廣西經(jīng)貿(mào)學(xué)院后山前期規(guī)劃.doc

廣西經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 后山項目前期策劃方案第一部分 項目概況介紹項目地處南寧城市核心區(qū)青秀區(qū)，青山路與竹溪大道交匯處，南靠南寧“綠肺”青秀山，西臨蜿蜒而過的邕江，北望民歌湖、南湖兩大城市景觀帶，往東由環(huán)城主干道竹溪大道幾分鐘車程可直達(dá)南寧CBD五象廣場、國際會展中心、東盟商務(wù)區(qū)；往南經(jīng)青山路很快可到青秀山，背靠荔園山莊，過南寧大橋便是五象新區(qū)；往西上葫蘆頂大橋，直通江南；往北經(jīng)青山路南寧三中學(xué)校，過南湖隧道到園湖路，快速到達(dá)市中心。項目地理位置優(yōu)越，是南寧市最適合居住的區(qū)域，周邊配套十分成熟，交通便捷。南寧市目前樓市概況分析由于房地產(chǎn)泡沫的長期推動下，各地商品房的價格都在迅速上升，但至2010年后國家出臺一系列的政策來打壓房價。房地產(chǎn)市場遭遇史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，在2011年繼續(xù)出臺了限購令，以及征收房產(chǎn)稅。在國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，價格也在開始下降，此時房地產(chǎn)市場陷入寒冬時期。人們的購房欲望也正在下降，每個人都在坐地觀望，商品房交易量也在下滑，給項目的銷售帶來很大的阻力。但是政府的調(diào)控具有很多缺陷和局限性，并不能徹底的控制房地市場的發(fā)展。因此在近期各地房地產(chǎn)交易量慢慢增加，南寧市的樓市也出現(xiàn)了回暖的跡象。第二部分 消費者狀況分析1.目前購房的主力從富裕階層向中等富裕家庭轉(zhuǎn)移。這大部分人都有能力購房，該項目更加趨向于剛性需求的消費人群。 私營業(yè)主、個體經(jīng)營者； 外來富農(nóng)遷戶口進(jìn)城 本地政府公務(wù)員； 企業(yè)高級管理人員； 學(xué)校、醫(yī)院、銀行等企事業(yè)職工；（3）購房目的：遷移戶口，為了方便子女上學(xué)，同時也可以讓子女擁有一個濃厚的學(xué)習(xí)環(huán)境。投資房地產(chǎn)，還有一般購房。（4）吸引客源種類 以個體買家為主。 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。2.對于這些中等富裕家庭至富裕階層，中端的住宅有很大的市場。價格合理，區(qū)位優(yōu)勢，大部分是可以接受購房的，市場相當(dāng)廣闊。3.項目在南寧地理區(qū)位都有很大的優(yōu)勢，青秀區(qū)屬于高端的經(jīng)濟(jì)區(qū)。而且樓盤的周邊配套也已經(jīng)相當(dāng)完善，且周圍有些許成熟的樓盤，帶動周邊的市場發(fā)展。隨著時間推移，還有很大的升值空間。第三部分 競爭者概況分析1.振業(yè)青秀山一號項目名稱振業(yè)青秀山一號地理位置南寧市青秀區(qū)竹西大道20-1號開發(fā)商廣西振業(yè)房地產(chǎn)股份有限公司聯(lián)系電區(qū)/商圈青秀區(qū)物業(yè)類型普通住宅開盤時間2011年3月27日入住時間2012年3月物 業(yè) 費1.45元/平方米月物業(yè)公司深圳振業(yè)物業(yè)公司交通狀況可乘坐10、12、30、32、33、8、601、701、34、47、89等10余條路過價格詳情最低價：8000.00元/平方米項目特色花園洋房、低密居所總建筑面積109413.8總 戶 數(shù)810總 占 地43畝容 積 率3產(chǎn)權(quán)70年綠化率37.45%建筑類別高層、塔樓裝修狀況毛坯時間最低價均價最高價價格說明2012-08-318000元/9500元/2012-08-248500元/9500元/價格區(qū)間8500-9500元/2012-07-268500元/9500元/價格區(qū)間8500-9500元/2.