房產(chǎn)經(jīng)營管理論文.doc

比較綠城房產(chǎn)與龍湖房產(chǎn)的企業(yè)管理之道前言：總所周知，在中國，綠城房產(chǎn)和龍湖房產(chǎn)都是品牌房產(chǎn)的代名詞。龍湖房產(chǎn)十年來專注于別墅項(xiàng)目的開發(fā)，堪稱房產(chǎn)行業(yè)的別墅專家。而在杭州，提起綠城房產(chǎn)，人們也總是將其與高端住宅掛鉤。兩個房產(chǎn)行業(yè)的佼佼者能在房產(chǎn)行業(yè)中一直處于領(lǐng)先地位，起在管理上必定有著不同一般的成功之道。下文通過對綠城房產(chǎn)與龍湖房產(chǎn)企業(yè)管理之道進(jìn)行分析，并進(jìn)而進(jìn)行對比，了解綠城與龍湖管理方面的異同點(diǎn)，以便于其他企業(yè)的借鑒與學(xué)習(xí)。關(guān)鍵詞：綠城房產(chǎn)，龍湖房產(chǎn)，企業(yè)管理，成功之道一、 綠城成功管理之道綠城自1995年成立以來獲得榮譽(yù)頗多。自1998年以來，歷年都被金融機(jī)構(gòu)評為AAA級信用單位、已連續(xù)5年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10，連續(xù)4年名列中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10，并在中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會組織開展的“2004年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)”測評活動中用戶滿意度、用戶忠誠度雙雙名列第一。綠城在短短的十幾年時間迅速發(fā)展成為全國排名第三的房地產(chǎn)業(yè)，其成功之處莫過于其正確的管理方面：1、 企業(yè)文化的戰(zhàn)略管理綠城定位“以商業(yè)模式運(yùn)營的社會公益企業(yè)”，始終信奉“講正義，走正道，得正果”的企業(yè)宗旨，秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財(cái)富”為企業(yè)使命，全面構(gòu)建人文、歷史、員工、工作、品質(zhì)、服務(wù)、社會等價值體系，努力打造“中國最具完整價值的房地產(chǎn)公司”，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的建筑作品。正是在這樣一整套立意高遠(yuǎn)的文化理念的指引和驅(qū)使下，綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，更專注于對客戶全年齡段、全界面的服務(wù)。在對待產(chǎn)品方面：產(chǎn)品源于人品，人品源于人心“產(chǎn)品源于人品，人品源于人心?！本G城成功的一個最重要的原因，就是心態(tài)。所謂的心態(tài)，其實(shí)就是一個人關(guān)于“心”的問題。一個人什么都可以不用改變，只要改變心態(tài)，這個人或許就會完全變成另外一個人。綠城還有兩個關(guān)鍵詞：“認(rèn)真”和“理想狀態(tài)”。人有些事情是必須要去做的，有很多事情是必須做好的，那么在這樣一個過程中，去認(rèn)識和做這些事情的目標(biāo)和努力，整個過程稱之為認(rèn)真。