商業(yè)地產(chǎn)的選址與市場分析

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(q)ª；/(1-q) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為 a） da=a場所到 b場所之間有效交易距離（或途中耗時） d=a和 b兩處場所之間的實(shí)際距離 Sa,Sb=場所 a和場所 b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 取 SaSb q= Sb/Sa兩處場所的規(guī)模的比率。 ª；=1/2 例如：兩個超市 a和 b分別擁有 25萬平方米和 5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為 1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個超市之一位置的那個圓。 Sa=25萬平方米 ,Sb=5萬平方米，且 d=1km。 那么， q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª；=0.45 da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米處 (有效交易距離 ) 該圓的中心為從超市 a到超市 b d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處 該圓的半徑為 d . (q)ª；/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處 COMPASS法則的限制： 1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 2、 顧客認(rèn)知的距離會受到購物經(jīng)驗(yàn)影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離短。 四、商圈市場需求分析 4.1比率 人口相乘法 （ 1）原理：在一個城市區(qū)域內(nèi)，商品零售面積人均需求量大約是 2.6平方米 /人，用城市區(qū)域內(nèi)的總?cè)丝诔艘?2.6就是市場需求總量。 （ 2） 方法： 市場需求潛力 =總需求量 調(diào)查期現(xiàn)有零售面積如果市場需求潛力 大于 0 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 有開發(fā)空間 ； 具有開發(fā)可行性。反之無開發(fā)空間。 4.2 單位零售房產(chǎn)面積 商品零售額比率比較法： （ 1）原理：首先統(tǒng)計(jì)在這個商品服務(wù)區(qū)內(nèi)的商品零售總額（ TRS），然后統(tǒng)計(jì)零售房產(chǎn)總面積（ TS），對商品進(jìn)行分類即不同類型的商品（家電、汽車）的零售總額（ TRSi），以及零售面積（ TSi） step1: 統(tǒng)計(jì)商品零售總額（ TRS） 統(tǒng)計(jì)房產(chǎn)總面積（ TS） step2: 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售總額（ TRSi） 統(tǒng)計(jì)不同類型商品零售面積（ TSi） step3: TRS/TS TRSi/TSi step4: 比較： if TRSi/TSi 大于 TRS/TS then 開發(fā)某類商業(yè)房產(chǎn)有可行性 原因： 相對于市場上的 平均水平而言，某類商品單位零售面積承擔(dān)了更多的商品零售額，所以銷售這類商品的營業(yè)面積是不足的。因此，它的零售空間相對于整個市場來說就顯得比較擁擠，因此就需要開發(fā)出更多的該種類型的商業(yè)房產(chǎn)。 if TRSi/TSi 小于 TRS/TS then 無開發(fā)可能性 原因： 相對于市場的平均水平而言，該類商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷售這類商品的營業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。零售面積的市場供 給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。 4.3 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法（ POWER RATIO） （ 1） 原理 : 在一個大城市區(qū)域可以看成是一個統(tǒng)一的市場，這個統(tǒng)一的市場又可以劃分為若干個二級市場，二級市場之間就存在競爭，那么通過對競爭的分析，可以找出各地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 個二級市場的商業(yè)房地產(chǎn)投資的飽和狀況。市場的飽和狀況就決定了某個二級市場區(qū)是否有商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力或者可行性。 （ 2） 方法： step1: 單元區(qū) i零售房產(chǎn)存量的百分比 單元區(qū) i零售房產(chǎn)總面積 /城市市場區(qū)零售房產(chǎn)總面積） 100% step2: 計(jì)算單元區(qū) i的家庭數(shù)量百分比 （單元區(qū) i家庭總數(shù) /城市家庭總數(shù)） 100% step3: 家庭零售業(yè)房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率 =a 單元區(qū) i零售房產(chǎn)存量百分比 /單元區(qū) i家庭數(shù)量百分比） 100% step4: 單元區(qū) i家庭收入均值百分比 （單元區(qū) i家庭收入均值 /城市平均家庭收入均值） 100% step5: 計(jì)算 POWER RATIO（ PR）： （單元區(qū) i 家庭零售房產(chǎn)面積存量區(qū)間差異率百分比 /單元區(qū)i家庭收入均值百分比） 100% （ 3） 意義： step1: if PR100%， then 表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較低，但是零售房產(chǎn)面積存量偏高。零售房產(chǎn)面積相對于家庭收入而言過多，從而可以推斷處于飽和狀態(tài)。 Step2: if PR100%, then 表示該單元區(qū)內(nèi)家庭平均收入較高，但是零售房產(chǎn)面積存量偏低，零售房產(chǎn)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)的必要性。 Step3: if PR=100%， then表示該區(qū)域處于均衡狀態(tài)。 （ 4） 影響因素： 1、 時間變化：在一個城市中有很多二級市場區(qū)，各個二級市場區(qū)的零售房產(chǎn)的開發(fā)是處于變化之中的。有的市場區(qū)可能有新的開發(fā)項(xiàng)目，有的市場區(qū)可能有建筑物的拆除。因此，由于各個單元區(qū)之間的零售房產(chǎn)處于變化的，因此 PR也會隨時間變化。 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2、 消費(fèi)習(xí)慣：不同的單元區(qū)它的居民的消費(fèi)習(xí)慣可能不同，有的單元區(qū)居民的傾向和家庭收入不同，喜歡購物；有的單元區(qū)的居民相對于消費(fèi)的心理沒有那么強(qiáng)烈。這樣也會影響 PR，消費(fèi)能力強(qiáng)的區(qū)域，零售房產(chǎn)相對較小，不強(qiáng)的區(qū)域 ，零售房產(chǎn)相對較多。 （ 5） 應(yīng)用 PR法做城市零售市場需求分析的一些要求： 1、 首先適用于大城市范圍，分析大城市按區(qū)域劃分的二級市場零售房產(chǎn)需求的調(diào)查； 2、 商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致； 3、 一級市場也就是說城市作為整體的一個市場要處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。 （ 6） 實(shí)例： 設(shè)一個有 9.2萬人口的城市，平均家庭規(guī)模 4.5人，有關(guān)人口、家庭的基本數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目 總計(jì) 東南區(qū) D1 南區(qū) D2 西南區(qū) D3 市中心 D4 人口規(guī)模 92356 21023 11377 9878 13445 家庭（個） 20500 4672 2500 2200 2980 平均家庭收入 38569 34897 38677 40667 41009 零售存量 1862538 257455 226870 198568 367694 Step1: 統(tǒng)計(jì)單元區(qū) i 類零售業(yè)房產(chǎn)面積存量、家庭數(shù)、家庭收入均值 占城市中兩的百分比 項(xiàng)目 東南 D1 南 D2 西南 D3 市中心 D4 零售存量百分比 13.8% 12.2% 10.7% 19.7% 家庭數(shù)百分比 22.8% 12.3% 10.7% 14.6% 平均家庭收入百分比 90.5% 100.3% 105.4% 106.3% Step2:統(tǒng)計(jì)區(qū)間差異系數(shù)： D1 D2 D3 D4 60.5% 99.2% 100% 134.9% Step3:計(jì)算 PR值（房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)） D1 D2 D3 D4 66.9% 98.9% 94.9% 126.9% Step4:應(yīng)用： 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 假設(shè)在城市西南區(qū)（ D3）開發(fā) 2萬平方米的零售房產(chǎn)是否可行？ 西南區(qū)（ D3）的 PR=94.9%，西南區(qū)處于不飽和狀態(tài)，有開發(fā)可行性。 198568平方米 /94.9%=209239平方米 209239-198568=10671平方米（西南區(qū)還有開發(fā)的空間） 假設(shè)在市中心開發(fā) 2萬平方米是否可行？ 市中心（ D4）的 PR=126.9%，市中心處于過飽和狀態(tài)，無開發(fā)空間。 目前 D4區(qū)域相對“多余”的面積是： 367694/126.9%=289751平方米 367694-289751=77943平方米（相對多余面積） 五、零售業(yè)區(qū)位選擇分析 開發(fā)項(xiàng)目具體位置或市場區(qū)的選擇，從兩個方向來進(jìn)行： 一是從消費(fèi)者角度看，最佳市場區(qū)位 零售磁力模型（ Huff概率模型）；二是從開發(fā)商的角度看，分析市場區(qū)需求的飽和狀況，不飽和區(qū)就是好的區(qū)位。 5.1零售磁力模型（ Huff概率模型） （ 1）原理： 消費(fèi)者在一個城市之間去購物，是在不同的零售店 之間進(jìn)行選擇，那么這種選擇主要受到兩個因素的影響（距離、零售店的規(guī)模）。消費(fèi)者去某一個 SHOP購物的概率與距離成反比，與規(guī)模成正比。 （ 3） RGM模式（ Retail Gravity Model） 假設(shè)某個消費(fèi)者 i，如果去一個商場 Sj 購物，那么該消費(fèi)者去購物的概率 Pij 是多少 ? Dij(距離 ) 消費(fèi)地（ i） (商 j1) Pij=(Sj/ Dijª /(S1/D11ª；+Sj/ Dijª Sj=營業(yè)面積（營業(yè)規(guī)模） ª；=經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ Dij=i到 j 的距離 （ 4） 計(jì)算方法： 1、 計(jì)算 i到 j 的距離 2、 利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個方格網(wǎng)作為一個“消費(fèi)者”進(jìn)行對待。 3、 ª；經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 消費(fèi)者對距離的敏感系數(shù) A、 一般來說 ª；=2 B、 如果 ª； 2，消費(fèi)者認(rèn)為距離較遠(yuǎn)，他會降低去某個 SHOP購物的概率 C、 如果 ª；2，消費(fèi)者在直觀上感覺距離較近，他會增加去某個 SHOP購物的概率 D、 ª；經(jīng)驗(yàn)系數(shù) 消費(fèi)者對距離的敏感系數(shù)的影響因素： 不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。比如說山區(qū)的人口對距離的敏感性就較低。 （ 5） 評價： 1、 Huff 概率模型告訴我們的是消費(fèi)者選擇到某個商場去購物的概率，用這樣的概率乘以消費(fèi)者在商場每種商品的消費(fèi)支出，就可以推算商場總的銷售額，進(jìn)而通過人口再推算整個服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商品零售額。 2、 模型的局限性： 假設(shè)條件是單一的。 （ 6） 應(yīng)用實(shí)例： 假設(shè)：一個市場區(qū)內(nèi)有三個服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為 400， 600， 30