地產(chǎn)質(zhì)量控制之-提供操作及利潤能力.doc

提高操作水平，提高利潤率水平重慶奧林匹克花園置業(yè)有限公司-運(yùn)營部運(yùn)營部是公司戰(zhàn)略的執(zhí)行部門，通過組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、服務(wù)、實(shí)踐共享，推動公司整體性提高行動效率和操作水平，實(shí)現(xiàn)公司資源共享，提高利潤率水平。在重慶奧林匹克花園3號地一期工程操作過程中，運(yùn)營部在制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃、成本控制、合同管理方面發(fā)揮了重要作用。 目前運(yùn)營部的工作主要圍繞計(jì)劃統(tǒng)籌、合同管理和成本控制這三大職能展開的。其中成本控制是運(yùn)營部的核心工作職能。計(jì)劃統(tǒng)籌運(yùn)營部在實(shí)施計(jì)劃統(tǒng)籌職能時，通過組織各部門討論和制定進(jìn)度計(jì)劃，持續(xù)與各部門溝通項(xiàng)目目標(biāo)和節(jié)點(diǎn)，并投入大量精力和時間用于討論節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)，細(xì)化項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，明確部門間關(guān)鍵搭接點(diǎn)，討論所有可能性方案，創(chuàng)新操作流程，整體推進(jìn)工作，有效保證項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，使項(xiàng)目獲取和操作更符合我們的商業(yè)模式。運(yùn)營部發(fā)揮計(jì)劃統(tǒng)籌職能，確保項(xiàng)目操作中各時間節(jié)點(diǎn)的落實(shí)，并且持續(xù)關(guān)注項(xiàng)目的關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)及各項(xiàng)考核指標(biāo)，明確部門職責(zé)，了解自身優(yōu)勢，靠體系來推動工作，發(fā)揮整體性來提高操作水平。整體、階段的目標(biāo)明確使所有人對目標(biāo)的關(guān)注和聚焦行動能夠達(dá)成高度統(tǒng)一，行動更高效使所有環(huán)節(jié)的操作步驟更有序，資源的配置更有效。明確整體的工作重點(diǎn)和階段性重點(diǎn)工作能夠最大程度挖掘員工潛力、提高操作水平。合同管理：合同管理工作，包括審核合同條款及合同價款、建立合同及付款臺帳、實(shí)現(xiàn)合同與成本對接，適時掌握成本發(fā)生情況，向成本責(zé)任部門提出超成本預(yù)警。在審核合同條款及合同價款方面，我們運(yùn)營部正在逐步規(guī)范合同文本，在合同條款中明確價格、結(jié)算方式、撥款方式以及違約責(zé)任等各項(xiàng)內(nèi)容，盡量降低公司的風(fēng)險，在付款方式上通過延遲付款，以保障公司利益；加大合同管理力度，合同簽訂嚴(yán)格按照合同管理辦法和合同簽訂審批流程執(zhí)行，簽字流程實(shí)行逐級審批制，各項(xiàng)審批以主辦人及部門經(jīng)理作為第一責(zé)任人，對各項(xiàng)審批的真實(shí)性、合理性負(fù)責(zé)，必要時須出具說明。 相關(guān)部門（運(yùn)營部、財務(wù)部、綜合管理部和主辦部門）均建立合同臺帳，并定期核對（每周核對一次），款項(xiàng)支付嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行；將成本臺帳與合同臺帳緊密結(jié)合，定期跟蹤成本的動態(tài)變化，加強(qiáng)對客觀因素影響成本變化的判斷能力，和成本責(zé)任部門進(jìn)行成本變化反饋與溝通，及時提出超成本預(yù)警，根據(jù)成本動態(tài)變化采取相應(yīng)的控制措施，提高利潤率水平。成本控制：成本控制是運(yùn)營部的主要工作職能，在項(xiàng)目操作的全過程中，運(yùn)營部通過成本測算、制定成本計(jì)劃、監(jiān)控成本計(jì)劃的執(zhí)行等措施控制成本，提高利潤率水平。