在普通而平凡的工作中，只要認(rèn)認(rèn)真真，能夠感動自己、感動他人、感動上帝，哪怕不感動，也是人生中的一個境界和修為。不管員工在這個公司或者不在這個公司工作；在這個行業(yè)或者在其他行業(yè)，綠城都倡導(dǎo)員工能以平和的心態(tài)，認(rèn)真地追求一種工作的理想狀態(tài)。強(qiáng)調(diào)以禮佛之心面對，并且要經(jīng)得起磨煉。在對待員工方面：鼓勵員工學(xué)習(xí)、成長人是企業(yè)之本，員工是企業(yè)的最大財(cái)富，是企業(yè)經(jīng)營管理的主要內(nèi)容。把企業(yè)還原成學(xué)校，這是綠城能夠有今天的重要機(jī)制之一。綠城在培訓(xùn)員工時，以工作中的實(shí)踐和心得體會為主，鼓勵員工認(rèn)真用心地去學(xué)習(xí)，倡導(dǎo)最重要的培訓(xùn)是在日常工作中。提出如果將每次會議都能變成學(xué)習(xí)和討論，這個公司就永遠(yuǎn)不可能缺乏人才。學(xué)習(xí)是現(xiàn)代社會的一個主導(dǎo)詞匯，現(xiàn)代社會就是一個學(xué)習(xí)型的社會，是一個人人求上進(jìn)的社會。這樣的社會才得以維系和發(fā)展，才不會到崩潰和滅亡的程度。我們這批人都是讀書和學(xué)習(xí)的受益者。綠城認(rèn)為最重要的文化傳承就是讀書和學(xué)習(xí)。綠城鼓勵員工認(rèn)真學(xué)習(xí)，從每一次會議學(xué)習(xí)，從日生活中學(xué)習(xí)。在綠城，讓員工感到歡欣鼓舞的，一是認(rèn)真的工作氛圍，二是很多員工通過不斷地學(xué)習(xí)進(jìn)步，從不太懂事的年輕人成長為一個有效的管理者。綠城認(rèn)為如果員工們工作的心態(tài)境界都變得非常純正，非常端正，他們的知識、遠(yuǎn)見能力就會有非常大的提升。能夠帶動員工和企業(yè)共同成長，這就是管理者的最大成就，其實(shí)也可以視為公司管理工作的本體，甚至是管理的全部內(nèi)容。綠城的管理者：一個感召者、一個傳教士綠城認(rèn)為管理這就是要善用自己的權(quán)力，把好的東西發(fā)揚(yáng)光大，把不好的東西消滅在萌芽狀態(tài)，然后迅速地把個別案例變成制度，形成體制。管理者的要務(wù)，在于讓每個人的良知、良心、良好的那一部分在團(tuán)隊(duì)里得以茂盛生長。在市場經(jīng)濟(jì)時期，薪酬待遇只是價值的一個重要部分，另外一個部分是榮譽(yù)和尊重。作為綠城的管理者能夠得到價值的認(rèn)同，甚至得到尊重和榮譽(yù)，是付出是非常多的。需要有一種責(zé)任感，一種除了養(yǎng)活自己、養(yǎng)家糊口以外，還有責(zé)任和義務(wù)在中國的傳統(tǒng)教育和先進(jìn)文化的感召、享有的基礎(chǔ)上，把這些文明成果進(jìn)一步發(fā)揚(yáng)光大，變成更多人享有的成果的責(zé)任和義務(wù)。綠城的管理者，幾乎是在做一個感召者、一個傳教士。 正是由于綠城在企業(yè)文化中的管理者以一位感召者、傳教士的名義鼓勵和感召員工不斷學(xué)習(xí)、讀書，傳承優(yōu)秀文化，才培養(yǎng)出一批用心做產(chǎn)品的員工。正是由于這一批優(yōu)秀的員工才使得綠城一直能夠執(zhí)著于“品質(zhì)”。綠城在產(chǎn)品宣傳上沒有太多驚人之語，但綠城品牌在大眾心目中卻已逐漸成為品質(zhì)代言：“要買就買綠城的房子”、“住綠城的房子是人生的愿望和理想”、“買綠城房子放心”此類口碑源源不絕，成為綠城執(zhí)著耕耘的最大動力。