上海軌道交通沿線房價變化分析20120604.ppt

香港聯(lián)交所上市企業(yè) 1638 上海軌道交通沿線房價變化分析 2012 6投資部 上海樓市2006年6月均價分布 上海樓市2012年6月均價分布 軌交房價變化趨勢 黃浦 徐匯 虹口增長前三借力多條地鐵線交錯 增長規(guī)律1 市中心板塊房價不僅堅挺 而且地段越中心 約具備老上海底蘊 房價增長率約高 黃浦區(qū)增長率最高 達368 2 按照經(jīng)緯定位價值 軌道為經(jīng)線 地鐵為緯線 好的地段中交匯的地鐵線路越多 房價增加越強勁3 盧灣和奉賢為增長最慢的兩個區(qū)域 主要由于盧灣地處老上海中心 房價起點高 而奉賢至今未通地鐵 10000元 15000元 20000元 25000元 價差圖示 2006 2012年房價變化梯度圖 從供求看各區(qū)房價變化 房價增長率與供應(yīng)成反比 1 供應(yīng)量越少 房價上漲空間越大 稀缺是硬道理2 供求集中在郊環(huán) 外郊環(huán)區(qū)域 相比上海中心區(qū)域 這些地區(qū)房價增加空間小 受市場波動大3 供過于求的區(qū)域如寶山 南匯 佘山 奉賢 嘉定其房價增長比供不應(yīng)求區(qū)域增長率低 從軌道線路通車量看房價增長 交匯越多人流越大增長率越高 中心區(qū)域 房價增長率最高交匯10條軌道 副中心區(qū)域 增長位列第二布局大商圈 中山公園 江蘇路 副中心區(qū)域 增長位列第二布局大商圈 五角場 控江路商圈 副中心區(qū)域 增長位列第二布局大商圈 世紀大道 藍村路商圈 遠郊配套滯后 導致房價增長受制約區(qū)域 松江大學城 遠郊配套滯后 導致房價增長受制約區(qū)域 外高橋 潛力區(qū)域 嘉定新城軌道和城市規(guī)劃后續(xù)跟進海量人口導入 區(qū)域前景可觀 潛力區(qū)域 南橋新城軌道和城市規(guī)劃后續(xù)跟進海量人口導入 區(qū)域前景可觀 從軌交看區(qū)域風險點 市政配套滯后影響區(qū)域成長 月浦 虹橋火車站 松江新城 臨港新城 安亭新鎮(zhèn) 總結(jié)1 市中心 上海老文化歸屬地 老城廂因為供應(yīng)稀缺 地段優(yōu)質(zhì) 未來還將成為房價增長率靠前的區(qū)域2 軌道交通的交匯越多 房價增加率越高 如疊加地段優(yōu)勢 則可加分 增長力更強勁 在市場不佳的情況下 這些區(qū)域也是抗跌區(qū)域3 市場供求關(guān)系始終決定房價的起伏 供不應(yīng)求的區(qū)域優(yōu)于供過于求的區(qū)域4 隨著城市軌道交通的發(fā)展 和上海住宅用地日益稀缺 軌道新通車的區(qū)域如青浦 嘉定和未來的奉賢都將迎來新一輪的房價增長5 軌道交通發(fā)展僅屬于城市建設(shè)的一部分 板塊的發(fā)展和壯大還依賴于地段 人口導入 經(jīng)濟支撐 市政配套后續(xù)跟進等 安亭新鎮(zhèn) 臨港新城和松江新城都具備一定的進入風險 配套短期不改善 這些區(qū)域房價的增長都將