舊住宅區(qū)改造.docx

舊住宅區(qū)改造的將迎來(lái)新的措施近日收到一份內(nèi)部資料，是關(guān)于深圳市加強(qiáng)城市更新實(shí)施工作的有關(guān)暫行措施，文件屬于內(nèi)部征求意見(jiàn)稿，現(xiàn)就大家最關(guān)心的老舊住宅類改造做一個(gè)分享。此暫行措施明確提出規(guī)范舊住宅區(qū)更新管理，總體基調(diào)是審慎推進(jìn)舊住宅區(qū)拆除重建?，F(xiàn)總結(jié)幾點(diǎn)：一、除因建筑存在重大安全隱患、重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要、保障性安居工程等公共利益建設(shè)需要或經(jīng)市政府確定需要通過(guò)城市更新實(shí)施拆除重建等情形以外，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類城市更新計(jì)劃；二、城市更新涉及到的危房，必須是根據(jù)危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為D級(jí)的危房集中區(qū)域；三、明確由區(qū)政府負(fù)責(zé)組織開(kāi)展意愿征集、現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬定、可行性分析等工作；四、明確區(qū)政府與權(quán)利主體100%達(dá)成更新意愿并100%簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報(bào)市政府審批；1，意愿征集和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等工作原則上在意愿征集開(kāi)始之日起一年之內(nèi)完成，逾期未完成，該舊住宅區(qū)5年之類不得申請(qǐng)拆除重建類城市更新工作；2，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中應(yīng)載明對(duì)被拆遷房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記與抵押登記限制條款，在該舊住宅區(qū)列入城市更新計(jì)劃后，由區(qū)政府向產(chǎn)權(quán)登記部門提出申請(qǐng)；3，舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產(chǎn)權(quán)置換按套內(nèi)面積測(cè)算，同用途的置換比例原則上是1：1。五、零散舊住宅區(qū)(與其他各類舊區(qū)如舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村或舊屋村混雜在一起的舊住宅區(qū))有必要納入城市更新范圍進(jìn)行統(tǒng)籌改造的需要具備以下條件：1，占拆除用地面積原則上不超過(guò)1/2；2，由區(qū)政府組織開(kāi)展前期工作，由區(qū)城市更新職能部門申報(bào)，權(quán)利主體的更新意愿達(dá)100%。其余部分由其他主體申報(bào)的，其與去城市更新職能部門組成聯(lián)合申報(bào)主體；3，零散住宅區(qū)面積超過(guò)6000平米，占拆除用地面積不超過(guò)1/3的，可不適用實(shí)施細(xì)則公開(kāi)選擇市場(chǎng)主體的有關(guān)規(guī)定；4，零散舊住宅區(qū)合法房屋產(chǎn)權(quán)置換比例按套內(nèi)1：1，其他合法建筑按用途自行協(xié)商。解讀：個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于老舊住宅類，嚴(yán)控拆舊建新是本暫行措施的基調(diào)，對(duì)舊住宅區(qū)可以拆除重建的情形也進(jìn)行了明確界定：符合公共利益需要和城市發(fā)展需要，以及實(shí)踐中一些存在安全隱患的，重大基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要，才有可能涉及舊住宅區(qū)的拆建。同時(shí)，在實(shí)施路徑上，明確堅(jiān)持政府主導(dǎo)，區(qū)政府負(fù)責(zé)組織開(kāi)展意愿征集等前期工作。也明確了雙“100%”的達(dá)成方可列入城市更新單元。關(guān)于實(shí)施保障，為避免舊住宅項(xiàng)目久拖不決，暫行措施也提出了工作時(shí)限要求，如一年內(nèi)未完成意愿征集和拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等工作，該舊住宅區(qū)五年之內(nèi)不得開(kāi)展拆除重建類城市更新工作。明確嚴(yán)控拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂之后的房產(chǎn)買賣問(wèn)題，保障市場(chǎng)主體民事關(guān)系穩(wěn)定性，增強(qiáng)交易預(yù)期，減少搬遷補(bǔ)償難度。對(duì)于產(chǎn)權(quán)置換，也明確是同用途的情況下是套內(nèi)面積1：1。最后，也提出了零散舊住宅去的推進(jìn)策略，這必須可以認(rèn)為是一大進(jìn)步，便于統(tǒng)籌改造。加班整理疏導(dǎo)，個(gè)人覺(jué)得這是對(duì)很多網(wǎng)友提出的“我家小區(qū)會(huì)不會(huì)舊改”“什么時(shí)候舊改”，一個(gè)比較理性的回答，未盡之處，后續(xù)補(bǔ)充。（本文來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)）深圳舊改意見(jiàn)稿曝光：舊小區(qū)或不納入舊改除非是危房或市政需要昨天，新浪樂(lè)居發(fā)布關(guān)于關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市更新實(shí)施工作的暫行措施內(nèi)部征求意見(jiàn)稿的舊住宅區(qū)拆除部分（點(diǎn)擊查看：【重磅】深圳舊改要所有業(yè)主同意才能拆，拆遷比或降至1:1），今天通過(guò)“深圳地產(chǎn)通”平臺(tái)拿到一份完整的意見(jiàn)稿。該意見(jiàn)稿正進(jìn)行內(nèi)部意見(jiàn)征求，部分內(nèi)容的調(diào)整讓不少開(kāi)發(fā)商和業(yè)主感到震驚。從意見(jiàn)稿可知，深圳政府對(duì)于城市更新工作不再一味的由開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，現(xiàn)正加大土地整備的力度，強(qiáng)力推進(jìn)用地的清退和城市更新工作。文稿核心主要總結(jié)為：1、由區(qū)政府作為主導(dǎo)開(kāi)展前期工作，選擇一家開(kāi)發(fā)商進(jìn)行舊改。2、嚴(yán)格控制商務(wù)公寓的審批，舊改項(xiàng)目含公寓的，須一定比例交政府。3、政府或停止舊住宅區(qū)拆除重建申報(bào)工作，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類域市更新計(jì)劃，除存在重大安全隱患鑒定為危房區(qū)域或因市政需要。4、大幅度提高免繳地價(jià)容積率：城中村5.0;舊屋村2.0，(之前設(shè)定為3.0)。5、增加保障房建設(shè)。在軌道站點(diǎn)500米，用地面積不少于3000米的工業(yè)用地，按保障房法定圖則做調(diào)整，可配建總建面35%的商品房。另一類地區(qū)，工改居的最高配建40% 住宅。6、舊住宅區(qū)回遷比例按套內(nèi)面積測(cè)算，同用途置換比例為1：1。7