商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí).doc

1.不悔夢(mèng)歸處，只恨太匆匆。2.有些人錯(cuò)過(guò)了，永遠(yuǎn)無(wú)法在回到從前;有些人即使遇到了，永遠(yuǎn)都無(wú)法在一起，這些都是一種刻骨銘心的痛!3.每一個(gè)人都有青春，每一個(gè)青春都有一個(gè)故事，每個(gè)故事都有一個(gè)遺憾，每個(gè)遺憾都有它的青春美。4.方茴說(shuō)：“可能人總有點(diǎn)什么事，是想忘也忘不了的?！?.方茴說(shuō)：“那時(shí)候我們不說(shuō)愛(ài)，愛(ài)是多么遙遠(yuǎn)、多么沉重的字眼啊。我們只說(shuō)喜歡，就算喜歡也是偷偷摸摸的?！?.方茴說(shuō)：“我覺(jué)得之所以說(shuō)相見(jiàn)不如懷念，是因?yàn)橄嘁?jiàn)只能讓人在現(xiàn)實(shí)面前無(wú)奈地哀悼傷痛，而懷念卻可以把已經(jīng)注定的謊言變成童話?！?7.在村頭有一截巨大的雷擊木，直徑十幾米，此時(shí)主干上唯一的柳條已經(jīng)在朝霞中掩去了瑩光，變得普普通通了。 8.這些孩子都很活潑與好動(dòng)，即便吃飯時(shí)也都不太老實(shí)，不少人抱著陶碗從自家出來(lái)，湊到了一起。 9.石村周?chē)菽矩S茂，猛獸眾多，可守著大山，村人的食物相對(duì)來(lái)說(shuō)卻算不上豐盛，只是一些粗麥餅、野果以及孩子們碗中少量的肉食。商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、商業(yè)與住宅的區(qū)別投資性與實(shí)用性 從銷(xiāo)售的角度上說(shuō)：作為純商鋪買(mǎi)賣(mài)，與住宅最大不同之處，就是投資性與實(shí)用性的比例不同。在目前市場(chǎng)狀況下，住宅始終以居住實(shí)用性為主，將住宅作為投資渠道始終未能成為市場(chǎng)主導(dǎo)。 商鋪則反之商鋪使用者商戶或個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，在購(gòu)買(mǎi)時(shí)心態(tài)本質(zhì)就是以生意經(jīng)營(yíng)及成本節(jié)約等角度去購(gòu)買(mǎi)，也以利潤(rùn)為目標(biāo)的心理，本身就是一種投資性質(zhì)，更不用說(shuō)純投資者的心態(tài)，故購(gòu)買(mǎi)商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。 由上述可得，商鋪強(qiáng)調(diào)投資性，無(wú)論商鋪經(jīng)營(yíng)者還是純投資人士均以爭(zhēng)取最大利潤(rùn)為目標(biāo)，故銷(xiāo)售人員引導(dǎo)客戶購(gòu)買(mǎi)時(shí)則應(yīng)以突出高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)率高為銷(xiāo)售思路，吸引客戶購(gòu)買(mǎi)，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)的欲望，以介紹一種生意或一個(gè)投資計(jì)劃的方式去引導(dǎo)客房購(gòu)買(mǎi)。服務(wù)對(duì)象和需求 住宅地產(chǎn)是為業(yè)主服務(wù)的，商業(yè)地產(chǎn)是為大眾服務(wù)的。住宅項(xiàng)目一旦業(yè)主入住，自己就不會(huì)輕易搬家，對(duì)項(xiàng)目的需求是配套和服務(wù)；商業(yè)地產(chǎn)是為公眾服務(wù)的，投資者需要的是回報(bào)，公眾來(lái)此消費(fèi)需要的是服務(wù)和價(jià)格，而且客戶可以選擇消費(fèi)場(chǎng)所，客群不穩(wěn)定，對(duì)外來(lái)因素的抵抗力不如住宅；開(kāi)發(fā)階段和內(nèi)容 住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)銷(xiāo)售完畢開(kāi)發(fā)工作基本 就告結(jié)束；而商業(yè)開(kāi)發(fā)，建設(shè)完畢僅僅是整個(gè)開(kāi)發(fā)工作的一部分，招商和經(jīng)營(yíng)才是開(kāi)發(fā)成功與否的關(guān)鍵；投資回報(bào) 方式和周期住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢，投資回報(bào)即可實(shí)現(xiàn)，資金回收快；商業(yè)地產(chǎn)則不同，建設(shè)完畢如不完全銷(xiāo)售的情況下，需要靠租金獲取收益，投資回收期比較長(zhǎng)；開(kāi)發(fā)商的專業(yè)要求 住宅開(kāi)發(fā)只要求開(kāi)發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)就行；而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅要求開(kāi)發(fā)商有一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，按目前的開(kāi)發(fā)模式還要求開(kāi)發(fā)商有商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn). 二、商業(yè)地產(chǎn)所要掌握的知識(shí)商業(yè)：商業(yè)，以商品的交易為核心的行業(yè)。地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。金融：概念：利用各種可能的方法和工具為用作商業(yè)房地產(chǎn)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資和融通資金的活動(dòng)。作用：1、商業(yè)房地產(chǎn)融資促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)；2、商業(yè)房地產(chǎn)融資促進(jìn)了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。三、商圈介紹商圈的含義商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷(xiāo)售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈的構(gòu)成 商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，65%左右的顧客來(lái)自主要商圈。 次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著25%左右的顧客。 邊圈邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著約10%左右的顧客，在這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來(lái)商店購(gòu)買(mǎi)商品中不太方便。 