五星級(jí)酒店投資分析及盈利模式研究

五星級(jí)酒店投資分析及盈利模式研究目 錄合肥澳中財(cái)富中心投資策劃案的內(nèi)容要求 .2 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 .2 二、內(nèi)容要求 .3 中外酒店投資的盈利模式研究 .3 一、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式 .4 二、物業(yè)增值盈利模式 .5 三、資本營(yíng)運(yùn)盈利模式 .6 四、品牌創(chuàng)新盈利模式 .7 五、集團(tuán)建設(shè)盈利模式 .10 中國(guó)飯店業(yè)的投資策略分析 .12 1 、以產(chǎn)品線(xiàn)為依托的投資策略 .12 2 、以資金鏈為紐帶的投資策略 .13 3 、以時(shí)間軸為序列的投資策略 .14 4 、以收益率為前提的投資策略 .15 5 、以情感源為基點(diǎn)的投資策略 .16 中國(guó)飯店業(yè)投資渠道選擇的方法與路徑研究 .16 摘要 .16 關(guān)鍵詞 .17 引言 .17 一、飯店投資渠道的解讀 .17 （一）飯店投資渠道的概念及內(nèi)涵 .17 （二）飯店投資渠道選擇的意義 .19 二、飯店投資渠道選擇的影響因素分析 .20 （一）內(nèi)部核心因素 .20 （二）外部支撐因素 .22 三、飯店投資渠道選擇的方法與路徑 .23 （一）資金融合 .23 （二）技術(shù)投入 .24 （三）管理參與 .24 結(jié)語(yǔ) .25 專(zhuān) 解讀酒店業(yè) 的 .25 酒店利 .27 一、 酒店投資 本 酒店利 的 .27 二、 建 酒店利 的 .29 三、 資金結(jié) 酒店利 的 .30 四、 產(chǎn)品 酒店利 的 .31 五、 管理 式 酒店利 的 .32 、 目 合 酒店利 的 .34 、 currency1“產(chǎn)率 酒店利 的 .35 、 fifl的經(jīng)營(yíng) 利 酒店利 的 .36 飯店投資 與經(jīng)營(yíng)管理 .39 引言 飯店經(jīng) .39 酒店管理”的盈利模式 .60 一 酒店 模式盈利 .61 經(jīng) 酒店管理方 模式 本 收 為 產(chǎn) .63 管 新 的 產(chǎn) （二） .68 經(jīng) 酒店 牌 .77 經(jīng) 酒店的利 .83 五 酒店 .88 酒 酒店分 .90 酒店分 國(guó) 的五 .90 新 飯店 為金五 .93 點(diǎn)的 一 .94 產(chǎn)酒店風(fēng)的種模式 .99 合肥澳中財(cái)富中心投資策劃案的內(nèi)容要求目前我集團(tuán)與合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已簽訂了投資協(xié)議，擬合作在該開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)興建“澳中財(cái)富中心”項(xiàng)目，請(qǐng)貴公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查，編制詳細(xì)的策劃案。一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介該項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)繁華大道以南，合安路以西，占地面積38畝左右，旁邊為安徽國(guó)際會(huì)展中心，離舊城區(qū)僅10分鐘車(chē)程，有高架環(huán)線(xiàn)相連。建 以五星酒店為 、 公 公 為 的 合 地 建 ， 投資 1 ，分 進(jìn)行， 面積為地 1 ，地 ，合 1 。一 高為1 0 以 ， 高， 為一currency1五星級(jí)酒店 00“ ，一分為 公 ，fi currency1為五星級(jí)酒店 的fl 項(xiàng)目 高為100 以?xún)?nèi)， 為 公 。 、內(nèi)容要求1 行 ，”邊地市場(chǎng)的調(diào)查高公 級(jí) ，、模、“fi、 及。發(fā)展 與市場(chǎng)，地的 、目 “fi的調(diào)查。3經(jīng)濟(jì) ， 項(xiàng)目建 五星級(jí)酒店 以高公 級(jí) 的投資 分 currency1 ， 投資。 currency1五星級(jí)酒店的投資 。 分析 項(xiàng)目 項(xiàng)模 與 作劃，五星級(jí)酒店 “， 及 大面積的 fl 、 。中 酒店投資的盈利模式研究 大 發(fā)展研究 在前中國(guó) 發(fā)展的 ，酒店投資 為 ， 僅國(guó)內(nèi) 大投資 注這一領(lǐng)域，而且海 的 錢(qián) 有實(shí) 的專(zhuān)投資紛紛涌大陸，給已經(jīng) 太 靜的中國(guó)酒店市場(chǎng)帶來(lái)了廣泛的影響。同時(shí)也該正視中國(guó)酒店市場(chǎng)發(fā)展并 太均衡的 ，除了 城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展一線(xiàn)城市酒店經(jīng)濟(jì) 還較為可觀 ，還有很 地區(qū)酒店的發(fā)展還存在大量 明朗的前景，如市場(chǎng) 熟、“出租 高、投資 有限 ，所有 述問(wèn)題就需要我們審時(shí)度勢(shì)地全面分析 研究中國(guó)酒店發(fā)展的現(xiàn) ，選擇合理的投資盈利模式，實(shí)理 化的 措，從而使得我國(guó)酒店夠持續(xù)、健康、穩(wěn)步地發(fā)展。一、經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式目前我國(guó)酒店行的市場(chǎng) 非常激烈，在微利的 很 酒店還采取降，使得酒店的 要品利潤(rùn)源受到極大的限制。因此，眾 酒店紛紛開(kāi)始實(shí)品差異化 ，積極尋求市場(chǎng)空，提升酒店的經(jīng)濟(jì)實(shí) ，從經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng) 謀求酒店的利潤(rùn)增長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式 要currency1指酒店采取傳統(tǒng)的以酒店宿、fl 、會(huì)議 打品，在品調(diào)整 提升基礎(chǔ) ，實(shí)專(zhuān)化 、信息化操作，并 顧“的需求提供人 化的解決方案，實(shí)現(xiàn)品的高品質(zhì) 顧“的高滿(mǎn)意度，最終實(shí)現(xiàn)酒店的盈利的模式。依靠“、fl 獲得 currency1早 酒店盈利的 要模式， 酒店的 熟 發(fā)展，行 的 使得傳統(tǒng)的盈利模式受到了 的 ，很 酒店 因財(cái) 的 而 出 ，酒店經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng) 到了前所 有的 。酒店經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式 調(diào)利 酒店內(nèi)協(xié)調(diào) 、酒店相 協(xié)作 酒店顧“ ，從品調(diào)整 提升、專(zhuān)化 、信息化操作 方面 勢(shì)， 利潤(rùn)。，酒店品的調(diào)整 提升品的、品的提升、品的富、顧“currency1 的增 酒店“ 的協(xié)調(diào) 。 ，酒店品傳統(tǒng)的宿、fl 、會(huì)議 需要進(jìn)一步提升，整合、fi ，fl酒店這 品建 為一 的 ，從而大利潤(rùn)源。 ，酒店的空“ 也分 要，如提高酒店大 公區(qū)域空酒店fl 區(qū)域空 “內(nèi)空的利 ，currency1空的利 ”合要求，分滿(mǎn)“人的需求，提高 位空利潤(rùn) 。 ，酒店 專(zhuān)化增 進(jìn)行 ，增 可以currency1酒店在經(jīng)營(yíng) 技術(shù)可的 提供，也可以currency1與相 行合作，從而 酒店盈利增長(zhǎng) 。