東北財(cái)經(jīng)《資產(chǎn)評(píng)估(第二版)》計(jì)算題答案 南審用書.doc

參考答案 第3章 計(jì)算題1.評(píng)估對(duì)象評(píng)估值參照物成交價(jià)格 （評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力 參照物生產(chǎn)能力）1 500 （1 0001 200）1 250（元）2.解法（1）：逐年折現(xiàn)加總評(píng)估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.6209270.5645270.5132270.4665270.4241270.38551200.3855=18.18218.18118.031217.07516.143415.241513.856412.595511.45110.4146.26=197.427（萬(wàn)元）=1 974 270（元）解法（2）：前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算。評(píng)估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.62092710%1-1/（1+10%）10-50.6209+1200.3855=1 974 254（元）第5章 計(jì)算題1.參照物A的時(shí)間因素修正系數(shù)=102.3%101.2%103.4%101.6%99.8%104.1%=113% 參照物B的時(shí)間因素修正系數(shù)=98.6%102.3%101.2%103.4%101.6%99.8%104.1%=111.4% 參照物C的時(shí)間因素修正系數(shù)=99.8%104.1%=103.9% 參照物A的區(qū)域因素綜合得分=980.4+1050.35+1030.25=101.7 參照物B的區(qū)域因素綜合得分=920.4+960.35+980.25=94.9 參照物C的區(qū)域因素綜合得分=1080.4+970.35+1040.25=103.2評(píng)估值=（9 518+9 661+9 395）3=9 525（元/平方米）2. 1）估測(cè)建筑部分價(jià)值 管理費(fèi)用=8003%=24（萬(wàn)元） 投資利息=82460%（1+6%）1.5+40%（1+6%）0.5 -824=54.9（萬(wàn)元） 開發(fā)利潤(rùn)=82425%=206（萬(wàn)元） 重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9（萬(wàn)元） 不可修復(fù)部分貶值=（1 134.918）=223.38（萬(wàn)元） 評(píng)估值=1134.9223.3818=893.52（萬(wàn)元） 2）估測(cè)裝修部分價(jià)值 成新率= 評(píng)估價(jià)值=20040%=80（萬(wàn)元） 3）估測(cè)設(shè)備部分價(jià)值 成新率= 評(píng)估價(jià)值=11020%=22（萬(wàn)元） 4）估測(cè)建筑物總價(jià)值評(píng)估值=893.52 +80+22=995.52（萬(wàn)元）3.估測(cè)某房地產(chǎn)價(jià)值，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)5年的各年純收益分別為200萬(wàn)元、215萬(wàn)元、240萬(wàn)元、255萬(wàn)元、280萬(wàn)元，假設(shè)從第6年開始每年的純收益將穩(wěn)定在300萬(wàn)元；國(guó)債利率為6，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的30%，試評(píng)估該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。（1）折現(xiàn)率=6%+6%30%=7.8%4.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某成片荒地的價(jià)值。有關(guān)資料如下：該荒地的面積為1200畝，適宜進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊轉(zhuǎn)讓，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為70%，附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶K”、“七通一平”熟地的單價(jià)為850元/平方米；將該荒地開發(fā)成熟地的開發(fā)期預(yù)計(jì)2年；開發(fā)成本、管理費(fèi)用測(cè)算為15萬(wàn)元/畝；貸款年利率為8%；項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)率為15%，銷售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的7%。運(yùn)用上述資料，估算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。設(shè)該宗土地評(píng)估時(shí)點(diǎn)的土地總價(jià)為P，開發(fā)完成時(shí)點(diǎn)的土地總價(jià)為Pn,則 總開發(fā)成本（包括管理費(fèi)）=1 20015=18000(萬(wàn)元)投資利息=P（1+8%）21+ 18000（1+8%）1=P0.17+1440（萬(wàn)元）開發(fā)利潤(rùn)=P+18 00020%=P0.2+3600（萬(wàn)元）銷售稅費(fèi)=47 600.247%=3332.02（萬(wàn)元）Pn=47 600.2418 000（P0.17+1 440）（P0.2+3 600）3 332.02土地單價(jià)=（13 435.5810 000）（1 200666.67）=168（元/平方米）第6章 計(jì)算題1.設(shè)備的離岸價(jià)=8.5（1+12%）=9.52（萬(wàn)歐元） 國(guó)外運(yùn)費(fèi)=9.525%=0.48（萬(wàn)歐元） 保險(xiǎn)費(fèi)=（8.5+0.48）0.3%=0.03（萬(wàn)歐元） 到岸價(jià)（外匯計(jì)價(jià)）=8.5+0.48+0.03=9.01（萬(wàn)歐元） 到岸價(jià)（人民幣計(jì)價(jià)）=9.018.76=78.93（萬(wàn)元人民幣） 關(guān)稅=78.9315%=11.84（萬(wàn)元人民幣） 增值稅=（78.93+11.84）17%=15.43（萬(wàn)元人民幣） 銀行財(cái)務(wù)費(fèi)=8.58.760.8%0.6（萬(wàn)元人民幣） 外貿(mào)手續(xù)費(fèi)=78.931.2%0.95（萬(wàn)元人民幣） 國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=78.931%0.79（萬(wàn)元人民幣） 安裝費(fèi)=78.930.5%0.39（萬(wàn)元人民幣） 基礎(chǔ)費(fèi)=78.931.5%1.18（萬(wàn)元人民幣） 進(jìn)口設(shè)備重置成本=78.93+11.84+15.43+0.6+0.95+0.79+0.39+1.18 =110.11（萬(wàn)元人民幣）2.， 折現(xiàn)率=5%+3%=8% ， 評(píng)估值=851.8580%16.96=664.52（萬(wàn)元）3.參照物A修正后的價(jià)格為： 參照物B修正后的價(jià)格為： 參照物C修正后的價(jià)格為： 評(píng)估對(duì)象價(jià)值=（174.43+174.77+176.26）3=175.15（萬(wàn)元）第7章計(jì)算題1.（1）超額收益=12060%(125%)=54（萬(wàn)元）（2）2.（1）計(jì)算商標(biāo)權(quán)未來(lái)5年的超額收益第1年：11004%(125%)=33（萬(wàn)元）第2年：11504%(125%)=34.5（萬(wàn)元）第3年：11804%(125%)=35.4（萬(wàn)元）第4年：12004%(125%)=36（萬(wàn)元）第5年：12204%(125%)=36.6（萬(wàn)元）2）估測(cè)商標(biāo)許可使用權(quán)價(jià)值3.（1） （2） （3）評(píng)估值=210.630.56%+60+18=142.36（萬(wàn)元）第9章 計(jì)算題1.解法（1）：逐年折現(xiàn)加和： 評(píng)估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.6209270.5645270.5132270.4665270.4241270.38551200.3855=18.18218.18118.031217.07516.143415.2415 13.856412.595511.45110.4146.26=197.427（萬(wàn)元）=1 974 270（元） 解法（2）：前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算： 評(píng)估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.62092710%1-1/（1+10%）10-50.6209+1200.3855=1 974 254（元）2.（1）運(yùn)用年金法估測(cè)企業(yè)整體價(jià)值接近于1 414.82萬(wàn)元，具體計(jì)算過(guò)程如下：企業(yè)整體價(jià)值=（1000.90911200.82641500.75131600.68302000.6209）（AP，10%，5）10% =（9199.168112.695109.28124.18）0.263810% =536.3230.263810% =141.48210% =1