某房地產(chǎn)企業(yè)成本控制指導(dǎo)書和成本控制要點(diǎn).doc

成本控制指導(dǎo)書 期*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成本管理部 年 月 日 成本控制指導(dǎo)書 期目的：明確項(xiàng)目成本控制目標(biāo)及責(zé)任，指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)決策；說明：1.2.3.4.目標(biāo)成本：目標(biāo)建材成本標(biāo)準(zhǔn)材料名稱說明規(guī)格單位目標(biāo)價格窗元/平米陽臺門元/平米分戶門元/樘分戶門元/樘防火門元/樘單元門元/樘車庫門元/樘網(wǎng)點(diǎn)門元/平米外墻瓷磚元/片外墻涂料元/平米樓梯間踏步磚元/片樓梯間地面磚元/片樓梯間踢腳鑲邊理石元/平米小高層電梯前廳裝修元/平米無動力排風(fēng)扇元/個散熱器元/100w小高層電梯萬元/部道路磚元/塊廣場磚塊庭園燈盞草坪燈盞壁燈盞附表一：報(bào)批報(bào)建費(fèi)用明細(xì)附表三：銷售費(fèi)用成本控制目標(biāo) 項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)（二） 總控、 期營銷費(fèi)用*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 成本管理部 年 月 日 項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)（二）總控、 期營銷費(fèi)用為提高營銷企劃水平，有效控制 項(xiàng)目銷售費(fèi)用成本，特制定本成本控制要點(diǎn)。一、 適用范圍：1.二、 計(jì)劃控制目標(biāo)1. *花城項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度為 萬元。綜合銷售成交均價 元/M2，銷售率 ，銷售成交合同總額的 ，另加銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用 萬元）；2. 銷售費(fèi)用實(shí)行分年獨(dú)立總額控制，各年之間原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)；三、 控制方式及要求1. 銷售費(fèi)用控制責(zé)任部門為銷售部，成本管理部負(fù)有監(jiān)督執(zhí)行、超支預(yù)警的責(zé)任；2. 銷售部應(yīng)對花園新城項(xiàng)目銷售費(fèi)用作細(xì)化總結(jié)，報(bào)公司管理層、成本管理部，用以指導(dǎo)*花城項(xiàng)目銷售費(fèi)用控制，避免費(fèi)用計(jì)劃與售樓進(jìn)度脫節(jié)；3. 銷售部應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)銷售費(fèi)用管理，分期建立臺帳；4. 在各年銷售費(fèi)用總額之內(nèi)，由銷售部在當(dāng)年開始之前提出使用項(xiàng)目的預(yù)算和計(jì)劃，報(bào)公司討論通過后報(bào)成本管理部備案，作為當(dāng)年銷售費(fèi)用成本控制依據(jù)；5. 銷售部在各年計(jì)劃執(zhí)行過程中，可在總額控制范圍內(nèi)靈活調(diào)整使用單項(xiàng)費(fèi)用額度，但單項(xiàng)計(jì)劃超出 以上，無論當(dāng)期營銷費(fèi)用總額有無結(jié)余，都應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告成本管理部，經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施；6. 由設(shè)計(jì)或工程等其他部門具體操作的營銷性質(zhì)工程項(xiàng)目（如紅線外道路綠化改造、臨時性銷售用房建造、賣場裝修、樣板間裝修（包括家私及展示用品）、接待廳裝修、售樓處裝修、廣告牌等），費(fèi)用項(xiàng)目目標(biāo)的控制由銷售部負(fù)責(zé)，單項(xiàng)造價控制由操作部門負(fù)責(zé)。7. 對于某些銷售、工程、設(shè)計(jì)等費(fèi)用劃分模糊的項(xiàng)目，由成本管理部負(fù)責(zé)劃分，報(bào)公司批準(zhǔn)后確定；8. 示范單位家私、裝飾用品、生活用品，設(shè)計(jì)部應(yīng)在采購前確定回收方法和回收殘值計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；9. 在現(xiàn)樓內(nèi)裝修樣板間，銷售部應(yīng)事先制定展示時間、裝修銷售價格的計(jì)劃，待公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施；10. 如確因銷售需要，銷售費(fèi)用需超出當(dāng)年銷售費(fèi)用總額度，須報(bào)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。但項(xiàng)目銷售費(fèi)用總額度不變；11. 如某期銷售完畢后，銷售費(fèi)用較當(dāng)年控制總額度有所節(jié)余，則節(jié)余部分可結(jié)轉(zhuǎn)至下一年使用。四、 總控及分解執(zhí)行目標(biāo)a) 費(fèi)用額度 單位：（萬元）分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)銷售面積（m2）成交均價(元)成交額營銷費(fèi)用（萬）賣場及樣板間費(fèi)用（萬）合 計(jì)（萬）占總費(fèi)用比例（）年?duì)I銷費(fèi)用總額占總合同金額的 %，五年總額為： 萬元。