房地產(chǎn)類信托項(xiàng)目盡調(diào)報告模板.docx

中融國際信托有限公司中融-【 】項(xiàng)目 盡職調(diào)查報告（報告完成日期：【】年【】月【】日）經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：【 】部聲明與保證我們在此聲明與保證：本報告是按照中融國際信托有限公司信托業(yè)務(wù)盡職調(diào)查工作指引和有關(guān)規(guī)定，根據(jù)融資申請人提供的和本人收集的資料，經(jīng)我們審慎調(diào)查、核實(shí)、分析和整理，并在此基礎(chǔ)上針對項(xiàng)目特點(diǎn)設(shè)計交易模式、制定信托計劃方案后完成的。報告全面反映了客戶及項(xiàng)目最主要、最基本的信息，我們對報告內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性及所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 直接調(diào)查人簽字： 年 月 日 部門負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日目 錄一、項(xiàng)目背景3二、信托方案與風(fēng)控措施3（一）信托基本要素3（二）交易結(jié)構(gòu)31、信托計劃的進(jìn)入32、信托計劃的退出33、項(xiàng)目公司的管理3（三）風(fēng)控措施31、抵押；32、質(zhì)押；33、無限連帶責(zé)任保證；等3三、交易對手3（一）實(shí)際控制人3（二）項(xiàng)目公司3（三）控股股東3四、融資項(xiàng)目3（一）項(xiàng)目基本情況31、項(xiàng)目現(xiàn)狀32、控規(guī)指標(biāo)33、開發(fā)計劃34、設(shè)計、施工、監(jiān)理情況3（二）項(xiàng)目市場情況31、宏觀經(jīng)濟(jì)概況32、當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場33、項(xiàng)目市場情況3（三）項(xiàng)目分析31、總投資預(yù)測32、已投入資金的合理性33、融資額度的合理性34、項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表35、銀行貸款安排36、銷售方式37、銷售預(yù)測31、項(xiàng)目損益預(yù)測38、銷售率盈虧平衡點(diǎn)3（四）本項(xiàng)目綜合評價3五、本信托計劃風(fēng)險評估3六、結(jié)論及建議3七、附件：項(xiàng)目資料3一、 項(xiàng)目背景（此處簡要介紹項(xiàng)目背景情況）例如：【】年【】月【】日，某房地產(chǎn)有限公司通過競拍獲得【】省【】市【】地塊，地塊編號為【】（以下簡稱“【】項(xiàng)目”）。為【】希望由中融信托就上述地塊的土地出讓金的交付提供融資服務(wù)?！尽抗境闪⒂凇尽磕?，注冊資金【】萬元人民幣，主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，實(shí)際控制人為【】先生，名下還控制著【】公司、【】公司等，已在【】【】等地投資開發(fā)了【】【】等多個房地產(chǎn)項(xiàng)目，累計開發(fā)面積【】萬平方米，具有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?！尽抗緮M與中融信托開展房地產(chǎn)投融資合作，共同投資【】項(xiàng)目。項(xiàng)目位于【】，占地面積【】，規(guī)劃總建筑面積【】萬平方米，擬開發(fā)成住宅/商業(yè)/城市綜合體等。根據(jù)中融信托【】部門對本項(xiàng)目的盡職調(diào)查，建議與【】公司進(jìn)行合作并以發(fā)行集合資金信托計劃的形式向該公司提供融資服務(wù)。二、 信托方案與風(fēng)控措施（此處簡要描述本項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)及風(fēng)控措施）（一） 信托基本要素l 信托計劃名稱：l 信托類型：單一/集合，結(jié)構(gòu)化/非結(jié)構(gòu)化l 融資人：l 融資方式：【貸款】/【股權(quán)投資】/其他方式等l 融資用途：l 信托規(guī)模：【 】萬元l 信托期限：【 】年l 融資成本：【 】/年其中： 公司收入：其中信托報酬方式收取【 】% ；財務(wù)顧問費(fèi)形式收取【 】%，收入總額為【】萬元 投資人預(yù)期收益：【】% 發(fā)行費(fèi)：【】% 保管人保管費(fèi)：【】% 第三方顧問費(fèi)：【】%l 項(xiàng)目發(fā)行計劃（適用于集合類項(xiàng)目）： 我公司私人銀行部發(fā)行： 【 】萬元 【 】銀行代銷： 【 】萬元 第三方理財機(jī)構(gòu)代發(fā)： 【 】萬元l 信托收益分配：分配時間【】、分配比例【】（二） 交易結(jié)構(gòu)1、 信托計劃的進(jìn)入詳細(xì)說明信托資金的運(yùn)用方式，采取股權(quán)投資形式運(yùn)用信托資金時，以信托資金受讓原有股東持有的項(xiàng)目公司股權(quán)的，說明受讓價格，以增資方式投入項(xiàng)目公司的，說明計入注冊資本和資本公積的比例以及增資完成后我公司持有項(xiàng)目公司的股權(quán)比例；以債權(quán)方式運(yùn)用信托資金的，應(yīng)說明貸款要素（利率、期限、抵押/質(zhì)押物、保證擔(dān)保等）。