“國(guó)貿(mào) 海岸公館”營(yíng)銷策劃報(bào)告1.doc

“國(guó)貿(mào)海岸公館”營(yíng)銷策劃報(bào)告二00六年七月九日第 一 部 分項(xiàng)目分析一、地塊概況本項(xiàng)目位于玉沙路，西接金龍路美食一條街，周邊配套成熟，屬于國(guó)貿(mào)CBD核心地段。二、生活便捷程度狀況分析 交通情況：項(xiàng)目位于玉沙路主干道旁，雙向四車道，路面平整、人行道較寬敞，車輛運(yùn)行通暢，交通極為便利。 周邊配套情況本項(xiàng)目周邊的生活配套極其完善，銀行、酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、證券等配套遍布周邊，屬于?？谑猩?、工作便捷度最高的區(qū)域。三、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于國(guó)貿(mào)路西段，為國(guó)貿(mào)CBD核心地段，交通極為便利，產(chǎn)品價(jià)值得以充分體現(xiàn)。成熟生活配套商業(yè)配套、生活配套高度集中區(qū)域，生活配套成熟便利。地塊的升值隨著城市建設(shè)步伐加快，CBD輻射范圍也在迅速擴(kuò)展，本地塊位于CBD核心區(qū)域，升值潛力大。景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目鄰近城市中心綠地萬(wàn)綠園，高層部分單位可看萬(wàn)綠園及世紀(jì)大橋等景觀，景觀優(yōu)勢(shì)明顯。投資優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目所在國(guó)貿(mào)中心區(qū)域?yàn)橥顿Y活躍區(qū)域，項(xiàng)目入市勢(shì)必吸引眾多投資者的關(guān)注。劣勢(shì)（W）：項(xiàng)目受制約因素緊鄰周邊的樓宇，與項(xiàng)目樓間距較小，部分戶型通風(fēng)、采光及景觀條件受到較大程度的制約，房間的私密性也受到一定的影響。同時(shí)項(xiàng)目位于玉沙路沿街路段，雖然有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但交通干道上的噪音問(wèn)題也將給項(xiàng)目帶來(lái)一些負(fù)面影響。公攤率高40%的高公攤率對(duì)銷售帶來(lái)直接影響。機(jī)會(huì)（O）：城市規(guī)劃帶來(lái)商機(jī)國(guó)貿(mào)中心區(qū)作為海口市對(duì)外的窗口，已被島內(nèi)外商務(wù)機(jī)構(gòu)及投資客看好，給項(xiàng)目的銷售順利完成帶來(lái)機(jī)遇。項(xiàng)目自身亮點(diǎn)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力城市中心區(qū)單體建筑少有的文化廣場(chǎng)、每四層設(shè)置的空中花園、三至四層停車位設(shè)計(jì)無(wú)不彰顯本項(xiàng)目的獨(dú)特性，在小戶型市場(chǎng)形成差異化優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。威脅（T）：政策因素國(guó)家宏觀購(gòu)房政策對(duì)島外客戶及投資客戶造成負(fù)面影響。免稅優(yōu)惠政策今年底到期，是項(xiàng)目入市后將面臨的一大不利因素。市場(chǎng)因素多個(gè)同等規(guī)模項(xiàng)目在同片區(qū)內(nèi)在售或即將銷售，對(duì)本項(xiàng)目造成一定的銷售壓力。特別是在售的瑞特廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)經(jīng)典是同區(qū)域內(nèi)的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象，且價(jià)格上占具一定的優(yōu)勢(shì)，這些都給本項(xiàng)目的銷售形成較大的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售壓力加大。四、項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)分析 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)顯著國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)作為?？诖翱冢w規(guī)劃已基本成型，已形成良好的投資環(huán)境，勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目的推廣銷售帶來(lái)利好。對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可度具有良好的推動(dòng)作用。 