萬達項目前期工程管理心得匯報前期介入!.ppt

北京石景山萬達廣場前期工程管理心得匯報 前期介入及過程管理 前期介入及過程管理 一 前期介入部份 前期介入及過程管理 前期介入部分 與集團規(guī)劃院 與項目公司設(shè)計部 與建筑設(shè)計院 與項目公司工程部 與經(jīng)營商戶 前期介入 與集團規(guī)劃院的溝通 與集團規(guī)劃院保持良好溝通 尤其是與各專業(yè)工程師積極對接 在規(guī)劃之初就今后的商業(yè)管理方面的需求提供給規(guī)劃院 以避免今后的調(diào)改 以及參與部分系統(tǒng)的評標(biāo) 議標(biāo)工作 例如 外場預(yù)留大功率電源的容量 位置 各商戶電量 冷量 水量的規(guī)劃設(shè)計 分配方式 弱電系統(tǒng)的需求 廣場園林景觀的設(shè)計 步行街內(nèi)部精裝設(shè)計的要求 施工階段原設(shè)計性的調(diào)整 與集團規(guī)劃院的溝通 實例 參與園林景觀的研討 結(jié)合石景山萬達廣場實地的環(huán)境 特點 就廣場豎向設(shè)計 通道設(shè)計 以及燈光配置 植被選擇提出相關(guān)意見 參與樓體LED照明的開標(biāo) 議標(biāo) 通過與競標(biāo)廠商的對話 對LED照明的材質(zhì) 安裝 效果 控制進行探討 了解 結(jié)合今后實際管理的要求提出自身的意見 以便在深化設(shè)計時被考慮 采納 與集團規(guī)劃院的溝通 實例 參與精裝設(shè)計的開標(biāo) 議標(biāo) 深化 參與精裝設(shè)計的全過程 對設(shè)計單位的設(shè)計風(fēng)格 使用材料 功能設(shè)計等進行了解 以便在后期實際管理中對商戶的局部改造 備品備件 維修養(yǎng)護 實用要求等有所掌控 步行街入口LED屏幕設(shè)計尺寸的調(diào)整 大屏原設(shè)計80余平米 區(qū)政府提出加大尺寸的建議 經(jīng)與規(guī)劃院商議 將尺寸加大到110余平米 給予了大力的支持及配合 前期介入 與項目公司設(shè)計部的溝通 作為實質(zhì)工作的深化設(shè)計部門 將對商管公司結(jié)合管理的需求提出對局部的調(diào)整 起到非常重要的作用 例如 末端設(shè)備設(shè)施的選擇 商鋪預(yù)留工程條件的對接 局部實用性 安全性的調(diào)整 結(jié)合商管公司以往實際的管理經(jīng)驗 進行細化的調(diào)整 部分設(shè)施安裝位置的確定 與項目公司設(shè)計部的溝通 實例 排油煙管道 風(fēng)機 油煙凈化器的設(shè)計 原設(shè)計為相鄰商鋪共用一組排油煙管道 此種做法對今后的管理將帶來較大的弊病 為此建議改為獨立的排油煙管道 經(jīng)與設(shè)計部多次接洽 最終被采納 調(diào)整了設(shè)計 商戶燃氣系統(tǒng)的設(shè)計 由于燃氣不同于其他系統(tǒng) 較為壟斷 設(shè)計及施工回旋余地不大 為此努力協(xié)調(diào)設(shè)計部 燃氣公司 以及餐飲商戶 采取分步完成 與項目公司設(shè)計部的溝通 實例 公共區(qū)域照明回路的設(shè)計 針對初步的照明回路設(shè)計圖紙 結(jié)合實際要求提出建議 即 按不同回路 用途 比例進行調(diào)整 同時考慮按今后增加的 樓宇自控 的控制點位進行建議 本項目由于搶工期 未按此執(zhí)行 但相關(guān)建議已被采納 精裝商鋪燈具選型及位置的設(shè)計 原設(shè)計商鋪內(nèi)燈距較密 且周邊采用金鹵燈 考慮到空調(diào)及實用性 建議予以調(diào)整及取消金鹵燈設(shè)計 已被采納 前期介入 與建筑設(shè)計院的溝通 建筑設(shè)計院作為所有系統(tǒng)圖紙的設(shè)計 繪制 變更的部門 各項技術(shù)參數(shù)較為齊全 準(zhǔn)確 對商管公司各項數(shù)據(jù)的掌握 了解起到了重要的作用 例如 圖紙的索取 風(fēng) 水 電 結(jié)構(gòu)等各項參數(shù)的來源 裝修設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn) 改造變更各項參數(shù)的審核 與建筑設(shè)計院的溝通 實例 圖紙的索取 在設(shè)計院報圖給設(shè)計部的同時 給商管公司一套 或及時通知商管公司 作為索取圖紙的另一條渠道 設(shè)計施工標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù) 