廈門郵電大廈市場調(diào)查.doc

廈門郵電通信樞紐大廈項(xiàng) 目 報(bào) 告2008年6月5日目 錄：1、項(xiàng)目概述 P3-82、廈門寫字樓市場調(diào)查報(bào)告及廈門郵電通信樞紐大廈項(xiàng)目建議 P9-273、合作建議 P284、廈門郵電通信樞紐大廈模型圖5、廈門市計(jì)劃委員會文件 廈計(jì)投資（1996）061號6、廈門市計(jì)劃委員會文件 廈計(jì)投（1993）253號7、建設(shè)工程規(guī)劃許可證8、建設(shè)用地規(guī)劃許可證9、用地范圍10、總平面圖11、大廈一層平面圖12、大廈裙房地面圖廈門郵電通信樞紐大廈項(xiàng)目概述廈門郵電通信樞紐大廈地點(diǎn)在湖濱南路延伸段與規(guī)劃NO.1路交叉處，位于西堤外，海關(guān)辦公樓用地東側(cè)，國貿(mào)金海岸南側(cè)，信融城西側(cè)，毗鄰廈門海灣公園。大廈基地建設(shè)用地15475，含代征道路用地的總用地面積16761.418。大廈基本數(shù)據(jù)如下：容積率8.3，建筑密度36%，綠地率30.00%，總建筑面積170138，建設(shè)高度249.7米（其塔頂高度342.2米），層數(shù)地下3層、地上裙樓8層、塔樓66層。一、 建筑設(shè)計(jì)簡介（一）、建筑方案招標(biāo)及定搞1994年10月，原廈門市郵電局就廈門郵電通信樞紐大廈工程的建筑方案進(jìn)行國際招標(biāo)，共有美國伊利諾斯洲芝加哥SKIDMORE，OWINGS&MERRILL（簡稱SOM）建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所（主要作品有美國西爾斯塔樓、上海金茂大廈）等8家國內(nèi)外知名設(shè)計(jì)單位參加，1994年12月邀請國內(nèi)知名的專家對9個方案進(jìn)行評審，最后美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所的方案中標(biāo)。中標(biāo)設(shè)計(jì)單位美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所是世界著名的綜合性建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所，主要作品有美國西爾斯塔樓、馬來西亞雙塔、上海金茂大廈等；該事務(wù)所曾被克林頓授予美國優(yōu)秀設(shè)計(jì)事務(wù)所，且廈門郵電通信樞紐大廈的設(shè)計(jì)方案也被評為優(yōu)秀方案。在廈門市政府及建設(shè)相關(guān)部門的關(guān)心及大力支持下，本項(xiàng)目的建設(shè)占地增加了4123.401，總建設(shè)占地增至15475；在廈門市規(guī)劃局的支持下，方案經(jīng)過預(yù)審及正式審批形成了目前實(shí)施的最終方案。（二）、總平面布局設(shè)計(jì)對總平面的布局做了細(xì)致的考慮，基地上致上分成西北和東南兩個部分，西北部分設(shè)有裙樓，而東南部分設(shè)有塔樓和樓前花園。連廊沿塔樓設(shè)置并直接與裙房相連。塔樓靠東北邊的紅線而立，這樣在塔樓與湖濱南路和一號路的交叉路口之間留出了大塊空間。從市商業(yè)中心沿湖濱南路走近大廈，塔樓的布局給人們創(chuàng)造了一幅直觀近景，遠(yuǎn)眺而去是一幅在山脈和大海襯托下的全景。行人及車輛主要是通過塔樓門前的花園出入基地。在塔樓/連廊和裙房的入口處設(shè)置了上下車車道，并沒有可供小轎車和大客車使用的雨蓬。塔樓的前門朝南，裙樓的前門朝東南。停車場的坡道入口設(shè)在位于裙樓旁邊的入口花園中。特大型的卡車可從一號路和基地西邊的輔助路出入卡車裝卸平臺，其出入地下停車場的路線設(shè)在輔助路。