石家莊房地產(chǎn)商品住宅市場分析報告.doc

2010年石家莊房地產(chǎn)商品住宅市場分析報告前 言 石家莊商品住宅市場經(jīng)過2010年一年的發(fā)展，市場運行活躍度較2009年有了進一步的提高，新盤上市量明顯高于2009年。2010年是房地產(chǎn)調(diào)控密度和力度均創(chuàng)新高的一年，石家莊商品住宅市場經(jīng)歷了嚴(yán)峻的考驗，但在旺盛的市場需求支撐下，無論成交量還是供應(yīng)量均未受到實質(zhì)性影響，較2009年都有大幅度的增長。 回顧2010年第一季度石家莊商品住宅市場，業(yè)內(nèi)人士稱之為“夾心餅干”。一月的火爆和三月的狂熱將二月的低迷中和的一干二凈，總體來看，一季度繼續(xù)延續(xù)了2009年樓市的火爆。 盤點第二季度石家莊商品住宅市場，我們可以清晰的看到從成交量火爆到轉(zhuǎn)向低迷、消費者從狂熱轉(zhuǎn)向觀望，唯一不變的是房價，堅挺依舊。在調(diào)控政策影響下，市場走勢變得不再明朗，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這個階段表現(xiàn)的相當(dāng)謹(jǐn)慎。 走過第二季度的觀望和迷茫，石家莊商品住宅市場在第三季度呈現(xiàn)了回暖的氣息，成交量的恢復(fù)讓房企松了口氣。如果用一句話來形容石家莊2010年第三季度市場運行狀況，那么應(yīng)該是：“不動聲色的回暖，決勝金九銀十”。 就在三季度石家莊樓市急速回暖之時，9月29日，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的升級版推出，給四季度樓市定下了政策繼續(xù)收緊的基調(diào)。但是，升級版調(diào)控依然沒有對石家莊商品住宅市場造成實質(zhì)性影響?！般y十”之后，多重調(diào)控下的石家莊樓市頻頻上演成交火爆之景，剛需樓盤脫穎而出，本是傳統(tǒng)銷售淡季的市場卻并不平淡。 2010年石家莊商品住宅市場分析報告的推出，旨在介紹2010年石家莊商品住宅市場整體運行情況，總結(jié)市場主要表現(xiàn)特征，對消費者市場預(yù)期進行盤點和分析，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新的發(fā)展戰(zhàn)略提供參考建議。 一. 2010年石家莊商品住宅市場概述 古人云，以史為鑒可以知興替。而對于遭遇前所未有挑戰(zhàn)，但是又逆勢而漲的2010年石家莊商品住宅市場來說，似乎找不到相似的年份或案例做對比和借鑒。整體來看，2010年石家莊商品住宅市場可以用以下兩個關(guān)鍵詞來形容：調(diào)控重壓下逆勢而漲、旺盛需求下供不應(yīng)求。具體來看，2010年石家莊商品住宅市場運行狀況表現(xiàn)為以下若干特征。 1. 調(diào)控力度前所未有 逆勢而漲意料之中 2010年是國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊的一年，石家莊樓市經(jīng)歷了前所未有的考驗。1月7日國務(wù)院出臺“國十一條”；4月初河北省出臺“冀二十條”；4月中旬“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”即“新國四條”出爐；9月29日“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”升級版“新國五條”出臺；10月20日央行三年來首度加息，同日，住建部宣布上調(diào)公積金貸款利息；12月21日石家莊市出臺關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的實施意見；12月26日，央行再度加息，同樣公積金貸款也再度加息；2010年末，石家莊公積金管理中心出臺規(guī)定，叫停公積金三套房貸款，嚴(yán)禁公積金炒房?？梢钥吹綗o論是中央調(diào)控政策還是地方性調(diào)控政策，都是越來越嚴(yán)格，目標(biāo)都是直指高房價。 就是在調(diào)控政策頻繁出臺的背景下，石家莊商品住宅市場卻上演逆勢而漲，無論是供應(yīng)量還是成交量均較2009年有大幅度增長。對于石家莊樓市的逆勢而漲，多數(shù)業(yè)內(nèi)表示這是意料中的事情。在剛性需求支撐之下，石家莊樓市不存在產(chǎn)生泡沫的基礎(chǔ)，因此面對重點打擊投資需求的調(diào)控，不會受到很大的影響。在旺盛需求下，成交量大漲也是市場發(fā)展的必然。 2. 商品住宅開工銳減 單位面積投資增高 2010年1至11月，石家莊商品住宅累計開工面積為449.12萬平方米，同比2009年下降13.4%；累計投資額為62.06億元，同比下降8.8%。但是與2009年相比，單位面積投資額同比上漲4.9%，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于樓盤單位面積的投資上升。 整體來看，2010年石家莊商品住宅開工面積和投資額呈現(xiàn)倒v形走勢，上半年為波動上揚期，下半年為波動下降期。其中8月為開工面積最高月份，達(dá)到95.24萬平方米，投資額達(dá)12.27億元；10月為開工面積最低月份，為9.91萬平方米，投資額為1.1億元。 總的來看，在調(diào)控政策影響下石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積較2009年下降，并且單位面積的投資額呈現(xiàn)上漲的趨勢。這有可能會影響2011年商品住宅供應(yīng)量，單位面積投資額的上升相應(yīng)也會推動銷售價格的上漲。 3. 商品住宅市場上演供不應(yīng)求 期房唱主角 2010年1至11月，石家莊商品住宅總供應(yīng)面積為372.91萬平方米，同比上漲9.61%；其中期房總供應(yīng)面積為365.88萬平方米，現(xiàn)房供應(yīng)面積為7.04萬平方米?，F(xiàn)房與期房懸殊的供應(yīng)面積對比表明，2010年石家莊商品住宅市場已經(jīng)進入“期房時代”。 整體來看，石家莊商品住宅供應(yīng)量呈現(xiàn)波動調(diào)整的趨勢，1月107.15萬平方米的供應(yīng)巔峰一直沒有被打破，8月37.78萬平方米的供應(yīng)量成為年內(nèi)第二高峰。