當(dāng)“春江花月”、“深藍(lán)廣場”、“上海綠城”等經(jīng)典作品還在為人們所津津樂道，綠城早已投入新的思考和研究。而在市場對綠城品質(zhì)普遍信任的前提下，綠城還在2009年提出了一項(xiàng)“鷹眼行動”，正式將品質(zhì)監(jiān)督納入客戶服務(wù)的范疇以鷹的敏銳之眼，在建設(shè)施工過程中防范于未然；在交付過程中，準(zhǔn)確查明問題癥結(jié)并予以徹底修復(fù)，以此為綠城的“精品戰(zhàn)略”再添籌碼。2、產(chǎn)品管理中的優(yōu)質(zhì)的園區(qū)服務(wù)綠城的另一大特點(diǎn)就是甘愿做看似“吃力不討好”之事。早在上世紀(jì)90年代，當(dāng)多數(shù)人對“物業(yè)服務(wù)”尚無意識、甚至多數(shù)開發(fā)商嫌物業(yè)管理“吃力不討好”之時，綠城已率先開設(shè)自己的物管公司。綠城很早就意識到，房地產(chǎn)不是一個短期的建設(shè)行為，而是讓房子與人共成長的終身責(zé)任。而2007年，綠城“園區(qū)生活服務(wù)體系”的問世，更讓綠城的使命全面升級。在這套園區(qū)生活服務(wù)體系中，綠城再一次以“人文關(guān)懷”描繪了一幅理想畫面：在首個試點(diǎn)項(xiàng)目“綠城藍(lán)庭”中，少兒活動中心、老年大學(xué)、綠城醫(yī)院藍(lán)庭分院、園區(qū)食堂等特色配套，讓我們看到了“老有所樂，幼有所養(yǎng)，眾樂融融”的美好狀態(tài)。而這樣的狀態(tài)甚至已成為“中國人居”的重要課題：國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、杭州市政府、清華大學(xué)、北京國際城市發(fā)展研究院、中國房地產(chǎn)及住宅研究會等部門的領(lǐng)導(dǎo)和專家多次來杭研討，而國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已將此課題立項(xiàng)研究。2009年夏天，全國綠城社區(qū)的小業(yè)主都為免費(fèi)游泳培訓(xùn)“海豚計(jì)劃”雀躍了一番；而即將推出的敬老行動“紅葉計(jì)劃”又將為全國的綠城社區(qū)帶來溫暖。還會有越來越多的服務(wù)和活動將成為園區(qū)常態(tài)，綠城的“人文理想”也正由此散播：“園區(qū)服務(wù)就是把人文關(guān)懷融入到日常的服務(wù)中去，它就像一粒火種，將帶來整個城市的生活園區(qū)服務(wù)的改善、生活質(zhì)量的改善、生活環(huán)境的改善。”三、龍湖成功管理之道自2009年12月以來已由2個年頭，也是龍湖進(jìn)駐杭州市場的兩個年頭。龍湖自最初進(jìn)入杭州市場那年便以大手筆拿下下沙金沙湖4塊土地一舉創(chuàng)下杭州單日單個公司拿地金額之最，并在當(dāng)年的主城區(qū)拿地房企中，僅次于綠城和濱江，排名第三。龍湖這樣一個外來房企，在短短兩年內(nèi)其發(fā)展的顧客的忠誠度達(dá)到相當(dāng)高的水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)：86%的業(yè)主具有龍湖產(chǎn)品的再購買意向，88%的業(yè)主表示愿意推薦他人購買龍湖樓盤，1個家庭帶動家族內(nèi)8個家庭入住龍湖。業(yè)主們的口口相傳，正是龍湖在杭州開盤當(dāng)天就能銷售80%套房子的重要原因。