影響商圈大小的因素商場(chǎng)自身的特點(diǎn)兩家商場(chǎng)即使坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽(yù)，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營(yíng)的特色，價(jià)位的高低，以及物質(zhì)設(shè)施的差異等。經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的兩個(gè)商店即便同處一個(gè)地區(qū)的同一條街道，其對(duì)顧客的吸引力也會(huì)有所差異，相應(yīng)地，商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營(yíng)靈活，商品齊全，服務(wù)周到，在消費(fèi)者中樹(shù)立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對(duì)地會(huì)較其他同行業(yè)商店大。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模商場(chǎng)因其經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同，商圈大小也不相同。一般來(lái)說(shuō)，商店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模大、種類(lèi)品種多，吸引顧客的范圍也大。但因?yàn)橐?guī)模越大，品種就越多，銷(xiāo)售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會(huì)無(wú)限擴(kuò)張。商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)一般情況下，以經(jīng)營(yíng)日常生活用品為主的商場(chǎng)，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經(jīng)營(yíng)高檔大件耐用消費(fèi)品為主的商場(chǎng)，其商圈的邊緣部分可擴(kuò)展到12公里左右。交通運(yùn)輸情況交通地理?xiàng)l件是影響商圈規(guī)模的又一個(gè)主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大，反之則限制了商圈的延伸。自然的和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會(huì)無(wú)情地截?cái)嗌倘Φ慕缦蓿蔀樯倘σ?guī)模擴(kuò)大的巨大障礙。所在商場(chǎng)在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí)，要考慮到影響顧客來(lái)店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車(chē)運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴(kuò)大商圈，使商場(chǎng)有更寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的地理位置相互競(jìng)爭(zhēng)的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會(huì)吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會(huì)因此而縮小。但有此相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較選擇機(jī)會(huì)而被吸引過(guò)來(lái)，則商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。根據(jù)有關(guān)專家的研究，兩家同類(lèi)型的商場(chǎng)相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對(duì)顧客的爭(zhēng)奪是激烈的，兩家的商圈都會(huì)縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同類(lèi)型的商場(chǎng)距離8公里以外，隨著距離的擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)逐漸減弱，以至形成各自的商圈。商場(chǎng)的促銷(xiāo)情況商場(chǎng)的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的主觀努力也會(huì)影響商圈的變化，如商場(chǎng)通過(guò)廣告宣傳，開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，以及廣泛的人員推銷(xiāo)與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張。四、商業(yè)的分類(lèi)從經(jīng)營(yíng)的角度上零售市場(chǎng)零售市場(chǎng)為在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)價(jià)格并非與所購(gòu)買(mǎi)商品的數(shù)量 關(guān)聯(lián)緊密。在零售市場(chǎng)上消費(fèi)者更加注重的是消費(fèi)的環(huán)境及商品的質(zhì)量。專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。批發(fā)市場(chǎng)1、批發(fā)市場(chǎng)的定義批發(fā)市場(chǎng)是指為買(mǎi)賣(mài)雙方提供經(jīng)常性地、 公開(kāi)地、規(guī)范地進(jìn)行商品批發(fā)交易，并具有信息、結(jié)算、運(yùn)輸?shù)扰涮追?wù)功能的場(chǎng)所。2、批發(fā)市場(chǎng)的特征（1） 有固定的場(chǎng)所和商品分裝、加工、儲(chǔ)運(yùn)配套設(shè)施；（2） 陳列大量商品以供看樣訂貨；（3） 為吸引客戶進(jìn)場(chǎng)交易提供便利；（4） “市場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)不參與商品經(jīng)營(yíng)；（5） 進(jìn)場(chǎng)客戶有相當(dāng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，長(zhǎng)期駐場(chǎng)。綜合市場(chǎng)帶有批發(fā)及零售性質(zhì)的商業(yè)活動(dòng)。從建筑形態(tài)的角度上單體、步行街、復(fù)合體從業(yè)態(tài)分類(lèi)的角度上百貨店 department store (Dept)超級(jí)市場(chǎng) super market (SM)大型綜合超市 generalmerchandise store (GMS)便利店(方便店) convenience store (C. vS)專業(yè)店 s9eciatity store (SS)專賣(mài)店 exclusive shop倉(cāng)儲(chǔ)商店 disc01Int store購(gòu)物中心 shopping center (SC)百貨店 department store (Dept)概念在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。 