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房屋維修管理 講師 陳銀棟 目錄 第一節(jié)房屋維修管理概述 一 房屋維修的概述 一 房屋維修的定義狹義的房屋維修 僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和維修 廣義的房屋維修 養(yǎng)護 維修 改建 具體地說 房屋維修包括 對房屋的日常保養(yǎng)對房屋破損部位的修繕對不同等級房屋的裝修及功能的恢復(fù) 改善結(jié)合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作 第一節(jié)房屋維修管理概述 因此 房屋維修是指在房屋的經(jīng)濟壽命期內(nèi) 在對房屋進行查勘鑒定 評定房屋完損等級的基礎(chǔ)上 對房屋進行維護和修理 使其保持或恢復(fù)原來狀態(tài)或使用功能的活動 所謂房屋的經(jīng)濟壽命期 是指房屋自建成并通過竣工驗收合格開始 到由于某種原因引起房屋報廢并拆除為止的總期限 引起房屋報廢并拆除的原因 可能是技術(shù)方面的 也可能是經(jīng)濟方面的或社會其他方面的 一 房屋維修的定義 第一節(jié)房屋維修管理概述 一 房屋維修的概述 二 房屋維修的特點1 房屋維修是一項經(jīng)常性的工作房屋使用期限長 在使用中由于自然或人為的因素影響 會導(dǎo)致房屋 設(shè)備的損壞或使用功能的減弱 而且由于房屋所處的地理位置 環(huán)境和用途的差異 同一結(jié)構(gòu)房屋使用功能減弱的速度和損壞的程度也是不均衡的 因此 房屋維修是大量的經(jīng)常性的工作 2 房屋維修量大面廣 零星分散量大面廣是指房屋維修涉及各個單位 千家萬戶 項目多而雜 零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋損壞程度的不同 決定了維修場地和維修隊伍隨著修房地段 位置的改變而具有流動性 分散性 3 房屋維修技術(shù)要求高房屋維修由于要保持原有的建筑風(fēng)格和設(shè)計意圖 因此技術(shù)要求相對于建造同類新建工程來講要高 房屋維修有其獨特的設(shè)計 施工技術(shù)和操作技能的要求 而且對不同建筑結(jié)構(gòu) 不同等級標(biāo)準的房屋 采用的維修標(biāo)準也不同 第一節(jié)房屋維修管理概述 一 房屋維修的概述 三 房屋損壞的原因1 自然損壞 1 氣候條件 風(fēng)吹 雨打 日曬等 2 生物因素 菌類 霉菌 蟲害 白蟻 等 3 地理因素 地基承載力不均 堿化作用等 4 災(zāi)害因素 洪水 火災(zāi) 地震 滑坡 颶風(fēng) 爆炸等突發(fā)性天災(zāi)人禍2 人為原因 1 使用不當(dāng) 使用磨損 腐蝕等 2 設(shè)計和施工質(zhì)量的低劣 3 維修養(yǎng)護不善 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念房屋維修管理是指物業(yè)管理公司圍繞房屋維修的管理目標(biāo)而進行的計劃 組織 控制和協(xié)調(diào)工作 管理主體 物業(yè)管理公司實施主體 專業(yè)房屋維修公司目的與任務(wù) 保證房屋的正常使用 延長房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損毀 保障使用者的安全 改善住用條件 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念 一 房屋維修管理的原則1 經(jīng)濟 合理 安全 實用的原則2 預(yù)防為主 管 修相結(jié)合的原則3 區(qū)別對待的原則 1 新建房屋 做好日常養(yǎng)護 2 舊有房屋 保留 改建和拆建4 有償服務(wù)的原則 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念 二 房屋維修管理的意義1 利于延長房屋的使用壽命 增強房屋住用的安全性能 改善住用條件與質(zhì)量 2 利于保證房屋的質(zhì)量和房屋價值的追加 使房屋保值 增值 為業(yè)主使用人 物業(yè)企業(yè) 國家?guī)碇苯拥慕?jīng)濟效益 3 利于城市建設(shè)和管理 美化環(huán)境 美化生活 促進城市經(jīng)濟發(fā)展 4 利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽 塑造良好的經(jīng)營形象 為其他業(yè)務(wù)的發(fā)展打下扎實的基礎(chǔ) 5 搞好房屋維修 也有利于物業(yè)管理在經(jīng)營中創(chuàng)收 第一節(jié)房屋維修管理概述 二 房屋維修管理的概念 三 房屋維修管理內(nèi)容 房屋安全與質(zhì)量管理 房屋維修的技術(shù)管理 房屋維修的施工管理 房屋維修行政管理 房屋維修的費用管理 目錄 一 房屋安全與質(zhì)量管理二 房屋維修的技術(shù)管理三 房屋維修的施工管理四 房屋維修行政管理五 房屋維修的費用管理 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 一 房屋安全與質(zhì)量管理 一 房屋安全檢查 二 房屋完損等級評定 三 危房鑒定及排險 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 一 房屋安全檢查目的與任務(wù) 及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患 