商業(yè)規(guī)劃方案.doc

長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司1 皓月集團(tuán)長春項(xiàng)目商業(yè)布局規(guī)劃提案皓月集團(tuán)長春項(xiàng)目商業(yè)布局規(guī)劃提案 方案方案 2 2 愚谷智業(yè)商業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)商業(yè)管理顧問有限公司 20072007 年年 7 7 月月 6 6 日日 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司2 方案二的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)是依據(jù)皓月集團(tuán)董事長及張總的指示 方案二的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)是依據(jù)皓月集團(tuán)董事長及張總的指示 在深度挖掘本項(xiàng)目可形成的開發(fā)效益最大化前提下 通過集團(tuán)與城在深度挖掘本項(xiàng)目可形成的開發(fā)效益最大化前提下 通過集團(tuán)與城 市規(guī)劃及土地部門的溝通及爭(zhēng)取 擴(kuò)大本項(xiàng)目容積率 突破項(xiàng)目原市規(guī)劃及土地部門的溝通及爭(zhēng)取 擴(kuò)大本項(xiàng)目容積率 突破項(xiàng)目原 有建筑的規(guī)模 實(shí)現(xiàn)地區(qū)標(biāo)志性建筑的目標(biāo) 使本項(xiàng)目在商業(yè)形態(tài)有建筑的規(guī)模 實(shí)現(xiàn)地區(qū)標(biāo)志性建筑的目標(biāo) 使本項(xiàng)目在商業(yè)形態(tài) 和業(yè)態(tài)組合上更加豐滿 競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力更強(qiáng) 達(dá)到開發(fā)小以及持續(xù)經(jīng)營和業(yè)態(tài)組合上更加豐滿 競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力更強(qiáng) 達(dá)到開發(fā)小以及持續(xù)經(jīng)營 利潤的最大化 利潤的最大化 一 項(xiàng)目規(guī)劃說明一 項(xiàng)目規(guī)劃說明 將本項(xiàng)目調(diào)整為地上高層寫字樓部分局部將本項(xiàng)目調(diào)整為地上高層寫字樓部分局部 1818 層 總建筑面積達(dá)層 總建筑面積達(dá) 到到 2452124521 平方米 容積率平方米 容積率 2 42 4 寫字樓部分增加 寫字樓部分增加 7 7 層 層 43924392 平方米 平方米 目的 目的 通過高層部分的加層 給建筑設(shè)計(jì)更大的空間 實(shí)現(xiàn)標(biāo) 志性建筑的可能 突出表現(xiàn)皓月集團(tuán)的企業(yè)形象和項(xiàng)目市場(chǎng)影響 意義 意義 最大化項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和高層寫字樓的物業(yè)體量 實(shí)現(xiàn)長期持有物業(yè)的價(jià)值 3F3F 18F18F 星級(jí)時(shí)尚商務(wù)酒店 星級(jí)時(shí)尚商務(wù)酒店 寫字樓寫字樓 25002500平米酒店式公寓平米酒店式公寓 8700 8700平米商務(wù)寫字間 以小戶型為主 首平米商務(wù)寫字間 以小戶型為主 首 先滿足辦公需求 其次適合整體經(jīng)營需求 并考慮該部分后期可銷先滿足辦公需求 其次適合整體經(jīng)營需求 并考慮該部分后期可銷 售 或轉(zhuǎn)換概念以住宅推向市場(chǎng) 售 或轉(zhuǎn)換概念以住宅推向市場(chǎng) 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司3 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司4 二 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益分析二 項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)效益分析 1 1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模單位單位備注備注 項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積 72007200 平方米平方米 容積率容積率 2 402 40 總建筑面積總建筑面積 2452124521 平方米平方米 商業(yè)面積商業(yè)面積 91099109 平方米平方米 商務(wù)酒店公寓面積商務(wù)酒店公寓面積 25152515 平方米平方米 寫字樓寫字樓 82008200 平方米平方米 地下車庫地下車庫 設(shè)備間設(shè)備間 43484348 平方米平方米地下車位地下車位 113113 綠化率綠化率 21 21 2 2 項(xiàng)目成本投資估算表 項(xiàng)目成本投資估算表 單位 萬元單位 萬元 序序 號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額估算說明估算說明 1 1 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 1 11 1 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用 3500 003500 00 