而分季度來看，商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢，一季度為140.76萬平方米、二季度為102.68萬平方米、三季度為92.27萬平方米、四季度（暫缺12月）為37.2萬平方米。 2010年石家莊商品住宅的一大特征就是供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示2010年1至11月石家莊商品住宅供應(yīng)成交比為1:1.07，其中有六個月份出現(xiàn)當(dāng)月供應(yīng)面積低于當(dāng)月成交面積的現(xiàn)象。 通過對1至11月供應(yīng)成交對比的分析，我們發(fā)現(xiàn)2010年前三季度石家莊商品住宅的累計上市面積依然高于成交面積，但是進入四季度之后，這一狀態(tài)迅速被扭轉(zhuǎn)，供應(yīng)總量開始低于成交總量，這與市場需求在第四季度爆發(fā)有很大關(guān)系。 4. 成交量未受調(diào)控影響 市場淡季銷量不凡 2010年是石家莊商品住宅市場上演奇跡的一年，1至11月，商品住宅累計成交398.46萬平方米，同比上漲16.3%；累計成交34364套，同比上漲19.7%。在成交套數(shù)方面，期房成交33732套，同比上漲38.6%；現(xiàn)房成交632套，同比下降85.6%，這一數(shù)據(jù)再次印證了石家莊商品住宅的“期房時代”特征。 整體來看，2010年石家莊商品住宅成交量呈現(xiàn)波動上揚的趨勢，并且在第一季度和第四季度這樣的傳統(tǒng)市場淡季中上演了“淡季不淡”的銷售奇跡。分季度來看，第一季度成交面積為96.03萬平方米、第二季度為107.65萬平方米、第三季度為103.86萬平方米、第四季度（暫缺12月）為91萬平方米。雖然單月成交面積出現(xiàn)波動調(diào)整的現(xiàn)象，但是各個季度之間的起伏并不大，并沒有分出明顯的淡旺季。 在頻繁遭遇調(diào)控政策的背景下，石家莊商品住宅市場成交量卻大幅度上漲，我們認(rèn)為這與石家莊樓市主要以自住需求為主有關(guān)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2010年一至四季度，石家莊樓市自住需求比例基本保持在85%左右，投資性需求比例僅占15%。中央和各級政府政府推出調(diào)控政策在直指高房價的同時，主要以壓制投機和投資需求為主，而以自住需求為主的石家莊樓市自然不會受到較大的影響。因此成交量并未受到實質(zhì)性影響，在2010年保持了穩(wěn)重有升的態(tài)勢。 5. 商品住宅均價首破五千 價格走勢先揚后抑 房價可以說是房地產(chǎn)市場買賣雙方交易過程中最敏感的問題。2010年1至11月石家莊商品住宅成交均價為4697元/平方米，同比上漲22.06%。整體來看，價格走勢呈現(xiàn)了先揚后抑的趨勢。其中2010年1月至7月，為成交均價的上揚期。在達(dá)到7月的峰值之后，從8月開始，成交均價開始呈現(xiàn)下滑的趨勢，進入四季度后，商品住宅成交價格保持了穩(wěn)定的態(tài)勢。 值得注意的是，2010年石家莊商品住宅成交均價首次出現(xiàn)突破5000元的現(xiàn)象，從5月開始，成交均價基本都保持在5000元/平方米以上，尤其是第三季度，價格都是在高位運行。價格的走勢直接決定成交量的走勢，通過價格走勢與成交面積走勢的對比來看，價格最高的7月是年內(nèi)成交最低的月份之一，也是第三季度成交量最低的月份。 雖然是先抑后揚，但相比2009年，石家莊房價還是有所上漲。在調(diào)控影響下，消費者對2011年房價走勢的預(yù)期不再明朗。調(diào)查顯示，28%的受訪者認(rèn)為2011年石家莊房價將上漲，同樣也有28%的受訪者認(rèn)為房價將下降。此外，22%的受訪者認(rèn)為房價將處于平穩(wěn)狀態(tài)，另有15%的購房者認(rèn)為房價走勢不可預(yù)測，7%的購房者認(rèn)為房價將繼續(xù)調(diào)整。 6. 自住需求為市場主力 雙向置業(yè)成樓市新寵 政策的調(diào)整以及房價的變化都會對消費者的心理產(chǎn)生影響。根據(jù)2010年四個季度石家莊消費者購房目的的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)剛性需求比例波動下降的趨勢，從第一季度的62%下降為第四季度的46%；而改善型需求比例則呈現(xiàn)上升的趨勢從第一季度的26%上升為第四季度的38%；投資性需求比例變化不大，保持在15%左右。雖然剛性需求和改善型需求比例出現(xiàn)此消彼長的態(tài)勢，但是整體來看，自住需求依然是市場主力。 隨著石家莊主城區(qū)房價的上漲，越來越多的人開始選擇到價位較低的近郊或者郊縣置業(yè)，其中正定新區(qū)和西部山前區(qū)域最受關(guān)注。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，如果條件合適，64%的受訪者表示會到石家莊近郊或者郊縣置業(yè)。在區(qū)域選擇方面，35%的受訪者表示在郊縣購房者時首選城北區(qū)域、26%的受訪者首選城西區(qū)域、22%的受訪者首選城東區(qū)域、17%的受訪者首選城南區(qū)域。 針對2011年消費者置業(yè)意向的調(diào)查顯示，累計超過六成受訪者表示計劃在2011年購房。具體調(diào)查結(jié)果為，計劃在一個月內(nèi)購房的受訪者占12%；計劃三個月內(nèi)購房的受訪者占到3%；計劃在六個月內(nèi)進行購房的占到33%；準(zhǔn)備一年之內(nèi)購房的受訪者占33%；另有39%的受訪者表示暫無購房計劃。 二. 2010年石家莊商品住宅市場數(shù)據(jù)分析 （一）開發(fā)投資情況分析 1.商品住宅開工面積 提要：2010年1至11月，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積累計達(dá)449.12萬平方米，同比下降13.4%。8月成為開工面積最高月份，達(dá)95.24萬平方米。進入下半年之后，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積整體呈現(xiàn)波動下降的趨勢。 