房屋維修管理-圖文案例.ppt

房屋維修管理 講師 陳銀棟 目錄 第一節(jié)房屋維修管理概述 一 房屋維修的概述 一 房屋維修的定義狹義的房屋維修 僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和維修 廣義的房屋維修 養(yǎng)護(hù) 維修 改建 具體地說(shuō) 房屋維修包括 對(duì)房屋的日常保養(yǎng)對(duì)房屋破損部位的修繕對(duì)不同等級(jí)房屋的裝修及功能的恢復(fù) 改善結(jié)合房屋的維修加固增強(qiáng)房屋的抗震能力等工作 第一節(jié)房屋維修管理概述 因此 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi) 在對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定 評(píng)定房屋完損等級(jí)的基礎(chǔ)上 對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和修理 使其保持或恢復(fù)原來(lái)狀態(tài)或使用功能的活動(dòng) 所謂房屋的經(jīng)濟(jì)壽命期 是指房屋自建成并通過(guò)竣工驗(yàn)收合格開(kāi)始 到由于某種原因引起房屋報(bào)廢并拆除為止的總期限 引起房屋報(bào)廢并拆除的原因 可能是技術(shù)方面的 也可能是經(jīng)濟(jì)方面的或社會(huì)其他方面的 一 房屋維修的定義 第一節(jié)房屋維修管理概述 一 房屋維修的概述 二 房屋維修的特點(diǎn)1 房屋維修是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作房屋使用期限長(zhǎng) 在使用中由于自然或人為的因素影響 會(huì)導(dǎo)致房屋 設(shè)備的損壞或使用功能的減弱 而且由于房屋所處的地理位置 環(huán)境和用途的差異 同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的 因此 房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作 2 房屋維修量大面廣 零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個(gè)單位 千家萬(wàn)戶 項(xiàng)目多而雜 零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同 決定了維修場(chǎng)地和維修隊(duì)伍隨著修房地段 位置的改變而具有流動(dòng)性 分散性 3 房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)意圖 因此技術(shù)要求相對(duì)于建造同類新建工程來(lái)講要高 房屋維修有其獨(dú)特的設(shè)計(jì) 施工技術(shù)和操作技能的要求 而且對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu) 不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋 采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不同 第一節(jié)房屋維修管理概述 一 房屋維修的概述 三 房屋損壞的原因1 自然損壞 1 氣候條件 風(fēng)吹 雨打 日曬等 2 生物因素 菌類 霉菌 蟲(chóng)害 白蟻 等 3 地理因素 地基承載力不均 堿化作用等 4 災(zāi)害因素 洪水 火災(zāi) 地震 滑坡 颶風(fēng) 爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍2 人為原因 1 使用不當(dāng) 使用磨損 腐蝕等 2 設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣 3 維修養(yǎng)護(hù)不善 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進(jìn)行的計(jì)劃 組織 控制和協(xié)調(diào)工作 管理主體 物業(yè)管理公司實(shí)施主體 專業(yè)房屋維修公司目的與任務(wù) 保證房屋的正常使用 延長(zhǎng)房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保障使用者的安全 改善住用條件 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念 一 房屋維修管理的原則1 經(jīng)濟(jì) 合理 安全 實(shí)用的原則2 預(yù)防為主 管 修相結(jié)合的原則3 區(qū)別對(duì)待的原則 1 新建房屋 做好日常養(yǎng)護(hù) 2 舊有房屋 保留 改建和拆建4 有償服務(wù)的原則 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念 二 房屋維修管理的意義1 利于延長(zhǎng)房屋的使用壽命 增強(qiáng)房屋住用的安全性能 改善住用條件與質(zhì)量 2 利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價(jià)值的追加 使房屋保值 增值 為業(yè)主使用人 物業(yè)企業(yè) 國(guó)家?guī)?lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益 3 利于城市建設(shè)和管理 美化環(huán)境 美化生活 促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 4 利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽(yù) 塑造良好的經(jīng)營(yíng)形象 為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ) 5 搞好房屋維修 也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中創(chuàng)收 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念 三 房屋維修管理內(nèi)容 房屋安全與質(zhì)量管理 房屋維修的技術(shù)管理 房屋維修的施工管理 房屋維修行政管理 房屋維修的費(fèi)用管理 目錄 一 房屋安全與質(zhì)量管理二 房屋維修的技術(shù)管理三 房屋維修的施工管理四 房屋維修行政管理五 房屋維修的費(fèi)用管理 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 一 房屋安全與質(zhì)量管理 一 房屋安全檢查 二 房屋完損等級(jí)評(píng)定 三 危房鑒定及排險(xiǎn) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 一 房屋安全檢查目的與任務(wù) 