如酒店可以提供的增 、會(huì)議策劃、 出、酒店 品 理、 解決方案 酒店也可以與相 行 進(jìn)行合作，如行、空公司、 、會(huì)展公司、 品 發(fā)、 、廣 ，提供專(zhuān) 較 的 。 ，酒店的信息化給信息時(shí) 的酒店發(fā)展增 了 。 與 技術(shù)的 使酒店在 理、 方面 地域限制， 了酒店 的，提高了 作的 ，為酒店 了 營(yíng)并且大大降 了酒店的 ， 的盈利空。如酒店統(tǒng)的建 ，使酒店集團(tuán)的 酒店可以在 地分 “源，同時(shí)，酒店還可以 信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)一 理 專(zhuān) 理 的展。、增 盈利模式酒店作為一 ，酒店長(zhǎng) 的 增 也 為很 酒店投資 盈利的方式。酒店投資 的并 僅currency1酒店目前的 長(zhǎng) 穩(wěn)步的經(jīng)營(yíng) ，而的currency1酒店 來(lái)的升 。酒店升 的大 受 方面因 的影響，要 、地、地升 、人集 ，酒店 會(huì) 這 影響因 的 化而 很大的 幅，因此，酒店增 模式有一的風(fēng)險(xiǎn) 。酒店增 盈利模式， 要地增 酒店 增 。地該來(lái)說(shuō)currency1酒店增 的核心影響要 ，如果酒店選址所處的地差 人意，酒店品的在需求增長(zhǎng) ，地 很 證“的出租 ，同時(shí)也很 兌現(xiàn)測(cè)的 。如果酒店的選址在 便利的城市口岸 中心，fl大大提升酒店的口岸 。地增 可分為兩 ，第一，酒店所處的地已經(jīng)currency1旺地，一 currency1城市、文積區(qū)，有高 度的人、資金 信息。酒店在旺地的建 發(fā)展， 僅利 旺地現(xiàn)有的 資源， 勢(shì)而獲利，同時(shí)，酒店也會(huì)為所處地提供 的 ，進(jìn)而使得旺地 旺， 酒店與地域的相互促進(jìn)，酒店fl憑借旺地的高 底 發(fā)展 而獲得酒店的增 盈利。第 ，酒店所選擇的地域雖然目前并 currency1發(fā)展的核心區(qū) 積區(qū)，但currency1該地域有很 的增 ，如政府指向的開(kāi)發(fā)區(qū)、城郊景觀帶。酒店 科 的 察 市場(chǎng)調(diào)查，準(zhǔn)確選擇有很大升 空而目前還處于冷區(qū) 溫區(qū)的方式，也可以實(shí)現(xiàn)酒店的增 盈利。如宋城集團(tuán)為了獲得增 利潤(rùn)，選址 currency1城郊 開(kāi)發(fā)區(qū)域， 集團(tuán) 量進(jìn)行 景， ，利 人氣帶旺整 區(qū)域，然后進(jìn)行酒店、景觀 方式的， 增 利潤(rùn)。酒店 增 盈利currency1指除了酒店地增 之 的酒店增 盈利模式。如地處城市中心地的 酒店， 來(lái)眾 公司高的長(zhǎng) 、度假酒店， 來(lái)眾 國(guó)際品牌的駐 。酒店除了選擇 地良好、濃厚、人高度集的旺地，有巨大發(fā)展 的冷、溫地，裝利 酒店 、備， 酒店的增 盈利模式，同時(shí)酒店還可以利 酒店 理的專(zhuān)化 勢(shì)，采 委托式 理、顧問(wèn)式 理、fi 方式實(shí)行 理出，從而拓寬酒店的盈利渠道。、資 營(yíng) 盈利模式資 營(yíng) currency1 走 長(zhǎng)道路的 要途徑，它c(diǎn)urrency1以促進(jìn)資 增 、利潤(rùn)最大化為目的，以 態(tài)為征，與品經(jīng)營(yíng)進(jìn)行互補(bǔ)， 對(duì) 要 的 化配 資 的動(dòng)態(tài)調(diào)整 ，對(duì)資進(jìn)行 合 營(yíng)，實(shí)現(xiàn) 劃利潤(rùn)目 的經(jīng)營(yíng)方式。資 營(yíng) 的目的就currency1 化資 壯大資 實(shí) 來(lái)增 酒店的 ，從而增 酒店的盈利 。酒店資 營(yíng) 的 要基礎(chǔ)便currency1有完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 制 資 市場(chǎng)制度。資 營(yíng) 要的“ 對(duì)象currency1 資 ，并且大分的資 營(yíng)行為currency1 金融工，在資 市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)的，如酒店股權(quán)的 。因此，一 開(kāi)放 、由化、有深度的資 市場(chǎng)currency1酒店實(shí)資 營(yíng) 盈利模式所必 可 的 基礎(chǔ)之一。酒店資 營(yíng) 盈利模式需要 資 的動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)合理配 增 ，資 的currency1資 的極大浪 失。一方面，資 營(yíng) 要求 資 態(tài)的 化，盤(pán)活沉淀、利 的資 存量，使資 的動(dòng)到 酬 高的 品 ， 化資 的 合質(zhì)量，達(dá)到資 有 增 酒店盈利的目的一方面，資 營(yíng)要求 資 動(dòng)的度，縮短資 的動(dòng)程，提高資的動(dòng) ，實(shí)現(xiàn)資 的迅增 ，從而盈利。我國(guó) 酒店積累了相數(shù)量的存量資，與此同時(shí)，有大量的存量資處于與半 態(tài)。 實(shí)資 營(yíng) ，推動(dòng)酒店權(quán)動(dòng)，資 盤(pán)活資存量，一方面可以fl的資存量轉(zhuǎn)移到 使發(fā)揮作 的 勢(shì) ， 酒店品經(jīng)營(yíng)盈利，一方面還可以 存量資的轉(zhuǎn)currency1直接實(shí)現(xiàn)資的 、增 。資 直接 作的方式證券投資、股票的 與分割、 權(quán) 、酒店租賃、酒店賣(mài) 。如實(shí) 大的酒店 理公司， 資 作，以較 經(jīng)營(yíng) 善的酒店，然后 酒店 程的 ，實(shí)現(xiàn)酒店的扭虧為盈，然后 資 市場(chǎng)，以較高的出，從而獲得酒店資 盈利。四、品牌盈利模式在以酒店品?，F(xiàn)象為征的經(jīng)濟(jì) 中，品牌 currency1 要表現(xiàn) 態(tài)。在如今同質(zhì)化程度較高的酒店供給市場(chǎng) ，品的差異很大程度 表現(xiàn)為品牌 象的差異，因而品牌也就 為超越品的的 核心。同時(shí)酒店品牌還為 提供了超越品 有 資以 的 ，一 酒店品牌的兩分一currency1品 的，品 零 ，一分則currency1品牌在資 市場(chǎng)時(shí)的，權(quán) 象 ，因而大大提升了酒店的 實(shí) 盈利水 。 ，品牌 的提升使酒店無(wú) 資升 。品牌 ，使品牌有了超越品 以 的一分 ，同樣品質(zhì)的酒店品，有知名品牌的品就獲得較高的認(rèn)同， 愿意付比它品 高的去知名品牌的品，從而使 獲得 大的利 。 大酒店 非常注 提升酒店品牌 ，獲取超額利潤(rùn) 如表-1所示 。品牌盈利模式currency1酒店長(zhǎng) 盈利的最 模式，酒店品牌的發(fā)展 可分為 階酒店品牌塑 、酒店品牌張、酒店品牌 。酒店品牌的盈利必 在品牌塑 投大量的 ，酒店品牌塑 品牌位、品牌意以及品牌 象塑 大分內(nèi)容。 品牌位明確品牌的 與發(fā)展方向 品牌意 有的、理 品牌名 品牌 象塑 fl良好的品牌信息傳 給 ， 化顧“對(duì) 品牌的正面認(rèn)知 。為了大酒店 品牌的盈利面， 全方位盈利 面，第 階必 實(shí)酒店品牌張，酒店在 塑 品牌后，為使該品牌 發(fā)展壯大，相采取的品牌 深化發(fā)展 。酒店品牌的 展 調(diào)的currency1酒店對(duì)已實(shí)現(xiàn)的 品牌資源的分開(kāi)發(fā) 利 ，使品牌 得以 長(zhǎng)，品牌 得以增 ，品牌的市場(chǎng)額 大。大國(guó)際酒店集團(tuán)在最 發(fā)展階， 常僅 對(duì) 的酒店，對(duì)核心品牌發(fā)展 一的線(xiàn) ， 品線(xiàn)，由盈利 品牌 盈利。假 集團(tuán)最早 有中酒店品牌 假 酒店 ，currency1集團(tuán)的核心品牌， 中， 全面。