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賽睿顧問(wèn)商業(yè)項(xiàng)目策劃工作框架概要 北京瑞美賽睿投資顧問(wèn)有限公司 一 賽睿商業(yè)服務(wù)內(nèi)容 阿里巧巧 賽睿顧問(wèn)服務(wù)項(xiàng)目 1 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目消費(fèi)者調(diào)查 零售商調(diào)查及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查 為商業(yè)項(xiàng)目咨詢方案 定位 規(guī)模 商業(yè)組合 市場(chǎng)策略等 提出提供基于市場(chǎng)的數(shù)據(jù)依據(jù) 2 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)咨詢依據(jù)對(duì)宏觀市場(chǎng)的分析 參照市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果 進(jìn)行目標(biāo)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 進(jìn)行商圈分析 對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模 客流量等進(jìn)行預(yù)測(cè) 依據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 周邊交通停車條件 提出可行的發(fā)展規(guī)模 結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果及商業(yè)經(jīng)驗(yàn) 提出適合目標(biāo)項(xiàng)目的商業(yè)組合方案 對(duì)項(xiàng)目的成本 收益進(jìn)行預(yù)測(cè) 建立財(cái)務(wù)模型 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)并最終確定方案 阿里巧巧 賽睿顧問(wèn)服務(wù)項(xiàng)目 3 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃在建筑師完成項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)方案后 針對(duì)概念設(shè)計(jì)方案提出基于市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的建議 并就內(nèi)部商業(yè)動(dòng)線的規(guī)劃提出方案 4 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目招商 營(yíng)銷為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供包括主力店 半主力店及旗艦店在內(nèi)商家的招商服務(wù) 市場(chǎng)調(diào)查的零售商調(diào)查 就是招商的前期工作 依托公司旗下易鋪網(wǎng) 進(jìn)行商鋪銷售營(yíng)銷 5 商業(yè)管理賽睿顧問(wèn)聚合商家資源和專業(yè)價(jià)值 為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供商業(yè)管理顧問(wèn)及商業(yè)管理服務(wù) 二 賽睿資源及優(yōu)勢(shì) 阿里巧巧 賽睿資源 為推動(dòng)國(guó)內(nèi)外品牌商家與中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間有效的信息互通 提供直接互動(dòng)的交流機(jī)會(huì) 易鋪網(wǎng)定期舉辦 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇 首屆招商論壇由 易鋪網(wǎng) 賽睿顧問(wèn)和安家雜志主辦 北京青年報(bào)媒體協(xié)辦 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟等單位支持 于2004年8月31日 9月1日在北京隆重舉行 期間共有60多家國(guó)內(nèi)外品牌商家代表 與300位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表到會(huì) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇 易鋪網(wǎng)和賽睿顧問(wèn)針對(duì)廣大經(jīng)營(yíng)商戶市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)程中對(duì)招商信息及專業(yè)平臺(tái)的需要 特別發(fā)起成立了會(huì)員規(guī)模龐大的 中國(guó)經(jīng)營(yíng)商戶聯(lián)盟 實(shí)現(xiàn)廣大經(jīng)營(yíng)商戶和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全方位對(duì)接 易鋪網(wǎng) 中國(guó)經(jīng)營(yíng)商戶聯(lián)盟 易鋪網(wǎng) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站 已成為國(guó)內(nèi)最專業(yè)的商鋪投資經(jīng)營(yíng)理財(cái)工具 易鋪網(wǎng)不斷創(chuàng)造新的專業(yè)價(jià)值 全力助推中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展 阿里巧巧 行業(yè)門戶網(wǎng)站 易鋪網(wǎng) 阿里巧巧 賽睿資源 阿里巧巧 賽睿資源 阿里巧巧 賽睿顧問(wèn)優(yōu)勢(shì) 1 賽睿顧問(wèn)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐 在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 招商 管理 投資所牽涉到的各核心環(huán)節(jié)所打造出的理論制高點(diǎn) 2 賽睿核心團(tuán)隊(duì)在大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 定位 招商 管理方面深刻的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) 3 