及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患 采取搶修加固 排除險(xiǎn)情的措施 分類 按時(shí)間間隔 定期檢查 不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容 日常性檢查 隨時(shí)抽查 重點(diǎn)檢查 普查檢查方法 直接觀察法 敲擊法 專業(yè)設(shè)備檢查 結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗(yàn)算 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 二 房屋完損等級(jí)的評(píng)定以建設(shè)部1985頒 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 為據(jù) 按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 統(tǒng)一項(xiàng)目 統(tǒng)一方法對(duì)現(xiàn)有整棟房屋進(jìn)行綜合性的完損等級(jí)評(píng)定 1 任務(wù) 搞清情況 房屋的質(zhì)量狀況分布 提供管 用 養(yǎng) 修房依據(jù)2 等級(jí)分類 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴(yán)重?fù)p壞房 危險(xiǎn)房3 評(píng)定要素 房屋的結(jié)構(gòu) 設(shè)備 裝修房屋結(jié)構(gòu)組成 基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重墻 樓地面 屋面等 房屋裝修組成 門窗 墻 柱的飾面 頂棚 細(xì)木裝修等 房屋設(shè)備組成 水衛(wèi) 電照 暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備 消防 電梯 水泵 監(jiān)視器等 等 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 4 基本做法 1 定期評(píng)定 一般是每隔1 3年對(duì)所管房屋進(jìn)行一次全面的逐幢完損等級(jí)的評(píng)定 基本做法 首先進(jìn)行組織準(zhǔn)備 包括制訂評(píng)定工作計(jì)劃 建立評(píng)定組織 培訓(xùn)評(píng)定人員等 其次是實(shí)施查勘 最后是統(tǒng)計(jì)匯總 2 不定期評(píng)定 就是隨機(jī)地在某個(gè)時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋狀況進(jìn)行抽查 常見(jiàn)幾種情況 根據(jù)氣候特征抽查評(píng)定 房屋經(jīng)過(guò)中修 大修 翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收后重新評(píng)定完損等級(jí) 接管新建房屋后 要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 5 評(píng)定方法首先 按部頒 房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 的規(guī)定 將房屋結(jié)構(gòu)分為四類 1 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 2 混合結(jié)構(gòu) 3 磚木結(jié)構(gòu) 4 其他結(jié)構(gòu) 再對(duì)各種房屋分結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備三個(gè)組成部分進(jìn)行評(píng)定 前三種類型一種評(píng)法 后一種類型一種評(píng)法 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 三 危房鑒定及排險(xiǎn) 1 制定危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)三種情況 整幢危房 局部危房 危險(xiǎn)點(diǎn) 2 建立危房鑒定機(jī)構(gòu) 組織鑒定 3 確定解危辦法4種辦法 觀察使用法 處理使用法 停止使用法 整體拆除法 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 注 房屋損壞的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 二 房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理 指對(duì)房屋維修工程中的各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié) 按國(guó)家的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)管理 三個(gè)基本環(huán)節(jié) 1 科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計(jì) 施工方案 確定經(jīng)濟(jì)合理的修繕費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 2 監(jiān)督 保證房屋維修施工過(guò)程符合技術(shù)規(guī)程要求 確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn) 3 建立房屋的技術(shù)檔案 貫徹技術(shù)責(zé)任制 打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 三 房屋維修的施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序 施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求 運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過(guò)程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的科學(xué)的管理 1 專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括 1 做好維修工程的招標(biāo) 2 維修工程的設(shè)計(jì)和技術(shù)交底 3 承包合同簽訂 4 施工質(zhì)量監(jiān)管 工程竣工驗(yàn)收 5 價(jià)款的結(jié)算 6 維修技術(shù)資料的整理 建檔等 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 2 自行維修施工管理的基本內(nèi)容 1 落實(shí)房屋維修任務(wù) 編制房屋維修計(jì)劃 維修設(shè)計(jì)方案和施工組織設(shè)計(jì) 