在它向中細(xì)分市場(chǎng)展品線(xiàn)時(shí)出了 、 、 中經(jīng)濟(jì)、中度假的酒店品牌。酒店集團(tuán)為了 、華市場(chǎng) 大眾市場(chǎng)的 化，在核心品牌 出了 同名 、 同市場(chǎng)、 同 、 同 、 同 的品 。如 currency1 “ 長(zhǎng) 公 的全酒店 ， currency1 最 中 的經(jīng)濟(jì)酒店 ， fi fl 華 酒店 ， 的全公 ， 酒店 大品品牌 。高集團(tuán)的 ” ， ， ， 品牌，分 面向華、中、經(jīng)濟(jì)酒店市場(chǎng)。 海 集團(tuán)也利 品牌資 出了 假 、 之星 品牌。 品牌的 ，大大提升了酒店的品牌 ，為酒店的全方位、 面盈利了基礎(chǔ)。酒店品牌 ，酒店的品牌進(jìn) 熟 后，所 注的 轉(zhuǎn)移到確所 有的品牌 勢(shì) 來(lái)，這時(shí)酒店要善于分析 對(duì)的 進(jìn)，并有 對(duì)地以 。該 的實(shí)注意對(duì)已有品牌的注、 、 權(quán)以及品牌內(nèi)容 方面，從而實(shí)現(xiàn)酒店品牌的全面盈利。此 ，一 實(shí) 較的酒店，還可以 借、 品牌，實(shí)現(xiàn)酒店無(wú) 資的增 ，利 市場(chǎng) 已經(jīng)有影響 的酒店品牌，提升酒店的 理水 、提高 質(zhì)量，從而提高酒店經(jīng)營(yíng) ，并使酒店資得到增 。表-1 00 酒店品牌 名表 00 01 01 003名00 名連品牌所 集團(tuán) 酒店數(shù)量 “數(shù)量 動(dòng) 003 00 003 00 “ 1 1 0 110 308 11 310 1 33 0 1 1 3 3 8 - -1 3 3 currency1” 8 3 1 0 1 0 1 00 1 3 8 3 ” currency1 1 0 1 8 1 8 8 1 -8 -0 fi 3 3 133 1 13 8 1 1 0 8 8 currency1 1 1 1 3 1 3 8 0 3 8 8 083 08 1 8 1 1 - 1 -0 3 10 1 3 1 10 0 1 0 8 11 0 3 10 10 currency1 currency1 1 0 11 0 8 10 3 -11 - 11 11 fi 3 1 10 103 0 1 0 3 1 0 1 1 8 3 880 0 8 0 8 1 8 1 1 13 8 0 8 8 8 011 3 1 1 0 10 8 000 8 13 1 31 30 8 18 8 01 1 3 1 1 1 8 1 8 3 88 1 3 8 8 1 1 33 8 8 3 - 8 -0 3 18 18 0 3 1 3 00 1 88 1 1 1 1 0 1 3 0 0 3 388 8 3 數(shù) 來(lái)源 0 00 五、集團(tuán)建 盈利模式酒店 集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，大模經(jīng)濟(jì)與實(shí)現(xiàn)模經(jīng)濟(jì) ，currency1酒店盈利的要模式之一。與 酒店相比，營(yíng) 的降 、 建 市場(chǎng)推廣、集 化經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的 ， 會(huì)帶來(lái) 的投資 。在 國(guó)，酒店集團(tuán)化的比 已經(jīng)達(dá)到了 0 ， 酒店集團(tuán)也積極 提高集中度來(lái)尋求 內(nèi)的發(fā)展。在這 國(guó)際超級(jí)酒店集團(tuán)中，名前的酒店集團(tuán)所 制的酒店市場(chǎng)供占前100名酒店集團(tuán)市場(chǎng)供的3 。 如表- 所示 表- 00 酒店集團(tuán)前名行表 00 01 01 003 行00 行集團(tuán) 國(guó)酒店數(shù)量 “數(shù)量 動(dòng) 003 00 003 00 “ 1 3 3 3 0 1 3 318 0 3 0 1 13 3 3 0 18 3 -1 -3 3 3 3 3 3 8 1 88 031 3 8 3 8 0 80 3 03 1 810 3 3 388 18 1 8 0 0 8 1 33 3 3 18 8 1 0 110 308 11 310 1 33 0 8 8 fi 8 0 3 3 10 8 fi 8 8 1 1 3 1 8 3 10 10 3 0 10 0 數(shù) 來(lái)源 0 00 酒店集團(tuán)的發(fā)展可分為內(nèi) 長(zhǎng) 張，相對(duì) 集團(tuán)增長(zhǎng)盈利模式 集團(tuán)增長(zhǎng)盈利模式?，F(xiàn) 激烈的酒店市場(chǎng) 環(huán) ， 內(nèi) 長(zhǎng)方式來(lái)大酒店模，發(fā)展酒店集團(tuán)較 。但currency1也有一 酒店 內(nèi) 長(zhǎng)路徑取得 的，如 國(guó)酒店集團(tuán)，1 3 第一酒店開(kāi)，到現(xiàn)在已達(dá)到 品牌100 酒店，該公司 行的就currency1“ 張”政策，它的 currency1所有酒店均由集團(tuán)建 、 有、 理， 于 集團(tuán)增長(zhǎng)盈利模式。與 內(nèi) 長(zhǎng)相對(duì)的currency1 張，分利 資源 量， 資 帶、 并 、 理合同、經(jīng)營(yíng)、 方式，來(lái)大模， 酒店集團(tuán)的發(fā)展路徑。 張currency1現(xiàn) 集團(tuán)張的最常方式，也currency1 集團(tuán)增長(zhǎng)盈利的途徑。如 國(guó) 酒集團(tuán) 假 酒店集團(tuán)大模進(jìn)了酒店市場(chǎng) 國(guó)高集團(tuán)對(duì) 的 1 集團(tuán)以10 并 品牌假 、來(lái) 酒店集團(tuán) 以經(jīng)營(yíng)方式獲得全 的增長(zhǎng)。 國(guó) 店雜 00 的巨頭調(diào)查，全 最大的經(jīng)營(yíng)的酒店集團(tuán)如 表-3 國(guó)際酒店集團(tuán)經(jīng)營(yíng)前10名行表集團(tuán)公司名 酒店 數(shù) 經(jīng)營(yíng)酒店數(shù)量圣達(dá)公司選擇國(guó)際 店公司 店公司 店公司國(guó)際公司卡森國(guó)際 店集團(tuán)高集團(tuán)國(guó)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)盧浮宮 人士 店薩 集團(tuán)3 1 8 3 8883 00333 11 1 1 8 8000 3 0以 currency1五 最為常 的酒店盈利模式，在酒店的實(shí)際操作中， 酒店實(shí)際，合市場(chǎng)環(huán) 影響的 導(dǎo)因子，合理選擇 宜發(fā)展的投資盈利模式， 化 導(dǎo)盈利模式， 度選擇 盈利模式的協(xié)調(diào)，發(fā)揮最大的。中國(guó) 店的投資策分析 從 00 開(kāi)始我國(guó)fl逐步開(kāi)始履行 承諾的“后 ”，行、 店 行開(kāi)放程度f(wàn)l逐漸 大，中國(guó)開(kāi)放 鋒的 店與國(guó)際接軌最早，在我國(guó)它行懼怕 資進(jìn)的 ， 店卻迎來(lái)了的發(fā)展機(jī) ，國(guó)內(nèi) 投資紛紛增 在華的 店投資 額。 00 際、 、高、圣達(dá)、達(dá)屋、凱悅、香 大 店跨國(guó)集團(tuán)紛紛制訂了在華 店的發(fā)展， 京 海 為海 店 理集團(tuán)奪的 要 場(chǎng)，同時(shí)專(zhuān)測(cè) 008以前，華 店fl 為 店 最為激烈的領(lǐng)域。然而，要 在 異常激烈并已進(jìn)“微利時(shí) ”的 店中獲取利潤(rùn)，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)， 必 要有一完善的投資策 。從 紀(jì)80 我國(guó) 店實(shí)行對(duì) 開(kāi)發(fā)以來(lái)，已經(jīng)在經(jīng)營(yíng) 理、 技、資 營(yíng) 領(lǐng)域已經(jīng)備了一的經(jīng)驗(yàn) 研究 果。 ，在的國(guó)際 勢(shì) 發(fā)展機(jī) ，合中國(guó) 土的發(fā)展政策 店的 ，國(guó)內(nèi) 店投資的策、盈利模式 營(yíng) 模式 還需要 ，從而確 來(lái) 店投資夠獲得一 較高的 。1 、以品線(xiàn)為依托的投資策 所謂品線(xiàn)currency1從投資 角度f(wàn)l 店看作currency1投資活動(dòng)的品。繞市場(chǎng)需求 投資意向可以fl所有 店分為 大 ， 題 店、 店 合 店， 大 店 可分 開(kāi)發(fā) 同的投資品線(xiàn)，中 題 店則含了富 樣且非常鮮明的 題，它c(diǎn)urrency1國(guó) 店經(jīng)營(yíng)模式中比較 的一 ，“人在中時(shí)刻 會(huì)到 店獨(dú)的 題內(nèi)涵， 如 斐以 國(guó)源遠(yuǎn)長(zhǎng)的葡萄酒文化為 題、瑞士蘇黎 女 店、 國(guó)fl 寵 店 店則currency1以滿(mǎn) 細(xì)分市場(chǎng)為目的 出 的 店，在 店的、 中 現(xiàn)出相的專(zhuān)水 ，可以細(xì)分為度假 店、會(huì)議展覽 店、 店、公 式 店 合 店則currency1滿(mǎn)一 大眾市場(chǎng)的 店，然每一 店 會(huì)有的一 題位， 合 店只currency1在 品中 現(xiàn)大眾化， 還比較齊全。品線(xiàn)投資模的 勢(shì)則在于 有比較高的 門(mén)檻 夠提供穩(wěn)持續(xù)的利潤(rùn)。 常投資會(huì)在 大 店之 之中 打 一 品線(xiàn)，并 這 品線(xiàn)的 實(shí)現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)的 合 持續(xù)發(fā)展。由于 店 質(zhì)的差異， 大 的 店在投資策 也有所 同 題 店在塑 的文化內(nèi)涵 題 ， 度比較大，從 、建 、裝修到經(jīng)營(yíng) 理、 需要大量的資金投，由于“源市場(chǎng)的 限，投資 的風(fēng)險(xiǎn)最大，但一旦獲得 可以 長(zhǎng) 的經(jīng)濟(jì) 并且避免 ，有實(shí) 的投資可以提早進(jìn) 店要求“源市場(chǎng)比較，一 來(lái)說(shuō)模比較大、 比較高、化，區(qū)位currency1最 要的投資因 ，度假 店要求在然環(huán) 的地區(qū)、 店則要求比較便捷的 、會(huì)展 店則要求人比較集中的城市中心區(qū)， 店 營(yíng) 高但投資 相對(duì)而言 合 店投資 ，但因?yàn)槿狈?對(duì) 的目 市場(chǎng)， 店經(jīng)營(yíng) 理比較 ，投資利潤(rùn)currency1很高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也比較 。、以資金鏈為 帶的投資策 店市場(chǎng)的 熟， 店投資 以大投攫取高利潤(rùn)的時(shí) 已經(jīng) 復(fù)存在，并且一 店的投資 相對(duì) 長(zhǎng)，投資 店必 有雄厚的資金作證， 則可以 合理的資金循環(huán) 良 的資金鏈，fl資金分散在一 御 、 長(zhǎng) 好的 店 ，從而確 店資金的順利 增 。目前從投資 的角度來(lái)看， 店投資 要集中在華 店 經(jīng)濟(jì) 店 ，華 店建 ” 長(zhǎng)，投資 高， 國(guó)際 店的一 準(zhǔn)，五星級(jí) 店每“的投資 在1 0 之，四星級(jí) 店每“的投資 在101 之， 星級(jí) 店每“的投資 在 8 之，建一 華 店需要 則 ， 則 的資金而一 經(jīng)濟(jì) 店每“的投資 在1 之，而且 均穩(wěn)，夠證正常的投資 。從投資策 講，目前投資華 店 較長(zhǎng)， 增長(zhǎng)較緩，高星級(jí)店在我國(guó) 地區(qū)呈現(xiàn)出剩的供需 ，如短時(shí)投資大量的高星級(jí) 店，資金 作會(huì)存在一的 度投資 店投資但currency1連的經(jīng)濟(jì) 店對(duì)宏觀調(diào)敏，?；慕?jīng)營(yíng)提高了出租 ，品牌化的經(jīng)營(yíng)提供了 障，連化的經(jīng)營(yíng)降 了 位經(jīng)營(yíng) ，我國(guó)近 投資連經(jīng)濟(jì) 店 長(zhǎng) 較好，00 最大的經(jīng)濟(jì) 店連品牌8正式亮牌 京，并打算每月兩的度拓展， 國(guó)高也 劃每 在中國(guó)發(fā)展10宜必思品牌 店，們經(jīng)濟(jì) 店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 現(xiàn)在達(dá)到 0 ，雖然 00 國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì) 店品牌之星 如捷 后完 了全國(guó)“ ，市場(chǎng)需求旺盛。3 、以時(shí)軸為序 的投資策 在 時(shí) 投資currency1為了資 增 ，但currency1在如今高發(fā)展的會(huì)經(jīng)濟(jì)中，資增 僅表現(xiàn)為表面決對(duì)數(shù)額的增 ，還要 資 的時(shí) 、 貨膨脹、匯 動(dòng) 國(guó)政策 因 。以時(shí)軸為序 的 店投資策，currency1從投資資 的時(shí) 出發(fā)，合 店品的 ” 律，在時(shí)序 進(jìn)行對(duì)投資進(jìn)行 化合。建 一 店currency1一項(xiàng)復(fù)雜的統(tǒng)工程，一 正常 建” 在3 左右，試營(yíng)1 ，投資 則至 在8 以 ，這就需要對(duì) 店投資進(jìn)行準(zhǔn)確的項(xiàng)目估算 算。國(guó) currency1 T T 專(zhuān) 店 公司認(rèn)為最有可影響 節(jié) 的環(huán)節(jié)currency1 劃 階， 質(zhì)的 使土地的 達(dá)到最大，們 研究數(shù) 表明 質(zhì)的 與 店盈利有 相 ，對(duì) 店的營(yíng)額 營(yíng) 兩 要方面 影響，因而雖然在前 建環(huán)節(jié) 項(xiàng)、土建、裝飾 備 有較大的資金出，但這一環(huán)節(jié)對(duì)店建 后的出至 要，并且如果 建 失 長(zhǎng)會(huì)增 投資 ，在這一階投資要注的資金 高度的 注在 店建 后， 店投資會(huì)逐步減 并到資金 然而需要注意的currency1，按照 店的 ” 律，10 以 的 店需進(jìn)行整 改 才夠正常 營(yíng)， 店投資方還需要 的追投資，以 長(zhǎng) 店的盈利時(shí)， 如按照國(guó)際 委會(huì)的要求， 008 京市的星級(jí) 店數(shù)達(dá)到800，然而目前 京市星級(jí) 店中的相分也已進(jìn)到了10 的店齡 ，還需要建 升級(jí)改 300，相對(duì)而言升級(jí)改 方案有較大的 勢(shì)。、以 為前提的投資策 投資 currency1每一位精明的投資最 心的指 ，它夠直接反映整 投資活動(dòng)的 。然而投資 的高 也currency1受 因 決的，在投資 中風(fēng)險(xiǎn)與 currency1 正比 ，投資高風(fēng)險(xiǎn)的行 領(lǐng)域可以獲得高 ，但一味追求高 的行也必fl面臨 大的風(fēng)險(xiǎn)， 鍵currency1要夠做出正確的投資決策。 店經(jīng)營(yíng) 理的 ，一 影響 店投資 的因 有 店區(qū)位、品市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng) 理 ，中區(qū)位的選擇要 城市的經(jīng)濟(jì)水 、 、 態(tài)勢(shì)、基礎(chǔ) 制度環(huán) 因 品市場(chǎng)則要尋求 合 店的市場(chǎng)位經(jīng)營(yíng) 理一 與 理品牌、人 資源 因 相 。