圖1-1 2010年1至11月石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積根據(jù)石家莊市建設(shè)局網(wǎng)站公開發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1至11月，石家莊商品住宅累計批準(zhǔn)開工面積449.12萬平方米，同比下降13.4%。如圖1-1所示，2010年石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積呈現(xiàn)倒v形走勢，8月為石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積最高月份，達(dá)95.24萬平方米。進入下半年之后，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積整體呈現(xiàn)波動下降的趨勢，其中10月份達(dá)到最低點，商品住宅批準(zhǔn)開工面積9.91萬平方米。 從折線圖中，我們同時可以發(fā)現(xiàn)4月是石家莊商品住宅開工面積的低潮期，這與4月中旬出臺的調(diào)控政策有很大的關(guān)系，政策影響了房企對于未來市場的預(yù)期。5月至8月是石家莊商品住宅開工面積快速增長期，進入9月之后，石家莊商品住宅批準(zhǔn)開工面積出現(xiàn)了大幅度額下滑，其中9月開工面積環(huán)比8月下降52.8%，在“9.29新政”的影響下，10月開工面積將至年內(nèi)最低。 進入四季度后石家莊商品住宅開工面積迅速反彈，11月批準(zhǔn)開工面積為47.75萬平米，這與此時期石家莊新盤熱銷的現(xiàn)象相呼應(yīng)，也是石家莊四季度樓市淡季不淡的有力佐證之一，同時證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場信心再次恢復(fù)。 2.商品住宅投資額 提要：整體來看，2010年1至11月石家莊商品住宅開工面積明顯低于2009年同期水平，但是投資額卻相差無幾，這表明2010年石家莊商品住宅單位面積投資呈現(xiàn)了上漲的趨勢。 針對商品住宅投資額的分析，能夠從宏觀層面了解房地產(chǎn)資本市場的活躍程度，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的情況。2010年石家莊商品住宅1至11月累計投資62.06億元，同比下降8.8%。與2009年相比，單位面積投資額同比上漲4.9%，如圖1-2所示，2010年石家莊商品住宅投資額與開工面積基本走勢一致，清晰的反映出2010年石家莊商品住宅市場的資本活躍程度。 圖1-2 2010年1至10月石家莊商品住宅投資額從折線圖中可以發(fā)現(xiàn)，8月與11月分別是年內(nèi)的兩個投資高峰期，其中8月為12.27億元，11月為11.12億元。通過對比8月與11月的情況我們發(fā)現(xiàn)，這兩個月的開工面積差額明顯高于投資額的差額，除了8月低價盤開工面積較大之外，也表明下半年開始房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于單位面積的投入開始增大，樓盤質(zhì)量與品質(zhì)也會有相應(yīng)的提高。 綜合上述兩節(jié)分析，2010年1至11月石家莊商品住宅開工面積明顯低于2009年同期水平，但是投資額卻相差無幾，這表明2010年石家莊商品住宅單位面積投資呈現(xiàn)了上漲的趨勢。分析原因，一方面由成本造價上漲引發(fā)，另一方面也表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加注重產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)，加大了單位面積的投資力度。 （二）供應(yīng)情況分析 1.商品住宅供應(yīng)面積 提要：2010年1月至11月，石家莊商品房累計上市面積為561.42萬平方米，同比增長26.67%；其中商品住宅累計上市372.92萬平方米，同比增長9.61%。分季度來看，2010年石家莊商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢。 圖1-3 2010年1月11月石家莊商品房面積供應(yīng)走勢如圖1-3所示，石家莊商品住宅供應(yīng)面積整體呈現(xiàn)出波動調(diào)整的態(tài)勢，1月107.15萬平方米的供應(yīng)巔峰一直沒有被打破。分季度來看，商品住宅供應(yīng)面積呈現(xiàn)遞減的趨勢，一季度為140.76萬平方米、二季度為102.68萬平方米、三季度為92.27萬平方米、四季度（暫缺12月）為37.2萬平方米。 從折線圖走勢來看，1月、4月、8月和11月分別是一年中各個階段的供應(yīng)高峰月；與高峰相對應(yīng)的是，3月、6月、10月分別是一年中的供應(yīng)低谷期。但是除1月之外，各個月份的供應(yīng)面積差值并不大，供應(yīng)高峰和低谷之間過度趨勢比較平緩，并沒有明顯的淡旺季之分。這表明2010年石家莊商品住宅供應(yīng)相對比較平穩(wěn)，受調(diào)控政策的影響并不大。 根據(jù)2010年商品住宅供應(yīng)走勢及住宅用地出讓量，我們判斷2011年石家莊商品住宅可能會出現(xiàn)整體走弱的趨勢。特別是在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力受到一定的限制，必然會影響企業(yè)的開發(fā)能力，引發(fā)供應(yīng)量的走弱。尤其是隨著二環(huán)內(nèi)新建項目的減少，主城區(qū)商品住宅變得稀缺，這必然會導(dǎo)致二環(huán)內(nèi)房價的進一步走高。2.商品住宅供求比 提要：2010年1至11月石家莊商品住宅供應(yīng)成交比為1：1.07，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢。石家莊商品住宅單月成交供應(yīng)比基本處于動態(tài)調(diào)整之中，在經(jīng)過8月的供求基本平衡之后，商品住宅連續(xù)三個月出現(xiàn)供應(yīng)面積低于成交面積的現(xiàn)象。 商品住宅供應(yīng)面積和成交面積的對比，能夠反映出一段時期內(nèi)市場的供求關(guān)系。