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用含在內(nèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用含在內(nèi) 1 21 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 603 21603 21 按按 246246 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 1 31 3 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 122 60122 60 可研及調(diào)研 地質(zhì)勘探 規(guī)劃設(shè)計(jì) 監(jiān)理可研及調(diào)研 地質(zhì)勘探 規(guī)劃設(shè)計(jì) 監(jiān)理 等 按等 按 5050 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 1 41 4 建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用 4045 964045 96 按按 16501650 元元 平方米計(jì)算 經(jīng)驗(yàn)值平方米計(jì)算 經(jīng)驗(yàn)值 12501250 1 51 5 代收代繳與行政性收費(fèi)代收代繳與行政性收費(fèi) 318 78318 78 消防 人防 衛(wèi)生防疫 物業(yè)管理基金等 消防 人防 衛(wèi)生防疫 物業(yè)管理基金等 按按 130130 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 1 61 6 其他費(fèi)用其他費(fèi)用 245 21245 21 綠化 道路及園區(qū)公共配套設(shè)施費(fèi) 按綠化 道路及園區(qū)公共配套設(shè)施費(fèi) 按 100100 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 2 2 招商費(fèi)用招商費(fèi)用按照租賃收入的按照租賃收入的 1 121 12 計(jì)算計(jì)算 2 12 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按信貸計(jì)利率按信貸計(jì)利率 8 8 2 2 年年 3 3 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按照按照 1 1 計(jì)算計(jì)算 4 4 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 8835 768835 76 不含財(cái)務(wù)成本部分不含財(cái)務(wù)成本部分 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司5 3 3 投資情況分解 投資情況分解 具體成本如下 具體成本如下 1 1 集中式商業(yè)建筑安裝及配套成本 集中式商業(yè)建筑安裝及配套成本 2702 702702 70 萬元萬元 集中式商業(yè)面積集中式商業(yè)面積 單位平方米造價(jià)單位平方米造價(jià) 9109 3000 9109 3000 元元 2732 70 2732 70 萬元萬元 2 2 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 13031303 萬元萬元 公寓酒店面積公寓酒店面積 單位平方米造價(jià)單位平方米造價(jià) 10715 2000 10715 2000 元元 2143 00 2143 00 萬元萬元 3 3 停車場(chǎng)及設(shè)備間建筑安裝及配套成本 停車場(chǎng)及設(shè)備間建筑安裝及配套成本 804 8804 8 萬元萬元 停車場(chǎng)及設(shè)備間面積停車場(chǎng)及設(shè)備間面積 單位平方米造價(jià)單位平方米造價(jià) 4348 2000 4348 2000 元元 869 60 869 60 萬元萬元 合計(jì) 項(xiàng)目建筑安裝及配套成本為合計(jì) 項(xiàng)目建筑安裝及配套成本為 5745 305745 30 萬元 萬元 建安及配套成本追加 建安及配套成本追加 840840 萬 萬 項(xiàng)目總體投資為項(xiàng)目總體投資為 8835 768835 76 萬元 萬元 二 租賃物業(yè)總收入預(yù)測(cè)二 租賃物業(yè)總收入預(yù)測(cè) 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司6 凈租賃收入凈租賃收入 租賃收入來源于兩部分 集中式商業(yè)的租賃收入和廣告位的租租賃收入來源于兩部分 集中式商業(yè)的租賃收入和廣告位的租 賃收入 賃收入 集中式商業(yè)的租賃收入估算集中式商業(yè)的租賃收入估算 本本項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中式式商商業(yè)業(yè)可可租租賃賃面面積積為為9 91 10 09 9平平方方米米 按照平按照平 均均59 459 4元元 平方米平方米 月計(jì)算 即每年平均租金為月計(jì)算 即每年平均租金為649 29649 29萬元萬元 年 年 1 1 第一年集中式商業(yè)的年租賃收入估算 第一年集中式商業(yè)的年租賃收入估算 商業(yè)可租賃面積商業(yè)可租賃面積 單位平方米年平均租賃價(jià)格單位平方米年平均租賃價(jià)格 出租率出租率 9109 712 80 9109 712 80 元元 年年 80 80 519 43 519 43 萬元萬元 年年 2 2 廣告位的租賃收入 按集中式商業(yè)租賃收入的 廣告位的租賃收入 