要確 店投資經(jīng)營(yíng)夠獲得正常 超常的 ，必 以 投資策第一，投資 勢(shì)區(qū)位，從地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水 增長(zhǎng) 來(lái)看，沿海發(fā)達(dá)城市、活 增長(zhǎng)的 線(xiàn)城市可作為 店投資方向，像 蘇的無(wú)錫、常州、陰，浙 的寧波、溫州、 州、番禺 ，廣東的 海、 州、東 ， 的宜 州、 從市場(chǎng)需求 態(tài)來(lái)看， 便利、動(dòng)人口大、基礎(chǔ) 完善的城市可作為 店投資方向，如全國(guó)的政 中心 京、國(guó)際金融 currency1 京、 、 地 。第 ，投資超前市場(chǎng)，“源市場(chǎng)currency1一 風(fēng) 的集中人fi，準(zhǔn)確 來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展 勢(shì) ，就需要投資敏 的市場(chǎng) 察 ，就目前來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì) 店夠較好的滿(mǎn)目前國(guó)內(nèi)大眾需求，權(quán)式 店則 領(lǐng) 高 的度假市場(chǎng)第 ，投資品牌 店， 店品牌 有一的張度，在營(yíng) 傳、人 資源開(kāi)發(fā)、財(cái) 理 方面有 的經(jīng)驗(yàn)，可有 地降 店?duì)I 。 、以源為基 的投資策 所謂以源為基 就currency1從投資的心態(tài)來(lái) 投資決策，從 理的角度來(lái)分析，這 要取決于公司的 文化 經(jīng)營(yíng)理 ，最 要的表現(xiàn)為公司領(lǐng)導(dǎo) 的思 方式、經(jīng)營(yíng) ， 同的領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)采 同的投資策，開(kāi)拓、征 、理財(cái)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)人可比較 動(dòng)，積極尋求每一 投資的機(jī)，而冷靜、行政的領(lǐng)導(dǎo)人則 于穩(wěn) 的長(zhǎng)線(xiàn)投資策。 店投資的機(jī)也currency1 ，在進(jìn)行科 分析的基礎(chǔ)之 ， 需要投資決策 的 人 氣，正做到理 投資。對(duì)于中國(guó)的 店投資分“來(lái)看，國(guó) 店集團(tuán)選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市 資源富的城市 ， currency1 京、 海、廣州、西安、 直市、會(huì)城市 名 城市，從眾行為以及由此推動(dòng) 發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)使得這 區(qū)域常處于度的非理 繁 機(jī) currency1的 態(tài)， 知西大開(kāi)發(fā) 興東 的政策也“ 巨大的機(jī)，內(nèi)人士分析目前已經(jīng)出現(xiàn) 店資 西征的動(dòng)，00 來(lái) 、圣達(dá)以及香 在內(nèi)的 國(guó)際名 理集團(tuán)紛紛“在四的fi 劃，內(nèi)地fl集團(tuán) 資10 修建的國(guó)際 店，以及在 開(kāi)的兩五星級(jí) 店 。中國(guó) 店投資渠道選擇的方 與路徑研究 要文從分析 店投資渠道的 及內(nèi)涵，提出 店投資渠道選擇的意，接 從兩 大的方面述了 店投資渠道選擇的影響因 ，最后給出了 投資渠道選擇方 與路徑， 要currency1從宏觀面 地分析 店投資渠道與路徑選擇策。 鍵 店投資渠道方 路徑 言改開(kāi)放以來(lái)，在 的發(fā)展程中，我國(guó) 取得了”人目的就，由傳統(tǒng)的接一 轉(zhuǎn) 為國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng) ，在 發(fā)展的大景 ， 店作為 發(fā)展的基礎(chǔ)要 在市場(chǎng)需要的 導(dǎo) ，呈現(xiàn)出 的發(fā)展勢(shì)頭， 為會(huì)投資的 ，備受?chē)?guó)內(nèi) 大投資 的 注，008 京 會(huì) 010 海 會(huì)的 為我國(guó) 店的發(fā)展提供了一 良好的機(jī) ，同時(shí)也接的解決了因資金 給我國(guó) 店的發(fā)展所帶來(lái)的一 問(wèn)題，在國(guó)際知名 店集團(tuán) 大投資 紛紛涌中國(guó)，占國(guó)內(nèi) 店市場(chǎng)，以 在 店已經(jīng)進(jìn)了較 投資 的 ，在中國(guó)這極發(fā)展 的土地 開(kāi)一 的投資 ，對(duì)于投資來(lái)說(shuō)，明確投資渠道與路徑選擇策的相 內(nèi)容currency1實(shí)現(xiàn)投資 最大化的證。一、 店投資渠道的解一 店投資渠道的 及內(nèi)涵在傳統(tǒng)的 劃經(jīng)濟(jì) ，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 ，我國(guó)的所有制 基 只有全所有制 集 所有制，而集 所有制 要currency1處于 水 很 的 經(jīng)濟(jì)，在 劃經(jīng)濟(jì)這指揮的統(tǒng) ，投資對(duì)于會(huì) currency1一 非常 的，而投資渠道則 currency1很 有人去 注 了解。改開(kāi)放以來(lái)， 會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 激 ，經(jīng)濟(jì)利 的動(dòng) ，投資 為一 會(huì) 注的 ，在投資意逐漸 后，接 發(fā)了資金投向，如 投，資金最終的 如 一 問(wèn)題，中，如 投 文所講的投資渠道。一 來(lái)說(shuō)，投資渠道就currency1投資 在選 投資對(duì)象后，基于對(duì)投資對(duì)象的全面調(diào)查 了解后， 的實(shí) ，所選擇的一 投資方式 途徑。我國(guó) 的發(fā)展 步很 ，但currency1作為與國(guó)際 與合作的 頭fi，在 項(xiàng)政策的正確指導(dǎo) 發(fā)展的度相的迅 ， 了會(huì) 投資方的 注，大量的資 涌了 ，避了 發(fā)展程中因資金 所 發(fā)的一問(wèn)題，為我國(guó) 的發(fā)展提供了一 的機(jī) 。而 店作為 中與國(guó)際接軌最早，最容 進(jìn) 資的 注，在我國(guó) T 后，迎來(lái)了一 的 。在投資方已確要fl資金 資 投到 店時(shí)，如 選擇投資渠道則currency1投資方所 注的 題，要解決 店投資渠道的選擇問(wèn)題， 就必明確 店投資渠道的 。 店投資渠道簡(jiǎn)要來(lái)說(shuō)就currency1會(huì) 投資 fl資金技術(shù)、 理、 備 投到 店的方式 途徑。 店投資渠道的內(nèi)涵則集中 現(xiàn)以 方面1、 樣化店投資渠道的 樣化 現(xiàn)在 同的投資 采 同的投資方式 的投資 也有可 同的投資路徑 店，同 投資 式也有 同的來(lái)源。 如有以 備 實(shí) 態(tài)的直接投也有以技術(shù)、 理 知權(quán) 式的投而最為直接最為 的還currency1以貨 資金的 式直接進(jìn) 店，資金的來(lái)源大 分為 資、營(yíng)資 政府資金 基 還有以金融資為征的接投資，中最為 的為依托地為投資 式進(jìn)店。、互動(dòng) 店投資currency1資金、技術(shù)、 理、 備 由投資 向 店的一 互動(dòng) 的復(fù)雜程，而 currency1簡(jiǎn) 的 項(xiàng)轉(zhuǎn)移，中 及到投資 與 店的 項(xiàng)合作與，投資渠道的選擇與位 得 要， 店要配合投資 使投資夠準(zhǔn)確、全面的 店的發(fā)展現(xiàn) ，為投資目 投資渠道的選擇確方向，使得資金、技術(shù)、 理、 夠迅到實(shí)處， 地發(fā)揮巨大的作 ，實(shí)現(xiàn) 店 投資 的 ，得到經(jīng)濟(jì) 最大化，并且在 “觀 備的 ，方還可對(duì)投資渠道進(jìn)行最 化 。