采取搶修加固 排除險情的措施 分類 按時間間隔 定期檢查 不定期檢查按任務(wù)與內(nèi)容 日常性檢查 隨時抽查 重點檢查 普查檢查方法 直接觀察法 敲擊法 專業(yè)設(shè)備檢查 結(jié)構(gòu)構(gòu)件驗算 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 二 房屋完損等級的評定以建設(shè)部1985頒 房屋完損等級評定標(biāo)準 為據(jù) 按統(tǒng)一標(biāo)準 統(tǒng)一項目 統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完損等級評定 1 任務(wù) 搞清情況 房屋的質(zhì)量狀況分布 提供管 用 養(yǎng) 修房依據(jù)2 等級分類 完好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危險房3 評定要素 房屋的結(jié)構(gòu) 設(shè)備 裝修房屋結(jié)構(gòu)組成 基礎(chǔ) 承重構(gòu)件 非承重墻 樓地面 屋面等 房屋裝修組成 門窗 墻 柱的飾面 頂棚 細木裝修等 房屋設(shè)備組成 水衛(wèi) 電照 暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備 消防 電梯 水泵 監(jiān)視器等 等 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 4 基本做法 1 定期評定 一般是每隔1 3年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定 基本做法 首先進行組織準備 包括制訂評定工作計劃 建立評定組織 培訓(xùn)評定人員等 其次是實施查勘 最后是統(tǒng)計匯總 2 不定期評定 就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查 常見幾種情況 根據(jù)氣候特征抽查評定 房屋經(jīng)過中修 大修 翻修和綜合維修竣工驗收后重新評定完損等級 接管新建房屋后 要進行完損等級評定 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 5 評定方法首先 按部頒 房屋完損等級評定標(biāo)準 的規(guī)定 將房屋結(jié)構(gòu)分為四類 1 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 2 混合結(jié)構(gòu) 3 磚木結(jié)構(gòu) 4 其他結(jié)構(gòu) 再對各種房屋分結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備三個組成部分進行評定 前三種類型一種評法 后一種類型一種評法 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 三 危房鑒定及排險 1 制定危房鑒定標(biāo)準三種情況 整幢危房 局部危房 危險點 2 建立危房鑒定機構(gòu) 組織鑒定 3 確定解危辦法4種辦法 觀察使用法 處理使用法 停止使用法 整體拆除法 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 注 房屋損壞的經(jīng)濟指標(biāo) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 二 房屋維修的技術(shù)管理房屋維修的技術(shù)管理 指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié) 按國家的技術(shù)標(biāo)準進行科學(xué)管理 三個基本環(huán)節(jié) 1 科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計 施工方案 確定經(jīng)濟合理的修繕費用標(biāo)準 2 監(jiān)督 保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求 確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn) 3 建立房屋的技術(shù)檔案 貫徹技術(shù)責(zé)任制 打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 三 房屋維修的施工管理房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序 施工質(zhì)量標(biāo)準和技術(shù)經(jīng)濟要求 運用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學(xué)的管理 1 專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括 1 做好維修工程的招標(biāo) 2 維修工程的設(shè)計和技術(shù)交底 3 承包合同簽訂 4 施工質(zhì)量監(jiān)管 工程竣工驗收 5 價款的結(jié)算 6 維修技術(shù)資料的整理 建檔等 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 2 自行維修施工管理的基本內(nèi)容 1 落實房屋維修任務(wù) 編制房屋維修計劃 維修設(shè)計方案和施工組織設(shè)計 2 做好維修工程開工前的準備工作 