那么，龍湖是采用怎樣的管理之道來感動業(yè)主的呢？1、產(chǎn)品管理中營造的浪漫舒適的生活氛圍將植物當(dāng)作建筑的外衣讓本來素昧平生的購房者，成為自己的業(yè)主，并讓他們產(chǎn)生強(qiáng)烈的歸屬感，這顯然并不是一個容易的過程。龍湖認(rèn)為，首先肯定要將建筑本身做好，這是好生活的根本。正因?yàn)槿绱?，龍湖不斷揚(yáng)棄、推敲出更適宜居住的產(chǎn)品，無論是別墅、洋房、公寓、商業(yè)還是寫字樓，都有不少自己的經(jīng)典作品。不過，龍湖開發(fā)的小區(qū)，讓人最為津津樂道的，除建筑本身之外，更是那種詩意浪漫的、閑適的、絢爛多彩的生活氛圍。這其中，景觀起了巨大的作用。龍湖追求園林與建筑和諧共生，把植物作為建筑的外立面。在龍湖的小區(qū)即使是新交付小區(qū)里，也往往是樹影婆娑，密林掩映，那是因?yàn)辇埡谧雒總€項(xiàng)目的景觀時候，都從項(xiàng)目同緯度氣候、地理?xiàng)l件近似的地方，選擇與項(xiàng)目匹配的高大植物全冠移植，這在業(yè)界還鮮有開發(fā)商能夠做到。龍湖對植物高度、胸徑、冠幅等都有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行“一樹一檔”制度，從起挖、種植過程，到養(yǎng)護(hù)狀態(tài)做全過程跟蹤記錄。運(yùn)輸中，每一棵樹都享受“專車”待遇。為了保證“大樹們”的存活率，工程師們先將它們從大山上移植于山下，而后又移植到郊區(qū)龍湖的苗圃，最后才被移植到小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“三級跳”。為了營造更好的居住環(huán)境，龍湖采用5重垂直綠化，由大喬木、小喬木、灌木、層次豐富的花卉、草坪、草皮等形成，同時，施工現(xiàn)場采用360度成樹定位，以圖找到跟周邊建筑最匹配讓業(yè)主最舒服的角度，這些都讓業(yè)主提前20年就享受到了成熟園林。人性化的物業(yè)服務(wù)龍湖的理念是“善待你一生”，除了孜孜以求的產(chǎn)品細(xì)節(jié)之外，物業(yè)服務(wù)無疑是龍湖給業(yè)主帶來最大滿足，也最為外界所稱道的一點(diǎn)。在龍湖，流傳著無數(shù)的物管真情小故事。清晨，龍湖保潔員在做園區(qū)清潔時，會在水桶中放一塊抹布后再開水龍頭，為的是避免接水時所發(fā)出的噪音影響業(yè)主；深夜10點(diǎn)以后，龍湖小區(qū)的物管人員會將園區(qū)的路燈調(diào)暗1/3的亮度，這個比例經(jīng)過嚴(yán)格測算，這既可以減少燈照對低樓層業(yè)主的干擾，又不會影響深夜回家的業(yè)主行路；為了讓每位業(yè)主享受寧靜的美夢，夜間巡邏的隊(duì)員都會專門配備一副耳機(jī)、一雙軟底皮鞋，以降低對話、腳步聲對業(yè)主休息的干擾。此外，龍湖物管還有一些統(tǒng)一的細(xì)節(jié)規(guī)范，雨停后20分鐘內(nèi)路上不允許看到積水；樓梯扶手、小木條凳，抹擦方向必須統(tǒng)一；園區(qū)草坪上草的高度不得超過10厘米；每平方米雜草數(shù)量不得超過5株諸如這些還有很多，并且每年都會新增10-20個。2、營銷策略中一切為了銷售推廣策略營銷為王，置業(yè)顧問強(qiáng)大的銷售壓力龍湖堅(jiān)持營銷為王，營銷與公司其他部門不是平級關(guān)系，營銷可以直接下任務(wù)書，其他部門趕工也必須完成。