3、 店currency1我國(guó) T 以來(lái)，在行懼怕 資進(jìn)的 ， 接資的一 行，這為 店的發(fā)展帶來(lái)了的發(fā)展機(jī) ，國(guó)內(nèi) 投資 紛紛占中國(guó) 店市場(chǎng)市場(chǎng)， 投資渠道增 我國(guó) 店的投資 額。 currency1我國(guó)的核心城市，如 京、 海的 店 同的投資 的注意 ，這樣就在投資渠道這 環(huán)節(jié) 表現(xiàn)出一的 ， 可避免的出現(xiàn)了向的選擇 ，投資之 店之 會(huì)出現(xiàn) 的，在這 ，較有實(shí) 的投資 店則容 出。店投資渠道選擇的意傳統(tǒng)的 劃經(jīng)濟(jì) 制對(duì) 一的公有制，對(duì) 店投的 必然currency1國(guó)，我國(guó)經(jīng)濟(jì) 制改的 深，市場(chǎng)機(jī)制的 ，呈現(xiàn)出以公有制為 ，經(jīng)濟(jì) 分并存的基 經(jīng)濟(jì)制度，在 水 提高的基礎(chǔ) ， 僅激發(fā)了會(huì) 方對(duì) 店投資的興，同時(shí)也使們備了直接與 店的 ，投資 對(duì) 店投資的極終目 currency1實(shí)現(xiàn)較高的 ，在投資目 已經(jīng)確的 ，選擇正確的投資渠道對(duì)實(shí)現(xiàn)這一終極目的有 要的意。1、currency1實(shí)現(xiàn)投資 店 的證 按照經(jīng)濟(jì) 的觀 ，資金投的目的就currency1要在最短的時(shí)內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì) 的最大化，因此，選擇正確的投資渠道currency1實(shí)現(xiàn)投資 店的 的一 要證 中心環(huán)節(jié)， 店經(jīng)營(yíng)的時(shí) 發(fā)展的 同，在投資需求 有同的表現(xiàn) 式，投資 對(duì) 店的 同需求，按需投，為 店的發(fā)展及時(shí)的補(bǔ) 所需資，以證 店健康、可持續(xù)發(fā)展，currency1實(shí)現(xiàn)投資 店 的基礎(chǔ) 證。、為 方尋 最 提供有 途徑投資 的 化 投資渠道的 樣化currency1投資 店尋 最 的前提，投資 店currency1一 向選擇的動(dòng)態(tài)程， 同投資 因的限制為 店所提供的投資渠道有 一的差異 ，而 店也 的發(fā)展需要，選擇夠滿(mǎn)發(fā)展需求的投資 ，因此投資渠道的選擇程就currency1為尋 最 提供一有 的路徑， 好投資渠道選擇這 中心環(huán)節(jié)就currency1實(shí)現(xiàn)了最 的選擇程。3、避投資程中所 到的 風(fēng)險(xiǎn)投資currency1為了實(shí)現(xiàn)較高的 ，在實(shí)現(xiàn) 的同時(shí)也 可避免地 一的風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)的 發(fā) 測(cè) 給投資 了一的障 ，投資渠道的選擇currency1資金、技術(shù)、 理進(jìn) 店的 式，同時(shí)也currency1投資程中風(fēng)險(xiǎn)較容 的集中環(huán)節(jié)，正確選擇投資渠道、 投資渠道中的 ，理順投資程中投資 店之的經(jīng)濟(jì)利 ，由此來(lái)避投資程中所 到的 風(fēng)險(xiǎn)。、 店投資渠道選擇的影響因 分析一 內(nèi)核心因 1、現(xiàn)有實(shí) 店作為 投資對(duì)象 投資方前來(lái) 投資，為 店注一股鮮的 ，以推動(dòng) 店的發(fā)展，現(xiàn)有實(shí) 的“觀 估currency1影響 店投資渠道選擇的一基礎(chǔ)要 ，投資方所確的投資以及實(shí)現(xiàn)投資的方式 currency1全面、統(tǒng)對(duì) 店實(shí) 的 察 所做出的選擇 ，而衡量 店的現(xiàn)有實(shí) 要從 這兩 方面來(lái) 核，目前 的最為廣泛的衡量 準(zhǔn) 要有國(guó)內(nèi)的星級(jí) 準(zhǔn) 國(guó)際 所推廣的 000 ，而 店的 要從 店的 質(zhì)量、 工 質(zhì)、 文化這 方面來(lái) ，中 質(zhì)量currency1 現(xiàn) 的一 鍵因 ， 質(zhì)的 質(zhì)量 僅表現(xiàn)在“ 化” 化、 準(zhǔn)化、程序化 的化完 ，還 現(xiàn)在“ 化” 化、化、象化 的活 。此 ， 工 質(zhì) 文化影響 質(zhì)量同時(shí)也移化的影響 工面對(duì)顧“所表現(xiàn)出的一 工作 態(tài)，在 的全面 合 察 所表現(xiàn)出的 店的現(xiàn)有實(shí) currency1投資方選擇投資 投資途徑的一 有 因 。、經(jīng)營(yíng)現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)現(xiàn) currency1衡量 店 利大 的一 鍵因 ，它與 店所處的地理位、 地對(duì) 店的需求程度有 的，一 說(shuō)來(lái)， 店的星級(jí)與店的經(jīng)營(yíng) 有直接的，因此， 同的投資所 場(chǎng) 角度的同從而對(duì) 同的 店表現(xiàn)出 同的投資 好。 如國(guó)際知名的 店集團(tuán)投資國(guó)內(nèi) 店 于 店的 級(jí)及所處的地理位，而非 店的投資很可在意 店的經(jīng)營(yíng)現(xiàn) ，以 量縮短投資 并獲得 大的投資 。投資 對(duì) 店經(jīng)營(yíng)現(xiàn) 的分析調(diào)查中，可以細(xì)化該 店所需投資的、相的數(shù)量及實(shí)現(xiàn)投資的方式，整合內(nèi)資源， 化 店的 勢(shì)，提升 店的營(yíng)，以 好地達(dá)到投資的有 投資目 。但currency1經(jīng)營(yíng)現(xiàn) 這 指 有 ，對(duì)它的 必 于一 大的環(huán) ，正確對(duì)一 “觀因 對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn) 所 的實(shí) 的影響，以確投資的有 。3、發(fā)展 店的經(jīng)營(yíng)現(xiàn) currency1投資分析中一 可缺 的因 ，那么 店的發(fā)展 則currency1影響投資 的一 鍵 ， 有較大發(fā)展 的 店currency1投資方理 中的投資對(duì)象，currency1實(shí)現(xiàn) 投高 的一 有 途徑，正確 店的發(fā)展 currency1投資投資 的一 ，只有“觀、全面的分析影響 店發(fā)展 的 因 才正確 店的發(fā)展 ，為投資科 的測(cè)投資 及投資提供現(xiàn)實(shí)依 。 店的發(fā)展 受 觀因 “觀因 的影響，“觀因 有 店的所處的地理位、地對(duì) 開(kāi)放的程度、政府的持 度 ，而 觀因 集中 現(xiàn)在 店的位，發(fā)展 在 觀因 “觀因 的相互作 表現(xiàn)出一 持續(xù)發(fā)展的 ，這 的大 與投資方的利 直接掛鉤，因此， 店的發(fā)展 為投資所 注的一 。 因 1、政府行為政府對(duì) 店投資的持程度極大的影響 投資對(duì) 店投資渠道的選擇，政府行為對(duì) 店投資渠道與路徑的選擇 常表現(xiàn)出正面 負(fù)面兩 影響，正面的影響集中表現(xiàn)在政府對(duì) 店投資的大 持與 導(dǎo)，傾斜 政策的制，地的對(duì) 開(kāi)放程度 基礎(chǔ) 的建 現(xiàn) 也fl影響 投資對(duì) 店的投資興，進(jìn)而對(duì) 店投資的 渠道也 到了一的“觀 導(dǎo)作 ，而這兩項(xiàng)與政府行為currency1 可分的，因此，政府對(duì) 店的積極態(tài)度currency1 店 資的一最為有 的接要 。