3 制定合理的材料消耗定額和嚴謹?shù)氖┕ご胧?4 大 中修工程對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接 5 加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理 合理利用空間 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 四 房屋維修行政管理 一 房屋維修的一般責(zé)任 所有人承擔(dān)1 保修期內(nèi) 由施工單位和建設(shè)單位負責(zé)2 保修期滿后 1 共用部分 共用設(shè)備 專項維修基金 全體業(yè)主承擔(dān) 2 自用部分 自用設(shè)備 業(yè)主自行負責(zé) 二 租賃私房的維修責(zé)任 依約承擔(dān) 三 人為損毀房屋的維修責(zé)任 行為人承擔(dān) 四 對于那些不及時維修或因他人阻礙 可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的 房管部門有權(quán)采取排險解危強制措施 費用由當(dāng)事人承擔(dān) 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 案例1業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦 某大廈16條雨水干管垂直貫穿32 5層主人房陽臺板后 從4層陽臺頂部彎出墻外連通污水干線 唯一的檢修疏通孔就在彎部 要實施檢修疏通 必須穿行于4層的居室 這就不可避免地會給主人帶來或多或少的不便 因而 許多人不愿給予配合 一次 管理處準備對其中一條雨水干管進行清淤 維修人員兩次上門聯(lián)系 都被業(yè)主拒之門外 維修主管又第三次登門做工作 還是沒有做通 業(yè)主認為管道清淤總是折騰她家 強調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案 并要求同主任會面 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 案例1分析 糾紛的處理 態(tài)度要謙恭 處處表現(xiàn)出對業(yè)主的尊重 讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷 配合完成雨水干管的檢修疏通工作 如果業(yè)主仍不理解 不愿配合 就應(yīng)介紹相關(guān)物業(yè)管理法規(guī) 讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對公共部位的維修 是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù) 如何避免 最好是在設(shè)計開發(fā)階段 物業(yè)管理公司就已介入 從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計方案 本案例里 業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過分 物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案 一勞永逸地解決這種設(shè)計上的不合理 當(dāng)然 這樣的改造方案必然會牽扯到較大的費用 應(yīng)征得業(yè)主委員會的同意 或開發(fā)商的支持 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 五 房屋維修的費用管理房屋的維修費用主要指房屋保養(yǎng)維修過程中 所花費的人工 材料及設(shè)備使用等方面的費用 房屋的日常養(yǎng)護費用由管理費支出 而房屋的維修費則用于各種維修項目 第二節(jié)房屋維修管理的內(nèi)容 目錄 一 房屋維修工程的分類二 房屋維修標(biāo)準三 房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 第三節(jié)房屋維修工程 第三節(jié)房屋維修工程 一 房屋維修工程的分類 一 按房屋的完損程度和工程性質(zhì)劃分小修 維護 工程中修工程大修工程翻修 更新改造 工程綜合維修工程 第三節(jié)房屋維修工程 1 小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程 是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用 保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小損壞進行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護工程 費用 綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的1 以下特點 項目簡單 零星分散 量大面廣 時間緊迫 持續(xù)反復(fù)性強 服務(wù)性強 適用對象 完好 基本完好房 第三節(jié)房屋維修工程 2 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求 需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程 費用 一次維修費用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20 以下特點 工地比較集中 