精品小戶產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)目前在售小戶型產(chǎn)品多為停緩建項(xiàng)目改造，從產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品形象上都不高，本項(xiàng)目經(jīng)用心打造后，全新出爐，全面提升小戶型產(chǎn)品品質(zhì)，區(qū)別于市場(chǎng)其他同類產(chǎn)品，真正體現(xiàn)出產(chǎn)品價(jià)值。 項(xiàng)目自身形象根據(jù)給定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目在市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑進(jìn)行現(xiàn)代手法設(shè)計(jì)，可以確信項(xiàng)目憑借自身建筑形象，勢(shì)必將成為玉沙路上現(xiàn)代風(fēng)格較為突出的高檔建筑。 良好的投資環(huán)境由于小戶型面積小，決定了單套的總價(jià)適中，同時(shí)具備良好的辦公環(huán)境，對(duì)投資者也具有一定的吸引力，多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，使市場(chǎng)面得以擴(kuò)大。五、核心客戶群挖掘作為本項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)，使本項(xiàng)目客戶群廣泛，主要表現(xiàn)為以下幾方面的客戶群體： 1）自住型 2）本地投資者 3）商住兩用客戶4）純辦公客戶5）島外投資客6）島外養(yǎng)老客戶群7）島外投資型客戶8）島外渡假型客戶【核心客戶的主要特征】 1）主要以投資、居住、渡假為目的，對(duì)城市中央?yún)^(qū)域居住氛圍認(rèn)知度較高，其居住輻射面由本項(xiàng)目向周邊延展。他們比較在意交通便捷，生活、工作在中央商務(wù)區(qū)域，比較注重生活品位、愿意選擇面積較小的單位暫住、以房地產(chǎn)作為投資渠道、有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，個(gè)人年收入在5萬(wàn)元以上，更看中的是本項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及地段優(yōu)勢(shì)。對(duì)本片區(qū)發(fā)展認(rèn)同度較高，認(rèn)為具有較高的升值潛力及投資價(jià)值等，是促成購(gòu)買行為的重要因素。 2）多為二次以上置業(yè)人群，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、投資回報(bào)等均有一定自我判斷力，購(gòu)買意向明確，在銷售過(guò)程中需針對(duì)不同置業(yè)需求進(jìn)行針對(duì)性引導(dǎo)。六、價(jià)格策略1）、價(jià)格拉動(dòng)：整體實(shí)現(xiàn)3500元/平方米的均價(jià)目標(biāo)。根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，制定合理的層差價(jià)、朝向差及景觀差價(jià)。2）、價(jià)格策略（以目前市場(chǎng)價(jià)格為參考，真正實(shí)現(xiàn)價(jià)格以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)）：A、科學(xué)合理定價(jià)、低開(kāi)高走策略：開(kāi)盤(pán)以2980元/平方米入市，以其高性價(jià)比吸引市場(chǎng)眼球；待到項(xiàng)目具有了一定的人氣后，則逐步提高價(jià)格。 B、控制總價(jià)策略：從目前的該片區(qū)市場(chǎng)看，總價(jià)是市場(chǎng)較為關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。目前國(guó)貿(mào)片區(qū)總價(jià)在10-20萬(wàn)元不等，這是由于其產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品形態(tài)設(shè)置不同所致。而市場(chǎng)調(diào)研顯示，總價(jià)越低的樓盤(pán)，在樓盤(pán)品質(zhì)上有一定的提升，銷售難度隨之越低，銷售率越大，銷售周期也越短。（4）、付款方式多樣化策略：采取靈活多樣的付款方式，以降低部分購(gòu)房門(mén)檻是本項(xiàng)目順利完成銷售目標(biāo)的關(guān)鍵。