（三）、建筑設(shè)計(jì)的主要特點(diǎn)1、 塔樓（1）、建筑設(shè)計(jì)思路：通訊的精髓在于交流信息，其傳遞基本由電腦來承擔(dān)，而電腦通訊的基本單元是電磁波，調(diào)整電磁波可以使它更加清晰并富有生氣；廈門郵電通信樞紐大廈的設(shè)計(jì)力圖用實(shí)體把對電磁波的直觀認(rèn)識與廈門的文化屬性融合起來，其建筑展現(xiàn)始于一系列的垂直圖案，從都市的角度畫出一個與大地和藍(lán)天相連、螺旋式上升的電磁波和圓柱體；此連接既象征著廈門與全球的聯(lián)系，又體現(xiàn)設(shè)計(jì)的內(nèi)涵。（2）、建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)：美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所用“區(qū)段電梯外掛”、“螺旋上升空中花園平臺構(gòu)件外露”等建筑手法，創(chuàng)造了一座二十一世紀(jì)廈門信息港標(biāo)志性建筑，整個建筑造型別致，迸發(fā)出時代的氣息，為廈門島西海域沿岸景線又增添一處耀眼的光點(diǎn)。區(qū)段電梯外掛：塔樓垂直交通共由34部電梯承擔(dān)，其中核心筒內(nèi)有4部（2部消防梯、2部高速梯），外框筒外掛有30部；外框筒外掛電梯有6部高速電梯（速度6m/s、在24層及48層停留轉(zhuǎn)換）、5段區(qū)段電梯（共24部、每段有4部、每12層為一段）。通過“區(qū)段電梯外掛”的設(shè)置，解決了超高層建筑主要豎向交通-電梯占用樓層較多面積的缺點(diǎn)，使本項(xiàng)目樓層的有效使用率達(dá)到84.37%。螺旋上升空中花園：首層T2-T26軸間有一三層樓高的空中花園，依順時針方向逐軸循環(huán)上升每三層樓都有一空中花園；從46層開始，空中花園由一個變?yōu)榛緦ΨQ的兩個至60層止。空中花園共有25個，面積約2500，可作為員工休息及空中綠化場所，其形成的空中立體綠化及體現(xiàn)電磁波的基本設(shè)計(jì)意圖具有獨(dú)特的景觀效果。（3）、工程系統(tǒng)a、 建筑系統(tǒng)基本情況塔樓建筑造型為一圓柱體，外徑43.3m，核芯筒內(nèi)徑15.4m，總建筑面積100046；外墻為建筑幕墻系統(tǒng)；建筑高度248.8m，屋頂有一鐵塔，塔尖高度342.2m。建筑總層數(shù)為66層，原設(shè)計(jì)一至三層為大堂及零售商場，四至十一層為電信設(shè)備用房，十二層為職工餐廳，十三至二十五、二十八至四十九、五十二至五十九為標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層，二十六和二十七及五十和五十一為雙層樓高的機(jī)械設(shè)備用房，六十層為會議室和休息室，六十一層設(shè)置樓層機(jī)械設(shè)備，六十二層是餐廳，六十三層為觀景臺，六十四層和六十五層放置蓄水池和其他機(jī)械設(shè)備，六十六層作為通訊設(shè)備用房。除上述情況外，建筑系統(tǒng)尚有園林綠化、室外泛光照明、大廈標(biāo)牌、洗窗設(shè)備及保安系統(tǒng)等。b、 結(jié)構(gòu)系統(tǒng)基本情況塔樓的上部結(jié)構(gòu)為鋼筋砼筒中筒結(jié)構(gòu)體系，由核芯筒剪力墻、27根外框柱、外框深托梁及樓板結(jié)結(jié)構(gòu)組成，能抵抗各種風(fēng)荷載和側(cè)向地震荷載。核芯筒剪力墻、外框柱、外框深托梁的砼強(qiáng)度由C45至C65，隨著塔樓高度的增加而變??；樓板結(jié)構(gòu)體系砼強(qiáng)度為C45；27根外框柱從地下一層至約100m高度為H型鋼砼?？罩谢▓@結(jié)構(gòu)采用勁性斜撐、外框柱邊的砼鑲板及水平拉梁組成的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換體系。