2008青島李滄區(qū)金水路項目投資可行性分析報告

李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 李滄區(qū)金水路項目 投資可行性分析報告 二八年五月 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 一、項目概況 . 1 （一）拍賣地塊基本情況 . 1 （二）地塊現(xiàn)狀分析 . 2 （三）地塊周邊現(xiàn)狀及配套狀況 . 3 （四）地塊分析小結(jié) . 4 二、項目地塊 SWOT 分析 . 4 （一）優(yōu)勢（ STRENGTH）： . 4 （二）劣勢（ WEAKNESS） : . 5 （三）機會（ OPPORTUNITY） :. 5 （四）威脅（ THREAT） . 6 三、當前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡析 . 6 （一）宏觀環(huán)境分析 . 6 （二）青島市當前房地產(chǎn)運行情況 . 8 四、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 . 8 （一）區(qū)域市場供應(yīng)分析 . 9 （二）區(qū)域市場主要項目分析 . 9 （三）區(qū)域市場客戶群體及需求分析 . 11 五、地塊使用規(guī)劃及建筑規(guī)劃 .12 （一）設(shè)計原則 . 12 （二）規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格及布局 . 12 （三）建筑內(nèi)容及產(chǎn)品組合 . 13 （四）住宅產(chǎn)品組合建議 . 16 六、建設(shè)進度安排 .17 七、項目投資收益分析 .17 （一）銷售預(yù)期及定價 . 17 （二）項目銷售收益測算 . 18 （三）項目投資收益測算 . 19 八、結(jié)論與建議 .20 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 1 李滄區(qū)金水路項目投資可行性報告 一、項目概況 （一）拍賣 地塊基本情況 本地塊經(jīng)青島市人民政府批準，青島 市國土資源和房屋管理局決定以拍賣方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán) ，地塊編號 -D-2007-15，位于青島市李滄區(qū)金水路北；出讓面積 138746.8平方米；土地用途為住宅、商服（含公建）、文體娛樂；規(guī)劃容積率 0.672，建筑密度 24%，綠地率 42%；建設(shè)用地使用權(quán)出讓年期：住宅 70 年，商服（含公建） 40 年，文體娛樂 50年； 拍賣成交當日，直接將已成交的競買保證金轉(zhuǎn)為受讓地塊的定金，定金抵作土地出讓價款，余額在 2008 年 8 月 11 日前全部付清 ；按照土地出讓款付清后可領(lǐng)取土地 權(quán)屬證書，在領(lǐng)取土地權(quán)屬證書后半年內(nèi)須動工（截止 2009 年 2 月 11 日）；領(lǐng)取土地權(quán)屬證書后兩年內(nèi)須竣工（截止 2010 年 8 月 11 日）。 編號 土地位 置 土地用途 土地總面積 (M2) 規(guī)劃指標要求 出讓年限(年 ) 競買保證金(萬元 ) 規(guī)劃建筑面積(M2) 拍賣起叫價 (樓面地價 )(元/M2) 容積率 建筑密度 綠地率 -D-2007-15 李滄區(qū)金水路北 住宅 138746.8 98475.33 0 672 24% 42% 70 68583 2200 商服 (含公建 ) 8988.47 40 4100 93285 6260 文體娛樂 31283 50 18442 項目地塊所處位置 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 2 （二）地塊現(xiàn)狀分析 1、 地理位置： 項目用地位于青島北部城區(qū)，金水路北，虎山南麓。占地 138747 平方米，總體地勢南低北高，南北高差約 30 米。