一個樓盤的開盤意味著職業(yè)顧問莫大的壓力。置業(yè)顧問幾乎每天12點(diǎn)以后下班。比如龍湖翠微的樣板間開放，每個置業(yè)顧問必須邀請到20組新客戶到場，否則下崗，龍湖三千城開盤，每個置業(yè)顧問必須成交6套以上，否則勸退。強(qiáng)大的工作壓力下，置業(yè)顧問們就不得不下苦功夫銷售，這也是龍湖能取得驕人的銷售業(yè)績的一個非常重要的原因。全方位的銷售說辭龍湖置業(yè)顧問在一個項(xiàng)目開盤期間銷售幾乎每天需要開會，需要針對銷售說辭的培訓(xùn)。真正做到了全方位的銷售說辭。比如樓盤三千城中在有客戶覺得送裝修只是加了一層皮，作為變相降價的幌子。他們的回答是現(xiàn)在萬科都敢公開降價了，誰不敢降價？而我們的裝修是為您考慮更多生活細(xì)節(jié)，省錢省心省力。有客戶覺得三千城戶型尺寸空間較小，不如萬科。他們會告訴你擺一張床的尺寸、再放一個衣柜的尺寸、開門的距離、抽屜打開需要的空間；告訴你龍湖的戶型設(shè)計(jì)都是集團(tuán)專門研發(fā)的，戶型的空間尺寸設(shè)計(jì)師都會事先考慮并嘗試擺放，實(shí)用性很強(qiáng)，不像萬科的戶型，走廊太長，還沒有生活陽臺，浪費(fèi)空間也不好用。龍湖精細(xì)、全面的銷售說辭，無論業(yè)主有多少不滿，置業(yè)顧問們總是能用最優(yōu)美、最貼心的話語來將其解決這樣便減少了銷售過程中的許多阻力，加速了樓盤銷售進(jìn)度。四、二者管理的異同點(diǎn)龍湖和綠城在管理方面都取得了很大的成功，而二者在管理方面既有相同之處又有不同之處。二者的相同之處：1、 都注重產(chǎn)品管理龍湖和綠城都非常注重產(chǎn)品管理。特別是在其園區(qū)服務(wù)方面做的都比較成功。2、 都是用企業(yè)文化帶動銷售龍湖和綠城都有各自的企業(yè)文化，龍湖最顯著地文化特點(diǎn)便是一切為了銷售的瘋狂地銷售文化，這在很大程度上帶動了樓盤的銷售速度。而綠城同樣也是利用其“商以人文而載道”的企業(yè)文化去感染顧客，讓他們以住上綠城的房子為夢想和愿望。這在一定程度上也增加了顧客的忠誠度，帶動了銷售。二者的不同之處：1、 在產(chǎn)品管理方面，一個大氣，一個細(xì)膩龍湖和綠城在產(chǎn)品管理的園區(qū)物業(yè)管理中一個體現(xiàn)的是細(xì)膩，一個體現(xiàn)的是大氣。龍湖的物業(yè)管理注重細(xì)節(jié)，比如上面提到的清晨清潔時在水桶里面放一塊抹布，以防吵醒業(yè)主；晚上路燈調(diào)暗1/3的亮度等等，無一不體現(xiàn)其細(xì)致入微的產(chǎn)品管理方式。而對于綠城，其所進(jìn)行的園區(qū)管理中，其表現(xiàn)處處體現(xiàn)其大氣。比如“園區(qū)生活服務(wù)體系”、免費(fèi)游泳培訓(xùn)“海豚計(jì)劃”、敬老行動“紅葉計(jì)劃”等都能到其在建設(shè)和諧小區(qū)、和諧社會的貢獻(xiàn)之大。2、 文化銷售的方式不同 龍湖和綠城雖說都再很大程度上利用文化來帶動銷售，但是其帶動的方式不同。綠城是利用自己企業(yè)獨(dú)特的企業(yè)文化魅力來感染、熏陶，進(jìn)而讓顧客心甘情愿地樂意曲面綠城的產(chǎn)品，這是一種魅力的感染。而龍湖則是利用其強(qiáng)大的銷售文化來帶動銷售的，其銷售部門的壓力之大，在強(qiáng)大的銷售壓力下，置業(yè)顧問想盡各種辦法進(jìn)行產(chǎn)品的銷售，去說服顧