每年的銷售費(fèi)用見下表：分期第一年第二年第三年第四年第五年合計(jì)合同總額（億）銷售費(fèi)用(萬)b) 遇下列情況可對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)增 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交合同均價較當(dāng)年計(jì)劃增加超過3以上時，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)可按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)增。銷售賣場建造裝修、樣板間費(fèi)用不作調(diào)整。 當(dāng)上一年銷售費(fèi)用超出目標(biāo)成本15以上時，成本管理部可向公司提出調(diào)增總控及下一年分解目標(biāo)的建議；c) 遇下列情況須對總控及分解目標(biāo)進(jìn)行調(diào)減 在建造標(biāo)準(zhǔn)不變的情況下，當(dāng)某年銷售成交均價較當(dāng)年計(jì)劃減少時，相應(yīng)的費(fèi)用控制目標(biāo)須按相應(yīng)的變化進(jìn)行等比例調(diào)減。包括銷售賣場包裝、樣板間費(fèi)用； 當(dāng)上一年銷售費(fèi)用較目標(biāo)成本節(jié)余超過5以上時，成本管理部須向公司提出調(diào)減總控及下一年分解目標(biāo)的建議；d) 所有總控及分解目標(biāo)調(diào)整須經(jīng)公司銷售主管領(lǐng)導(dǎo)和總經(jīng)理批準(zhǔn)。2002年分解目標(biāo) 單位：萬元序號項(xiàng)目促銷期強(qiáng)銷期后期合計(jì)總費(fèi)用1現(xiàn)場包裝費(fèi)（現(xiàn)場賣場）6媒介廣告費(fèi)7廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)8促銷活動費(fèi)（見說明）現(xiàn)場促銷活動費(fèi)（ 萬/次）市內(nèi)賣場租賃以及巡展費(fèi)9展銷費(fèi)（包括所有的資料費(fèi)用）（兩次房交會： 萬/次）10銷售模型費(fèi)（ 個）11宣傳資料及禮品費(fèi)12看樓交通費(fèi)（主要是電瓶車）（ 輛， 萬/輛）13企劃費(fèi)用含市場調(diào)研、銷售策劃、咨詢費(fèi)14賣點(diǎn)增加費(fèi)（此費(fèi)用記入企劃費(fèi)用）賣場分解目標(biāo) 單位：萬元序號項(xiàng)目名稱單位數(shù)量合計(jì)123456789101112合計(jì)現(xiàn)樓樣板房裝修成本目標(biāo)為均價 萬元/個樣板房，折舊和銷售回收不低于萬元/個，樣板房內(nèi)家私和飾品按應(yīng)周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個樣板房?，F(xiàn)樓售樓處裝修成本目標(biāo)為 萬元/個，售樓處內(nèi)家私和飾品按周轉(zhuǎn)使用，平均 萬元/個售樓處。五、 考核指標(biāo)a) 銷售費(fèi)用控制情況考核指標(biāo)：成交銷售費(fèi)用比、目標(biāo)銷售費(fèi)用比、銷售面積比；成交銷售費(fèi)用比當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用/當(dāng)期累計(jì)成交金額100目標(biāo)銷售費(fèi)用比當(dāng)期累計(jì)銷售費(fèi)用/當(dāng)期目標(biāo)銷售費(fèi)用100銷售面積比實(shí)際合同銷售面積/銷售面積分層分戶表面積100b) 成交銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為彈性考核指標(biāo)，主要適用在同一年銷售中每個季度的比較，一般應(yīng)在1.5%左右；c) 目標(biāo)銷售費(fèi)用比指標(biāo)作為剛性考核指標(biāo)，主要適用在各年間比較，一般應(yīng)在100%左右；d) 銷售面積比率指標(biāo)為剛性考核指標(biāo)，適用于各期，控制指標(biāo)為銷售面積比率不低于99.99。六、本成本指導(dǎo)書由成本管理部負(fù)責(zé)解釋。附：萬科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)營銷推廣費(fèi)用科目劃分1）媒介廣告費(fèi)：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報(bào)紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費(fèi)：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費(fèi)：場租、勞務(wù)費(fèi)、活動場所布置、工作人員餐費(fèi)5）宣傳資料及禮品費(fèi)：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)：飲水機(jī)、家私等 8）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)：工資、獎金、補(bǔ)貼等9）賣點(diǎn)增加費(fèi)：10）看樓交通費(fèi)：看樓專車運(yùn)行費(fèi)、修理費(fèi)、司機(jī)行車費(fèi)用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計(jì)、裝修等費(fèi)用以及維持清潔、保