第 二 部 分營(yíng)銷推廣計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度，結(jié)合市場(chǎng)銷售節(jié)奏，兼顧區(qū)域其他項(xiàng)目上市時(shí)間，特制定出如下?tīng)I(yíng)銷推廣計(jì)劃。 在制定營(yíng)銷推廣計(jì)劃前，為增強(qiáng)項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，延展項(xiàng)目產(chǎn)品附加值，特提出如下兩條營(yíng)銷建議：導(dǎo)入酒店管理機(jī)構(gòu)，實(shí)施酒店管理服務(wù)小戶型項(xiàng)目導(dǎo)入酒店式管理服務(wù)在小戶型項(xiàng)目銷售中較為常見(jiàn)，如何在銷售中利用好酒店式管理這一價(jià)值點(diǎn)，與營(yíng)銷策略有機(jī)結(jié)合，不僅可以擴(kuò)大產(chǎn)品的市場(chǎng)覆蓋面、增進(jìn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、提升物業(yè)管理服務(wù)水平、提高投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，更可在營(yíng)銷策略中增加返租銷售及低首付模式，而此兩點(diǎn)正可彌補(bǔ)價(jià)格上的弱勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)角度計(jì)算，按3500均價(jià)計(jì)算，54平米/套，單套總價(jià)為18900元，首付三成為56700元，剩余部分按揭月供為792元左右。從以上數(shù)據(jù)可以看出，首付房款與其他同類低價(jià)產(chǎn)品比，高出約2萬(wàn)元，而月供雖然也高，但從國(guó)貿(mào)區(qū)位的租金比較看，月供遠(yuǎn)低于租金。這個(gè)數(shù)據(jù)不僅可以顯示項(xiàng)目的高投資收益，拉動(dòng)投資人群購(gòu)買，同時(shí)可以分析得出，對(duì)于受價(jià)格特別是總價(jià)限制的客戶群體，如果能降低門(mén)檻，不管是投資或者自住群，都可接受月供數(shù)。因此在營(yíng)銷上在低首付方向進(jìn)行策略研究，將是解決銷售價(jià)格問(wèn)題的有效途徑。從物業(yè)管理角度講，增加酒店式管理，不僅是對(duì)物業(yè)管理水平、產(chǎn)品品質(zhì)的提升，更是滿足了目標(biāo)人群中島外度假、養(yǎng)老、本地商住等客戶群體的置業(yè)需求。導(dǎo)入商務(wù)配套功能 商務(wù)配套常見(jiàn)于寫(xiě)字樓等商務(wù)型產(chǎn)品，建議在本項(xiàng)目導(dǎo)入商務(wù)配套功能，即是對(duì)商務(wù)市場(chǎng)的順應(yīng)，亦是對(duì)酒店式管理在硬件配套上的支持。 從項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)看，文化廣場(chǎng)、三四層空中停車場(chǎng)、空中花園、玻璃幕墻等，這些優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)均符合商務(wù)項(xiàng)目的配置，如能在建筑硬件基礎(chǔ)上增加商務(wù)配套設(shè)施，更科學(xué)化、人性化挖掘商業(yè)配套價(jià)值，提升項(xiàng)目商務(wù)功能，不僅是對(duì)低樓層公寓樓的商住兩用的價(jià)值陪襯，更是對(duì)高樓層大開(kāi)間寫(xiě)字樓的品質(zhì)提升。具體可增加商務(wù)配套有：酒店式豪華大堂、咖啡廳、小型健身房、商務(wù)中心、大堂商務(wù)前臺(tái)、小型會(huì)議室、商務(wù)餐廳等。一、入市時(shí)機(jī)和銷售前提條件1、入市時(shí)機(jī)本案初步預(yù)計(jì)將于2006年8月8日入市內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，隨著置業(yè)者購(gòu)房心態(tài)的日趨成熟、理性，本案入市時(shí)應(yīng)具備如下因素： 售樓處建成使用； 虛擬樣板房建成并開(kāi)放； 現(xiàn)場(chǎng)戶外廣告牌制作完成并發(fā)布； 導(dǎo)示系統(tǒng)等現(xiàn)場(chǎng)包裝到位2、銷售前提條件： 預(yù)售許可證的取得； 按揭銀行的落實(shí)； 其他法律手續(xù)的完備。二、外銷推廣上海、江浙及部分北方城市市場(chǎng)客戶采用購(gòu)房團(tuán)形式進(jìn)行異地銷售，為節(jié)省推廣費(fèi)用，可以委托當(dāng)?shù)卮砉具M(jìn)行分銷代理。