按集中式商業(yè)租賃收入的 20 20 估算 估算 第一年的廣告位租賃收入第一年的廣告位租賃收入 集中式商業(yè)租賃收入集中式商業(yè)租賃收入 20 20 519 43 519 43 萬元萬元 年年 20 20 103 88 103 88 萬元萬元 年年 3 3 酒店式公寓及寫字樓租賃收入估算 酒店式公寓及寫字樓租賃收入估算 可租賃面積可租賃面積 單位平方米年平均租賃價(jià)格單位平方米年平均租賃價(jià)格 出租率出租率 10715 468 10715 468 元元 年年 75 75 376 10 376 10 萬元萬元 年年 物業(yè)租賃總收入物業(yè)租賃總收入 商業(yè)租賃商業(yè)租賃 公寓租賃收入公寓租賃收入 廣告位的租賃收入廣告位的租賃收入 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司7 999 41萬元萬元 年年 初步結(jié)論初步結(jié)論 1 1 本項(xiàng)目計(jì)劃需要總投資 本項(xiàng)目計(jì)劃需要總投資 8 8835 76 萬元 萬元 2 2 項(xiàng)目收益 租賃收入 稅前 項(xiàng)目收益 租賃收入 稅前 999 41 萬元萬元 年 年 項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回收周期項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資回收周期 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 物業(yè)總收入物業(yè)總收入 8 8835 76萬元萬元 999 41萬元萬元 年年 5 逐年遞逐年遞 增系數(shù)增系數(shù) 7 92年年 項(xiàng)目總利潤項(xiàng)目總利潤 優(yōu)良產(chǎn)權(quán)物業(yè)優(yōu)良產(chǎn)權(quán)物業(yè) 第一年第一年999 41999 41萬元萬元租金收益租金收益 基本結(jié)論 基本結(jié)論 通過前期市場(chǎng)調(diào)研分析情況來看 我們認(rèn)為本項(xiàng)目地理位置優(yōu)通過前期市場(chǎng)調(diào)研分析情況來看 我們認(rèn)為本項(xiàng)目地理位置優(yōu) 越的地理位置及核心汽車產(chǎn)品的概念定位 會(huì)為寫字樓及酒店式公越的地理位置及核心汽車產(chǎn)品的概念定位 會(huì)為寫字樓及酒店式公 寓的運(yùn)營提供良好的主題支撐 中長期的招商租賃風(fēng)險(xiǎn)較小 經(jīng)濟(jì)寓的運(yùn)營提供良好的主題支撐 中長期的招商租賃風(fēng)險(xiǎn)較小 經(jīng)濟(jì) 效益指標(biāo)較好 項(xiàng)目在規(guī)劃報(bào)批可行的條件下是極好的開發(fā)形式 效益指標(biāo)較好 項(xiàng)目在規(guī)劃報(bào)批可行的條件下是極好的開發(fā)形式 另附 另附 集團(tuán)張總對(duì)本項(xiàng)目特別提出 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司8 積極的設(shè)想 通過提高商業(yè)部分的建筑面積達(dá)到開發(fā)物業(yè)價(jià)值的更 大化 即將項(xiàng)目地上商業(yè)部分局部調(diào)整到四層 高層寫字樓部分局 部 18 層 總建筑面積達(dá)到 29201 平方米 容積率 3 05 一 項(xiàng)目規(guī)劃說明一 項(xiàng)目規(guī)劃說明 地上商業(yè)布局延?xùn)|側(cè)和民康路側(cè)局部加高至四層 增加商業(yè)面 積 4000 平方米 商業(yè)兩層定位于高檔餐飲洗浴經(jīng)營 商業(yè)兩層定位于高檔餐飲洗浴經(jīng)營 5F5F 18F18F 星級(jí)時(shí)尚商務(wù)酒店 星級(jí)時(shí)尚商務(wù)酒店 寫字樓 寫字樓 25002500平米酒店式公寓平米酒店式公寓 8700 8700平米商平米商 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司9 務(wù)寫字間 以小戶型為主 首先滿足辦公需求 其次適合整體經(jīng)營務(wù)寫字間 以小戶型為主 首先滿足辦公需求 其次適合整體經(jīng)營 需求 并考慮該部分后期可銷售或轉(zhuǎn)換概念以住宅推向市場(chǎng) 需求 并考慮該部分后期可銷售或轉(zhuǎn)換概念以住宅推向市場(chǎng) 1 1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模規(guī)模單位單位備注備注 項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積 72007200 平方米平方米 容積率容積率 3 053 05 總建筑面積總建筑面積 2920129201 平方米平方米 商業(yè)面積商業(yè)面積 1310913109 平方米平方米 商務(wù)酒店公寓面積商務(wù)酒店公寓面積 25152515 平方米平方米 寫字樓寫字樓 82008200 平方米平方米 地下車庫地下車庫 設(shè)備間設(shè)備間 43484348 平方米平方米地下車位地下車位 113113 綠化率綠化率 21 21 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司10 2 2 項(xiàng)目成本投資估算表 項(xiàng)目成本投資估算表 單位 萬元單位 萬元 序序 號(hào)號(hào)項(xiàng)項(xiàng) 目目金金 額額估算說明估算說明 1 1 開發(fā)建設(shè)投資開發(fā)建設(shè)投資 1 11 1 