特點(diǎn)采取柜臺(tái)銷(xiāo)售與自選（開(kāi)架）銷(xiāo)售相結(jié)合方式。商品結(jié)構(gòu)為種類(lèi)齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價(jià)銷(xiāo)售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷(xiāo)售對(duì)象。商店規(guī)模大，在5000平方米以商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。超級(jí)市場(chǎng) super market (SM)概念采取自選銷(xiāo)售方式、以銷(xiāo)售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。商品構(gòu)成以購(gòu)買(mǎi)頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以肉類(lèi)、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車(chē)場(chǎng)地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷(xiāo)售對(duì)象。商店面積在500平方米以上目標(biāo)顧客以居民為主。大型綜合超市 generalmerchandise store (GMS)概念采取自選銷(xiāo)售方式，以銷(xiāo)售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取自選銷(xiāo)售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)。設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車(chē)場(chǎng)。目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。便利店(方便店) convenience store (CvS)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無(wú)休日。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車(chē)站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物57min到達(dá)的范圍內(nèi)。商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架豐滿。目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購(gòu)買(mǎi)。經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開(kāi)展單品管理。便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。專業(yè)店 s9eciatity store (SS)概念經(jīng)營(yíng)某一大類(lèi)商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷(xiāo)售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類(lèi)商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色，一般為高利潤(rùn)。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)商品的選擇性需求。專賣(mài)店 exclusive shop概念專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)銷(xiāo)售和開(kāi)架面售，亦可開(kāi)展連鎖經(jīng)營(yíng)。商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷(xiāo)售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。商圈范圍不定。目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。倉(cāng)儲(chǔ)商店 disc01Int store概念在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷(xiāo)售，并實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷(xiāo)售的零售業(yè)態(tài)。 特點(diǎn)選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。主要的商圈人口為57萬(wàn)人。商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門(mén)采取租賃制，把無(wú)店名的專業(yè)連鎖賣(mài)場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。商品構(gòu)成以新開(kāi)發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。購(gòu)物中心 shopping center (SC)概念企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。特點(diǎn)由發(fā)起者有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會(huì)，開(kāi)展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng)一管理。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類(lèi)專業(yè)店、專賣(mài)店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂(lè)設(shè)施構(gòu)成。服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)為一體。根據(jù)銷(xiāo)售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車(chē)場(chǎng)。從功能分類(lèi)的角度上餐飲類(lèi)、休閑娛樂(lè)類(lèi)、服裝服飾類(lèi)、金融類(lèi)、便民服務(wù)類(lèi)、家居建材類(lèi) 餐飲類(lèi)火鍋川菜家常菜粵菜地方特色海鮮類(lèi)菌類(lèi)上海菜綜合杭州菜快餐西餐燒烤類(lèi)臺(tái)灣菜休閑、娛樂(lè)類(lèi)咖啡廳KTV夜總會(huì)休閑茶道足療按摩保齡球館酒吧迪廳洗浴健身房美容美體五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)的幾種合作模式聯(lián)營(yíng)、租賃、自營(yíng)1.