整體來看，2010年1至11月石家莊商品住宅供應(yīng)成交比為1：1.07，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢，其中六個月份出現(xiàn)當(dāng)月供應(yīng)面積低于當(dāng)月成交面積的現(xiàn)象。 商品住宅成交面積高于供應(yīng)面積，在證明2010年石家莊商品住宅需求旺盛的同時，也表明2010年正在大量消化存量住宅。上述現(xiàn)象從側(cè)面表明，頻繁出臺的調(diào)控政策并未對石家莊樓市產(chǎn)生實質(zhì)影響，旺盛的需求推動了成交量的上漲，但是開工不足導(dǎo)致供應(yīng)增速低于成交增速。 圖1-4 2010年1月至11月石家莊商品住宅供求比如圖1-4所示，2010年商品住宅單月成交供應(yīng)比基本處于動態(tài)調(diào)整之中，在經(jīng)過8月的供求基本平衡之后，商品住宅連續(xù)三個月出現(xiàn)供應(yīng)低于成交的現(xiàn)象。進入11月之后，供應(yīng)成交差值拉到最高，供應(yīng)成交比達(dá)到1:2.78。 通過對1至11月供應(yīng)成交對比的分析，我們發(fā)現(xiàn)前三季度石家莊商品住宅的累計上市面積依然高于成交面積，但是進入四季度之后，這一狀態(tài)迅速被扭轉(zhuǎn)，供應(yīng)總量開始低于成交總量。 分析上述現(xiàn)象產(chǎn)生的原因，我們認(rèn)為這與四季度石家莊剛性需求與改善型需求再度爆發(fā)有很大的關(guān)系。經(jīng)過前三季度的釋放之后，石家莊在售樓盤供應(yīng)量大幅度減少，甚至有樓盤已經(jīng)售罄，導(dǎo)致市場有效供應(yīng)量的下降。此時，市場需求并沒有隨供應(yīng)量的降低而減少，特別是部分剛性需求和改善型需求在經(jīng)過觀望之后，看到房價呈現(xiàn)下滑的趨勢，進而選擇出手，最終形成歲末樓市淡季不淡的反?，F(xiàn)象。 基于上述現(xiàn)象和分析，我們認(rèn)為樓市需求在歲末釋放之后，會迎來一個積蓄期，因此2011年一季度將會是市場的一個平靜期，尤其是2011年1月，市場活躍度會大幅度降低。預(yù)測2011年走勢，由于2010年已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，將會刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大市場供應(yīng)量，我們判斷2011年第二季度、第三季度石家莊商品住宅供應(yīng)量將會迅速復(fù)蘇，屆時會出現(xiàn)供銷兩旺的現(xiàn)象。 （三）成交情況分析 1.商品住宅成交套數(shù) 提要：2010年1至11月商品住宅累計成交34364套，同比上漲19.7%；其中期房成交33732套，同比上漲38.6%；現(xiàn)房成交632套，同比下降85.6%。從期房與現(xiàn)房成交套數(shù)對比來看，2010年石家莊商品住宅市場進入“期房時代”。 圖1-5 2010年1月至11月石家莊商品住宅套數(shù)成交走勢 圖1-5反映了自2010年石家莊商品住宅成交套數(shù)走勢。從圖中可以清晰的發(fā)現(xiàn)2010年石家莊商品住宅主要是以期房為主，這無疑會增加消費者的購房風(fēng)險。針對這一現(xiàn)象，石家莊房地產(chǎn)主管部門曾出臺相關(guān)措施，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售行為，降低了消費者的購房風(fēng)險。 從2010年石家莊商品住宅期房和現(xiàn)房成交對比來看，我們判斷2011年石家莊房地產(chǎn)市場仍將以期房為主，這將更加凸顯現(xiàn)房的稀缺價值。2010年期房成交量的大幅度上升，表明了石家莊房地產(chǎn)市場需求的旺盛與急迫性。由此我們判斷，2011年石家莊房地產(chǎn)市場需求仍將保持在高位狀態(tài)，這必然導(dǎo)致房價上漲壓力進一步增大。石家莊市政府12月下旬出臺的調(diào)控政策直接目標(biāo)之一就是控制房價快速增長，因此我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取合理的定價措施，保持適度的利潤空間，以免招致更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策。 2. 商品住宅成交面積 提要：2010年1至11月石家莊商品住宅累計成交398.46萬平方米，同比上漲16.3%。2010年石家莊樓市在成交方面基本保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢，并且在第一季度和第四季度這樣所謂的成交淡季中上演了“淡季不淡”的奇跡。 2010年1至11月石家莊商品房累計成交473.59萬平方米，同比上漲19.26%；其中商品住宅累計成交398.46萬平方米，同比上漲16.3%。如圖1-6所示，整體來看，2010年石家莊商品住宅成交量呈現(xiàn)波動上揚的趨勢，其中1月、4月、6月、9月、11月為年內(nèi)成交高峰月；與之對應(yīng)的是，2月、7月、10月為年內(nèi)成交低谷月。 圖1-6 2010年1月至11月石家莊商品住宅面積成交走勢 分季度來看，一季度成交面積為96.03萬平方米、二季度為107.65萬平方米、三季度為103.86萬平方米、四季度（暫缺12月）為91萬平方米。雖然每月成交面積波動調(diào)整，但是各個季度之間的起伏并不大，并沒有分出明顯的淡旺季。同時，根據(jù)11月的成交走勢以及市場的運行狀況，可以相信四季度的成交面積較三季度將會走高。 從折線圖反映出的商品住宅成交走勢來看，2010年石家莊樓市在成交方面基本保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢，并且在第一季度和第四季度這樣的傳統(tǒng)市場淡季中上演了“淡季不淡”的奇跡。尤其是前三季度的成交面積，與2009年同期相比，分別上漲了163.7%、78.2%、126.9%，漲勢非常明顯，當(dāng)然這也與2010年商品住宅供應(yīng)量大幅度上漲有著很大的關(guān)系。 綜合分析2010年商品住宅成交情況，我們認(rèn)為成交量的大幅增長一方面與供應(yīng)量的增長有關(guān)，2009年做為樓市回暖的第一年，在成交增長的同時，也引發(fā)了房價的上漲，從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2010年加大開發(fā)力度，供應(yīng)量隨之上漲。 