云星.乾隆天下項目名稱云星錢隆地理位置竹溪大道與青山路交匯處開發(fā)商廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)有限公司聯(lián)系電1158規(guī)劃設(shè)計華城建筑園林設(shè)計廣州普邦所屬區(qū)域佛岡縣物業(yè)類型普通住宅開盤時間2010年4月入住時間2011年4月物 業(yè) 費1.58元/平方米月物業(yè)公司南寧金瑞物業(yè)服務(wù)有限公司交通狀況可乘坐12、30、213、89、47等價格詳情平均單價：12800元/總建筑面積112,076總 戶 數(shù)1251總 占 地40,687 容 積 率4.2產(chǎn)權(quán)70年綠化率36.0%建筑類別高層、塔樓裝修狀況毛坯主力戶型介紹戶型類型： 3房2廳2衛(wèi)戶型描述：超長弧面觀景臺觀一園一溪二湖，享受自然美景。建筑面積：9775戶型類型： 1房1廳1衛(wèi)戶型描述：180度弧面大開間便于行走，大陽臺觀戶外全景。建筑面積：543.民發(fā)大觀天下項目名稱民發(fā)大觀天下地理位置南寧市青秀區(qū)柳沙半島柳沙路與英華路交匯處開發(fā)商明發(fā)實業(yè)集團(tuán)（廣西）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電話地區(qū)/商圈青秀區(qū)物業(yè)類型普通住宅開盤時間2011年11月12日 入住時間2011年12 月 物 業(yè) 費0.8元/平米/月 物業(yè)公司民發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司交通狀況乘坐26、27路公交車到柳沙英華路口可直達(dá)小區(qū)價格詳情最低價7000元/總建筑面積500000 總 戶 數(shù)3200總 占 地264畝容 積 率2.5產(chǎn)權(quán)70年綠化率38%建筑類別高層、塔樓裝修狀況毛坯時間最低價均價最高價價格說明2012-08-177000元/7000元/起2012-07-207000元/7000元/起2012-06-267000元/江灣現(xiàn)房特惠7000元/起戶型介紹D3/3戶型3居室戶型描述超大景觀臺與山水相諧豪華主衛(wèi)浴彰顯氣派總面積125.02套內(nèi)面積105.81戶型介紹D4/3戶型4居室戶型描述性價比好，彈性空間大。明廚明衛(wèi)一步到位。寬大樓臺，盡享美景?？偯娣e125.02套內(nèi)面積105.45戶型介紹D2戶型五房3衛(wèi)3廳戶型描述非凡廣度大宅，盡享奢華生活總面積216.95 4.廣源國際社區(qū)項目名稱廣源國際社區(qū)地理位置南寧市青秀區(qū)竹溪大道86號（黃茅坪水庫旁）開發(fā)商廣西中泰商貿(mào)有限公司聯(lián)系電話地區(qū)/商圈青秀區(qū)物業(yè)類型住宅 公寓 商住樓開盤時間2011年2月26入住時間2013年10月物 業(yè) 費元/平方米月物業(yè)公司廣西中泰商貿(mào)有限公司交通狀況坐47路、89路、城環(huán)1線、701路公交車在竹溪苑站下車可到達(dá)。價格詳情最低價8500元/總建筑面積407985總 戶 數(shù)2063總 占 地100畝容 積 率4.9產(chǎn)權(quán)70年綠化率45%建筑類別高層、塔樓裝修狀況毛坯時間最低價均價最高價價格說明2012-08-168500元/特惠房8500元/2012-07-128500元/特推出8套特惠限量房源答謝客戶僅8500元/2012-06-218500元/特惠房8500元/主力戶型介紹:戶型介紹： D2戶型3房2廳4陽臺戶型描述：南北朝向飽覽青湖美景。寬敞客廳感受入戶花園柔和陽光。動靜干濕分離設(shè)計，自由寫意的舒適生活。戶型面積：130-131戶型介紹： 3+1房2廳5陽臺戶型描述：一體化客廳暢享庭樂趣。廚房超大景觀陽臺，烹飪佳肴之余還可欣賞中庭園林美景。