項目較小 工程量較大 工程的計劃性 周期性強適用對象 一般損壞房屋維修要求 修后70 以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準的要求 第三節(jié)房屋維修工程 3 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋 其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備 包括上 下水通風(fēng)取暖等 的大部分已嚴重損壞 雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動 拆換 改裝 新裝 以保證其基本完好或完好的工程 費用 同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25 以上 特點 工程地點集中 項目齊全 工程量大 花費大 具有整體性 一般與房屋的抗震加固 局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進行 要求 大修后 房屋要達到基本完好房的標(biāo)準適用對象 嚴重損壞房 第三節(jié)房屋維修工程 4 翻修工程 更新改造工程 是指原來的房屋需要全部拆除 另行設(shè)計 重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程 特點 規(guī)模大 投資大 工期長 費用 應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價 要求 翻修后必須達到完好房的標(biāo)準 適用對象 危險房 第三節(jié)房屋維修工程 5 綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房 大部分嚴重損壞而進行有計劃的代表大會成片維修和為改變片 幢 房屋面貌而進行的維修工程 也就是大修 中修 小修一次性應(yīng)修盡修 全項目修理 的工程 費用 應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20 以上特點 規(guī)模較大 項目齊全 工期長 花費大要求 綜合維修后的房屋應(yīng)達到基本完好或完好房的標(biāo)準 第三節(jié)房屋維修工程 二 按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分1 承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保證房屋結(jié)構(gòu)安全 適用和耐久 對老朽 破損或強度 剛度不足的房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件進行檢查 鑒定及修理 2 非承重結(jié)構(gòu)性維修是指為保障房屋的正常使用和改善居住條件 對房屋的裝修 設(shè)備等部分的更新 修理和增設(shè) 其主要作用是恢復(fù)房屋的使用功能 保護結(jié)構(gòu)構(gòu)件免遭破壞 延長房屋的使用年限 第三節(jié)房屋維修工程 三 按經(jīng)營管理的性質(zhì)劃分1 恢復(fù)性維修是指修復(fù)因自然損耗造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動 它的作用是恢復(fù)房屋的原有狀況與功能 保障居住安全和正常使用 2 賠償性維修是指修復(fù)因用戶私自拆改 增加房屋荷載 改變使用性質(zhì) 違約使用以及過失造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動 其維修費用應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān) 3 補償性維修是指在房屋移交時 通過對該房屋的質(zhì)量 完損情況進行檢查鑒定 發(fā)現(xiàn)有影響居住安全和使用的損壞部位 而對房屋進行的一次性的維修工作 其費用由移交人與接受人通過協(xié)商解決 第三節(jié)房屋維修工程 4 返工性維修是指因房屋的設(shè)計缺陷 施工質(zhì)量不好或管理失當(dāng)造成的再次維修 其維修費用由責(zé)任人承擔(dān) 5 救災(zāi)性維修是指修復(fù)因自然災(zāi)害造成損壞的房屋及其構(gòu)件的維修活動 對于重大天災(zāi) 維修費用由政府有關(guān)部門撥?？罱鉀Q 對于人為失火造成的災(zāi)害 責(zé)任者需擔(dān)負全部或部分費用 第三節(jié)房屋維修工程 二 房屋維修標(biāo)準 房屋修繕范圍和標(biāo)準 維修標(biāo)準是按不同的結(jié)構(gòu) 裝修 設(shè)備條件 將房屋分為 一等 和 二等以下 兩類分別制訂的 一等房屋 指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)中的一等房屋 二等以下房屋 指鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu)中的二等房屋和磚木結(jié)構(gòu)中的二 三等房屋 以及簡易結(jié)構(gòu)房屋 第三節(jié)房屋維修工程 房屋維修標(biāo)準按主體工程 木門窗及裝修工程 樓地面工程 屋面工程 抹灰工程 油漆粉飾工程 水 電 衛(wèi) 暖設(shè)備工程 金屬構(gòu)件及其他等9個分項工程進行確定 第三節(jié)房屋維修工程 1 主體工程屋蓋 梁 板 柱 剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患 損壞 變形嚴重的 應(yīng)加固 補強或拆換 不合理的舊結(jié)構(gòu) 節(jié)點 若影響安全使用的 大修時應(yīng)整修改做 對鋼筋混凝土構(gòu)件 如有輕微剝落 破損的應(yīng)及時修補 混凝土碳化產(chǎn)生裂縫 剝落 鋼筋銹蝕嚴重的 應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力 采取加固或替代措施 第三節(jié)房屋維修工程 2 裝修工程a 門窗修繕后應(yīng)牢固 平整 美觀 開關(guān)靈活 接縫嚴密 不動 門窗開關(guān)不靈活 松動 脫榫 變形 腐爛的 應(yīng)修理更換 小五金應(yīng)修換配齊 大修時 內(nèi)外玻璃一次配齊 打好玻璃膠 門窗損壞嚴重 無法修復(fù)的 應(yīng)更換 更換的門窗應(yīng)與原門窗一致 b 掛鏡線 窗簾盒 窗臺板等的裝修 屬一般損壞的 應(yīng)原樣修復(fù) 嚴重損壞的 應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準 不影響使用的條件下 用其他材料代用更新 c 踢腳板局部損壞 殘缺 脫落的 應(yīng)修復(fù) 第三節(jié)房屋維修工程 3 樓地面工程a 木地板的損壞占自然間地面面積25 以下的 可修復(fù) 損壞超過25 以上或缺乏材料時 可改做相應(yīng)標(biāo)準的高級地坪 b 普通水泥地面起砂 空鼓 開裂 應(yīng)拆補 修補或重做 水磨石或塊料地面損壞時 應(yīng)盡量修復(fù) 實在無法修復(fù)的 應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準樓地面 c 面磚地面損壞 破碎 高低不平的 應(yīng)拆補或重鋪 室內(nèi)潮濕嚴重的 可增設(shè)防潮層或做塊料地面 第三節(jié)房屋維修工程 4 屋面工程a 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的 應(yīng)修復(fù)或拆換 不穩(wěn)固的應(yīng)加固 如因為原結(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水 漏雨嚴重 按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建 b 屋面上的壓頂 泛水 天溝 水落斗 水管等損壞滲水時 應(yīng)修復(fù) 損壞嚴重時 應(yīng)翻做 c 女兒墻 煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴重的 在不影響使用和市容的條件下 可改修或拆除 d 鋼筋混凝土平屋面滲漏 應(yīng)找出原因 針對破損情況采用防水材料嵌補結(jié)構(gòu)損壞的 應(yīng)加固重做 e 玻璃天柵損壞漏水的 應(yīng)修復(fù) 損壞嚴重的可翻修 但一般不新做 f 屋面上原有隔熱保溫層損壞的 應(yīng)修復(fù) 第三節(jié)房屋維修工程 5 飾面工程a 外墻飾面起殼 開裂 剝落的 應(yīng)照原樣修復(fù) 損壞面積過大的 可全部鏟除重做 重做時 在不降低用料標(biāo)準 不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進行 b 外墻勒腳損壞的 應(yīng)修復(fù) c 內(nèi)墻飾面起殼 開裂 剝落的 應(yīng)修復(fù) 每面墻損壞超過一半以上時 可鏟除重抹 原無踢腳線的 可加做踢腳線 各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù) 因室內(nèi)外高差等原因 引起墻面長期潮濕 如有必要 可加做防水層 d 天棚損壞 抹灰層松動 有下墜危險的 須鏟除重抹 原線腳損壞的 按原樣修復(fù) 損壞嚴重的復(fù)雜線腳 應(yīng)全部鏟除后 原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略 第三節(jié)房屋維修工程 6 油漆粉飾工程a 木門 裙板 木欄桿等油漆起殼 剝落 失去保護作用的 應(yīng)周期性地進行保養(yǎng) 上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆 b 鋼門 鐵曬衣架 鐵柵 鐵圍欄 空調(diào)架 上水管 雨水管 煤氣管 鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件 其油漆起殼 剝落或鐵件銹蝕 應(yīng)先除銹 再刷防銹涂料或防銹漆 然后刷其他面漆 鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為 年 c 木地板原油漆褪落的 應(yīng)重做 d 室內(nèi)墻面 天棚等修繕時可刷新 其用料應(yīng)采取新型涂料 如膠白等 高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù) e 高層建筑外墻原油漆損壞的 應(yīng)修復(fù) 其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致 第三節(jié)房屋維修工程 7 水 電 衛(wèi) 暖等設(shè)備工程維修標(biāo)準房屋的附屬設(shè)備均應(yīng)保持完好 保證運行安全 正常使用 電氣線路 電梯 安全保險裝置及鍋爐等應(yīng)定期檢查 