舊住宅區(qū)改造.docx

舊住宅區(qū)改造的將迎來新的措施近日收到一份內部資料，是關于深圳市加強城市更新實施工作的有關暫行措施，文件屬于內部征求意見稿，現(xiàn)就大家最關心的老舊住宅類改造做一個分享。此暫行措施明確提出規(guī)范舊住宅區(qū)更新管理，總體基調是審慎推進舊住宅區(qū)拆除重建。現(xiàn)總結幾點：一、除因建筑存在重大安全隱患、重大基礎設施和公共設施建設需要、保障性安居工程等公共利益建設需要或經市政府確定需要通過城市更新實施拆除重建等情形以外，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類城市更新計劃；二、城市更新涉及到的危房，必須是根據危險房屋鑒定標準鑒定為D級的危房集中區(qū)域；三、明確由區(qū)政府負責組織開展意愿征集、現(xiàn)狀調研、城市更新單元擬定、可行性分析等工作；四、明確區(qū)政府與權利主體100%達成更新意愿并100%簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報市政府審批；1，意愿征集和拆遷補償安置協(xié)議等工作原則上在意愿征集開始之日起一年之內完成，逾期未完成，該舊住宅區(qū)5年之類不得申請拆除重建類城市更新工作；2，拆遷補償安置協(xié)議中應載明對被拆遷房地產的轉移登記與抵押登記限制條款，在該舊住宅區(qū)列入城市更新計劃后，由區(qū)政府向產權登記部門提出申請；3，舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產權置換按套內面積測算，同用途的置換比例原則上是1：1。五、零散舊住宅區(qū)(與其他各類舊區(qū)如舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村或舊屋村混雜在一起的舊住宅區(qū))有必要納入城市更新范圍進行統(tǒng)籌改造的需要具備以下條件：1，占拆除用地面積原則上不超過1/2；2，由區(qū)政府組織開展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報，權利主體的更新意愿達100%。其余部分由其他主體申報的，其與去城市更新職能部門組成聯(lián)合申報主體；3，零散住宅區(qū)面積超過6000平米，占拆除用地面積不超過1/3的，可不適用實施細則公開選擇市場主體的有關規(guī)定；4，零散舊住宅區(qū)合法房屋產權置換比例按套內1：1，其他合法建筑按用途自行協(xié)商。解讀：個人認為，對于老舊住宅類，嚴控拆舊建新是本暫行措施的基調，對舊住宅區(qū)可以拆除重建的情形也進行了明確界定：符合公共利益需要和城市發(fā)展需要，以及實踐中一些存在安全隱患的，重大基礎設施和公共設施建設需要，才有可能涉及舊住宅區(qū)的拆建。同時，在實施路徑上，明確堅持政府主導，區(qū)政府負責組織開展意愿征集等前期工作。也明確了雙“100%”的達成方可列入城市更新單元。關于實施保障，為避免舊住宅項目久拖不決，暫行措施也提出了工作時限要求，如一年內未完成意愿征集和拆遷補償安置協(xié)議等工作，該舊住宅區(qū)五年之內不得開展拆除重建類城市更新工作。明確嚴控拆遷補償協(xié)議簽訂之后的房產買賣問題，保障市場主體民事關系穩(wěn)定性，增強交易預期，減少搬遷補償難度。對于產權置換，也明確是同用途的情況下是套內面積1：1。最后，也提出了零散舊住宅去的推進策略，這必須可以認為是一大進步，便于統(tǒng)籌改造。加班整理疏導，個人覺得這是對很多網友提出的“我家小區(qū)會不會舊改”“什么時候舊改”，一個比較理性的回答，未盡之處，后續(xù)補充。（本文來源于網絡）深圳舊改意見稿曝光：舊小區(qū)或不納入舊改除非是危房或市政需要昨天，新浪樂居發(fā)布關于關于進一步加強城市更新實施工作的暫行措施內部征求意見稿的舊住宅區(qū)拆除部分（點擊查看：【重磅】深圳舊改要所有業(yè)主同意才能拆，拆遷比或降至1:1），今天通過“深圳地產通”平臺拿到一份完整的意見稿。該意見稿正進行內部意見征求，部分內容的調整讓不少開發(fā)商和業(yè)主感到震驚。從意見稿可知，深圳政府對于城市更新工作不再一味的由開發(fā)商為主導，現(xiàn)正加大土地整備的力度，強力推進用地的清退和城市更新工作。文稿核心主要總結為：1、由區(qū)政府作為主導開展前期工作，選擇一家開發(fā)商進行舊改。2、嚴格控制商務公寓的審批，舊改項目含公寓的，須一定比例交政府。3、政府或停止舊住宅區(qū)拆除重建申報工作，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類域市更新計劃，除存在重大安全隱患鑒定為危房區(qū)域或因市政需要。4、大幅度提高免繳地價容積率：城中村5.0;舊屋村2.0，(之前設定為3.0)。5、增加保障房建設。在軌道站點500米，用地面積不少于3000米的工業(yè)用地，按保障房法定圖則做調整，可配建總建面35%的商品房。另一類地區(qū)，工改居的最高配建40% 住宅。6、舊住宅區(qū)回遷比例按套內面積測算，同用途置換比例為1：1。7