2 做好維修工程開(kāi)工前的準(zhǔn)備工作 3 制定合理的材料消耗定額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┕ご胧?4 大 中修工程對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接 5 加強(qiáng)對(duì)房屋維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理 合理利用空間 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 四 房屋維修行政管理 一 房屋維修的一般責(zé)任 所有人承擔(dān)1 保修期內(nèi) 由施工單位和建設(shè)單位負(fù)責(zé)2 保修期滿后 1 共用部分 共用設(shè)備 專項(xiàng)維修基金 全體業(yè)主承擔(dān) 2 自用部分 自用設(shè)備 業(yè)主自行負(fù)責(zé) 二 租賃私房的維修責(zé)任 依約承擔(dān) 三 人為損毀房屋的維修責(zé)任 行為人承擔(dān) 四 對(duì)于那些不及時(shí)維修或因他人阻礙 可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險(xiǎn)的 房管部門有權(quán)采取排險(xiǎn)解危強(qiáng)制措施 費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 案例1業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦 某大廈16條雨水干管垂直貫穿32 5層主人房陽(yáng)臺(tái)板后 從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線 唯一的檢修疏通孔就在彎部 要實(shí)施檢修疏通 必須穿行于4層的居室 這就不可避免地會(huì)給主人帶來(lái)或多或少的不便 因而 許多人不愿給予配合 一次 管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤 維修人員兩次上門聯(lián)系 都被業(yè)主拒之門外 維修主管又第三次登門做工作 還是沒(méi)有做通 業(yè)主認(rèn)為管道清淤總是折騰她家 強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案 并要求同主任會(huì)面 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 案例1分析 糾紛的處理 態(tài)度要謙恭 處處表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的尊重 讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷 配合完成雨水干管的檢修疏通工作 如果業(yè)主仍不理解 不愿配合 就應(yīng)介紹相關(guān)物業(yè)管理法規(guī) 讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對(duì)公共部位的維修 是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù) 如何避免 最好是在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段 物業(yè)管理公司就已介入 從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計(jì)方案 本案例里 業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過(guò)分 物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案 一勞永逸地解決這種設(shè)計(jì)上的不合理 當(dāng)然 這樣的改造方案必然會(huì)牽扯到較大的費(fèi)用 應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意 或開(kāi)發(fā)商的支持 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 五 房屋維修的費(fèi)用管理房屋的維修費(fèi)用主要指房屋保養(yǎng)維修過(guò)程中 所花費(fèi)的人工 材料及設(shè)備使用等方面的費(fèi)用 房屋的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由管理費(fèi)支出 而房屋的維修費(fèi)則用于各種維修項(xiàng)目 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 目錄 一 房屋維修工程的分類二 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)三 房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第三節(jié)房屋維修工程 第三節(jié)房屋維修工程 一 房屋維修工程的分類 一 按房屋的完損程度和工程性質(zhì)劃分小修 維護(hù) 工程中修工程大修工程翻修 更新改造 工程綜合維修工程 第三節(jié)房屋維修工程 1 小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護(hù)工程 是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用 保持房屋原來(lái)的完損等級(jí)而對(duì)房屋使用中正常的小損壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程 費(fèi)用 綜合平均費(fèi)用占房屋現(xiàn)時(shí)總造價(jià)的1 以下特點(diǎn) 項(xiàng)目簡(jiǎn)單 零星分散 量大面廣 時(shí)間緊迫 持續(xù)反復(fù)性強(qiáng) 服務(wù)性強(qiáng) 適用對(duì)象 完好 基本完好房 第三節(jié)房屋維修工程 2 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求 需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來(lái)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程 費(fèi)用 一次維修費(fèi)用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20 以下特點(diǎn) 工地比較集中 項(xiàng)目較小 工程量較大 工程的計(jì)劃性 周期性強(qiáng)適用對(duì)象 一般損壞房屋維修要求 修后70 以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準(zhǔn)的要求 