房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與管理.docx

摘要：本文對(duì)房地產(chǎn)中的財(cái)務(wù)問(wèn)題結(jié)合財(cái)務(wù)的基本職能進(jìn)行了分析，并提出與之對(duì)應(yīng)的解決辦法，希望能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題提供一些有價(jià)值的參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范當(dāng)今我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的提高，使各行各業(yè)也都發(fā)展的十分迅速，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。但由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中會(huì)受到多種因素的制約，例如：社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目工程建設(shè)環(huán)境等，所以就會(huì)產(chǎn)生一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。由此看來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的研究就變得非常重要。一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)可以分為以下兩個(gè)主要原因：1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)決策中的風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)槠髽I(yè)本身對(duì)自己投資項(xiàng)目的可行性缺少調(diào)查和分析、企業(yè)決策者的知識(shí)面短缺、所依據(jù)的資料不完整等原因，就會(huì)致使在決策時(shí)就出現(xiàn)錯(cuò)誤的可能性大大增加。預(yù)算中的風(fēng)險(xiǎn)：由于企業(yè)沒有建立合理的管理預(yù)算制度，或者不作詳細(xì)的分析，預(yù)算僅僅停留在表面數(shù)字上，企業(yè)就無(wú)法確立工作的利潤(rùn)。成本中的風(fēng)險(xiǎn)：有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有將成本費(fèi)用控制上升到成本管理層次上，只簡(jiǎn)單的注重工程進(jìn)度控制，沒有發(fā)揮到財(cái)務(wù)部門自身的優(yōu)勢(shì)。資金中的風(fēng)險(xiǎn)：想要支撐一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作，就要擁有大量的啟動(dòng)資金，資金由四大部分組成：預(yù)售款、銀行貸款、自有資金、經(jīng)營(yíng)性欠款。如果說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)開始抑制不住各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，那么因?yàn)橘Y金不足，出現(xiàn)不能支付本息的財(cái)務(wù)危機(jī)就大大增加。2.外部風(fēng)險(xiǎn)在國(guó)家的經(jīng)濟(jì)水平方面，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與國(guó)家GDP的增長(zhǎng)聯(lián)系比較大，兩者波動(dòng)基本上是一致的，但是波幅前者大于后者。從投資增長(zhǎng)和銷售增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)看，銷售增長(zhǎng)直接影響投資的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和許多行業(yè)都是相互關(guān)聯(lián)的，所以會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展的因素也就非常多，例如品質(zhì)、價(jià)錢、更新周期都會(huì)影響其發(fā)展在市場(chǎng)環(huán)境方面，個(gè)人購(gòu)買者逐漸成為買房的主要群體，客戶的需求也越來(lái)越高。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的過(guò)程中，對(duì)所開發(fā)的產(chǎn)品在銷售策略等方面都沒有提前計(jì)劃，那么就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品銷售不出去的可能性增加。在資源環(huán)境方面，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中最重要的組成部分就是土地，受國(guó)家土地政策、土地市場(chǎng)的供求關(guān)系以及宏觀經(jīng)濟(jì)形式，特別是土地本身的位置等影響，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)許多潛在風(fēng)險(xiǎn)。在制度環(huán)境方面，國(guó)家制定的政策方面會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。例如：國(guó)家對(duì)土地的利用或者開發(fā)會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的土地供應(yīng)；國(guó)家收取的稅費(fèi)會(huì)影響到地產(chǎn)的波動(dòng)價(jià)格，進(jìn)而就會(huì)影響其銷售的情況；還有一點(diǎn)，國(guó)家所執(zhí)行的金融政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥度肓看?、周期長(zhǎng)，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的方法，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：1.提升管理者和財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)想要有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要提高財(cái)務(wù)管理水平。很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者往往憑借自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，工作的隨意性很強(qiáng)，這就會(huì)給公司造成很多損失和風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要通過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，既要重視理論知識(shí)，又要重視技能的培訓(xùn)，真正了解和掌握企業(yè)的現(xiàn)狀及財(cái)務(wù)信息，提高自身的綜合素質(zhì)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低。實(shí)踐證明，高效率以及科學(xué)管理對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大，在重視樓盤銷售的同時(shí)提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，這樣不僅能增加效益，更會(huì)降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.做好成本管理，提高企業(yè)效益在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作中，最重要的就是成本管理，同時(shí)成本管理也是商品定價(jià)基礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)商品也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于做好企業(yè)成本管理有著至關(guān)重要意義，企業(yè)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益與成本管理也有著密不可分的關(guān)系，而且對(duì)于房地產(chǎn)商品的價(jià)格也有著非常密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)想要做好成本管理，需要完成以下兩個(gè)方面：首先，要制訂明確的成本項(xiàng)目及其范圍，并對(duì)開支范圍及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行有效的控制。其次，要設(shè)立一個(gè)二級(jí)成本核算單位，并且實(shí)施成本責(zé)任制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實(shí)施分級(jí)核算的制度，做好與各個(gè)部門的溝通和協(xié)調(diào)，落實(shí)財(cái)務(wù)部下發(fā)的目標(biāo)，保證成本核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)過(guò)大量實(shí)踐證明，實(shí)施二級(jí)成本核算制度能為企業(yè)提供更準(zhǔn)確、完善的財(cái)務(wù)信息。3.建立內(nèi)控程序編制現(xiàn)金流量預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)姆矫媸乾F(xiàn)金及現(xiàn)金的流動(dòng)，因此在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作中需要有現(xiàn)金流量預(yù)算的編制程序。為了能使現(xiàn)金流量預(yù)算的準(zhǔn)確，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該實(shí)現(xiàn)把各個(gè)目標(biāo)進(jìn)行總匯，而且能夠?qū)㈩A(yù)期收益的情況計(jì)劃投資的數(shù)量以數(shù)字的方法表達(dá)出來(lái)。建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。對(duì)于企業(yè)而言，在建立短期財(cái)本文來(lái)自：/362yl/ /adlyylc/ /amdc/ /amdc1/ /amhjcdc/ /amyhgj/ /bc/ /bcylc/ /bjylc/ /bmhylc/ /db/ /ddhylc/ /djylc/ /dlylc/ /dshylc/ /g3gj/ /gefylc/ /hcylc/ /hfgj/ /hfgjyl/ /hggj/ /hhgj/ /hjylc/ /hpgj/ /hptx/ /hygjylc/ /jcgjylc/ /jdgj/ /jdgjyl/ /jgddylc/ /jhdc/ /jhgjylc/ /jlhgjylc/ /jmgj/ /jmtyl/ /jnhgjylc/ /jrgj/ /jsczx/ /jsczxylc/ /jsgj/ /jsgjylc/ /jwzzylc/ /jydgjyl/ /jz/ /jzylc/ /kbgj/ /kxmylc/ /l8xsyl/ /lbbc/ /lbxsylc/ /lcxsyl/ /ldgj/ /ldgjylc/ /lhylc/ /ljbyl/ /ljhylc/ /lks/ /lkylc/ /llsylc/ /lrtylc/ /lswjsdc/ /lxeylc/ /lzdc/ /lzlgjylc/ /mdgjylc/ /mhc/ /mlgj/ /mlgjyl/ /mlxygfdc/ /mngylc/ /mskylc/ /mtylc/ /nyfzylc/ /nygj/ /pbylc/ /pdlylc/ /pjyl/ /qamgjylc/ /qamylc/ /qplylc/ /qtylc/ /rsylc/ /sb/ /sbgj/ /sbty/ /sbxjw/ /sbyl/ /slylc/ /spjylc/ /sxylc/ /wrmylc/ /wxylc/