外框柱外的6部高速電梯井道采用鋼筋砼結(jié)構(gòu)；區(qū)段外掛電梯采用鋼結(jié)構(gòu)，懸掛在外框柱上。屋頂鐵塔為鋼結(jié)構(gòu)，其基礎(chǔ)固定在核芯筒的剪力墻內(nèi)以形成固端支座。塔樓基礎(chǔ)為直徑50m、厚3.5m的C40鋼筋砼筏板基礎(chǔ)，直接坐落在中風(fēng)化的花崗巖上。c、 其他系統(tǒng)塔樓除上述建筑、結(jié)構(gòu)系統(tǒng)外，尚有通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)、電氣（強(qiáng)弱電）系統(tǒng)、給排水、消防及人身安全系統(tǒng)。2、 連廊：作為塔樓與裙樓的連接體，由鋼結(jié)構(gòu)及外幕墻組成，有三層樓高，它不僅起著協(xié)調(diào)塔樓與裙樓建筑效果的作用，同時也是塔樓的主要交通通道之一。3、 裙樓：作為廈門二級郵區(qū)中心局的生產(chǎn)場地，國家郵政局有專項(xiàng)立項(xiàng)，項(xiàng)目名稱為廈門港口郵件處理中心；平面布局基本為“一”字型，103.5m（長）36m（寬），建筑面積29444，柱網(wǎng)為99m，8層，層高由下而上依次為5.5m、5.5m、5.5m、5.5m、5.5m、5.5m、5.0m、5.7m，建筑高度44.2m；為了與塔樓相協(xié)調(diào)，屋頂已建有一鋼結(jié)構(gòu)裝飾屋架；目前一至六層作為郵政生產(chǎn)場所已投入使用，七層暫時空置，八層已短期出租。4、 地下室：建筑面積40648，3層，基本柱網(wǎng)99m，地下一、二、三層層高分別為7.0m、5.0m、4.5m；主要功能為地下一層郵政停車場，地下二層小車停車場及變配電、柴油發(fā)電機(jī)、各種水泵房、生活與消防合用的蓄水池等，地下三層為小車停車場、平戰(zhàn)結(jié)合的民防實(shí)施及空調(diào)水泵房；地下一層可停放12個集裝箱車車頭、47量客車、16輛10噸貨車、18輛2.75噸貨車、地下一層的夾層可停放500輛自行車，地下二、三層可停放271輛汽車。二、 簡要施工情況1、 目前通過質(zhì)量及消防驗(yàn)收而投入使用的范圍為裙樓及地下室相關(guān)設(shè)備用房與地下一層車庫。2、 工程實(shí)施過程中使用的相關(guān)較先進(jìn)的技術(shù)（1）、裙樓外墻建筑幕墻體系；（2）、地下室底板大體積（約22000立方）砼的成功澆筑；（3）、下室外墻大體積砼的成功澆筑；（4）、高標(biāo)號砼C65的成功澆筑；（5）、粗鋼筋的連接技術(shù)；（6）、裙樓屋頂鋼結(jié)構(gòu)的成功吊裝。三、 廈門郵電通信樞紐大廈的投資概算根據(jù)深圳南山監(jiān)理公司于1999年5月15日編制的投資概算，總投資額為103424.20萬元。（廈門郵電通信樞紐大廈項(xiàng)目已與2008年初開始評估，結(jié)果還未得出。）廈門寫字樓市場調(diào)查報(bào)告市場調(diào)查的目的、范圍、方法（1） 調(diào)查目的 掌握廈門市寫字樓現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展趨勢，為公司針對廈門郵電通信樞紐大廈提供針對性建議。（2） 調(diào)查時間和范圍 2007年6月18日2007年7月6日，廈門市中高檔寫字樓, 輪渡-思北、濱北、濱南、富山、文灶-火車站、蓮花-SM和湖里七大板塊。調(diào)查方法 采用普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的方法，并對調(diào)查資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。一、寫字樓近幾年運(yùn)行情況1、寫字樓市場銷售情況（見以下兩圖）整體而言，廈門10年來的寫字樓市場發(fā)展較為平穩(wěn)，增長平穩(wěn)。