第三節(jié)房屋維修工程 3 大修工程是指無(wú)倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋 其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備 包括上 下水通風(fēng)取暖等 的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞 雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng) 拆換 改裝 新裝 以保證其基本完好或完好的工程 費(fèi)用 同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價(jià)的25 以上 特點(diǎn) 工程地點(diǎn)集中 項(xiàng)目齊全 工程量大 花費(fèi)大 具有整體性 一般與房屋的抗震加固 局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進(jìn)行 要求 大修后 房屋要達(dá)到基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)適用對(duì)象 嚴(yán)重?fù)p壞房 第三節(jié)房屋維修工程 4 翻修工程 更新改造工程 是指原來(lái)的房屋需要全部拆除 另行設(shè)計(jì) 重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程 特點(diǎn) 規(guī)模大 投資大 工期長(zhǎng) 費(fèi)用 應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價(jià) 要求 翻修后必須達(dá)到完好房的標(biāo)準(zhǔn) 適用對(duì)象 危險(xiǎn)房 第三節(jié)房屋維修工程 5 綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房 大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的代表大會(huì)成片維修和為改變片 幢 房屋面貌而進(jìn)行的維修工程 也就是大修 中修 小修一次性應(yīng)修盡修 全項(xiàng)目修理 的工程 費(fèi)用 應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20 以上特點(diǎn) 規(guī)模較大 項(xiàng)目齊全 工期長(zhǎng) 花費(fèi)大要求 綜合維修后的房屋應(yīng)達(dá)到基本完好或完好房的標(biāo)準(zhǔn) 第三節(jié)房屋維修工程 二 按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1 承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全 適用和耐久 對(duì)老朽 破損或強(qiáng)度 剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行檢查 鑒定及修理 2 非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件 對(duì)房屋的裝修 設(shè)備等部分的更新 修理和增設(shè) 其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能 保護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞 延長(zhǎng)房屋的使用年限 第三節(jié)房屋維修工程 三 按經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)劃分1 恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng) 它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能 保障居住安全和正常使用 2 賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改 增加房屋荷載 改變使用性質(zhì) 違約使用以及過(guò)失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng) 其維修費(fèi)用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān) 3 補(bǔ)償性維修是指在房屋移交時(shí) 通過(guò)對(duì)該房屋的質(zhì)量 完損情況進(jìn)行檢查鑒定 發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位 而對(duì)房屋進(jìn)行的一次性的維修工作 其費(fèi)用由移交人與接受人通過(guò)協(xié)商解決 第三節(jié)房屋維修工程 4 返工性維修是指因房屋的設(shè)計(jì)缺陷 施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修 其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān) 5 救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動(dòng) 對(duì)于重大天災(zāi) 維修費(fèi)用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q 對(duì)于人為失火造成的災(zāi)害 責(zé)任者需擔(dān)負(fù)全部或部分費(fèi)用 第三節(jié)房屋維修工程 二 房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 房屋修繕?lè)秶蜆?biāo)準(zhǔn) 維修標(biāo)準(zhǔn)是按不同的結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備條件 將房屋分為 一等 和 二等以下 兩類分別制訂的 一等房屋 指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋 二等以下房屋 指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二 三等房屋 以及簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋 第三節(jié)房屋維修工程 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)按主體工程 木門窗及裝修工程 樓地面工程 屋面工程 抹灰工程 油漆粉飾工程 水 電 衛(wèi) 暖設(shè)備工程 金屬構(gòu)件及其他等9個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定 第三節(jié)房屋維修工程 1 主體工程屋蓋 梁 板 柱 剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患 損壞 變形嚴(yán)重的 應(yīng)加固 補(bǔ)強(qiáng)或拆換 不合理的舊結(jié)構(gòu) 節(jié)點(diǎn) 若影響安全使用的 大修時(shí)應(yīng)整修改做 對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件 如有輕微剝落 破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ) 混凝土碳化產(chǎn)生裂縫 剝落 鋼筋銹蝕嚴(yán)重的 應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力 采取加固或替代措施 第三節(jié)房屋維修工程 2 裝修工程a 門窗修繕后應(yīng)牢固 平整 美觀 開(kāi)關(guān)靈活 接縫嚴(yán)密 不動(dòng) 門窗開(kāi)關(guān)不靈活 松動(dòng) 脫榫 變形 腐爛的 應(yīng)修理更換 小五金應(yīng)修換配齊 大修時(shí) 內(nèi)外玻璃一次配齊 打好玻璃膠 門窗損壞嚴(yán)重 無(wú)法修復(fù)的 應(yīng)更換 更換的門窗應(yīng)與原門窗一致 b 掛鏡線 窗簾盒 窗臺(tái)板等的裝修 屬一般損壞的 應(yīng)原樣修復(fù) 嚴(yán)重?fù)p壞的 應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn) 不影響使用的條件下 用其他材料代用更新 c 踢腳板局部損壞 殘缺 脫落的 應(yīng)修復(fù) 第三節(jié)房屋維修工程 3 樓地面工程a 木地板的損壞占自然間地面面積25 以下的 可修復(fù) 損壞超過(guò)25 以上或缺乏材料時(shí) 可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地坪 b 普通水泥地面起砂 空鼓 開(kāi)裂 應(yīng)拆補(bǔ) 修補(bǔ)或重做 水磨石或塊料地面損壞時(shí) 應(yīng)盡量修復(fù) 實(shí)在無(wú)法修復(fù)的 應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面 c 面磚地面損壞 破碎 高低不平的 應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪 室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的 可增設(shè)防潮層或做塊料地面 第三節(jié)房屋維修工程 4 屋面工程a 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的 應(yīng)修復(fù)或拆換 不穩(wěn)固的應(yīng)加固 如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水 漏雨嚴(yán)重 按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建 b 屋面上的壓頂 泛水 天溝 水落斗 水管等損壞滲水時(shí) 應(yīng)修復(fù) 損壞嚴(yán)重時(shí) 應(yīng)翻做 c 女兒墻 煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的 在不影響使用和市容的條件下 可改修或拆除 d 鋼筋混凝土平屋面滲漏 應(yīng)找出原因 針對(duì)破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)結(jié)構(gòu)損壞的 應(yīng)加固重做 e 玻璃天柵損壞漏水的 應(yīng)修復(fù) 損壞嚴(yán)重的可翻修 但一般不新做 f 屋面上原有隔熱保溫層損壞的 應(yīng)修復(fù) 第三節(jié)房屋維修工程 5 飾面工程a 外墻飾面起殼 開(kāi)裂 剝落的 應(yīng)照原樣修復(fù) 損壞面積過(guò)大的 可全部鏟除重做 重做時(shí) 在不降低用料標(biāo)準(zhǔn) 不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行 b 外墻勒腳損壞的 應(yīng)修復(fù) c 內(nèi)墻飾面起殼 開(kāi)裂 剝落的 應(yīng)修復(fù) 每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí) 可鏟除重抹 原無(wú)踢腳線的 可加做踢腳線 各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù) 因室內(nèi)外高差等原因 引起墻面長(zhǎng)期潮濕 如有必要 可加做防水層 d 天棚損壞 抹灰層松動(dòng) 有下墜危險(xiǎn)的 須鏟除重抹 原線腳損壞的 按原樣修復(fù) 損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳 應(yīng)全部鏟除后 原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略 第三節(jié)房屋維修工程 6 油漆粉飾工程a 木門 裙板 木欄桿等油漆起殼 剝落 失去保護(hù)作用的 應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng) 上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆 b 鋼門 鐵曬衣架 鐵柵 鐵圍欄 空調(diào)架 上水管 雨水管 煤氣管 鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件 其油漆起殼 剝落或鐵件銹蝕 應(yīng)先除銹 再刷防銹涂料或防銹漆 然后刷其他面漆 鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為 年 c 木地板原油漆褪落的 應(yīng)重做 d 室內(nèi)墻面 天棚等修繕時(shí)可刷新 其用料應(yīng)采取新型涂料 如膠白等 高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù) e 高層建筑外墻原油漆損壞的 應(yīng)修復(fù) 其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致 第三節(jié)房屋維修工程 7 水 電 衛(wèi) 暖等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)房屋的附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好 保證運(yùn)行安全 正常使用 電氣線路 電梯 安全保險(xiǎn)裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查 嚴(yán)格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng) 