相反，地政府對(duì) 店的 視 度 夠，有利于店發(fā)展的基礎(chǔ)配 夠滿(mǎn)發(fā)展 店的需要，就會(huì)對(duì)投資的投資決策 一的負(fù)面影響，在這 ，投資 以 投資渠道的位。由此可以看出，政府行為currency1影響 店投資渠道選擇一 基礎(chǔ)要 。、市場(chǎng)環(huán) 這所說(shuō)的市場(chǎng)環(huán) currency1一 的 ，指的currency1投資 在選擇 投資 店時(shí)，影響投資行為的一 內(nèi)、 因 合，因此市場(chǎng)環(huán) currency1影響投資 如 進(jìn) 店的一 “觀要 ，市場(chǎng)環(huán) 要 要地 進(jìn) 資的 、同行接受投資的、 店對(duì)投資的反， 之的 態(tài)勢(shì) 。市場(chǎng)環(huán) 對(duì) 店投資渠道的選擇有 很大的影響作 ，市場(chǎng)環(huán) currency1店投資渠道選擇信息的 要來(lái)源，投資currency1一 向的選擇， 店 投資 在相互選擇時(shí)，全面調(diào)查市場(chǎng)環(huán) ，有 對(duì) 的選擇投資currency1實(shí)現(xiàn) 店 投資 的一 鍵要 。3、地理位同星級(jí)的 店在 同的地理位，經(jīng)營(yíng) 有 一的差異 ， 對(duì) 店的 好 同， 店所需要的投也呈現(xiàn)出一的差異 ，因此，投資 在選擇 店時(shí)，地理位currency1一 可忽視的“觀因 ，同星級(jí)的 店在 同的城市 在同一 城市的 同的區(qū)域，經(jīng)營(yíng) 存在一的差異 。 如在 質(zhì)量基 相同的 ，同星級(jí)的 店在 京的經(jīng)營(yíng) 就與在 的大 相同，同在 的四星級(jí) 店，因所在地理位的 同，經(jīng)營(yíng)也存在較大的差 。因此，投資 在選 店所在地位后，因 合分析該區(qū)域?qū)?同星級(jí) 店的 好程度，由此來(lái)確投資的對(duì)象 投資渠道與路徑。、 店投資渠道選擇的方 與路徑店投資渠道選擇的路徑與方 常分為 資金融合、技術(shù)投、 理與。無(wú)論投資 以 渠道對(duì) 店進(jìn)行投資， currency1一 向 互動(dòng)合作的程，同時(shí)也currency1一 向選擇的程，在投資 店合作的程中，投資有以資金融合、技術(shù)投、 理與中的任 一 向 店進(jìn)行投資，也有 合使 兩 的投資方式， 投資方式 currency1依照投資 店 的而，最終目的還currency1要實(shí)現(xiàn)投資 店的 。一 資金融合目前最為常的一 投資渠道就currency1投資 以現(xiàn)金的 式投資 店，也currency1我們 常所說(shuō)的直接投資的一 式，投資 可以currency1政府， ，營(yíng)資 式，投資 的經(jīng)濟(jì)實(shí) 選擇 店及對(duì)的星級(jí)， 我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的 深， 店的發(fā)展也 熟，在較短的時(shí)內(nèi)以高投獲得高利潤(rùn)的時(shí) 已經(jīng) 復(fù)存在，在投資 相對(duì) 長(zhǎng)，利潤(rùn)較 的，投資 在選擇 投資對(duì)象時(shí)，一要做出理 的 ， 的實(shí) 選擇資金投放的方式，從而確資金的良 循環(huán)，對(duì)于一 發(fā)展 較大、有一經(jīng)營(yíng) 勢(shì)的 店 大資金投放的 度，fl資金集中投放，以取 店發(fā)展的需要，證資金的順利 增 對(duì)于那 華 店，建 ” 長(zhǎng)，所需投資金數(shù)量較大，因此 宜fl資金一 投，而分 分 地投放，有利于投資 及時(shí)地激活的資金，也提高了 店的資金利 。資金的融相對(duì) 投資 式來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn) 大。風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源有 式，如領(lǐng)導(dǎo) 宏觀決策失誤， 店資金 行程中的脫節(jié) ，如果 及時(shí)地化解風(fēng)險(xiǎn)，fl會(huì)給投資 店方 巨大的損失。技術(shù)投信息時(shí) 的來(lái)臨使我國(guó) 店的發(fā)展迎來(lái)了時(shí) 的 ，科 技術(shù)的進(jìn)步，會(huì)化大 進(jìn)一步 大， 化程度的 提高，我國(guó) 店要實(shí)現(xiàn)跨越 發(fā)展，就必 依靠科 技術(shù)的全面進(jìn)步來(lái)提高 店的 理 ， currency1對(duì)于 店這 的 行，顧“在 店所 受的一 店提供給顧“的質(zhì) 需要 化，信息化作為技術(shù)， currency1高 店，配 ， 質(zhì)量，信息 理統(tǒng) 依賴(lài)于高度的技術(shù)投， 有 數(shù) 表明，全較為知名的 店集團(tuán)， 在技術(shù)方面的投所占的比 逐漸 大，實(shí)證明，科 技術(shù) 有 的減 了 投，提高了 店整 的 作 ，增 了 集 處理信息的 ，改 了投出比 ， 店內(nèi) 。因此，投資 在可的 ，對(duì) 店進(jìn)行技術(shù)投，可從 改 店的經(jīng)營(yíng)現(xiàn) ，currency1 店在發(fā)展的程中，除了資金 的一大 鍵要 ，在技術(shù)投的程中，投資 店之的 互動(dòng) 得 為 要，按需投currency1技術(shù)投程中的一大原則，從整 來(lái)說(shuō)，技術(shù)投風(fēng)險(xiǎn) 要比資金投風(fēng)險(xiǎn) ，因此currency1投資 較容 接受 使 的一 投資渠道。理與理與currency1一 的投資渠道，投資 以 理為 式與 店經(jīng)營(yíng)，因此，“觀 要求投資 有 富的 理經(jīng)驗(yàn)，并有 的 理經(jīng)，就目前來(lái)看， 理與這 渠道進(jìn) 店的投資 一 currency1國(guó)內(nèi) 知名的店集團(tuán)，它們也currency1 店行中的領(lǐng)頭人，它們憑借 大的品牌 勢(shì)， 勢(shì)，質(zhì)量 理 勢(shì)，人 資源 勢(shì)，市場(chǎng)信息 勢(shì)，全 化的 信息勢(shì)為 投資 店提供發(fā)展的方向， 店的 理。一 來(lái)說(shuō)， 理一 分為直接 理 接 理，直接 理就currency1投資 與 店 表兩 同的利 ，投資 有經(jīng)營(yíng)權(quán)，而 店 有所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)權(quán) 理權(quán)的有 分離，而接 理則currency1投資 與 店的 常 理工作， 店只借 投資 的品牌， 的 理模式來(lái)改 目前的經(jīng)營(yíng) ， 理與這 投資渠道對(duì) 投資 店的要求較高，投資 只有在全面調(diào)查 店的基 現(xiàn) ， 合 影響 店發(fā)展的 因 ，測(cè) 店有 一的發(fā)展 ，才會(huì) 理與的來(lái)對(duì) 店進(jìn)行投資。語(yǔ)我國(guó) 改開(kāi)放以來(lái)，得到了迅 的發(fā)展，而 店作為 中與國(guó)際 與合作的領(lǐng)頭fi，它的發(fā)展currency1 發(fā)展的基礎(chǔ)核心 量，就我國(guó)目前的來(lái)看， 店的發(fā)展面臨 的資金 、 理 善、技術(shù) 到位一 問(wèn)題，無(wú) 與國(guó)際知名的 店集團(tuán)相提并論，因此，我國(guó) 店要在 步較 的前提 ，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，必 借 量，及時(shí)地 投資渠道，選擇正確的投資途徑，確發(fā)展 店所需資金、技術(shù)、 理的逐步到位，為 店的發(fā)展提供的質(zhì)基礎(chǔ)，逐步 導(dǎo) 店走向健康、可持續(xù)的發(fā)展道路。