戶型面積：172-173第四部分：項目SWOT分析根據(jù)南寧市2008年到2020年的城市總體規(guī)劃，規(guī)劃將南寧主導(dǎo)發(fā)展方向定為以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點向南。而該項目在與青秀區(qū)與五象新區(qū)的交通咽喉，所以，位置非常優(yōu)越。項目的優(yōu)勢分析（S）：（1） 地理位置優(yōu)越：項目位于青秀區(qū)青山路，與竹溪大道交匯，西往葫蘆鼎大橋10分鐘到江南區(qū)，東往會展中心和五象廣場、航洋國際15分鐘即可到到達(dá)，北往到達(dá)南湖隧道8分鐘即可到達(dá)，南往青秀山和南寧大橋15分鐘即可。（2） 配套完善：a：學(xué)校：匯聚南寧市最優(yōu)教育資源，廣西醫(yī)科大學(xué)、南寧三中、三美學(xué)校、新興學(xué)校、濱湖小武、卓立實驗學(xué)校等。b：醫(yī)院：江濱醫(yī)院、醫(yī)科大一附院、廣西工人醫(yī)院等。C：菜市：青山菜市、瑯西菜市等。D：休閑之地：青秀山公園、南湖廣場、民歌湖等。E：購物廣場：瑯東CBD、五象購物廣場、航洋國際商場等。F: 政府機(jī)構(gòu)：南寧市中級人民法院、南寧市環(huán)保局、廣西水產(chǎn)研究所、廣西壯族自治區(qū)教育廳等。G：其他：其他：交通銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、金大路海鮮世界、江濱醫(yī)院、金匯如意坊古商城 （3） 環(huán)境分析：青秀山是綠城南寧的核心之肺?！扒嗌綖槠?、南湖、邕江為帶、山水相銜、綠羽成脈”的綠地系統(tǒng)主結(jié)構(gòu)，將該項目環(huán)境和空氣提升到更高的一個層次。（4） 未來的發(fā)展?jié)摿Ψ治觯耗蠈幊鞘幸?guī)劃明確表明，城市的發(fā)展方向是往東，重點向南的，而該項目正好是青秀區(qū)連接五象新區(qū)的交通要道，所以，在未來的區(qū)域地位和區(qū)位的經(jīng)濟(jì)和人民的生活水平都會有一個很大的提升的。項目的劣勢分析（w）:(1) 該項目的地塊是一塊傾斜的山地，所以，只適合建多層的房子，面積40多畝，相對周邊的樓盤是比較小的一個樓盤。（2） 該項目的受面積、容積率、綠化率的限制性。所以，小區(qū)的環(huán)境、公共用地、公共措施就相對周邊的樓盤就比計較欠失。（3）該項目的定位只能是中檔以下的樓盤，附近的青秀山一號、云星乾隆天下、廣源國際等樓盤，都同樣是擁有一樣的周邊的配套，與本項目比較，它們明顯具有更大的優(yōu)勢。所以，本項目定位是中下階層的消費者和剛性需求。項目的機(jī)會分析（o）：（1）：項目位于青秀區(qū)，而青秀區(qū)是南寧市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育、金融、信息中心的核心區(qū)域。區(qū)域內(nèi)生態(tài)資源豐富，人文環(huán)境得天獨厚，是南寧市發(fā)展最為活躍的區(qū)域，擁有石門森林公園、青秀山4A級國家旅游風(fēng)景區(qū)、城市公園南湖公園等自然景觀資源。除了青山綠水，青秀區(qū)還是中國東盟博覽會永久會址所在地，是南寧市的中心城區(qū)，區(qū)域內(nèi)造型獨特的南寧國際會展中心以及五象廣場的五象雕塑、南寧第一高樓地王大廈等已經(jīng)成為南寧市的標(biāo)志性建筑，是南寧市中央商務(wù)區(qū)（CBD）以及中央居住區(qū)（CLD）的集合區(qū)域。所以，項目在青秀區(qū)享有城市的核心資源。a) 根據(jù)南寧市2008年到2020年的城市總體規(guī)劃，規(guī)劃將南寧主導(dǎo)發(fā)展方向定為以邕江為軸線，西建東擴(kuò)，完善江北，提升江南，重點向南。而該項目在與青秀區(qū)與五象新區(qū)的交通咽喉，所以，將來的發(fā)展?jié)摿蟠筇岣?，區(qū)