對(duì)房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴(yán)重 絕緣性能降低的 應(yīng)及時(shí)更換線路 當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時(shí) 應(yīng)及時(shí)查清漏電部位及原因 進(jìn)行修復(fù)或更換線路 對(duì)供水 供暖管線應(yīng)作保溫處理 并定期進(jìn)行檢查維修 第三節(jié)房屋維修工程 8 金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持牢固 安全 不銹蝕9 其他工程維修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻 院墻大門 院落內(nèi)道路 溝渠下水道 窨井損壞或堵塞的 應(yīng)修復(fù)或疏通 庭院綠化 不應(yīng)降低綠化標(biāo)準(zhǔn) 并注意對(duì)庭院樹(shù)木進(jìn)行檢查 剪修 防止大風(fēng)暴雨時(shí)對(duì)房屋造成破壞 此外 對(duì)坐落偏遠(yuǎn) 分散 不便管理 且建筑質(zhì)量較差的房屋 維修時(shí)應(yīng)保證滿足不倒不漏的基本住用要求 第三節(jié)房屋維修工程 三 房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)房屋完好率 50 60 年房屋完好增長(zhǎng)率 2 5 年房屋完好下降率不超過(guò)2 房屋維修工程量 100 150平方米 人 年 維修人員勞動(dòng)生產(chǎn)率 5000元 人 年 中 大修工程質(zhì)量合格品率 100 其中優(yōu)良品率30 50 維修工程成本降低率 5 8 安全生產(chǎn) 杜絕重大傷亡事故 年職工負(fù)傷事故頻率 小于3 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率 99 房屋租金收繳率 98 99 租金用于房屋維修率 60 70 流動(dòng)資金占用率 小于30 機(jī)械設(shè)備完好率 85 第三節(jié)房屋維修工程 2 指標(biāo)計(jì)算公式 第三節(jié)房屋維修工程 第三節(jié)房屋維修工程 案例2 維修費(fèi)該由誰(shuí)承擔(dān) 2003年 林先生在鄭州市某小區(qū)購(gòu)買了一套商品房 剛?cè)胱〉臅r(shí)候沒(méi)什么問(wèn)題 但半年后 房子開(kāi)始出現(xiàn)暖氣不熱 排水不暢等問(wèn)題 林先生隨即與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系 但開(kāi)發(fā)商稱已交房 不承擔(dān)維修責(zé)任 第三節(jié)房屋維修工程 案例2分析 建設(shè)部2000年頒布的 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 對(duì)各種情況的保修期作了明確規(guī)定 關(guān)于屋面防水工程 在正常使用下 屋面防水工程 有防水要求的衛(wèi)生間 房間和外墻面的防滲漏 最低保修期限為5年 電氣系統(tǒng) 給排水管道 設(shè)備安裝最低保修期限為2年 供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個(gè)采暖期 供冷期 其他土建工程一般包括地面 樓面工程 門窗工程等 如室內(nèi)地面空鼓 開(kāi)裂 墻皮 面磚 油漆等飾面脫落 廁所 廚房地面泛水 積水 陽(yáng)臺(tái)積水 漏水等應(yīng)屬建筑工程的質(zhì)量保修范圍 由其責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù) 如果消費(fèi)者所購(gòu)商品房在法律規(guī)定期限內(nèi)出現(xiàn)上述問(wèn)題 即可請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 第三節(jié)房屋維修工程 案例3 業(yè)主客戶對(duì)再收戶內(nèi)維修費(fèi)不理解怎么辦 昌寧大廈入伙 管理處考慮到業(yè)主喬遷初期開(kāi)支較多 主動(dòng)優(yōu)惠 對(duì)戶內(nèi)維修采取了無(wú)償?shù)姆绞?若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚 恐怕辦了好事也不會(huì)惹出后來(lái)的麻煩 入伙滿一年后 管理處決定按法規(guī)規(guī)定 據(jù)實(shí)收取戶內(nèi)維修費(fèi) 然而 卻遇到了不小阻力 為了突破阻力 管理處在公告欄張貼了 致業(yè)主的一封公開(kāi)信 引用物業(yè)管理法規(guī) 詳細(xì)介紹物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支范圍 并說(shuō)明當(dāng)初無(wú)償提供戶內(nèi)維修的初衷 使大多數(shù)業(yè)主客戶消除了誤解 對(duì)戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同 第三節(jié)房屋維修工程 案例4 業(yè)主拒交維修費(fèi)怎么辦 平安大廈維修工小杜接到報(bào)修電話 很快來(lái)到業(yè)主家 經(jīng)了解房間剛裝修完 經(jīng)常跳閘 小杜用萬(wàn)用表檢測(cè)出照明線和插座線都短路 需要查線 按管理規(guī)定此項(xiàng)報(bào)修屬收費(fèi)項(xiàng)目 為了避免事后麻煩 就提前給業(yè)主打了招呼 女業(yè)主很干脆的一口答應(yīng) 小杜馬上投入工作 經(jīng)仔細(xì)檢查發(fā)現(xiàn)了兩處故障 當(dāng)即進(jìn)行了處理 并將線盒 配電箱等恢復(fù)原狀 又請(qǐng)業(yè)主把電器打開(kāi)試了一遍 在得到業(yè)主一切正常的認(rèn)同后 向業(yè)主收取50元維修費(fèi) 這還收什么錢 這么簡(jiǎn)單的活我都會(huì) 還用著你 我們每個(gè)月的管理費(fèi)都干什么去了 干點(diǎn)活還要收費(fèi) 業(yè)主一聽(tīng) 聲音立刻升高了一倍 很不滿意的對(duì)小杜發(fā)了一頓火 第三節(jié)房屋維修工程 案例5 住戶拒交室內(nèi)維修費(fèi)用怎么辦 住戶洗菜池下水管堵塞 住戶以維修未使用任何材料為由 拒不交費(fèi) 第三節(jié)房屋維修工程 案例6 黃小姐最近租了一套一室一廳的房屋 但是發(fā)現(xiàn)外墻有滲水現(xiàn)象 想自己找人修一下 但聽(tīng)朋友講 租客維修房屋要經(jīng)過(guò)房東的同意 而且他們說(shuō) 這套房子出現(xiàn)問(wèn)題 維修是應(yīng)該由房東負(fù)責(zé) 在出租期間 房屋的維修該由誰(shuí)負(fù)責(zé) 出租人應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負(fù)責(zé)檢查 