1996-2006年，廈門寫字樓成交面積呈相對平穩(wěn)的增長趨勢，2003年起成交面積有較大幅度增長，2003年為15.2萬，2007年有望創(chuàng)新高。1996年-2004年廈門寫字樓成交均價(jià)在4000元/上下波動，2005增長至6169元/，2006年1-4月達(dá)7325元/，2007年1-6月均價(jià)達(dá)11996.61元/平方米，舉例：2005年寫字樓市場開始推出“鑫新景地大廈”（總體簽約均價(jià)6243元/平方米）等新盤，銷售均價(jià)第一次突破6000元/平方米大關(guān)，同比2004年上漲近2000元/平方米，漲幅迅猛。2006年在“立信廣場”（簽約均價(jià)7933元/平方米）、“中閩大廈”（簽約均價(jià)12400元/平方米）、“鉆石海岸”（簽約均價(jià)14707元/平方米）的強(qiáng)勢推動下，全市寫字樓銷售均價(jià)大幅攀升，全年銷售均價(jià)為10624元/平方米，同比上漲4444元/平方米，漲幅高達(dá)72%。與全年思明區(qū)銷售均價(jià)8501元/平方米相比還高出2123元/平方米?？罩妹娣e減少。根據(jù)市建設(shè)與管理局的統(tǒng)計(jì)，2006年第一季度全市辦公樓空置面積為4.79萬平方米，僅占商品房總空置面積的9.53%，與2005年同期相比有大幅度下降。近兩年寫字樓銷售價(jià)格出現(xiàn)井噴式上漲的原因除了“住宅禁商”政策的出臺引起需求急劇增加外，銷售項(xiàng)目在地段優(yōu)勢及功能配置方面都較早期開發(fā)的寫字樓有很大的突破與超越，也在一定程度上刺激了寫字樓價(jià)格的飛速上揚(yáng)。2、廈門島內(nèi)寫字樓銷售狀況廈門島內(nèi)寫字樓銷售主要集中在思明區(qū)，且月成交面積保持相對平穩(wěn)的消化狀態(tài)，2004-2006年月均成交面積約8000左右。整體銷售上，2005年本島成交面積8萬，較上年減少超30%，而2006年1-4月既達(dá)4.7萬，較上年同期增長55%。04年2005年06年1-4月成交量（萬）同比增幅成交量（萬）同比增幅成交量（萬）增幅（較05.1-05.4）思明區(qū)9.7/5.6-42%4.497%湖里區(qū)1.8/2.4-33%0.3-59%廈門本島寫字樓成交均價(jià)有較大幅度的增長。2004-2006年月均成交均價(jià)約在4000元/左右，自2005年5月起有較大的增幅，2005年全年均價(jià)超11000元/，較上年同期增長135%，06年寫字樓均價(jià)繼續(xù)保持較強(qiáng)增長勢頭，增幅較上年同期增長149%。2004年2005年2006年成交量（元/）同比增幅成交量（元/）同比增幅成交量（元/）增幅（較05.1-05.4）思明區(qū)5028/14328185%10383126%湖里區(qū)3184/373217%457394%廈門本島4739/11149135%9978149%3、本島在推寫字樓個案（見樓盤效果圖）目前主要在推的寫字樓項(xiàng)目較少，主要有立信廣場、中閩大廈、廈門第一廣場、東方財(cái)富廣場等，其基本情況如下：29項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置總建筑面積（萬）寫字樓面積目前價(jià)格范圍（元/）銷售均價(jià)（元/）近期成交均價(jià)（元/）主力面積（）寫字樓銷售率（銷售面積比）開盤時間立信廣場湖濱南路6.34.513700-180001228815000100-30073%06.5（之前有銷售）中閩大廈湖濱北路5.43.59900-1720012768147681200左右37%06.5廈門第一廣場鷺江道8.0約5.5只租不售(租金90以上)無無150-350未成交預(yù)計(jì)07.9東方財(cái)富廣場嘉禾路7.62.210000-2萬多15000150-30006.6中旬注：上表數(shù)據(jù)來源項(xiàng)目基本資料，銷售價(jià)格及銷售率為截至2007.06。