（此處可列示信托交易結(jié)構(gòu)圖）2、 信托計劃的退出說明信托資金的還款來源、退出方式，如果以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式退出的，說明股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格。3、 項(xiàng)目公司的管理 如果采取股權(quán)投資方式，應(yīng)說明項(xiàng)目公司的監(jiān)管方式例如：雙方在公司章程中約定融資方擁有項(xiàng)目經(jīng)營和控制權(quán)，中融信托通過董事會、派駐財務(wù)人員等方式實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目資金監(jiān)管和風(fēng)險控制；項(xiàng)目公司應(yīng)分期編制詳細(xì)的成本標(biāo)桿、經(jīng)營計劃報告和項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表，經(jīng)董事會通過后嚴(yán)格予以執(zhí)行，并作為資金監(jiān)管和測算中融信托投資收益的基礎(chǔ)。單項(xiàng)成本超過部分由融資方或者【 】補(bǔ)足，中融信托不再承擔(dān)該超出部分的成本。 如果采取債權(quán)方式，應(yīng)說明如何保障信托資金的還款來源例如：設(shè)立監(jiān)管賬戶，要求融資人按一定比例將項(xiàng)目銷售回款存入該賬戶。（三） 風(fēng)控措施詳細(xì)說明本項(xiàng)目采取的風(fēng)險防范措施，是否采取優(yōu)先次級的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，是否采取了抵押/質(zhì)押的擔(dān)保措施。1、 抵押；2、 質(zhì)押；3、 無限連帶責(zé)任保證；等三、 交易對手（一） 實(shí)際控制人介紹實(shí)際控制人經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)、名下其他資產(chǎn)情況。（二） 項(xiàng)目公司1、 項(xiàng)目公司基本情況及歷史沿革（若項(xiàng)目公司為新成立則視實(shí)際情況作簡要介紹，另介紹項(xiàng)目從成立至今的歷史沿革情況。）項(xiàng)目公司成立時間住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實(shí)收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（并在此介紹項(xiàng)目公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況）2、 項(xiàng)目公司經(jīng)營情況（此處介紹項(xiàng)目公司過往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、榮譽(yù)，及目前正在開發(fā)的其他項(xiàng)目現(xiàn)狀。）（對于已開發(fā)項(xiàng)目，介紹其地理位置、體量、總投、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、財務(wù)效益等，并配上樓盤實(shí)際照片。）（對于正在開發(fā)的項(xiàng)目，介紹其地理位置、體量、總投預(yù)算、已投入資金、目前建設(shè)進(jìn)度、開發(fā)計劃節(jié)點(diǎn)、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、已實(shí)現(xiàn)的財務(wù)效益等，并配上項(xiàng)目現(xiàn)狀的照片。）3、 項(xiàng)目公司財務(wù)狀況（此處列示項(xiàng)目公司近三年一期的財務(wù)報表，分析重要的財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的綜合財務(wù)實(shí)力做出評價；并對報表中的重要科目及變動情況進(jìn)行詳細(xì)說明，并分析其合理性。