維修房屋及其設(shè)施 保證房屋安全 出租人改建 擴(kuò)建或裝修房屋 須經(jīng)承租人同意 按規(guī)定須報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn) 第三節(jié)房屋維修工程 案例7 屋頂漏水 維修責(zé)任誰(shuí)擔(dān) 年 王某買了一套頂層商品房 入住 年后發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏 找物業(yè)管理公司要求維修 物業(yè)管理公司說(shuō)這是房屋質(zhì)量問(wèn)題 應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé) 找開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商說(shuō)應(yīng)該由物業(yè)管理公司維修 開(kāi)發(fā)商和住戶已經(jīng)交納了物業(yè)維修基金 請(qǐng)問(wèn)這到底應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任還是物業(yè)管理公司的責(zé)任 他可以要求物業(yè)管理公司從繳納的維修基金中支付屋頂維修費(fèi)嗎 第三節(jié)房屋維修工程 如果您屋頂滲漏屬于商品房質(zhì)量問(wèn)題 在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)免費(fèi)維修 如果屋頂已經(jīng)過(guò)了保修期 但由于頂層屋頂屬于共用設(shè)施 應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司使用維修基金進(jìn)行維修 如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的 則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān) 第三節(jié)房屋維修工程 目錄 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 房屋日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長(zhǎng)房屋使用周期 確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理 季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護(hù)管理等工作 這是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主和使用人最直接 最經(jīng)常 最持久的服務(wù)工作 一 房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型二 房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 一 房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型 1 零星養(yǎng)護(hù) 是指結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)或因突然損壞引起的小修 方式 維修人員走訪住戶 住戶隨時(shí)報(bào)修 特點(diǎn) 修理范圍廣 項(xiàng)目零星分散 時(shí)間緊 要求及時(shí) 具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì) 包括 1 屋面清掃補(bǔ)漏 修補(bǔ)屋面 泛水 屋脊 拆換少量天窗 墻體局部粉刷和挖補(bǔ) 水泥地的局部重修 頂棚 雨棚 墻裙 踢腳線的修補(bǔ) 雨水井的清理 明溝 散水的養(yǎng)護(hù)和清理等 2 鋼 木門窗的維修 拆換五金 配玻璃 換窗紗 木屋架加固 細(xì)木裝修的加固及局部拆換等 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 3 水管的防凍保暖 給水管道的少量拆換 排污 廢水管道的維修 保養(yǎng) 疏通 便器 臉盆 浴缸的修補(bǔ)拆換 水嘴 閥門 抽水馬桶及其零配件的整修 拆換 屋頂壓力水箱的修理 清污等 4 燈口 電線 開(kāi)關(guān)的修換 線路故障的排除 維修及少量拆換 配電箱 盤 板的安裝 修理 電表與電分表的新裝及拆換等 5 修繕后的門窗補(bǔ)刷油漆 裝配玻璃及少量門窗的新做油漆 樓地板 天棚 墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新做油漆等 6 鋼門窗整修 白鐵 玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換 白鐵 玻璃鋼躺立溝 天 斜溝的整修 加固及少量拆換 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 2 計(jì)劃養(yǎng)護(hù) 指依據(jù)房屋各種構(gòu)件 部件合理的使用年限 為保證房屋的正常使用及延長(zhǎng)其使用壽命而進(jìn)行科學(xué)的修繕養(yǎng)護(hù)工作 特點(diǎn) 從性質(zhì)上來(lái)看是一種房屋保養(yǎng)工作 定期進(jìn)行檢修保養(yǎng) 計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù)一般要安排在報(bào)修任務(wù)不多的淡季 如果報(bào)修任務(wù)較多 要先保證完成報(bào)修任務(wù) 然后再安排計(jì)劃養(yǎng)護(hù)任務(wù) 房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)種類 一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護(hù) 翻新周期見(jiàn)下表 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 3 季節(jié)性養(yǎng)護(hù) 是指由于季節(jié)性氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng)工作 其內(nèi)容有防臺(tái) 防汛 防梅雨 防凍 防治白蟻等 特點(diǎn) 季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng) 房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng) 磚石結(jié)構(gòu)的防潮 木結(jié)構(gòu)的防腐 防潮 防蟻 鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù) 各有各的要求 各有各的方法 必須結(jié)合具體情況來(lái)進(jìn)行 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 