項(xiàng)目規(guī)模：在推項(xiàng)目的建筑面積在5-8萬左右，寫字樓面積在2-6萬。面積設(shè)定：100-350的面積比例較多，在實(shí)際使用上均可自由組合，部分面積較大，達(dá)1200。銷售價(jià)格：目前在推項(xiàng)目均在10000元/以上，近期成交的立信廣場、中閩大廈為15000元/以上，未來均價(jià)將可能繼續(xù)攀升。銷售情況：市場需求相對較好，預(yù)定情況良好，實(shí)際成交情況也較好，部分已超過了70%。購買客戶：主要以自用型購買為主，為一些在廈門的中大型企業(yè)。小結(jié)：市場供給量較小，且單體規(guī)模也較小。市場售價(jià)均在12000元/以上，已售個案銷售狀況相對較為良好。 立信廣場 中閩大廈 第一廣場 東方財(cái)富廣場二、七大板塊冷暖不一 按地理位置、功能區(qū)域，廈門寫字樓市場劃分為七大板塊：輪渡-思北、濱北、濱南、富山、文灶-火車站、蓮花-SM和湖里七大板塊。1、輪渡-思北板塊：位于鷺江道和廈禾路西段，匯聚了眾多甲級寫字樓。地處中山路商圈，周邊市政、生活配套成熟；海景、島景等景觀資源豐富。銀行中心、國際銀行大廈、建行大廈等位列廈門最高品質(zhì)寫字樓，其中銀行中心是1997年最豪華的甲級寫字樓，目前最高單價(jià)超過1.5萬。此外，還有早期建成的海關(guān)大廈、海光大廈、海濱大廈等。2、濱北金融中心：既是廈門的政務(wù)區(qū)，也是幾大中資金融、壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總部、星級酒店、大型餐飲、娛樂場所聚集之地。濱北寫字樓整體品質(zhì)較高，以自建自用為主，如稅保大廈、中銀大廈等；僅新港廣場、中信惠揚(yáng)大廈等少數(shù)大廈對外出租、出售。3、富山商務(wù)圈：位于廈禾路、湖濱南路、蓮前大道三大交通主干道交匯處，位置顯赫，國駿大廈、蓮富大廈、藤王閣SOHO等形成以國貿(mào)大廈為核心的中檔次商務(wù)圈。國貿(mào)大廈當(dāng)年以挾全省第一高樓(42層)之威和適逢“98投洽會”之天時，以每平方米1萬多元的售價(jià)曾創(chuàng)下當(dāng)時的銷售佳績。 客戶群體有扎堆現(xiàn)象，板塊租戶群體差異明顯。4、輪渡-思北板塊：主要是外資金融機(jī)構(gòu)、物流公司、船務(wù)公司、外企、大型企業(yè)廈門辦事處等高端客戶群。5、濱北金融區(qū)：多為中資金融、壽險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、貿(mào)易公司、政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等中高端客戶群。6、富山商務(wù)圈：以大型企事業(yè)單位、證券公司為主，另有部分律師行、會計(jì)師事務(wù)所、IT公司、貿(mào)易公司等成長型企業(yè)。7、湖里：以物流企業(yè)、廠家等工業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)為主；8、蓮花-SM:以貿(mào)易、通訊、建材、裝修類等中小型企業(yè)為主。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，鷺江道、湖濱南路、廈禾路一線寫字樓的出租率最高，可達(dá)95%以上，呈供不應(yīng)求之勢；湖濱北路、江頭板塊供求均衡，出租率約在80-90%；湖里板塊出租率最低，為70%左右，呈供大于求。