4、 項(xiàng)目公司信用記錄（在此處粘貼經(jīng)中國人民銀行征信系統(tǒng)查詢的項(xiàng)目公司企業(yè)基本信用信息報告的掃描件，并說明項(xiàng)目公司未結(jié)清貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，注明項(xiàng)目公司是否存在不良貸款記錄。）貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為【】萬元，已結(jié)清貸款為【】萬元,已結(jié)清保函【】萬元，已結(jié)清承兌匯票【】萬。 對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【】萬元，質(zhì)押金額為【】萬元。有無不良記錄：無/有，原因是【】5、 項(xiàng)目公司稅收政策稅 種稅 率稅 種稅 率營業(yè)稅土地使用稅（二類）土地增值稅（預(yù)繳）房產(chǎn)稅土地增值稅（清算）城市建設(shè)稅/費(fèi)企業(yè)所得稅（預(yù)繳）教育和衛(wèi)生附加費(fèi)企業(yè)所得稅（清算）地方教育費(fèi)附加施工合同印花稅購房合同印花稅6、 管理層介紹（介紹項(xiàng)目公司開發(fā)經(jīng)營團(tuán)隊的背景、經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)、資質(zhì)等）（三） 控股股東 1、 控股股東基本情況控股股東成立時間住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實(shí)收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（并在此介紹控股股東的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置情況）2、 控股股東經(jīng)營情況（此處介紹控股股東過往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、榮譽(yù)，及目前正在開發(fā)和計劃開發(fā)的其他項(xiàng)目現(xiàn)狀。）（對于已開發(fā)項(xiàng)目，介紹其地理位置、體量、總投、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、財務(wù)效益等，并配上樓盤實(shí)際照片。）（對于正在開發(fā)的項(xiàng)目，介紹其地理位置、體量、總投預(yù)算、已投入資金、開發(fā)計劃節(jié)點(diǎn)、目前建設(shè)進(jìn)度、產(chǎn)品類型、定價、銷售情況、已實(shí)現(xiàn)的財務(wù)效益等，并配上項(xiàng)目現(xiàn)狀的照片。）（對于已開發(fā)和正在開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量眾多的大型企業(yè)，可挑選其中與本融資項(xiàng)目地理位置較近、產(chǎn)品類型相近的項(xiàng)目進(jìn)行介紹。）3、 控股股東財務(wù)狀況（此處列示控股股東近三年一期的財務(wù)報表，分析重要的財務(wù)指標(biāo)，對企業(yè)的綜合財務(wù)實(shí)力做出評價；并對報表中的重要科目及變動情況進(jìn)行詳細(xì)說明，并分析其合理性。4、 控股股東信用記錄（在此處粘貼經(jīng)中國人民銀行征信系統(tǒng)查詢的控股股東企業(yè)基本信用信息報告的掃描件，并說明控股股東未結(jié)清貸款情況、對外擔(dān)保情況及抵押/質(zhì)押情況，注明控股股東是否存在不良貸款記錄。）貸款情況：當(dāng)前未結(jié)清貸款為【】萬元，已結(jié)清貸款為【】萬元,已結(jié)清保函【】萬元，已結(jié)清承兌匯票【】萬。 對外擔(dān)保情況：當(dāng)前對外擔(dān)保的合同金額為【】萬元。抵押/質(zhì)押情況：當(dāng)前對外抵押金額為【】萬元，質(zhì)押金額為【】萬元。有無不良記錄：無/有，原因是【】5、 管理層介紹（介紹控股股東開發(fā)經(jīng)營團(tuán)隊的背景、經(jīng)歷、經(jīng)驗(yàn)、資質(zhì)等）四、 融資項(xiàng)目（一） 項(xiàng)目基本情況1、 項(xiàng)目現(xiàn)狀（此處介紹項(xiàng)目現(xiàn)狀，包括拆遷情況、土地取得方式、價格、土地出讓金繳納進(jìn)度、“四證”取得的情況、項(xiàng)目公司是否成立等情況，須附上土地現(xiàn)狀全景圖）。已繳金額未繳金額合計1.土地成本2.滯納金3.各種配套費(fèi)4.契稅等稅金5.