嚴格按照有關(guān)安全規(guī)程定期保養(yǎng) 對房屋內(nèi)部電氣線路破損老化嚴重 絕緣性能降低的 應(yīng)及時更換線路 當(dāng)線路發(fā)生漏電現(xiàn)象時 應(yīng)及時查清漏電部位及原因 進行修復(fù)或更換線路 對供水 供暖管線應(yīng)作保溫處理 并定期進行檢查維修 第三節(jié)房屋維修工程 8 金屬構(gòu)件維修標(biāo)準應(yīng)保持牢固 安全 不銹蝕9 其他工程維修標(biāo)準對屬物業(yè)管理企業(yè)管理的庭院院墻 院墻大門 院落內(nèi)道路 溝渠下水道 窨井損壞或堵塞的 應(yīng)修復(fù)或疏通 庭院綠化 不應(yīng)降低綠化標(biāo)準 并注意對庭院樹木進行檢查 剪修 防止大風(fēng)暴雨時對房屋造成破壞 此外 對坐落偏遠 分散 不便管理 且建筑質(zhì)量較差的房屋 維修時應(yīng)保證滿足不倒不漏的基本住用要求 第三節(jié)房屋維修工程 三 房屋維修工程的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)房屋完好率 50 60 年房屋完好增長率 2 5 年房屋完好下降率不超過2 房屋維修工程量 100 150平方米 人 年 維修人員勞動生產(chǎn)率 5000元 人 年 中 大修工程質(zhì)量合格品率 100 其中優(yōu)良品率30 50 維修工程成本降低率 5 8 安全生產(chǎn) 杜絕重大傷亡事故 年職工負傷事故頻率 小于3 小修養(yǎng)護及時率 99 房屋租金收繳率 98 99 租金用于房屋維修率 60 70 流動資金占用率 小于30 機械設(shè)備完好率 85 第三節(jié)房屋維修工程 2 指標(biāo)計算公式 第三節(jié)房屋維修工程 第三節(jié)房屋維修工程 案例2 維修費該由誰承擔(dān) 2003年 林先生在鄭州市某小區(qū)購買了一套商品房 剛?cè)胱〉臅r候沒什么問題 但半年后 房子開始出現(xiàn)暖氣不熱 排水不暢等問題 林先生隨即與開發(fā)商聯(lián)系 但開發(fā)商稱已交房 不承擔(dān)維修責(zé)任 第三節(jié)房屋維修工程 案例2分析 建設(shè)部2000年頒布的 房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法 對各種情況的保修期作了明確規(guī)定 關(guān)于屋面防水工程 在正常使用下 屋面防水工程 有防水要求的衛(wèi)生間 房間和外墻面的防滲漏 最低保修期限為5年 電氣系統(tǒng) 給排水管道 設(shè)備安裝最低保修期限為2年 供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期限為兩個采暖期 供冷期 其他土建工程一般包括地面 樓面工程 門窗工程等 如室內(nèi)地面空鼓 開裂 墻皮 面磚 油漆等飾面脫落 廁所 廚房地面泛水 積水 陽臺積水 漏水等應(yīng)屬建筑工程的質(zhì)量保修范圍 由其責(zé)任人負責(zé)修復(fù) 如果消費者所購商品房在法律規(guī)定期限內(nèi)出現(xiàn)上述問題 即可請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任 第三節(jié)房屋維修工程 案例3 業(yè)主客戶對再收戶內(nèi)維修費不理解怎么辦 昌寧大廈入伙 管理處考慮到業(yè)主喬遷初期開支較多 主動優(yōu)惠 對戶內(nèi)維修采取了無償?shù)姆绞?若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚 恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩 入伙滿一年后 管理處決定按法規(guī)規(guī)定 據(jù)實收取戶內(nèi)維修費 然而 卻遇到了不小阻力 為了突破阻力 管理處在公告欄張貼了 致業(yè)主的一封公開信 引用物業(yè)管理法規(guī) 詳細介紹物業(yè)管理費的開支范圍 并說明當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷 使大多數(shù)業(yè)主客戶消除了誤解 對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認同 第三節(jié)房屋維修工程 案例4 業(yè)主拒交維修費怎么辦 平安大廈維修工小杜接到報修電話 很快來到業(yè)主家 經(jīng)了解房間剛裝修完 經(jīng)常跳閘 小杜用萬用表檢測出照明線和插座線都短路 需要查線 按管理規(guī)定此項報修屬收費項目 為了避免事后麻煩 就提前給業(yè)主打了招呼 女業(yè)主很干脆的一口答應(yīng) 小杜馬上投入工作 經(jīng)仔細檢查發(fā)現(xiàn)了兩處故障 當(dāng)即進行了處理 并將線盒 配電箱等恢復(fù)原狀 又請業(yè)主把電器打開試了一遍 在得到業(yè)主一切正常的認同后 向業(yè)主收取50元維修費 這還收什么錢 這么簡單的活我都會 還用著你 我們每個月的管理費都干什么去了 干點活還要收費 業(yè)主一聽 聲音立刻升高了一倍 很不滿意的對小杜發(fā)了一頓火 第三節(jié)房屋維修工程 案例5 住戶拒交室內(nèi)維修費用怎么辦 住戶洗菜池下水管堵塞 住戶以維修未使用任何材料為由 拒不交費 第三節(jié)房屋維修工程 案例6 黃小姐最近租了一套一室一廳的房屋 但是發(fā)現(xiàn)外墻有滲水現(xiàn)象 想自己找人修一下 但聽朋友講 租客維修房屋要經(jīng)過房東的同意 