另一方面與需求的集中爆發(fā)有關(guān)，2009年石家莊房價的上漲引發(fā)了部分消費者的觀望，特別是在2009年末強烈的政策預(yù)期下，不少消費者持幣觀望，等待房價的下調(diào)。但是2010年石家莊房價并沒有出現(xiàn)預(yù)期中的下調(diào)，反而呈現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢，這一情況直接刺激了持觀望態(tài)度的消費者選擇出手。在上述原因的綜合影響下，2010年石家莊商品住宅成交量大幅上漲。 根據(jù)2010年成交走勢，以及消費者市場預(yù)期的調(diào)查分析，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅市場消費需求依然保持旺盛，若沒有足夠的供應(yīng)量，可能再度會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 （四）成交價格分析 提要：2010年1至11月石家莊商品住宅成交均價為4697元/平方米，同比上漲22.06%。值得注意的是，2010年石家莊商品住宅成交均價首次出現(xiàn)突破5000元的現(xiàn)象，截至11月，已有六個月份的商品住宅成交均價在5000元以上。 2010年1至11月石家莊商品住宅成交均價為4697元/平方米，同比上漲22.06%。如圖1-7所示，2010年石家莊商品住宅成交均價整體呈現(xiàn)倒v字形走勢，在7月和8月達(dá)到年內(nèi)最高峰，分別為5361元/平方米和5342元/平方米；1月是年內(nèi)最低值，為3940元/平方米。值得注意的是，2010年石家莊商品住宅成交均價首次出現(xiàn)突破5000元的現(xiàn)象，截至11月，已有六個月份的商品住宅成交均價在5000元以上。圖1-7 2010年1月至11月石家莊商品住宅成交均價走勢從折線圖可以清晰的看到，2010年1月至7月，石家莊商品住宅呈現(xiàn)波動上揚的趨勢。在達(dá)到7月的峰值之后，從8月開始，成交均價開始呈現(xiàn)下調(diào)的態(tài)勢，進入四季度后，商品住宅成交價格保持了穩(wěn)定的態(tài)勢。分析上述走勢的原因，我們認(rèn)為與改善型需求比例的變化有很大關(guān)系。 第二季度和第三季度為石家莊房價高位運行的階段，這與該階段改善型需求購房者增加有關(guān)，第二和第三季度為石家莊二環(huán)內(nèi)樓盤的一個上市高峰期，吸引了大量改善型購房者，該部分房源的銷售單價基本都在5000元以上，直接拉升了平均成交價格。進入第四季度之后，大量價格相對較低的新盤上市，吸引了剛性需求購房，改善型購房者的比例隨之下降，平均成交價格也隨之下降。 基于上述綜合分析，我們判斷2011年石家莊商品住宅成交均價將會全面突破5000元，房價上漲的壓力依然很大，不排除政府出臺新調(diào)控政策的可能性。 二2011年石家莊商品住宅市場調(diào)查分析 1. 消費者置業(yè)目的分析 提要：2010年石家莊樓市雖然遭遇了前所未有的調(diào)控力度和密度，但是市場需求并未收到實質(zhì)性影響。整體來看，2010年石家莊商品住宅市場需求比較旺盛，主要以剛性需求和改善型購房者為主，投資性需求基本保持在15%左右。首付不足和可選擇房源不足成為困擾消費者的兩大問題。 自住需求占據(jù)石家莊商品住宅市場主流 如圖2-1所示，自住型購房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，46%的受訪者者表示購房主要是用于解決基本居住，38%的受訪者是為了改善居住條件。 數(shù)據(jù)同時顯示，13%的的受訪者表示購房用于保值投資?？梢姡?010年通脹加劇預(yù)期越演越烈的情況下，部分市民選擇將資金投向不動產(chǎn)進行保值增值，另有1%和2%的受訪者分別表示購房目的是用于短期倒差價及其它原因。 圖2-1 消費者購房目的 購房需求呈現(xiàn)多樣化狀態(tài) 三成市民受首付困擾 我們針對消費者購房目的和在購房中面臨的主要問題進行了調(diào)查，以便更好地對樓市銷售市場提供參考意見。如圖2-2所示，在受訪者中，30%的購房者表示購房中遇到的首要問題是首付不足，26%的購房者表示按揭壓力過大。 此外，29%的購房者表示滿足需求的房源太少，另有15%的購房者受到樓市政策收緊的影響。以上情況中可以反映出，雖然政策并不是為了打壓剛性需求，但每輪政策都會對剛需購房者帶來一定的觀望時期，影響購房者的市場預(yù)期。 值得注意的是，29%的購房者表示滿足需求的房源太少，這表明石家莊商品住宅在產(chǎn)品類型方面需要進一步的創(chuàng)新，在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面需要進一步的優(yōu)化。 據(jù)搜狐焦點網(wǎng)石家莊站對樓市銷售市場的調(diào)查，石家莊不少高端樓盤在今年都取得了火爆的銷售成績。這表明購房者對樓盤的品質(zhì)要求越來越高，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)推出更多滿足市場需求的高品質(zhì)房源。圖2-2 消費者購房時面臨的問題市場需求主體基本穩(wěn)定 樓盤品質(zhì)亟待拉開層次 如圖2-3所示，在2010年四個季度的消費者購房目的趨勢變化中，剛性需求的比例呈現(xiàn)下降的趨勢，改善型需求比例上升較快，投資性需求比例變化不大。具體來看，一季度和三季度為剛性需求比較旺盛的階段，二季度和四季度為改善型需求的活躍期。 我們判斷2011年石家莊商品住宅市場仍將以自住型需求為主，其中剛性需求主要青睞的還是低價位或者性價比較高的項目，但是改善型需求對于樓盤的品質(zhì)和配套開始呈現(xiàn)多樣化的需求，對于高端樓盤的需求量將會增加。圖2-3 2010年消費者購房目的趨勢變化2. 消費者購房傾向分析 提要：在消費者置業(yè)傾向方面，80至120平方米戶型最受歡迎，裕華區(qū)依然是最受青睞的區(qū)域。 同時，城區(qū)和郊縣雙向置業(yè)的情況開始在石家莊樓市中出現(xiàn)，在郊縣置業(yè)的調(diào)查中，城北區(qū)域最受消費者的歡迎。調(diào)查同時顯示，石家莊購房者的品牌意識相對較弱。 