因項(xiàng)目快速操作，設(shè)計(jì)時間緊迫，圖紙優(yōu)化可能不完全到位，在這種情況下，我們?nèi)匀粐?yán)格的推行限額設(shè)計(jì)，利用價值工程理論分析項(xiàng)目各個組成部分的功能與成本的匹配程度，同研展深度溝通，適時調(diào)整設(shè)計(jì)功能（根據(jù)國外的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，方案階段對投資的影響程度為100%-95%，初步設(shè)計(jì)對投資的影響程度為75%-95%，而發(fā)包后的階段對投資的影響程度僅為5%左右），“方案決定成本”，我們首先基于對多個類似工程的成本分析，確定我們的建安成本限額，給設(shè)計(jì)院明確限額要求，并成立審圖工作組，高度重視對圖紙產(chǎn)品的審核；優(yōu)化結(jié)構(gòu)形式、重控制結(jié)構(gòu)配筋率；在保證樓盤品質(zhì)的前提下，選擇高性價比的材料、設(shè)備；由于項(xiàng)目快速操作，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時間較緊，可能存在工程變更及返工，直接影響成本。但是我們在極短的時間內(nèi)，依然注重提高圖紙的質(zhì)量并加強(qiáng)圖紙的審核，盡量減少變更和現(xiàn)場返工，并且將不可預(yù)見的費(fèi)用降為零。 在招標(biāo)管理工作中，我們?nèi)粘Ｗ⒅貙细穹职痰脑u價、積累和選擇，通過各種渠道分析、了解合格分供單位的綜合實(shí)力，保證招標(biāo)工作在同一層次上進(jìn)行，從而保證招標(biāo)工作的公正性、公平性、可比性和合理性；各部門每月20日向運(yùn)營部提交下月招標(biāo)計(jì)劃，并詳細(xì)注明工期、質(zhì)量要求以及需要各職能部門配合的工作內(nèi)容（包括需開展的相關(guān)考察工作、需研發(fā)部提供的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)要求等）；運(yùn)營部逐漸規(guī)范招標(biāo)文件格式，指定分門別類的招標(biāo)文件標(biāo)準(zhǔn)模板，并按照招標(biāo)計(jì)劃做好編標(biāo)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)和評標(biāo)的組織工作，盡量縮短招標(biāo)周期；規(guī)范招標(biāo)成果的審批流程，保證招標(biāo)工作。我們確定一期工程總包的單位，僅花了一周的時間。最初我們在發(fā)招標(biāo)文件的時候，就有很多總包單位就我們的工期要求、結(jié)算方式及付款條件都提出了質(zhì)疑，認(rèn)為我們的要求太苛刻，甚至有的單位都不回標(biāo)，在這種情況之下，全公司聚焦總包單位的選擇，公司人員非常踴躍的介紹了十幾家有實(shí)力的施工單位，而且陸鵬、余劍釗也都積極的幫忙尋找總包隊(duì)伍，我們在一周的時間里幾乎和每個總包單位談了至少三個回合，最終在符合成本要求的大前提下，如期的完成了總包隊(duì)伍的挑選。我們運(yùn)營部一直在加強(qiáng)運(yùn)營和銷售的溝通，積極參與銷售推盤計(jì)劃與價格體系的制定，通過各項(xiàng)成本指標(biāo)的控制，及時了解銷售的相關(guān)情況，保證和提高實(shí)現(xiàn)利潤率水平。運(yùn)營部工作的幾點(diǎn)思考運(yùn)營部如何更好發(fā)揮職能部門優(yōu)勢，推動公司各部門提高項(xiàng)目操作水平，總體監(jiān)控項(xiàng)目操作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏，通過周報、月報及時了解項(xiàng)目運(yùn)營情況，準(zhǔn)確提供項(xiàng)目決策依據(jù)，提高操作水平，是運(yùn)營部長期需要思考的問題。運(yùn)營部是針對公司整體運(yùn)營情況開展工作，必須明白更多的是靠推動、監(jiān)督和服務(wù)別人來進(jìn)行的。要充分意識到公司職能部門的工作性質(zhì)和特點(diǎn)，提高工作的主動性，主動推動事情。切實(shí)加強(qiáng)運(yùn)營部門的團(tuán)隊(duì)建設(shè)，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，支持職能實(shí)現(xiàn)；制定部門人員培養(yǎng)計(jì)劃，明確發(fā)展方向