三、銷售策略1、銷售時(shí)機(jī)：建議本案2006年9月28日正式對(duì)外推售，以確保銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2、宣傳銷售的主力訴求：待定四、銷售組織策略1、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期時(shí) 間2006年8月8日9月27日工程進(jìn)度售樓處裝修完畢，模型制作完成，看樓通道、入戶大堂、樣板樓層公共通道、售樓處外廣場(chǎng)以及商業(yè)立面完成裝修裝飾。 推出房號(hào)不公開(kāi)價(jià)格，消費(fèi)者通過(guò)認(rèn)籌進(jìn)行認(rèn)購(gòu)排號(hào)。促銷折扣原有折扣基礎(chǔ)上優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)。結(jié)合推廣聚集消費(fèi)者關(guān)注度，為開(kāi)盤(pán)積累客戶。銷售方式誠(chéng)意金收取5000元/套，簽定誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)書(shū)；銷售文件誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)書(shū)，樓書(shū)，單張人員數(shù)量銷售人員在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)配置為6人；促銷手段1、 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者可在開(kāi)盤(pán)階段優(yōu)先選擇房號(hào)，并額外享受2%優(yōu)惠；2、 在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)實(shí)行“到現(xiàn)場(chǎng)看樓，送精美禮品”的優(yōu)惠活動(dòng)，吸引客戶上門(mén)；3、 實(shí)行買房抽大獎(jiǎng)活動(dòng)，戶戶有獎(jiǎng)；首30戶每五戶設(shè)一個(gè)大獎(jiǎng)，后30戶每十戶設(shè)一個(gè)大獎(jiǎng)，越早買中獎(jiǎng)幾率越高，大獎(jiǎng)獎(jiǎng)項(xiàng)價(jià)值5000元（獎(jiǎng)品另定）。推廣計(jì)劃專案另外提供目標(biāo)銷售積累有效客戶30套；2、公開(kāi)發(fā)售期（開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷）時(shí) 間2006年9月28日11月30日（兩個(gè)月時(shí)間）工程進(jìn)度樣板房于9月28日完成并開(kāi)放推出房號(hào)主推低樓層單位，通過(guò)對(duì)高樓層及景觀優(yōu)秀戶型的銷售控制，使各戶型保持平穩(wěn)銷售，高層寫(xiě)字樓實(shí)現(xiàn)一定量的客戶積累。促銷折扣1、 開(kāi)盤(pán)兩日送內(nèi)額外2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金客戶）2、 小戶型單位帶精裝修出售3、 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日推出5套特價(jià)房銷售方式臨定收款1000元定金，1萬(wàn)元足定。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日誠(chéng)意金客戶當(dāng)日補(bǔ)定；銷售文件正式認(rèn)購(gòu)書(shū)、買賣合同；人員數(shù)量本階段人員配置為：項(xiàng)目經(jīng)理、后勤人員和銷售人員，共8人；促銷手段1、 通過(guò)前期商業(yè)信函、現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)禮品等方式累計(jì)目標(biāo)客戶，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日通過(guò)發(fā)邀請(qǐng)函的方式，通知其到售樓處現(xiàn)場(chǎng)參加開(kāi)盤(pán)儀式。從而使開(kāi)盤(pán)當(dāng)日達(dá)到非?；鸨匿N售態(tài)勢(shì)，并在后期利用軟文對(duì)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)進(jìn)行報(bào)道，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)；2、 根據(jù)十一國(guó)慶安排看房、購(gòu)戶活動(dòng)吸引客戶。 推廣計(jì)劃另案目標(biāo)銷售實(shí)現(xiàn)銷售55套。3、沖刺期時(shí) 間12月1日2月28日（三個(gè)月時(shí)間）工程進(jìn)度項(xiàng)目封頂。