成熟區(qū)域為購房首選 新區(qū)域投資性購房增加 在購房區(qū)域選擇上，通過四個季度的對比，裕華區(qū)作為成熟區(qū)域，一直是購房者的首選，橋西區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、長安區(qū)等依次排序。成熟的行政區(qū)域由于完善的生活配套，一直成為購房者較為青睞的區(qū)域。而正定新區(qū)和西部山前區(qū)域，則由于配套尚待進一步完善和樓盤放量較少等，購房者對其關(guān)注度相對較低。 在五大傳統(tǒng)區(qū)域之外的新區(qū)中，正定新區(qū)由于受到城市向北發(fā)展的影響，商品住宅投資現(xiàn)象比較普遍。根據(jù)搜狐焦點網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，正定區(qū)域內(nèi)107國道附近的樓盤價格漲幅直追市區(qū)，在正定進行購房的市區(qū)購房者高達(dá)50%左右，且大多為投資性購房?？梢?，政策引導(dǎo)對樓市還是起到了重要的作用。 圖2-4 消費者傾購房首選區(qū)域80至120平方米戶型區(qū)間最受消費者青睞 在消費者傾向的戶型區(qū)間方面，如圖2-4所示，37%的受訪者在購房時首選80-100平米的戶型區(qū)間；25%的購房者首選100-120平米的戶型區(qū)間；20%的購房者選擇60-80平米范圍的小戶型；另有11%的購房者選擇120-150平米的戶型；而選擇150平米以上和60平米以上分別只占到受訪者的3%和4%。 由此可見，80-120平方米的戶型一直是石家莊樓市中最受購房者青睞的戶型，這一戶型區(qū)間的購買者基本是以剛性需求為主，同時包含少量改善型需求。圖2-5 消費者購房首選戶型城區(qū)與郊縣的雙向置業(yè)趨勢逐漸形成 隨著城市中心的土地逐漸減少，越來越多的購房者開始將目光移到周邊郊縣。而郊縣中的高收入階層，也逐漸將置業(yè)目標(biāo)移動到城區(qū)，這樣的現(xiàn)象在2010年越發(fā)明顯。 由于城市“4+2組團”發(fā)展方向的確立，使得郊縣與城區(qū)結(jié)合處的樓盤一時成為了雙向置業(yè)的結(jié)合點。城北區(qū)域的樓盤在正定新區(qū)的帶動下，主要以改善型購房和投資性購房為主，35%的受訪者表示在郊縣購房者時首選城北區(qū)域；排第二位的是城西，以西部山前區(qū)域為代表的城西，由于交通設(shè)施不斷完善，在售樓盤逐漸為消費者所關(guān)注，同時城西的樓盤價格相對較低，受到剛性需求和首次置業(yè)者的青睞。 關(guān)注度緊隨其后的是城東和城南區(qū)域，分別為22%和17%，以開發(fā)區(qū)為代表的城東區(qū)域發(fā)展相對比較成熟，但是由于價格相對較高，因此沒有城西的關(guān)注度高。城南為石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的一個新區(qū)域，在新客站的帶動下，潛力較大。但是目前來看，市政和生活配套方面欠缺，特別是在新客站的影響下，房價上漲較快，因此關(guān)注度目前不高。圖2-6 消費者石家莊郊縣置業(yè)傾向區(qū)域價格對于消費者影響度上升 如圖2-7所示，在影響消費者選房的要素指數(shù)方面，價格要素以76.9點居第一位，其它要素依次分別為地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商。由此可見，價格和地段依然是決定消費者買房的重要因素。而消費者普遍對樓盤開發(fā)商和物業(yè)管理關(guān)注度不高，表明石家莊購房者的購房心理有待成熟。特別是開發(fā)商要素僅有19.2點，表明石家莊商品住宅市場還沒有形成良好的品牌環(huán)境，消費者在選房時品牌意識較弱。隨著越來越多的一線品牌房企進駐石家莊，相信消費者在購房時的品牌意識會增強。 基于上述分析，我們也建議石家莊本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意識的去樹立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌與形象，注重營造品牌環(huán)境和品牌價值。圖2-7 影響消費者選房的要素指數(shù)3. 消費者市場預(yù)期分析 提要：在消費者房價預(yù)期的調(diào)查中，35%的受訪者認(rèn)為石家莊房價將會下降或波動調(diào)整，40%的受訪者認(rèn)為石家莊房價將上升或保持平穩(wěn)。在政策預(yù)期方面，51%的受訪者認(rèn)為調(diào)控將繼續(xù)收緊。在置業(yè)意向方面，超過六成受訪者表示計劃在一年內(nèi)買房。 消費者對房價走勢態(tài)度不一 市場預(yù)期不明 如圖2-8所示，28%的受訪者認(rèn)為2011年石家莊房價將上漲，同樣也有28%的受訪者認(rèn)為房價將下降。在第三季度的調(diào)查中絕大部分購房者認(rèn)為房價將會持續(xù)上升，而四季度的調(diào)查認(rèn)為房價下降的受訪者比例增加。 此外，22%的受訪者認(rèn)為房價將處于平穩(wěn)狀態(tài)，另有15%的購房者認(rèn)為房價走勢不可預(yù)測，7%的購房者認(rèn)為房價將繼續(xù)調(diào)整。可見，政策收緊預(yù)期、年度政策調(diào)整的影響之下，購房者對未來房價走勢的態(tài)度也呈現(xiàn)出迷茫，市場預(yù)期變得不再明朗。 圖2-8 消費者對2011年房價走勢的判斷 51%消費者認(rèn)為調(diào)控政策將繼續(xù)縮緊 在房價之外，我們針對政策對購房者的影響進行了調(diào)查分析。51%的受訪者都認(rèn)為樓市政策會持續(xù)收緊；26%的受訪者認(rèn)為目前政策將會保持穩(wěn)定；18%的受訪者表現(xiàn)出對政策市場的不穩(wěn)定性；另有5%的受訪者認(rèn)為政策會是逐漸放松的趨勢。 在受訪者中，認(rèn)為政策將持續(xù)收緊的受訪者多達(dá)51%，可見未來政策走勢將是決定消費者市場預(yù)期的重要因素。因此，我們提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注意政策調(diào)整對于消費者購房行為的影響。2010年石家莊推出了一系列的房地產(chǎn)調(diào)政策，特別是石家莊于2010年12月下旬出臺的調(diào)控政策，我們認(rèn)為它將對2011年購房者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響。 