依托實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn) 以及眾多的國(guó)內(nèi)外品牌商家資源 積累了賽睿顧問(wèn)在主力店招商方面的優(yōu)勢(shì) 4 賽睿顧問(wèn)與北京新燕莎 控股 集團(tuán)建立的戰(zhàn)略合作框架 專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 專業(yè)商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)商 零售商團(tuán)隊(duì) 5 行業(yè)門戶網(wǎng)站易鋪網(wǎng) 搭建了良好的商鋪投資者 商戶資源平臺(tái) 為賽睿顧問(wèn)從事商鋪營(yíng)銷奠定了優(yōu)勢(shì) 賽睿顧問(wèn)簡(jiǎn)介 阿里巧巧 專業(yè)優(yōu)勢(shì) 中國(guó)超級(jí)購(gòu)物中心SHOPPINGMALL投資開(kāi)發(fā)指南 商業(yè)房地產(chǎn)投資 融資指南 商鋪投資指南 賽睿顧問(wèn)叢書(shū) 賽睿決策分析理論賽睿商業(yè)房地產(chǎn)資本模式賽睿商鋪投資原理 賽睿顧問(wèn)理論 易鋪網(wǎng) 中國(guó)首家商鋪投資專業(yè)電子媒體 為商鋪投資者 投資機(jī)構(gòu) 商戶提供專業(yè)化的投資指導(dǎo)和投資資訊 發(fā)布熱點(diǎn)投資項(xiàng)目 全力助推中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展 阿里巧巧 市場(chǎng)調(diào)研特點(diǎn) 賽睿顧問(wèn)認(rèn)為 一切商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作必須以深入全面的市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ) 特別是以消費(fèi)市場(chǎng)的調(diào)查研究為基礎(chǔ) 消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì) 最終決定了商業(yè)項(xiàng)目真正的發(fā)展空間 我們的消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研將采取問(wèn)卷方式 對(duì)目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)行量化的 深入的了解 市場(chǎng)調(diào)查方面 我們還突出了經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)查和主力商戶深度訪談部分 經(jīng)營(yíng)商戶的調(diào)查可以充分了解潛在的中小商戶在入駐意向和對(duì)于項(xiàng)目的基本開(kāi)發(fā) 為后期的鋪位分割 租金 售價(jià)厘定以及進(jìn)一步招商打好基礎(chǔ) 主力商業(yè)企業(yè)深度訪談部分在了解主力商業(yè)企業(yè)情況 包括背景 經(jīng)營(yíng)規(guī)模和現(xiàn)狀 開(kāi)店要求和工程技術(shù)條件 開(kāi)店決策流程以及對(duì)于項(xiàng)目所在城市和項(xiàng)目本身的評(píng)價(jià)和看法等方面進(jìn)行了深入的探討 此項(xiàng)工作的進(jìn)行 希望可以為開(kāi)發(fā)商在工程設(shè)計(jì) 規(guī)劃以及潛在主力店的選擇方面提供有效的幫助 阿里巧巧 商業(yè)資源優(yōu)勢(shì) 大中型品牌商家資源先后舉辦中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站 易鋪網(wǎng) 賽睿顧問(wèn)和主辦的 易鋪網(wǎng) 2004中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)招商論壇 以及易鋪網(wǎng) 深圳銅鑼灣集團(tuán) 賽睿顧問(wèn)和安家雜志主辦的 易鋪網(wǎng) 2005中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)管理年會(huì) 先后兩次大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)的搭建 也使得賽睿顧問(wèn)在商業(yè)資源的整合與高度的提升方面有了迅猛的發(fā)展 中小商戶及投資人資源賽睿顧問(wèn)依托旗下的 易鋪網(wǎng) 為各類經(jīng)營(yíng)商戶提供了網(wǎng)上交流的平臺(tái) 有效的聚合了國(guó)內(nèi)外中小商家 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者以及商鋪投資人 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的后期招商及運(yùn)營(yíng)提供了有力的支撐 阿里巧巧 本土企業(yè)的國(guó)際化優(yōu)勢(shì) 賽睿顧問(wèn)通過(guò)金源新燕莎MALL 北京MALL 等大型商業(yè)項(xiàng)目的國(guó)際化運(yùn)作 以及與國(guó)際商業(yè)資源的良好溝通與協(xié)作 已經(jīng)成長(zhǎng)為一個(gè)具有國(guó)際化視野及資源優(yōu)勢(shì)的本土顧問(wèn)公司 近期同美國(guó)瑞美商業(yè)管理有限公司組建了 北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司 專門進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的招商營(yíng)銷 運(yùn)營(yíng)管理及金融服務(wù) 北京瑞美賽睿商業(yè)管理顧問(wèn)有限公司同時(shí)接受美國(guó)瑞美商業(yè)管理有限公司委托 在中國(guó)進(jìn)行 瑞美購(gòu)物中心 瑞美OUTLETS 連鎖品牌的經(jīng)營(yíng)和管理 三 咨詢策劃服務(wù)內(nèi)容 1 咨詢策劃服務(wù)目標(biāo) 阿里巧巧 咨詢目標(biāo) 1 判斷目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2 提出打造強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)策略3 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)組合建議4 財(cái)務(wù)可行的項(xiàng)目方案 