推出房號(hào)推出高層大開(kāi)間寫(xiě)字樓單位促銷折扣1、 按照正常銷售折扣進(jìn)行。2、 在保證階段均價(jià)的情況下，配合各種促銷活動(dòng)，推出特惠單位；3、 老客戶帶新客戶優(yōu)惠促銷活動(dòng)；人員數(shù)量項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場(chǎng)銷售主管及銷售人員共6人左右促銷手段1、購(gòu)房者送購(gòu)物卡；2、進(jìn)行島外市場(chǎng)銷售推廣計(jì)劃另案目標(biāo)銷售實(shí)現(xiàn)銷售20套；4、尾盤(pán)期時(shí) 間3月1日工程進(jìn)度準(zhǔn)現(xiàn)房銷售推出房號(hào)全部房號(hào)推出（保留單位15套）及商鋪；促銷折扣部分房號(hào)一口價(jià)銷售，其他房號(hào)按照正常銷售折扣進(jìn)行；人員數(shù)量項(xiàng)目經(jīng)理、市場(chǎng)調(diào)研員及銷售人員，共6人左右。促銷手段本階段的主要促銷手段建議采用區(qū)域條幅、樓體條幅及POP展銷等形式進(jìn)行，并配合各種抽獎(jiǎng)促銷活動(dòng)；推廣計(jì)劃另案目標(biāo)銷售本階段目標(biāo)銷售率為90%。五、廣告策略建議本案在廣告推廣中要建立市場(chǎng)的差異性，應(yīng)整合促銷并在短時(shí)間內(nèi)樹(shù)立樓盤(pán)形象及炒熱樓盤(pán)信息，全力強(qiáng)攻本土市場(chǎng)客戶群。1、廣告優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)羅列 城市中心區(qū)域，坐享CBD完善配套 高品質(zhì)，重塑海口小戶型樓盤(pán)形象 時(shí)尚精美戶型設(shè)計(jì)，海口小戶新坐標(biāo) 酒店式管理，用心聆聽(tīng)服務(wù)細(xì)節(jié)2、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略：現(xiàn)代主義風(fēng)格：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚、精致、高品位現(xiàn)場(chǎng)包裝風(fēng)格應(yīng)力求從功能觀點(diǎn)出發(fā)，著重發(fā)揮形式美，利用新工藝、新技術(shù)、新材料以及最新的美學(xué)理念，極力表現(xiàn)簡(jiǎn)潔、時(shí)尚、精致、美觀的特點(diǎn)，力求精益求精，達(dá)到對(duì)高品位的追求，展現(xiàn)出鮮明的個(gè)性化。 售樓處：現(xiàn)代的風(fēng)韻，高檔的品質(zhì)，火熱的氛圍； 樣板房：設(shè)置不同風(fēng)格的樣板房，滿足不同層次消費(fèi)者的欣賞需求，將精致品質(zhì)生活的形態(tài)表現(xiàn)出來(lái)； 看樓通道：把意識(shí)形態(tài)中理想化的生活片段結(jié)合進(jìn)通道中； 條幅、路燈旗、現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示：國(guó)際化、生活化、現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)風(fēng)格；3、項(xiàng)目商鋪包裝建議 目標(biāo)：針對(duì)本項(xiàng)目自身檔次及消費(fèi)群層次，建議引進(jìn)適合于商務(wù)辦公型的品牌餐飲及休閑企業(yè)加盟，提升項(xiàng)目檔次，鞏固項(xiàng)目在本片區(qū)的核心區(qū)位。 包裝要點(diǎn)：突出品牌，與周邊商鋪形成差異性。 招商原則：建議引入品牌餐飲及休閑企業(yè)加盟4、售樓處、樣板房建議A、樓層及房號(hào)建議樓層為阿拉伯?dāng)?shù)字“1-15”層，其中14層加避諱，直接跳過(guò)。每層房號(hào)按出電梯左手邊順時(shí)針英文字母A-F次排列；B、樣板房選址樣板房設(shè)置于7層，考慮不同年齡、不同層次消費(fèi)者的欣賞角度，按不同風(fēng)格進(jìn)行裝修，建議半層設(shè)置樣板房；并將樣板房所在樓層電梯前室及過(guò)道進(jìn)行實(shí)景裝修，使消費(fèi)者感受真實(shí)居住環(huán)境。同時(shí)對(duì)高層寫(xiě)字間對(duì)外開(kāi)放。