圖2-9 消費者對于2011年房地產(chǎn)政策走勢的判斷超六成購房者計劃一年內(nèi)購房 為了對2011年石家莊商品住宅市場需求有一定的了解，我們針對消費者的購房意向展開了調(diào)查。如圖2-10所示，計劃在一個月內(nèi)購房的受訪者占12%；計劃三個月內(nèi)購房的受訪者占到3%；計劃在六個月內(nèi)進行購房的占到33%；準(zhǔn)備一年之內(nèi)購房的受訪者占33%；另有39%的受訪者表示暫無購房計劃。 從調(diào)查數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，超過六成的受訪者表示計劃一年內(nèi)購房，可見，2011年石家莊商品住宅市場需求依然會保持旺盛的局面。我們判斷2011年石家莊樓市仍將會保持供銷兩旺的局面。值得注意的時，2010年石家莊商品住宅開工面積大幅下降，可能會影響到2011年的市場供應(yīng)。 圖2-10消費者2011年購房意向 三. 2011年石家莊商品住宅市場走勢預(yù)測 1. 2010年商品住宅開工面積下降 未來市場或面臨供不應(yīng)求 關(guān)于調(diào)控對市場的影響，主要表現(xiàn)為消費者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩個方面。對于消費者的影響主要表現(xiàn)為成交量的變化，截至2010年11月，石家莊商品住宅累計成交398.46萬平方米，同比上漲16.3%；商品住宅供應(yīng)成交比為1:1.07，市場明顯呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢。成交量的逆市上漲，表明市場需求依然很旺盛，調(diào)控政策并未對消費者的購房欲望產(chǎn)生較大影響。 政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，主要表現(xiàn)為開工面積和投資額的變化，截至2010年11月，石家莊商品住宅累計批準(zhǔn)開工面積為449.12萬平方米，同比下降13.4%；累計投資額62.06億元，同比下降8.8%。開工面積和投資額的降低，表明房地產(chǎn)調(diào)控政策對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場預(yù)期造成了一定的影響，在投資方面變得更為謹(jǐn)慎。 綜合本節(jié)分析，我們認(rèn)為2010年商品住宅開工不足將會影響2011年的供應(yīng)，商品住宅供不應(yīng)求的局面短時間內(nèi)難以改變，這必然會加大房價上漲的壓力。從另一個角度來看，成交量的大幅上漲充裕了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金量，這將有助于緩解商品住宅投資不足的現(xiàn)狀，改善商品住宅供不應(yīng)求的狀態(tài)。 2. 政府調(diào)控決心未變 2011年石家莊房地產(chǎn)市場再臨“政策年” 2010年的房地產(chǎn)市場，可以稱得上是不折不扣的“政策年”。從年初的“國十一條”，到4月初的“冀20條”，再到4月中旬的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”即“新國四條”，以及9月29日“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”升級版即“新國五條”，最后到12月下旬石家莊出臺的關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的實施意見。央行也是在時隔三年之后兩度加息，住房公積金貸款也全面收緊。整體來看，2010年石家莊房地產(chǎn)市場遭遇的調(diào)控政策力度和密度之高，前所未有。 尤其值得注意的是2010年12月下旬石家莊市政府公布的關(guān)于促進全市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的實施意見，該意見多項政策直指高房價，在加大住房保障的同時，嚴(yán)查囤房和炒作房價的行為，同時針對定價過高的項目展開嚴(yán)格的稽查措施，控制房價的決心非常堅決。 不僅決策層表出現(xiàn)極大的調(diào)控決心，同樣，針對消費者的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，超過一半的受訪者認(rèn)為2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策將會收緊。綜合上述分析，我們認(rèn)為2011年房地產(chǎn)調(diào)控不會出現(xiàn)明顯的放松趨勢，甚至在房價上漲壓力下有可能進一步收緊。 政策的持續(xù)收緊一方面會影響消費者的市場預(yù)期和購房行為，2010年商品房信貸政策調(diào)整后，就曾出現(xiàn)部分剛性需求和改善型需求棄購的現(xiàn)象。如果2011年信貸政策繼續(xù)收緊的話，將會直接影響到石家莊商品住宅的成交量。同樣，房地產(chǎn)調(diào)控的收緊，特別是金融政策的收緊，將會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠狀況。雖然2010年的火爆成交量為企業(yè)積累的豐厚的資金，但是我們建議石家莊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍須關(guān)注政策收緊可能對資金鏈造成的影響。尤其是政策在融資和信貸方面的控制，將會直接決定企業(yè)的開發(fā)能力和發(fā)展安全。 3. 商品住宅市場進入期房時代 2011年成交均價將全面突破五千 2010年1至11月商品住宅累計成交34364套，同比上漲19.7%；其中期房成交33732套，同比上漲38.6%；現(xiàn)房成交632套，同比下降85.6%。進入2010年之后，石家莊商品住宅期房成交套數(shù)和現(xiàn)房成交套數(shù)形成了鮮明的對比，現(xiàn)房成交量除1月之外，每月的成交量都在百套以內(nèi)，9月甚至出現(xiàn)了11套的低值。 通過上述分析可以判斷，石家莊商品住宅市場已經(jīng)進入以期房成交為主的階段，將會增加消費者的購房風(fēng)險。