商戶交房標(biāo)準(zhǔn) 相關(guān)參數(shù)的提供 商戶工程條件的核定 變更 就商戶提交的工程條件 與項目公司 設(shè)計院提前進行對接 預(yù)留 甚至變更 前期介入 與項目公司工程部的溝通 項目公司工程部作為最終的實施者 對整體效果 標(biāo)準(zhǔn) 管理 安全 運營起著至關(guān)重要的作用 一旦處理不好將會帶來致命的問題 例如 設(shè)備設(shè)施的選型 安裝 工期進度的掌控 交叉施工的協(xié)調(diào) 設(shè)計變更的配合 商鋪工程條件 與項目公司工程部的溝通 實例 排油煙風(fēng)機及油煙凈化器的選型及安裝位置的選擇 中庭圓弧區(qū)空調(diào)出風(fēng)口的選擇 原條形風(fēng)口改為噴口設(shè)計 由項目公司工程部牽頭 與總包方就臨時水電及施工垃圾清運進行磋商 確定相關(guān)費用 保持良好溝通 就交叉施工可能對各方的影響進行提前通報 各商鋪工程條件的確定及到位時間的跟蹤 由于招商的原因 預(yù)留工程條件將會發(fā)生變化 及時協(xié)調(diào)工程部予以變更 隔墻 結(jié)構(gòu)開洞 甚至規(guī)劃業(yè)態(tài)發(fā)生變化 前期介入 與經(jīng)營商戶的溝通 作為最終的使用方 在達成深度意向后隨即與各商戶進行溝通 就所需的工程條件進行對接 初審 及時報知項目公司相關(guān)部門審核 深化 實施 例如 商戶經(jīng)營業(yè)態(tài)與規(guī)劃業(yè)態(tài)的核對 商戶風(fēng) 水 電 氣 土建結(jié)構(gòu)的審核 特殊要求的對接 溝通 與經(jīng)營商戶的溝通 實例 洋快餐的對接 肯德基 必勝客 麥當(dāng)勞等洋快餐相對較為強勢 但條件并非不可變動 例如 供水的管徑 廚房 衛(wèi)生間的規(guī)劃位置 外立面的設(shè)計等 餐飲商戶工程條件的對接 商戶所提供的電量往往高出設(shè)計及實際需求很多 為此需對其進行初步的審核 例如 呷哺 電量要求提供200KW 通過索要設(shè)備清單 其實際需求僅有100KW 下水預(yù)留數(shù)量及位置的磋商 盡量減少對樓板的開洞數(shù)量 與經(jīng)營商戶的溝通 實例 土建結(jié)構(gòu)變更的對接 根據(jù)招商的需要 原有規(guī)劃設(shè)計的格局將有局部的調(diào)整 例如 鋪間隔墻的拆除 移位 甚至樓板結(jié)構(gòu)的開洞 加固 需及時與項目公司設(shè)計部 工程部進行對接 以避免影響到招商工作的進展 廚房位置及燃氣資料的索取 針對工期緊迫 交叉施工嚴(yán)重的廣場 如 本廣場 要求餐飲商戶務(wù)必先提供廚房位置圖 以便項目公司對水電安裝的位置進行設(shè)計 預(yù)留 待施工進展到一定程度后再行要求商戶提供燃氣設(shè)備詳細資料 前期介入及過程管理 二 過程管理部份 前期介入及過程管理 過程管理部分 1 人員到崗時間的計劃 附件15 裝修審批流程的確定 附件8 商鋪裝修進場時間表的制定 附件20 商戶裝修巡查制度的確定 附加9 商戶裝修進度表的提供 附件18 前期介入及過程管理 過程管理部分 2 店招審核小組機制的建立 審核小組的建立 附件12 店招設(shè)計導(dǎo)則的確定 附件10 店招審核意見的對接 反饋 附件11 針對嚴(yán)重滯后工期的處理機制的制定略微滯后 聯(lián)系商戶 加強對施工單位的督促 跟進 嚴(yán)重滯后 聯(lián)絡(luò)招商 商戶 施工負責(zé)人 對滯后原因進行現(xiàn)場分析 重新詳細制定 工程計劃表 必要時請集團領(lǐng)導(dǎo)予以支持 過程管理 開業(yè)條件的保障 1 開業(yè)條件的保障 核心機電設(shè)備到位的時間配電室發(fā)電 核心機房的啟用 空調(diào)系統(tǒng)的運行 給排水系統(tǒng)的完工等 過程管理 開業(yè)條件的保障 2 開業(yè)條件的保障 商鋪內(nèi)部基礎(chǔ)條件到位的時間商戶進戶電纜 配電箱的敷設(shè) 商戶電源送電的時間 空調(diào)系統(tǒng)的對接 燃氣系統(tǒng)的完善 過程管理 開業(yè)條件的保障 3 實例 商戶電力供應(yīng)嚴(yán)重滯后 甚至托期 一根240主電纜故障 影響近半條街的商戶 隔油池滯后 開業(yè)時隔油池?zé)o法使用 電梯故障頻發(fā) 無調(diào)試時間 致使開業(yè)2個月頻繁出現(xiàn)故障空調(diào) 無調(diào)試 丟