C、售樓處合理規(guī)劃售樓處內(nèi)部各使用功能分區(qū)和面積，包括：接待區(qū)、洽談區(qū)、模型區(qū)、多功能區(qū)、辦公區(qū)、衛(wèi)生區(qū)等位置：大堂（已定） 功能分區(qū)：共分五個(gè)區(qū)域：a接待區(qū)物料：資料架、4-6人接待臺(tái)及桌椅、背景板、資料架、導(dǎo)示牌；b洽談區(qū)四周設(shè)展板及六套洽談桌椅，中間放置主體模型；物料：4-6套洽談桌椅、主體模型、展板、飲水機(jī)；c模型區(qū)物料：背景板、區(qū)域模型、園林模型、分戶模型、裝飾材料展示；d多功能區(qū)物料：投影電視、咖啡臺(tái)椅、吧臺(tái)；設(shè)置投影、高級(jí)音響、布藝沙發(fā)等現(xiàn)代感強(qiáng)的飾物；用于客戶下午茶及促銷活動(dòng)場(chǎng)地；e辦公區(qū)物料：現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理、財(cái)務(wù)辦公桌3張；電腦臺(tái)、傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)、電腦2臺(tái)、資料柜、衣柜、文件柜等f(wàn)衛(wèi)生區(qū)保持衛(wèi)生區(qū)的干凈整潔；5、售樓處及樣板房裝修建議A、 售樓處裝修風(fēng)格建議售樓處作為項(xiàng)目銷售的前沿陣地，是項(xiàng)目市場(chǎng)形象的立體廣告，首先必須在設(shè)計(jì)及裝修上準(zhǔn)確把握。結(jié)合項(xiàng)目形象，建議采用現(xiàn)代主義的裝修風(fēng)格，給到場(chǎng)客戶營(yíng)造一種舒適高雅的氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性和品味。B、樣板房裝修建議既體現(xiàn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚、明快的特征，又能充分展示本項(xiàng)目戶型的特色及功能分區(qū)的合理性，真正打動(dòng)目標(biāo)客戶，激起他們的購(gòu)買沖動(dòng)。 樣板房裝修風(fēng)格：中式風(fēng)格、日式風(fēng)格、簡(jiǎn)約式風(fēng)格、洛可可式風(fēng)格等。中式風(fēng)格：以中國(guó)明、清傳統(tǒng)的家具及中式園林式建筑、色彩等設(shè)計(jì)造型為代表。其特點(diǎn)是簡(jiǎn)樸、對(duì)稱、文化性強(qiáng)，格調(diào)高雅，具較高審美情趣和社會(huì)地位象征。日式風(fēng)格：有濃郁的日本民族特色，一般采用清晰的線條，居室布置優(yōu)雅、清潔，有較強(qiáng)的幾何感，木格拉門(mén)、木板地臺(tái)為其風(fēng)格的特征。洛可可式風(fēng)格：從十八世紀(jì)末開(kāi)始在歐洲流行，并產(chǎn)生較大影響，洛可可藝術(shù)注重挖掘裝飾潛力，講求細(xì)膩的裝飾形式，以獨(dú)特藝術(shù)想象力和創(chuàng)造力，營(yíng)造出富麗堂皇?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格：極力主張從功能觀點(diǎn)出發(fā)，著重發(fā)揮形式美，多采用最新工藝與科技生產(chǎn)的材料。突出簡(jiǎn)潔、實(shí)用、美觀等特點(diǎn)，具有鮮明的個(gè)性化展現(xiàn)。本項(xiàng)目為小戶型項(xiàng)目，建議以現(xiàn)你簡(jiǎn)約式風(fēng)格為主，主要強(qiáng)調(diào)色彩的搭配及變化，以及空間的利用，以科學(xué)合理的布局規(guī)避戶型上的弱勢(shì)。6、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝A、看樓通道布置看樓通道為銷售中心與樣板房的聯(lián)接紐帶，應(yīng)講求通道的連貫性，并力求把樓宇需要展示的部分通過(guò)看樓通道串聯(lián)，并充分展示，同時(shí)也起到部分視線遮擋，以規(guī)避項(xiàng)目不足的地方。 通道要有明確的指示牌，并加以畫(huà)框、盆栽等裝飾點(diǎn)綴，維系干凈整潔的形象。可采取地面鋪紅地毯、在通道墻壁兩側(cè)放置小型工藝品、墻壁上要張貼反映本項(xiàng)目生活方式、賣點(diǎn)等的照片和宣傳畫(huà)等。以加強(qiáng)看樓通道的感召力。在轉(zhuǎn)角等位置要采用導(dǎo)示牌為客戶予以指示方向。燈光布置在滿足照明的前提下，可布置得溫馨、浪漫，充滿人情味。B、地盤(pán)形象墻、圍墻 形象墻位于售樓處兩邊。用于把經(jīng)過(guò)裝飾的售樓中心與施工現(xiàn)場(chǎng)分隔開(kāi)來(lái)。 圍墻色彩為樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)色，圍墻發(fā)布信息，主要有：樓徽、標(biāo)準(zhǔn)字、發(fā)展商、廣告語(yǔ)、施工單位、設(shè)計(jì)單位等。C、條幅、昭示布、指示牌、噴繪廣告、燈箱廣告、燈桿旗、看樓專車 條幅：懸掛于塔樓，訴求點(diǎn)為：售樓電話、價(jià)格、信息、主打廣告語(yǔ)、其他售賣點(diǎn)等。 