尤其值得注意的是，石家莊購房者中首次置業(yè)者比例較高，在購買期房時風(fēng)險會更大。期房成交套數(shù)占總成交套數(shù)的98%，也從側(cè)面反映出石家莊商品住宅市場需求的急迫性。隨著石家莊存量房大量被市場消化，我們認(rèn)為未來一段時期石家莊商品住宅供應(yīng)將以期房為主，現(xiàn)房的稀缺性將會更加凸顯。 雖然2010年1月至11月，商品住宅成交均價為4697元/平方米，但是有六個月份的商品住宅成交均價都在5000元以上，7月甚至達(dá)到5361元/平方米的峰值。8月之后的成交均價有所下降，但是相對上半年以及2009年來說，依然是處于高位運行的狀態(tài)。特別是市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象之后，房價上漲壓力將進一步增大，我們判斷2011年石家莊商品住宅成交均價將會全面突破5000元。 房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)就是控制房價過快上漲，從2010年的基本情況來看，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅的價格上漲壓力較大。特別是消費者對于明年的政策預(yù)期較為強烈，如果價格上漲過快，可能引發(fā)消費者新一輪的觀望。因此我們提醒房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在定價策略方面采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，合理控制價格上漲幅度，保持合理的利潤空間，以免因價格上漲過快而招致更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施或者引發(fā)消費者新一輪的觀望。 4. 自住需求成商品住宅市場成交主體 裕華區(qū)或不再一枝獨秀 2010年末關(guān)于石家莊房價泡沫的討論成為社會最為關(guān)注的話題之一。綜合調(diào)查顯示，2010年全年，石家莊商品住宅市場自住需求占總需求的比例基本保持在85%左右，投資性需求基本保持在15%左右，不存在產(chǎn)生大量價格泡沫的基礎(chǔ)。我們認(rèn)為，2011年石家莊商品住宅市場仍將以自住需求為主體，但是在通脹預(yù)期和調(diào)控政策的影響下，投資性需求將會呈現(xiàn)波動調(diào)整的態(tài)勢。 在消費者購房傾向方面，裕華區(qū)連續(xù)四個季度都居消費者購房首選區(qū)域的首位，作為石家莊房展比較成熟、供應(yīng)量較高的區(qū)域，裕華區(qū)商品住宅市場活躍度一直保持在各個區(qū)域的首位。值得注意的是，在2009年活躍不高的新華區(qū)開始在2010年受到消費者關(guān)注，首選該區(qū)域的消費者甚至超過橋東區(qū)和橋西區(qū)。這與該區(qū)域2010年商品住宅放量增加有很大的關(guān)系，未來該區(qū)域也將是石家莊舊城改造的重點。 長安區(qū)在五大行政區(qū)劃中的關(guān)注度最低，這與該區(qū)域一直以來較低的市場供應(yīng)量有關(guān)，但是隨著東北區(qū)域大量城中村改造的進行，商品住宅上市量將會大幅度增加，屆時將會吸引更多消費者注意。橋東區(qū)和橋西區(qū)作為石家莊的老城區(qū)，市場供應(yīng)量在逐步減少，特別是橋東區(qū)，上市樓盤的銷售價格較高，因此消費者的關(guān)注度并不高，主要是吸引投資性或改善型購房人群。 綜合本節(jié)分析，我們認(rèn)為2011年石家莊商品住宅市場仍將以自住需求為主，投資性需求比例將會隨政策而調(diào)整。隨著石家莊舊城改造的進一步推進，長安區(qū)和新華區(qū)的商品住宅供應(yīng)量逐步增多，我們認(rèn)為這兩區(qū)域的市場活躍度將會大幅度增加，裕華區(qū)市場一枝獨秀的局面將會逐漸得到改變 5. 超六成受訪者計劃在2011年購房 消費者房價預(yù)期不明朗 2011年石家莊商品住宅市場需求主體的心理預(yù)期和動向是業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的議題之一。2010年第四季度消費者市場預(yù)期調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過六成的受訪者表示計劃在2011年購房者，可以判斷2011年石家莊商品住宅市場需求依然會很旺盛。在政策預(yù)期方面，51%的受訪者認(rèn)為調(diào)控政策將會繼續(xù)收緊，實際上12月下旬，石家莊推出地方性調(diào)控政策，目標(biāo)直指2011年石家莊房地產(chǎn)市場。在對房價走勢的判斷方面，認(rèn)為房價上漲和下降的受訪者比例驚人的一致，都為28%，另有15%的受訪者認(rèn)為未來石家莊房價走勢難以判斷。上述現(xiàn)象表明，在政策預(yù)期加重和房價持續(xù)走高的雙重影響下，消費者對于房價走勢的預(yù)期變得不再明朗，這將直接影響消費者的購房行為。 當(dāng)然，在政策和房價之外，還有眾多影響消費者購房者行為的因素。 調(diào)查顯示，首付不足和可選房源不足是消費者在購房中面臨的兩大主要問題。這表明商品房貸款首付比例的提高將會對消費者購房產(chǎn)生極大的影響，特別是在石家莊市民收入相對偏低的情況下，首付的調(diào)整將會壓制大量有效需求。在影響消費者選房的要素指數(shù)中，價格和地段的指數(shù)最高，這表明消費者在選房時越來越傾向于房屋的性價比，單純的價格優(yōu)勢對于購房者吸引力將會降低。 綜合本節(jié)分析，我們認(rèn)為雖然2011年消費者的購房欲望比較強烈。但是對于房價預(yù)期的不明朗以及政策收緊預(yù)期將會影響未來市場成交量，特別是在石家莊房價上漲壓力加大的情況下，不排除產(chǎn)生新一輪觀望的可能性。 6. 城市擴容帶來房地產(chǎn)發(fā)展新機遇 2011年雙向置業(yè)將興起 石家莊都市區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃顯示，石家莊市未來將形成“2+4”的組團式城市功能空間，其中“2”為正定新區(qū)和老城區(qū)，“4”為鹿泉新城、欒城新城、藁城新城和空港新區(qū)。我