滿足項(xiàng)目決策需求 符合項(xiàng)目資金計(jì)劃需要 1 市場(chǎng)咨詢結(jié)論反映 三向 消費(fèi)者 零售商和投資者 市場(chǎng)需求 是本案資金風(fēng)險(xiǎn)判斷的基礎(chǔ)2 未來(lái)資金計(jì)劃有賴于市場(chǎng)咨詢報(bào)告的科學(xué)性 真實(shí)性 準(zhǔn)確性 滿足項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)需要 1 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目不同的定位基本確定項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)2 商業(yè)組合 確定商業(yè)空間方案3 進(jìn)行內(nèi)部商業(yè)規(guī)劃 便于項(xiàng)目銷售 招商方案有的放矢地實(shí)施 2 咨詢框架 阿里巧巧 咨詢總體框架 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目主要商圈宏觀環(huán)境和行業(yè)研究目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)與功能定位分析 目標(biāo)市場(chǎng)自身形象分析 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 目標(biāo)市場(chǎng)需求分析 商圈分析 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目定位判斷及市場(chǎng)策略 競(jìng)爭(zhēng)策略各地塊商業(yè)組合初步建議及商業(yè)規(guī)劃 投資收益分析投資風(fēng)險(xiǎn)分析財(cái)務(wù)可行性分析 框架一 市場(chǎng)環(huán)境分析 阿里巧巧 市場(chǎng)環(huán)境分析 宏觀環(huán)境分析城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)城市的規(guī)劃政府相關(guān)政策研究 行業(yè)市場(chǎng)分析城市百貨商場(chǎng) 購(gòu)物中心及娛樂(lè) 餐飲等相關(guān)行業(yè)分布狀況城市目標(biāo)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模與發(fā)展?jié)摿δ繕?biāo)行業(yè)進(jìn)入壁壘 市場(chǎng)供需 目標(biāo)市場(chǎng)與功能定位分析目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析目標(biāo)市場(chǎng)需求分析商圈分析 阿里巧巧 市場(chǎng)及功能定位分析框架 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目 目標(biāo)市場(chǎng)需求 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 不同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況市場(chǎng)功能定位 目標(biāo)顧客需求市場(chǎng)及功能定位 區(qū)位分析 阿里巧巧 不同競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目標(biāo)顧客分析主要顧客特征顧客需求消費(fèi)方式消費(fèi)目的 阿里巧巧 不同競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分類分析 服務(wù)檔次 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目 本項(xiàng)目周邊及城市同類型商業(yè)項(xiàng)目需要重點(diǎn)研究 阿里巧巧 目標(biāo)市場(chǎng)需求分析 目標(biāo)市場(chǎng)差距分析 確定目標(biāo)客戶 確定提供產(chǎn)品或服務(wù)項(xiàng)目 市場(chǎng)及功能定位 找出現(xiàn)有市場(chǎng)與不同類型顧客需求間的差距 阿里巧巧 目標(biāo)市場(chǎng)需求分析 阿里巧巧 市場(chǎng)定位分析 阿里巧巧 商圈分析 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目商圈研究 人口與購(gòu)買力分析 競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查 環(huán)境分析時(shí)間距離 環(huán)境限制競(jìng)爭(zhēng)狀況 社經(jīng)因素 商圈界定主要商圈次要商圈周邊地區(qū) 過(guò)去趨勢(shì)購(gòu)買力銷售狀況獲利狀況家庭組成及所得 市場(chǎng)現(xiàn)況商圈范圍內(nèi)購(gòu)買力競(jìng)爭(zhēng)狀況供需狀況 未來(lái)發(fā)展新增家庭所得所得成長(zhǎng)趨勢(shì)消費(fèi)水準(zhǔn) 選址與市場(chǎng)定位調(diào)查 經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)特色與效益調(diào)查 商圈范圍內(nèi)購(gòu)買力評(píng)估現(xiàn)況短期趨勢(shì)長(zhǎng)期趨勢(shì) 基地潛評(píng)估滲透率 阿里巧巧 具體研究方法 定性研究 定性研究 草案 本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相關(guān)資料研究項(xiàng)目區(qū)位資料收集及研究區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目資料收集 項(xiàng)目名稱 價(jià)位 定位 銷售狀況等 座談會(huì) N 2 每組6至8人 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目主力消費(fèi)者周邊商業(yè)項(xiàng)目評(píng)估對(duì)本項(xiàng)目定位假設(shè)的評(píng)價(jià)及需求狀況 座談會(huì) 城市范圍內(nèi)核心商家深訪 阿里巧巧 具體研究方法 定量研究 定量研究 草案 競(jìng)爭(zhēng)者分析城市同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的實(shí)力強(qiáng)弱 