拆遷補(bǔ)償合計樓面地價2、 控規(guī)指標(biāo)（此處須按地塊分別列示） 項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表（地塊1）序號指標(biāo)名稱指標(biāo)單位備注1總用地面積m21.1道路及公共用地面積m21.2建設(shè)用地面積2綠地率3建筑密度4規(guī)劃容積率5總建筑面積m25.1地上建筑面積m25.1.1其中：多層住宅m25.1.2花園洋房m25.1.3高層住宅m25.1.4商業(yè)m25.1.5（其他細(xì)分物業(yè)）m25.2地下建筑面積m25.2.1其中：車位m25.2.2地下商場m25.2.3（其他細(xì)分物業(yè)）m23、 開發(fā)計劃（此處以表格或橫道圖形式列明項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，如果是分期開發(fā)，還應(yīng)列明各期開發(fā)的具體內(nèi)容和進(jìn)度。）示例：一期二期三期合計開發(fā)內(nèi)容：總建筑面積(m2)地上建筑面積(m2)其中：多層住宅(m2)花園洋房(m2)高層住宅(m2)商業(yè)(m2)（其他細(xì)分物業(yè)）地下建筑面積(m2)其中：車位(m2)地下商場(m2)（其他細(xì)分物業(yè)）主要開發(fā)節(jié)點(diǎn)：各期起止時間土地證獲得時間施工證獲得時間出正負(fù)零預(yù)售證獲得時間主體結(jié)構(gòu)封頂竣工驗(yàn)收及交房4、 設(shè)計、施工、監(jiān)理情況（此處介紹本項(xiàng)目設(shè)計公司、施工單位及監(jiān)理單位的資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)，與開發(fā)商的合作歷史等）。 （二） 項(xiàng)目市場情況1、 宏觀經(jīng)濟(jì)概況（此處詳細(xì)分析項(xiàng)目所在城市的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、投資消費(fèi)水平等）。2、 當(dāng)?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場（此處詳細(xì)分析項(xiàng)目所在城市和所處區(qū)域近期房屋施工面積、銷售面積、均價水平、產(chǎn)品需求類型和數(shù)量、產(chǎn)品供給類型和數(shù)量、各類用途土地的供給數(shù)量和面積等房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況。）3、 項(xiàng)目市場情況（1） 項(xiàng)目區(qū)域交通情況(詳細(xì)介紹項(xiàng)目周邊的各種交通設(shè)施情況，以衛(wèi)星圖標(biāo)注項(xiàng)目所在地及其周邊的主要交通站點(diǎn)和線路)。（2） 項(xiàng)目配套設(shè)施情況(詳細(xì)介紹項(xiàng)目周邊各種配套設(shè)施，包括教育、醫(yī)療、購物、文體、娛樂、郵政、銀行等，并以衛(wèi)星圖標(biāo)注項(xiàng)目所在地及其周邊主要配套設(shè)施)。（3） 周邊主要土地成交情況（詳細(xì)介紹項(xiàng)目所在區(qū)域近期土地成交情況，分析項(xiàng)目土地成本的優(yōu)劣勢。并以衛(wèi)星圖標(biāo)注項(xiàng)目所在位置及周邊成交土地所在位置）。示例：序號地塊名稱成交時間成交金額（萬元）出讓面積用地性質(zhì)容積率樓面地價123數(shù)據(jù)來源：【 】（4） 周邊競爭項(xiàng)目分析 （此處列明周邊可能與本項(xiàng)目競爭的項(xiàng)目，包括已售完、已開盤和未開盤的項(xiàng)目；以衛(wèi)星圖標(biāo)注本項(xiàng)目位置和周邊競爭樓盤位置，并附上競爭樓盤的照片或效果圖）。示例：樓盤名稱產(chǎn)品類型位置開發(fā)商容積率總建筑面積各產(chǎn)品類型均價總套數(shù)現(xiàn)存套數(shù)開盤時間月均銷售量開盤后半年銷售量數(shù)據(jù)來源/電話（三） 項(xiàng)目分析1、 總投資預(yù)測項(xiàng)目投資估算表總建筑面積總可售面積 序號項(xiàng)目名稱投資額(萬元)已投入(萬元)未投入(萬元)按總建筑面積單價按可售面積單價一開發(fā)成本(18項(xiàng)之和)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)4.1地上建筑4.1.1多層住宅4.1.2花園洋房4.1.3高層住宅4.1.4商業(yè)4.1.5(其他細(xì)分物業(yè))4.2地下建筑4.2.1車位4.2.2地下商場4.2.3(其他細(xì)分物業(yè))5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開發(fā)期間稅費(fèi)7其他費(fèi)用8不可預(yù)見費(fèi)二開發(fā)費(fèi)用(911項(xiàng)之和)9管理費(fèi)用10財務(wù)費(fèi)用11銷售費(fèi)用三項(xiàng)目總投資（若有必要，可在每一大項(xiàng)下列示更加明細(xì)的小項(xiàng)。）