昭示布：主要懸掛在樓體正面及兩側(cè)面 指示牌：一塊，對(duì)不同方向的過(guò)路客都會(huì)有指示作用； 燈桿旗：沿路布置。7、模型、效果圖 樓盤(pán)模型考慮有必要做大，直觀、氣派，并展示地理位置和配套以及老機(jī)場(chǎng)的區(qū)域指示，以便講解。樓盤(pán)形象模型比例：1:100。 分戶模型適當(dāng)做大，展示家私布置。 效果圖：包括樓體立面、大區(qū)域鳥(niǎo)瞰圖，請(qǐng)專業(yè)公司設(shè)計(jì)。8、施工場(chǎng)地布置 臨建用房、材料堆放及加工廠的布置時(shí)，做好與銷售中心的間隔處理，減少不利影響。 施工車輛進(jìn)出時(shí)間應(yīng)避開(kāi)客戶看樓密集時(shí)段。 工地出入口附近的地面衛(wèi)生及工地內(nèi)的垃圾應(yīng)及時(shí)清掃和運(yùn)走，提升施工形象9、售樓處宣傳物品A、樓書(shū)全面闡述項(xiàng)目形象定位和市場(chǎng)主題。以圖片為主，配上精美文筆，圖文并茂，宣傳周邊的配套。內(nèi)容包括：購(gòu)物、菜市場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、休閑、銀行、證券、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、交通、物管服務(wù)、購(gòu)樓小知識(shí)及周邊未來(lái)規(guī)劃展示等，內(nèi)容盡量詳細(xì)，體現(xiàn)實(shí)用性。規(guī)格：考慮到樓盤(pán)的挺拔，采用縱向型設(shè)計(jì)，18-24p。B、折頁(yè)：由于樓書(shū)造價(jià)較高，不適于大量派發(fā)。原則上發(fā)給到銷售現(xiàn)場(chǎng)看樓客戶，建議制作宣傳折頁(yè)以補(bǔ)充宣傳資料，在展場(chǎng)派發(fā)。展示樓盤(pán)主賣點(diǎn)，安排效果圖、地理位置、配套說(shuō)明、戶型圖等。規(guī)格：A4大小，彩色，6p。C、售樓處辦公資料：包括信紙/便簽紙、信封、手袋、資料袋、工作證等，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，印有項(xiàng)目標(biāo)識(shí)。第 三 部 分物業(yè)管理建議為了提升項(xiàng)目品質(zhì)，在銷售中促進(jìn)成交，建議提前確定物業(yè)管理方案，爭(zhēng)取在銷售過(guò)程中展示出項(xiàng)目物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)，并結(jié)合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)賣點(diǎn)中“酒店式服務(wù)管理”的號(hào)召，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)接待、環(huán)境衛(wèi)生、工作人員形象等進(jìn)行綜合展示。一、 管理檔次：為保障項(xiàng)目的順利銷售，提高小區(qū)的形象，必須引進(jìn)歐美“以人為本”之全方位物業(yè)管理服務(wù)模式；做到物有所值，對(duì)促進(jìn)物業(yè)的保值、增值及提高開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象大有益處，這應(yīng)作為物業(yè)管理的重點(diǎn)。爭(zhēng)成使項(xiàng)目成為物業(yè)管理的榜樣，以樹(shù)立其物業(yè)名牌，并成為物業(yè)精品。作為“以人為本”之物業(yè)管理模式，物業(yè)管理公司將超越過(guò)往傳統(tǒng)物業(yè)管理“看管”之角色，并堅(jiān)持聆聽(tīng)業(yè)戶的需要，提供創(chuàng)新及符合用戶需要的專業(yè)管理方案。二、管理標(biāo)準(zhǔn)品牌化 專業(yè)化 全面化 人性化項(xiàng)目?jī)r(jià)值的體現(xiàn)，不僅是在建筑物自身，其物業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)也直接影響其價(jià)值的體現(xiàn)，特別是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)發(fā)展商自身品牌的確立及后續(xù)開(kāi)發(fā)都有著積極的作用。1、方式：開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司來(lái)管理，業(yè)主組織委員會(huì)協(xié)同管理。2、物業(yè)管理內(nèi)容 安全管理：采用固定崗、流動(dòng)崗及24小時(shí)全天候站崗巡邏。另外，物業(yè)管理公司還將致力維持二十四小時(shí)的客戶服務(wù)系統(tǒng)，以迅速及時(shí)地