而且他們說 這套房子出現(xiàn)問題 維修是應(yīng)該由房東負責(zé) 在出租期間 房屋的維修該由誰負責(zé) 出租人應(yīng)按租賃合同約定的責(zé)任負責(zé)檢查 維修房屋及其設(shè)施 保證房屋安全 出租人改建 擴建或裝修房屋 須經(jīng)承租人同意 按規(guī)定須報有關(guān)部門批準 第三節(jié)房屋維修工程 案例7 屋頂漏水 維修責(zé)任誰擔(dān) 年 王某買了一套頂層商品房 入住 年后發(fā)現(xiàn)屋頂滲漏 找物業(yè)管理公司要求維修 物業(yè)管理公司說這是房屋質(zhì)量問題 應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負責(zé) 找開發(fā)商 開發(fā)商說應(yīng)該由物業(yè)管理公司維修 開發(fā)商和住戶已經(jīng)交納了物業(yè)維修基金 請問這到底應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商的責(zé)任還是物業(yè)管理公司的責(zé)任 他可以要求物業(yè)管理公司從繳納的維修基金中支付屋頂維修費嗎 第三節(jié)房屋維修工程 如果您屋頂滲漏屬于商品房質(zhì)量問題 在保修期內(nèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商負責(zé)免費維修 如果屋頂已經(jīng)過了保修期 但由于頂層屋頂屬于共用設(shè)施 應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理公司使用維修基金進行維修 如果經(jīng)鑒定屋頂滲漏屬于居住人的原因造成的 則維修責(zé)任應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān) 第三節(jié)房屋維修工程 目錄 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 房屋日常養(yǎng)護是指物業(yè)管理企業(yè)為了合理延長房屋使用周期 確保房屋的完好和正常使用所進行的經(jīng)常性的日常修理 季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋正確使用養(yǎng)護管理等工作 這是物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主和使用人最直接 最經(jīng)常 最持久的服務(wù)工作 一 房屋日常養(yǎng)護的類型二 房屋日常養(yǎng)護的內(nèi)容 一 房屋日常養(yǎng)護的類型 1 零星養(yǎng)護 是指結(jié)合實際情況進行保養(yǎng)維護或因突然損壞引起的小修 方式 維修人員走訪住戶 住戶隨時報修 特點 修理范圍廣 項目零星分散 時間緊 要求及時 具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì) 包括 1 屋面清掃補漏 修補屋面 泛水 屋脊 拆換少量天窗 墻體局部粉刷和挖補 水泥地的局部重修 頂棚 雨棚 墻裙 踢腳線的修補 雨水井的清理 明溝 散水的養(yǎng)護和清理等 2 鋼 木門窗的維修 拆換五金 配玻璃 換窗紗 木屋架加固 細木裝修的加固及局部拆換等 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 3 水管的防凍保暖 給水管道的少量拆換 排污 廢水管道的維修 保養(yǎng) 疏通 便器 臉盆 浴缸的修補拆換 水嘴 閥門 抽水馬桶及其零配件的整修 拆換 屋頂壓力水箱的修理 清污等 4 燈口 電線 開關(guān)的修換 線路故障的排除 維修及少量拆換 配電箱 盤 板的安裝 修理 電表與電分表的新裝及拆換等 5 修繕后的門窗補刷油漆 裝配玻璃及少量門窗的新做油漆 樓地板 天棚 墻面維修后的補刷油漆及少量新做油漆等 6 鋼門窗整修 白鐵 玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換 白鐵 玻璃鋼躺立溝 天 斜溝的整修 加固及少量拆換 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 2 計劃養(yǎng)護 指依據(jù)房屋各種構(gòu)件 部件合理的使用年限 為保證房屋的正常使用及延長其使用壽命而進行科學(xué)的修繕養(yǎng)護工作 特點 從性質(zhì)上來看是一種房屋保養(yǎng)工作 定期進行檢修保養(yǎng) 計劃養(yǎng)護任務(wù)一般要安排在報修任務(wù)不多的淡季 如果報修任務(wù)較多 要先保證完成報修任務(wù) 然后再安排計劃養(yǎng)護任務(wù) 房屋計劃養(yǎng)護是物業(yè)管理企業(yè)通過平常掌握的檢查資料從物業(yè)管理角度提出來的養(yǎng)護種類 一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護 翻新周期見下表 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 3 季節(jié)性養(yǎng)護 是指由于季節(jié)性氣候原因而對房屋進行預(yù)防保養(yǎng)工作 其內(nèi)容有防臺 防汛 防梅雨 防凍 防治白蟻等 特點 季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng) 房屋養(yǎng)護應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng) 