2、 已投入資金的合理性（此處按照工程形象進(jìn)度、施工合同約定的付款進(jìn)度和單方合理成本對開發(fā)商在建工程進(jìn)行逐棟測算，加計后與最近一期財務(wù)報表中的資產(chǎn)科目進(jìn)行比對，確認(rèn)已投入資金的真實(shí)性。須附上每棟建筑的照片。）對于支付的拆遷成本，l 獲取拆遷名單、拆遷協(xié)議、資金支付憑證；l 獲取開發(fā)商制定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，與當(dāng)?shù)卣吆褪袌鏊竭M(jìn)行對比，分析其合理性；l 當(dāng)必要并可行時，從拆遷名單里隨機(jī)抽取拆遷戶進(jìn)行訪問，確認(rèn)拆遷成本支付的真實(shí)性；l 將所做的調(diào)查工作記錄在盡調(diào)報告中，并準(zhǔn)備向風(fēng)控提供所獲取的原始文件資料。）3、 融資額度的合理性l 此處列明在項(xiàng)目可獲其他重大資金來源例如預(yù)售回款之前的各項(xiàng)用資明細(xì)。l 在建筑安裝工程費(fèi)方面，須按照合理的單方土建成本（即不含安裝的建安成本）和建至可預(yù)售條件的工程量，以及施工合同約定的付款進(jìn)度（若尚未簽訂施工合同則按行業(yè)慣例）來進(jìn)行融資合理額度的匡算，將計算過程和結(jié)果進(jìn)行列示。對于超出合理額度的融資需求，須對真實(shí)用途進(jìn)行徹底的調(diào)查和說明。4、 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表（資金來源與運(yùn)用表中，信托期限內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測須明細(xì)到季度，兌付時點(diǎn)后可按年進(jìn)行預(yù)測；除了已簽合同的銀行貸款外，一般不將其包含在預(yù)測表中；不得包含車位的銷售收入）。資金來源與運(yùn)用表20122013合計序號項(xiàng)目名稱：Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41資金來源1.1 自有資金1.2銷售收入1.3 信托融資1.4 銀行貸款1.5其他來源2資金運(yùn)用2.1 土地費(fèi)用2.2 前期工程費(fèi)2.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.4 建筑安裝工程費(fèi)2.5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2.6 其他費(fèi)用2.7 不可預(yù)見費(fèi)2.8 銷售費(fèi)用2.9 管理費(fèi)用2.10 營業(yè)稅金及附加2.11 土地增值稅2.12 所得稅2.13 信托融資本金兌付2.14 信托融資收益兌付2.15 銀行借款本金償還2.16 銀行借款利息支付3凈現(xiàn)金流4累計凈現(xiàn)金流（此處需測算至信托兌付時點(diǎn)所在季度時，所需投入的開發(fā)建設(shè)資金，以確認(rèn)資金來源與運(yùn)用表中相應(yīng)資金運(yùn)用項(xiàng)目現(xiàn)金流出額度的合理性。）5、 銀行貸款安排本項(xiàng)目公司預(yù)計【】年【】月申請銀行開發(fā)貸款【 】萬，期限【 】年，還款來源為： 。6、 銷售方式（此處介紹本項(xiàng)目的銷售團(tuán)隊及其業(yè)績、本項(xiàng)目計劃采用的營銷策略等。）7、 銷售預(yù)測l 此處詳細(xì)列明銷售計劃，在信托期限內(nèi)明細(xì)到季度，兌付時點(diǎn)后可按年列示。l 此處的“年”為公歷年，即1月1日至12月31日，以與“資金來源與運(yùn)用表”的銷售收入對應(yīng)。l 價格按保持不變的均價預(yù)測，不得遞增。示例：201220132014產(chǎn)品Q3Q4Q1Q2Q3Q4合計多層/小高層/高層/公寓/洋房/別墅/商業(yè)/寫字樓/車位等細(xì)分物業(yè)銷售面積銷售比例銷售均價銷售收入多層/小高層/高層/公寓/洋房/別墅/商業(yè)/寫字樓/車位等細(xì)分物業(yè)銷售面積銷售比例銷售均價銷售收入合計1、 項(xiàng)目損益預(yù)測項(xiàng)目預(yù)計實(shí)現(xiàn)銷售收入【 】萬元，扣除成本、稅金，預(yù)計稅前利潤【 】萬元、稅后利潤【 】萬元。成本利潤表科目金額(萬元)可售面積單方(元/平方米)1.銷售收入2.銷售成本3.期間費(fèi)用營銷費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用4.銷售稅費(fèi)土地增值稅營業(yè)