專(zhuān)解酒店?yáng)| 現(xiàn)象 可復(fù)制的奇跡 中東 月 電 廣東東 來(lái)酒店以”人吃驚的度迅發(fā)展，目前 有五星級(jí)酒店，中五星級(jí)酒店五，currency1五星級(jí)酒店 有量?jī)H 于 京 海的中國(guó)城市。中國(guó)酒店專(zhuān) 此為“東 現(xiàn)象”。 大 發(fā)展研究 長(zhǎng) ，“東 現(xiàn)象”currency1很 人看 懂?！霸跀?shù)量 ，在一 地級(jí)市集了大量高星級(jí)酒店。五星級(jí)就有 。位 ，很 酒店選址在城市中心，但東 的高星級(jí)酒店很 在鄉(xiāng)鎮(zhèn)。盈利模式 ，也很，揭示了 化的投資策。探討東 的資 投資，有利于我國(guó)酒店的研究與發(fā)展?！?中國(guó)會(huì)科 研究中心高級(jí)研究 魏 安則 “東 現(xiàn)象” 作奇跡?！皷| 酒店可以說(shuō)currency1在中國(guó)酒店，甚至currency1 酒店的一 異，可以說(shuō)currency1一 奇跡”。 魏 安認(rèn)為，東 酒店有很 獨(dú)有的 ?！耙籧urrency1依托制 龐大的酒店 。 國(guó) 酒店眾 ，但它c(diǎn)urrency1建 在發(fā)達(dá)的 賭之 的，東 卻在一 工廠(chǎng) 的地方涌現(xiàn)這么 的酒店，這在全 ?！?說(shuō)，東 酒店最大的 currency1營(yíng)資 大梁、唱 角?！皷| 酒店絕大數(shù)currency1營(yíng)資 投資，這也與很 地方星級(jí)酒店國(guó)有化 資化景大相徑?！?粵海 國(guó)際 酒店 理集團(tuán)有限公司董長(zhǎng)李華 認(rèn)為，“東 現(xiàn)象”在華南地區(qū)乃至國(guó)內(nèi)無(wú) 輕 復(fù)制?！叭鐝V州”邊有番禺 市，深圳旁邊有 海市，但currency1酒店增量 如東 。東 改開(kāi)放后集了大量的港 人，們已為 要fi ?！?認(rèn)為，東 酒店為投資 帶來(lái)的巨大現(xiàn)金currency1地方所 可比擬的。“ 前，板們就拿到了廉的土地，現(xiàn)在高公路 這 區(qū)域鏈接 來(lái)。 城市化的進(jìn)程，土地的增 使土地的投資早就 了 來(lái)。由于營(yíng)資 建酒店相對(duì) 廉，一 兩 左右就可以 一酒店，但currency1在城市一 一 星級(jí)酒店就要四到五 ?！?在 ?？?研究中心 任大悟看來(lái)，獲得極大 的東 酒店現(xiàn)在需要“居安思”?！皷| 店的發(fā)展得 于東 制 的發(fā)展，那么 它的 來(lái)發(fā)展，也要看 來(lái)東 的制 否持續(xù)發(fā)展 去。一方面，土地便宜的時(shí) 已經(jīng)去，從城市 政府的角度而言，必 在 提供好的環(huán) ，才currency1那 大的國(guó)際 留在東 ?！?李華 則提出東 酒店“機(jī)論”。說(shuō)“東 酒店已經(jīng)走春秋 國(guó)時(shí) ，機(jī)時(shí) 已經(jīng)來(lái)臨?，F(xiàn)在有很 地區(qū)在 習(xí)東 ，如 州、番禺、中山 地， 品同質(zhì)化。而來(lái)港澳的“人 量currency1一的，城市高公路 的建 ，到 方便。東 酒店如 正半山、帝 ，已 為內(nèi) 桿，酒店 論在環(huán) 區(qū)域、營(yíng) 、土地 很 超越這 桿”。 對(duì)于“東 現(xiàn)象”如 持續(xù)的問(wèn)題， 有的看 。說(shuō)，現(xiàn)在度假currency1 ，而 說(shuō)來(lái)，東 currency1一座度假的城市， 資源非常 ， 的currency1人 景觀 ，所以酒店要進(jìn)一步繁，就需增 品、 項(xiàng)目、 選擇，來(lái)富整 度假市場(chǎng)?！皷| 酒店 解決 題位問(wèn)題，在粵港澳整 地區(qū)來(lái)樹(shù) 品牌。同樣currency1承 會(huì)議，會(huì)議 的配備、人 ， 可獨(dú)?！碧綄ぞ频昀麧?rùn)“黑 ” 改開(kāi)放 來(lái)，全國(guó)酒店的數(shù)量 均每 以大 300左右的度增長(zhǎng)，目前已經(jīng)有了 000 星級(jí)酒店。但currency1， 近 有 統(tǒng) 資料表明，行的獲利 國(guó)際同行水 相比還有很大差距，只有 0 的酒店有盈利，80 的酒店在無(wú)利潤(rùn)區(qū)徘徊。80 的酒店 有利潤(rùn)，currency1什么原因 的呢？這 酒店存在 無(wú)利潤(rùn)區(qū)？無(wú)利潤(rùn)區(qū)currency1酒店行的“黑 ”。然 的黑 ，光線(xiàn) fl 復(fù)八 方面來(lái)探尋酒店利潤(rùn)“黑 ”的源。 一、從酒店投資 看酒店利潤(rùn)的“黑 ” 酒店的投資，作為的一 ，需要的資金量大，投資 的內(nèi)容 。 內(nèi)容，投資 可以分為四大 1 建 建 一 按每 方 算。這項(xiàng) 的高 ， 同地區(qū)、城市的水 有 。 非建 非建 的內(nèi)容、固裝、 備、室 活動(dòng) 、停車(chē)場(chǎng)、環(huán) 化、 道鋪 、路面修 。這項(xiàng)大 的高 ， 酒店投資的 有 。 3 酒店項(xiàng)目整 建 、 建 的 律fi、 、 資、險(xiǎn)、營(yíng)準(zhǔn)備 、開(kāi)資 金。這項(xiàng) 的高 ， 酒店的建 ” 、建負(fù)責(zé)人currency1否專(zhuān)有 。 土地 土地 高 ， 酒店建 所在的城市、選擇的 地有 。 以 四 之 酒店的投資 。投資 制得， 酒店的模、 匹配，currency1酒店實(shí)現(xiàn)投資 目 的第一前提。 怎樣的投資 才證酒店實(shí)現(xiàn) 來(lái)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)？ 國(guó)際酒店的一準(zhǔn)，五星級(jí)酒店的投資 ，換算為每“為 位來(lái) 算，在 1 到 0 之四星級(jí)酒店的投資 ，在 10 到1 之 星級(jí)酒店的投資 ，在 到8 之經(jīng)濟(jì)酒店的投資 ，在 1 到 之。 完全數(shù) 統(tǒng) ，我國(guó)近 建 的 同星級(jí)的酒店，投資 大大超出國(guó)際行 準(zhǔn)。在沿海發(fā)達(dá)城市，五星級(jí)酒店的投資 ，換算 每“為 位來(lái) 算，currency1在 0 到30 之四星級(jí)酒店的投資 ，在 18 到 之 星級(jí)酒店的投資 ，在 到10 之經(jīng)濟(jì)酒店的投資 ，在 到 之。按酒店的 進(jìn)行兩 相比我國(guó)目前的投資 均水 ，要比國(guó)際 準(zhǔn)高出30 到 0 。這高出的 分，給 后酒店的正常經(jīng)營(yíng)， 了一 極大的“黑 ”。 按照如此的投資 均 ，以國(guó)際酒店“千分之一 ” 估原理進(jìn)行換算，五星級(jí)酒店的，要賣(mài)到 均 00 以 ，酒店才得到正常的投資 以此推，四星級(jí)酒店的要賣(mài)到 均 180 以 星級(jí)酒店的要賣(mài)到 均 0 以 而經(jīng)濟(jì)酒店的 均要賣(mài)到 均 以 。只有這樣比 的 均，才可以證酒店經(jīng)營(yíng)的正常投資 。但行的現(xiàn) currency1，五星級(jí)酒店的 均只賣(mài)到一半的水 四星級(jí)酒店的 均只賣(mài)到 分之一的水 星級(jí)酒店的 均也currency1賣(mài)到一半水 只有經(jīng)濟(jì)酒店的 均賣(mài)到80 的水 ?，F(xiàn)實(shí)賣(mài)出的 均水準(zhǔn)推算，明確地示了酒店目 會(huì)比建 前的算減 一半以 。在 星級(jí)酒店中，數(shù)經(jīng)濟(jì)酒店 最好，投資 最接近原來(lái)算的水 。這也currency1目前投資經(jīng)濟(jì)酒店掀 的原因之一。在