磚石結(jié)構(gòu)的防潮 木結(jié)構(gòu)的防腐 防潮 防蟻 鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護 各有各的要求 各有各的方法 必須結(jié)合具體情況來進行 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 案例8污水管道返水怎么辦 一天上午 某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來電話 說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水 污水已淹沒大廳的部分木地板 要求即刻處理 幾分鐘后 維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場 但此時污水已經(jīng)退去 隨后 清潔工也聞訊趕來了 并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進行了保潔 然后 主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜 同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達成共識 業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意 問題解決了 但污水管返水因何而起呢 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 案例8分析 物業(yè)管理具體工作中 污水管道返水 堵塞是較為常見的故障 這類故障往往會給業(yè)主用戶的生活 工作帶來許多的不便 無形中增加了物業(yè)管理公司工程部門的工作量 因此 在維修中對其原因的分析和徹底根治 就顯得尤為重要 一般來講 造成污水管道返水 堵塞的原因主要有這樣幾種情況 一是建設(shè)施工階段不文明施工造成的 二是在業(yè)主用戶裝修階段的不文明行為造成的 三是業(yè)主用戶使用不當(dāng)造成的 四是設(shè)計或用材不合理造成的 避免上述情況的出現(xiàn) 物業(yè)管理公司應(yīng)在前期介入階段就針對設(shè)計或用材提出合理化建議 在項目施工建設(shè)階段加強督察 在接管驗收階段認真查驗 加強裝修階段的管理巡查 制止不文明的行為出現(xiàn) 業(yè)主用戶入住后 加強正確使用方法的宣傳教育 在日常維修養(yǎng)護中 加強巡視 及時解決隱患 對業(yè)主用戶的報修 除及時到達服務(wù)外 故障排除后 還應(yīng)仔細分析原因 爭取徹底根除 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 二 房屋的日常養(yǎng)護 一 日常養(yǎng)護的一般程序1 項目收集 日常養(yǎng)護的小修保養(yǎng)項目 主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時報修兩個渠道來收集 1 走訪查房是管理人員定期對轄區(qū)內(nèi)住戶進行走訪 并在走訪中查看房屋 主動收集住戶對房屋修繕的具體要求 發(fā)現(xiàn)住戶尚未提出或忽略掉的房屋險情及公用部位的損壞 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 2 物業(yè)管理公司接受住戶報修的途徑主要有以下幾種 設(shè)置報修箱 在轄區(qū)的主要通道處設(shè)置信箱 供住戶隨時投放有關(guān)的報修單和預(yù)約上門維修的信函 物業(yè)管理公司的有關(guān)部門要定期開箱收集 組織咨詢活動 一般利用節(jié) 假日時間 物業(yè)管理公司在轄區(qū)內(nèi)擺攤設(shè)點 征求住戶各方面的意見 設(shè)立報修接待中心 物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報修接待中心 配備一名專職報修接待員 負責(zé)全天接待來訪 記錄電話和收受信函 接待員應(yīng)填寫報修單 見表3 3 或用戶維修委托單 見表3 4 協(xié)調(diào)住戶與維修工程部門間的關(guān)系 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 2 計劃編制通過走訪查房和接待報修等方式收集到的小修工程服務(wù)項目后 應(yīng)分別輕重緩急和勞動力情況 做出維修安排 對室內(nèi)照明 給水排污等部位發(fā)生的故障及房屋險情等影響正常使用的維修 應(yīng)及時安排組織人力搶修 暫不影響正常使用的小修項目 均由管理人員統(tǒng)一收集 編制養(yǎng)護計劃表 盡早逐一落實 在小修工程收集過程山 若發(fā)現(xiàn)超出小修養(yǎng)護范圍的項目 管理員應(yīng)及時填報中修以上工程申報表 第四節(jié)房屋日常養(yǎng)護 3 任務(wù)落實管理人員根據(jù)房屋養(yǎng)護的計劃表和隨時發(fā)生的急修項目 開列小修養(yǎng)護單 維護人員憑養(yǎng)護單領(lǐng)取材料 根據(jù)養(yǎng)護單開列的工程地點 項目內(nèi)容進行施工 管理人員應(yīng)每天到施工現(xiàn)場 檢查當(dāng)天任務(wù)完成情況 安排次日工作 4 監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護工程在小修養(yǎng)護