案例8污水管道返水怎么辦 一天上午 某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來(lái)電話 說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水 污水已淹沒(méi)大廳的部分木地板 要求即刻處理 幾分鐘后 維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場(chǎng) 但此時(shí)污水已經(jīng)退去 隨后 清潔工也聞?dòng)嵹s來(lái)了 并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房?jī)?nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔 然后 主管及時(shí)安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜 同時(shí)協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問(wèn)題達(dá)成共識(shí) 業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的處理表示滿意 問(wèn)題解決了 但污水管返水因何而起呢 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 案例8分析 物業(yè)管理具體工作中 污水管道返水 堵塞是較為常見(jiàn)的故障 這類故障往往會(huì)給業(yè)主用戶的生活 工作帶來(lái)許多的不便 無(wú)形中增加了物業(yè)管理公司工程部門的工作量 因此 在維修中對(duì)其原因的分析和徹底根治 就顯得尤為重要 一般來(lái)講 造成污水管道返水 堵塞的原因主要有這樣幾種情況 一是建設(shè)施工階段不文明施工造成的 二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的 三是業(yè)主用戶使用不當(dāng)造成的 四是設(shè)計(jì)或用材不合理造成的 避免上述情況的出現(xiàn) 物業(yè)管理公司應(yīng)在前期介入階段就針對(duì)設(shè)計(jì)或用材提出合理化建議 在項(xiàng)目施工建設(shè)階段加強(qiáng)督察 在接管驗(yàn)收階段認(rèn)真查驗(yàn) 加強(qiáng)裝修階段的管理巡查 制止不文明的行為出現(xiàn) 業(yè)主用戶入住后 加強(qiáng)正確使用方法的宣傳教育 在日常維修養(yǎng)護(hù)中 加強(qiáng)巡視 及時(shí)解決隱患 對(duì)業(yè)主用戶的報(bào)修 除及時(shí)到達(dá)服務(wù)外 故障排除后 還應(yīng)仔細(xì)分析原因 爭(zhēng)取徹底根除 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 二 房屋的日常養(yǎng)護(hù) 一 日常養(yǎng)護(hù)的一般程序1 項(xiàng)目收集 日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)項(xiàng)目 主要通過(guò)管理人員的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來(lái)收集 1 走訪查房是管理人員定期對(duì)轄區(qū)內(nèi)住戶進(jìn)行走訪 并在走訪中查看房屋 主動(dòng)收集住戶對(duì)房屋修繕的具體要求 發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險(xiǎn)情及公用部位的損壞 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 2 物業(yè)管理公司接受住戶報(bào)修的途徑主要有以下幾種 設(shè)置報(bào)修箱 在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱 供住戶隨時(shí)投放有關(guān)的報(bào)修單和預(yù)約上門維修的信函 物業(yè)管理公司的有關(guān)部門要定期開(kāi)箱收集 組織咨詢活動(dòng) 一般利用節(jié) 假日時(shí)間 物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點(diǎn) 征求住戶各方面的意見(jiàn) 設(shè)立報(bào)修接待中心 物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報(bào)修接待中心 配備一名專職報(bào)修接待員 負(fù)責(zé)全天接待來(lái)訪 記錄電話和收受信函 接待員應(yīng)填寫報(bào)修單 見(jiàn)表3 3 或用戶維修委托單 見(jiàn)表3 4 協(xié)調(diào)住戶與維修工程部門間的關(guān)系 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 2 計(jì)劃編制通過(guò)走訪查房和接待報(bào)修等方式收集到的小修工程服務(wù)項(xiàng)目后 應(yīng)分別輕重緩急和勞動(dòng)力情況 做出維修安排 對(duì)室內(nèi)照明 給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險(xiǎn)情等影響正常使用的維修 應(yīng)及時(shí)安排組織人力搶修 暫不影響正常使用的小修項(xiàng)目 均由管理人員統(tǒng)一收集 編制養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 盡早逐一落實(shí) 在小修工程收集過(guò)程山 若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護(hù)范圍的項(xiàng)目 管理員應(yīng)及時(shí)填報(bào)中修以上工程申報(bào)表 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù) 3 任務(wù)落實(shí)管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃表和隨時(shí)發(fā)生的急修項(xiàng)目 開(kāi)列小修養(yǎng)護(hù)單 維護(hù)人員憑養(yǎng)護(hù)單領(lǐng)取材料 根據(jù)養(yǎng)護(hù)單開(kāi)列的工程地點(diǎn) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行施工 管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場(chǎng) 檢查當(dāng)天任務(wù)完成情況 安排次日工作 4 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程在小修養(yǎng)護(hù)