三、寫字樓市場租賃（以2007年6月對廈門島內(nèi)主要在經(jīng)營寫字樓的調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果為統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)源）1、租金與客戶情況租金及客戶在不同區(qū)域表現(xiàn)為不同的特征，主要情況如下表：區(qū)域主要路段主力租金（元/月）主要客戶南部城區(qū)鷺江道70-110金融、物流、船務(wù)、石油、外企中部城區(qū)湖濱北路40-80金融、政府事業(yè)單位、壽險(xiǎn)湖濱南路35-70電子信息、廣告企劃、貿(mào)易、金融廈禾路35-60貿(mào)易、電子信息、廣告企劃江頭35-60建筑工程、裝修設(shè)計(jì)及建材類為主湖里區(qū)湖里30-55物流、貿(mào)易、工業(yè)廠家南部城區(qū)：公共交通發(fā)達(dá)，商務(wù)氛圍濃厚，是廈門高級寫字樓的集中區(qū)。該區(qū)域甲級寫字樓較多如銀行中心、國際銀行大廈、第一廣場等，主力租金可達(dá)90-120元/月。主要客戶為金融、物流企業(yè)以及外企駐廈辦事機(jī)構(gòu)等，企業(yè)規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。中部城區(qū)：地處廈門核心區(qū)，城市環(huán)境成型，商務(wù)配套好。該區(qū)域?qū)懽謽菙?shù)量眾多，但寫字樓檔次差異較大，租金集中在25-55元/月。主要客戶在湖濱北路以金融機(jī)構(gòu)及機(jī)關(guān)單位最為集中，其它路段以電子信息、建筑等生產(chǎn)型第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)為主。湖 里 區(qū)：該區(qū)域辦公環(huán)境較差且區(qū)域輻射能力有限。主要客戶為物流及外貿(mào)企業(yè)，但客戶流動性大。2、出租情況南部城區(qū)：該區(qū)域?qū)懽謽钦w出租率最高，顯示其較強(qiáng)的輻射能力及較高的商務(wù)價(jià)值。中部城區(qū)：該區(qū)域的客戶需求相對旺盛。整體出租率基本在85%-90%左右。江頭片區(qū)：由于商住樓的影響及客戶能承受的租金水平有限導(dǎo)致其出租率相對較低。湖里區(qū)： 該區(qū)域?qū)懽謽堑霓k公環(huán)境差及客戶的區(qū)域流動性大是導(dǎo)致其較低出租率的主要原因。3、客戶需求特征市場需求方面，企業(yè)自用型購買依然為寫字樓市場的主要消化群體。隨著廈門經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，廈門寫字樓的需求勢必進(jìn)一步擴(kuò)大，尤其是外資機(jī)構(gòu)的需求力有上升的趨勢。在大量寫字樓短期內(nèi)難以推上市場的背景下，旺租將依然成為今后23年寫字樓的主流行情。（1）金融、物流類行業(yè)企業(yè)數(shù)量少，但規(guī)模大，所需求的面積也較大，通常采取整層或多層租賃或購買；該類企業(yè)對寫字樓地段及功能配套要求較高，但對租金不敏感。（2）廈門貿(mào)易類公司居多，且已具備一定規(guī)模，是寫字樓客戶的重要組成部分。（3） 電子信息、廣告策劃類企業(yè)數(shù)量多，但規(guī)模相對較小，承租面積主要在100-150；該類企業(yè)對辦公環(huán)境要求較高，但對租金較為敏感，主要能承受的租金范圍在25-35元/月。（4） 廈門島內(nèi)市場中，湖擯北路以金融企業(yè)、機(jī)關(guān)單位的入住比例較高，疏港路一帶物流及貿(mào)易公司較為集中。4、租金越高 出租率越高 寫字樓的客戶比商鋪穩(wěn)定，簽約周期長，付款方式較優(yōu)惠，因此，寫字樓回報(bào)率要低于商鋪，但高于住宅。廈門寫字樓總體租金從40110元/平方米不等。其中甲級寫字樓租金基本在90元/平方米以上；中檔寫字樓租金在6080元/平方米之間，低檔商住型寫字樓租金在40元/平方米以下。寫字樓售價(jià)一般分布在8000-18000元/平方米區(qū)間。