市場(chǎng)策略及未來(lái)發(fā)展趨向 目標(biāo)行業(yè)主要競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力強(qiáng)弱 市場(chǎng)策略及未來(lái)發(fā)展趨向 目標(biāo)行業(yè)替代產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)威脅 消費(fèi)者分析城市人口統(tǒng)計(jì)特征 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及模式 城市人口的消費(fèi)特征 本項(xiàng)目消費(fèi)群分層及消費(fèi)特征 目標(biāo)行業(yè)的消費(fèi)群分層 消費(fèi)特征及發(fā)展趨向 選擇城市范圍內(nèi)有代表性的百貨商場(chǎng) 購(gòu)物中心 餐飲 娛樂(lè)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查 店鋪面積規(guī)模 店鋪?zhàn)赓I狀況 店鋪?zhàn)饨?售價(jià)情況 商家選鋪決策體系 未來(lái)開(kāi)店計(jì)劃等 上述選定商家對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的態(tài)度 傾向 計(jì)劃 上述選定商家對(duì)目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)可度 傾向 需求方式等 零售商分析 框架二 咨詢方案建議 阿里巧巧 咨詢方案建議 商業(yè)項(xiàng)目定位判斷 目標(biāo)市場(chǎng) 市場(chǎng)區(qū)域定位和消費(fèi)者群體 功能框架 商業(yè)內(nèi)容組合范圍 營(yíng)銷特色 商品特色 經(jīng)營(yíng)特色 管理特色 服務(wù)特色等 管理模式策略 經(jīng)營(yíng)管理模式及水準(zhǔn) 阿里巧巧 咨詢方案建議 市場(chǎng)策略 打造強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力原則 尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)預(yù)成熟的真空地帶 集中打造強(qiáng)勢(shì)熱點(diǎn) 強(qiáng)勢(shì)熱點(diǎn) 簡(jiǎn)單化 阿里巧巧 咨詢方案建議 競(jìng)爭(zhēng)策略 建設(shè)期 運(yùn)營(yíng)期 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 準(zhǔn)確市場(chǎng)定位奠定競(jìng)爭(zhēng)力基礎(chǔ) 土地成本競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目規(guī)模決策競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力 市場(chǎng)策略競(jìng)爭(zhēng)力 資金平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)力 招商效率競(jìng)爭(zhēng)力 基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力 運(yùn)營(yíng)期動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力 任何基礎(chǔ)競(jìng)爭(zhēng)力的缺失 都將降低本案的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力 建設(shè)期項(xiàng)目定位和市場(chǎng)策略競(jìng)爭(zhēng)力將是本案競(jìng)爭(zhēng)制勝的基礎(chǔ) 項(xiàng)目市場(chǎng)公關(guān)策劃競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目管理競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目資金平臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)力 阿里巧巧 咨詢方案建議 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)組合初步建議 市場(chǎng)策略 零售 餐飲娛樂(lè)服務(wù)規(guī)模配比 定位 成本因素 商業(yè)組合初步建議 框架三 財(cái)務(wù)評(píng)估 阿里巧巧 咨詢方案評(píng)價(jià) 方案評(píng)估的基礎(chǔ) 財(cái)務(wù)模型 財(cái)務(wù)假設(shè) 成本決策 租售價(jià)格預(yù)測(cè) 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目投資本案資金預(yù)算 阿里巧巧 咨詢方案評(píng)價(jià) 投資收益分析框架 市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 確定市場(chǎng)規(guī)模 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與基本財(cái)務(wù)報(bào)表 投資回報(bào)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)可行性分析 阿里巧巧 咨詢方案評(píng)價(jià) 目標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目方案財(cái)務(wù)評(píng)估方法 投資收益分析 投資風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)可行性分析 贏利能力分析 成本 效益分析 財(cái)務(wù)比率 敏感性分析 資金流分析 盈虧平衡分析 阿里巧巧 3 商業(yè)規(guī)劃 阿里巧巧 設(shè)計(jì)結(jié)合 咨詢策劃后期 設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 在此階段 賽睿顧問(wèn)需要與設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案交流 該項(xiàng)工作屬于咨詢策劃工作的內(nèi)容 概念設(shè)計(jì)深化為初步設(shè)計(jì)方案時(shí) 內(nèi)