土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)用 3500 003500 00 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用含在內(nèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用含在內(nèi) 1 21 2 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 718 34718 34 按按 246246 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 1 31 3 前期費(fèi)用前期費(fèi)用 146 01146 01 可研及調(diào)研 地質(zhì)勘探 規(guī)劃設(shè)計(jì) 監(jiān)理可研及調(diào)研 地質(zhì)勘探 規(guī)劃設(shè)計(jì) 監(jiān)理 等 按等 按 5050 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 1 41 4 建筑安裝工程費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用 4818 164818 16 按按 16501650 元元 平方米計(jì)算 經(jīng)驗(yàn)值平方米計(jì)算 經(jīng)驗(yàn)值 12501250 1 51 5 代收代繳與行政性收費(fèi)代收代繳與行政性收費(fèi) 379 61379 61 消防 人防 衛(wèi)生防疫 物業(yè)管理基金等 消防 人防 衛(wèi)生防疫 物業(yè)管理基金等 按按 130130 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 1 61 6 其他費(fèi)用其他費(fèi)用 292 01292 01 綠化 道路及園區(qū)公共配套設(shè)施費(fèi) 按綠化 道路及園區(qū)公共配套設(shè)施費(fèi) 按 100100 元元 平方米計(jì)算平方米計(jì)算 2 2 招商費(fèi)用招商費(fèi)用按照租賃收入的按照租賃收入的 1 121 12 計(jì)算計(jì)算 2 12 1 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按信貸計(jì)利率按信貸計(jì)利率 8 8 2 2 年年 3 3 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按照按照 1 1 計(jì)算計(jì)算 4 4 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 9854 139854 13 不含財(cái)務(wù)成本部分不含財(cái)務(wù)成本部分 3 3 投資情況分解 投資情況分解 具體成本如下 具體成本如下 1 1 集中式商業(yè)建筑安裝及配套成本 集中式商業(yè)建筑安裝及配套成本 3932 703932 70 萬元萬元 集中式商業(yè)面積集中式商業(yè)面積 單位平方米造價(jià)單位平方米造價(jià) 13109 3000 13109 3000 元元 3932 70 3932 70 萬元萬元 2 2 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 公寓酒店 寫字樓建筑安裝及配套成本 2143 002143 00 萬元萬元 公寓酒店面積公寓酒店面積 單位平方米造價(jià)單位平方米造價(jià) 10715 2000 10715 2000 元元 2143 00 2143 00 萬元萬元 長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案長春廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局提案 愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司愚谷智業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司11 3 3 停車場(chǎng)及設(shè)備間建筑安裝及配套成本 停車場(chǎng)及設(shè)備間建筑安裝及配套成本 804 8804 8 萬元萬元 停車場(chǎng)及設(shè)備間面積停車場(chǎng)及設(shè)備間面積 單位平方米造價(jià)單位平方米造價(jià) 4348 2000 4348 2000 元元 869 60 869 60 萬元萬元 合計(jì) 項(xiàng)目建筑安裝及配套成本為合計(jì) 項(xiàng)目建筑安裝及配套成本為 6945 36945 3 萬元 萬元 項(xiàng)目總體投資為項(xiàng)目總體投資為 9854 139854 13 萬元 萬元 投資追加 投資追加 1225 661225 66 二 租賃物業(yè)總收入預(yù)測(cè)二 租賃物業(yè)總收入預(yù)測(cè) 凈租賃收入凈租賃收入 租賃收入來源于兩部分 集中式商業(yè)的租賃收入和廣告位的租租賃收入來源于兩部分 集中式商業(yè)的租賃收入和廣告位的租 賃收入 賃收入 集中式商業(yè)的租賃收入估算集中式商業(yè)的租賃收入估算 本本項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中式式商商業(yè)業(yè)可可租租賃賃面面積積為為1 13 31 10 09 9平平方方米米 按照按照 平均平均59 459 4元元 平方米平方米 月計(jì)算 即每年平均租金為月計(jì)算 即每年平均租金為649 29649 29萬元萬元 年 年 1 1 第一年集中式商業(yè)的年租賃收入估算 第一年集中式商業(yè)的年租賃收入估算 商業(yè)可租賃面積商業(yè)可租賃面積