每平方米年租金除以每平方米售價(jià)就是投資回報(bào)率。商鋪的回報(bào)率在8%左右，住宅在5%以下，而寫字樓大約7%左右。廈門寫字樓市場的租金價(jià)格與出租率有密切關(guān)系，租金水平與出租率呈同步上升，即租金越高，出租率越高，最高端寫字樓出租率基本達(dá)到100。60元-80元的中高檔出租率保持在90以上。 未來供給與需求預(yù)測首先，整體供給量有所上揚(yáng)，高檔寫字樓占據(jù)主流。其中，甲級寫字樓間競爭尤為突顯，為應(yīng)對競爭，開發(fā)商紛紛加大項(xiàng)目預(yù)租和預(yù)售力度，部分項(xiàng)目更轉(zhuǎn)售為租，取得了較好的效果。5、寫字樓價(jià)格影響因素 客戶選擇寫字樓時，最注重寫字樓的檔次形象，各行業(yè)客戶都將檔次形象列為首要因素，特別是投資貿(mào)易和咨詢顧問。 其次為交通便利程度， 再次為租金或售價(jià)和物業(yè)管理水平， 周邊商業(yè)配套以及景觀也很關(guān)注。除檔次形象之外，不同行業(yè)的客戶注重因素不同，金融證券客戶注重價(jià)格、交通便利程度；投資貿(mào)易客戶注重交通便利程度和智能化；科技、物流客戶關(guān)注物業(yè)管理水平和租金及售價(jià)。廈門是濱海城市，水景觀成為很多企業(yè)偏好，另外，交通擁堵導(dǎo)致通勤成本增高、辦事效率降低甚至丟失生意機(jī)會，交通通暢成為企業(yè)關(guān)注的重要因素。隨著大量創(chuàng)業(yè)公司出現(xiàn)，無強(qiáng)制分隔的大開間寫字樓單位，因能滿足處于不同發(fā)展階段的各類企業(yè)，而越來越受歡迎。6、市場缺乏高端產(chǎn)品業(yè)內(nèi)人士指出，廈門寫字樓的“結(jié)構(gòu)性失衡”是主要原因。目前已經(jīng)投入使用的寫字樓中，真正稱得上甲級寫字樓的，業(yè)內(nèi)公認(rèn)的只有銀行中心、國際銀行大廈等為數(shù)不多的幾棟，出租率達(dá)到98%以上，供不應(yīng)求。絕大多數(shù)寫字樓還是處于乙級甚至更差的狀態(tài)，有的由其他物業(yè)轉(zhuǎn)化而成，根本達(dá)不到寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，僅能稱之為“可以辦公的場所”，不少還處于空置狀態(tài)。同時，一些寫字樓在車位配備等硬件設(shè)施，以及物業(yè)管理等軟件服務(wù)方面也跟不上市場的發(fā)展要求。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廈門對高端寫字樓的需求越來越大，在高端寫字樓市場，廈門存在較大的供應(yīng)缺口。四、寫字樓政策廈門住宅禁商令根據(jù)廈門市政府有關(guān)規(guī)定，從2005年6月1日起新設(shè)立的商業(yè)營業(yè)場所、辦公場所不得設(shè)在住宅內(nèi)部，原有住宅內(nèi)的商業(yè)營業(yè)、辦公場所將逐步退出。五、寫字樓新規(guī)劃 觀音山商務(wù)營運(yùn)中心 觀音山商務(wù)營運(yùn)中心位于環(huán)島東路，北臨觀音山，接翔安隧道，南至軟件園路，與廈門軟件園二期連成一片，緊臨會展中心、國際網(wǎng)球中心、國際游艇俱樂部。營運(yùn)區(qū)總共規(guī)劃65幢寫字樓，其中有20幢高層寫字樓，共63萬平方米，規(guī)劃為高檔商務(wù)營運(yùn)區(qū)；41幢小高層寫字樓，共68萬平方米，規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)商務(wù)營運(yùn)區(qū)。另外還有商務(wù)配套區(qū)6.7萬平方米，分別為3幢酒店和1幢會所。 觀音山商務(wù)營運(yùn)中心寫字樓分為啟動區(qū)、招拍掛區(qū)、企業(yè)自建區(qū)，其中營運(yùn)啟動區(qū)11幢18至35層寫字樓共35萬平方米，2008年建成交付，目前擬入駐啟動區(qū)的企業(yè)超過100家。土地招標(biāo)掛牌營運(yùn)區(qū)寫字樓建筑面積約52萬平方米，將陸續(xù)對外掛牌出讓。另外，企業(yè)自建營運(yùn)區(qū)約45萬平方米，目前已有七匹狼、九牧王、鴻星爾克、天守、安踏、虎都、榮盛、康利、特步9家泉州名企業(yè)在觀音山國際商務(wù)營運(yùn)中心企業(yè)自建區(qū)確定選址。 五緣灣 五緣灣商務(wù)營運(yùn)中心位于環(huán)島路西側(cè)，西臨環(huán)灣路，南臨五通生態(tài)居住區(qū)，總用地面積約12萬平方米，規(guī)劃建成海灣商務(wù)新區(qū)，擬建成10棟中高檔寫字樓，總建筑面積40萬平方米，并配套有運(yùn)動館及餐飲、休閑娛樂設(shè)施。該商務(wù)區(qū)共有10幢寫字樓和1幢運(yùn)動館，為各區(qū)招商引資項(xiàng)目打造平臺，吸引國內(nèi)外企業(yè)研發(fā)中心、結(jié)算中心、運(yùn)營中心、銷售展示中心入駐。由建發(fā)、路橋、翔安、同安、海滄、湖里開發(fā)建設(shè)，2007年底建成。六、寫字樓未來趨勢1、客戶成長推動市場成熟 2006年寫字樓情況是非常不錯的，銀行中心保持了98%的高入住率，排除寫字樓空租期的因素，入住率基本上可以說是100%，租金也有約10個點(diǎn)的提升。 雖然2006年涌現(xiàn)了不少寫字樓，但廈門目前能真正稱得上甲級寫字樓的仍然寥寥無幾，這和目前廈門租用寫字樓企業(yè)的狀況相一致，高檔次的公司、貿(mào)易組織不多，甲級寫字樓消費(fèi)觀念與大的城市仍然很有差距。不過，過去一年二、三級客戶大量涌現(xiàn)，已經(jīng)形成了對寫字樓的旺盛需求，并形成了好的市場氛圍。2007到2008年，寫字樓的整體形勢仍然看好，由于經(jīng)濟(jì)快速增長，企業(yè)不斷成長，國外機(jī)構(gòu)對廈門認(rèn)知加深，對甲級寫字樓的需求增長將很強(qiáng)勁。感覺廈門的寫字樓無論從配套、管理還是總體供應(yīng)量來說，都有相當(dāng)大的差距，甚至已經(jīng)滿足不了高端客戶的需求。國外機(jī)構(gòu)駐廈辦事處、外資銀行、物流、外貿(mào)等等對寫字樓的需求不斷增長，而位于本島西部繁華地帶的幾大寫字樓基本已滿。2、政策調(diào)整及需求加大 廈門寫字樓行情看好之所以我市寫字樓市場得以復(fù)蘇，一方面得益于去年出臺的“住宅禁商”政策，新注冊的中小企業(yè)紛紛擁向?qū)懽謽?；另一方面更重要的是，隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)和廈門新一輪跨越式發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了寫字樓的需求量。思明區(qū)政府有關(guān)人士說，目前轄區(qū)內(nèi)已有兩幢寫字樓內(nèi)企業(yè)納稅總額分別在1億元以上，而隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，外資機(jī)構(gòu)、大型中資機(jī)構(gòu)對寫字樓需求還會不斷提高。有人估算，今后幾年廈門寫字樓市場年需求量大約在20萬平方米30萬平方米。今年第一季度全市辦公樓空置面積為4.79萬平方米，僅占商品房總空置面積的9.53%，與去年同期相比有大幅度下降。3、寫字樓租金不斷上漲 盡管與住宅相比，寫字樓租金的漲幅要小得多，但透過多處寫字樓租金的走勢，一條上漲的曲線已清晰可見。廈門高端寫字樓代表國際銀行大廈銷售部有關(guān)人士對記者說，大樓租金已經(jīng)多次上調(diào)，目前均價(jià)已達(dá)100元/平方米，且整幢大樓已經(jīng)出租完畢。與國際銀行大廈一樣，另一家高端寫字樓代表銀行中心租金也高達(dá)