區(qū)內(nèi)有自然形成的面積較大的水塘三處，地塊東北部有自然形成的 2 條南北走向的自然泄洪沖溝，深約 2 4 米；地塊西北側(cè)及東側(cè)均有較大起伏隆起的自然緩坡圍繞，高約 20 30 米。 2、自然生態(tài)環(huán)境： 本項目位于市區(qū)的邊緣地帶， 環(huán)境清新優(yōu)雅，綠樹成蔭，周邊環(huán)境優(yōu)美，自然環(huán)境優(yōu)越。廣闊的山體、水體，給小區(qū)帶來清新、濕潤的空氣。 項目處于虎山南麓正陽坡，地勢羅高，視野開闊。區(qū)內(nèi)有三處自然形成的水塘，南側(cè)最大的水塘占地 7000 平方米，將該地塊包圍在一片湖光山色之中。周邊規(guī)劃為體育用地、住宅區(qū)及辦公區(qū)，環(huán)境安靜，人口密度不是很大，是居住用地的極佳之地。 項目地塊實景拍攝圖 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 3 （三）地塊周邊現(xiàn)狀及配套狀況 1、地塊周邊現(xiàn)狀： 2、 項目配套狀況 （ 1） 交通狀況： 項目所在的金水路（又稱環(huán)城北路），是青島市北部城區(qū)的主要干道，有多條市區(qū) 主要市政路與之相連。路網(wǎng)四通八達。周邊的城市主干道重慶路、 308 國道、青銀高速路等連接省內(nèi)及全國路網(wǎng)。地理位置優(yōu)越，交通便利。 項目距李村商圈不到 5 分鐘車程，到青島市政府 20 多分鐘車程，距流亭機場不到 10分鐘車程。項目周邊有較為完整便捷的公交系統(tǒng)，可直達李滄商圈及市內(nèi)各地，能滿足不同人群的交通需求。 （ 2）市政配套條件 給排水管線： 給水、雨水、污水管線齊全，位于金水路車行路道中處；另有一種雨水管線位于地塊東側(cè)規(guī)劃路中處。 供電通信條件： 高壓、低壓電線、電信電纜、通信電線均齊全，高壓電線位于金水路北側(cè)人行道處 ，其余線路金水路南北側(cè)人行道皆有分布。 供熱、供氣： 目前地塊周邊項目均已實現(xiàn)雙氣入戶，地塊東側(cè) 300 米金水路南側(cè)為萬李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 4 和熱電 站 ，具備成熟的供熱、供氣市政配套條件。 （ 3） 完善的 生活 配套設(shè)施 商業(yè)、文教、衛(wèi)生等生活設(shè)施完備，具有完善的生活配套設(shè)施，生活方便、配套完善。 購物娛樂： 地塊東側(cè)約 1 站公交路程即為夏莊路，商業(yè)氛圍濃厚，李滄商圈距本地塊僅 5 分鐘公交車程，距李滄公園僅 3 站公交車程，滿足日常購物、娛樂需求。 教育 醫(yī)療 衛(wèi)生 ： 周圍有升北路小學(xué)、青島第 63 中學(xué)、青島市第三人民醫(yī)院、大村河、青島第八人民醫(yī)院等配套設(shè)施 ，教育醫(yī)療等生活配套設(shè)施完善。 地塊周邊現(xiàn)狀及其他配套 3、歷史人文景觀 項目所在李滄區(qū)與城陽區(qū)交匯處，連接嶗山風(fēng)貌保護區(qū)，既具備了城市淵博的人文歷史資源，又有豐富的自然人文氣息。周邊臨近虎山、李村公園、虎山體育場等城市公共娛樂用地，與十梅庵公園隔山相望，是李滄人心目中的“后花園”。 （四）地塊分析小結(jié) 該地塊具有優(yōu)良的自然環(huán)境和景觀，良好的地理位置，方便的交通環(huán)境，完善的市政配套設(shè)施，是本地塊自身具備的優(yōu)越條件。特別是該地塊地形地貌從風(fēng)水學(xué)的角度來講是一塊難得的風(fēng)水寶地，是蘊藏財富的聚寶盆。國人對環(huán)境非常 重視，“背山面水”自古以為就被認為是極為尊貴的居住環(huán)境?；⑸轿鞯貕K擁有令人為之向往的山水風(fēng)氣，是極佳的居住用地，是財富階層向往之處。 二、項目地塊 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢（ Strength）： 地段優(yōu)勢： 該地塊位于李滄區(qū) 新興居住社區(qū)之內(nèi)，是近年來青島市購房的集中區(qū)域，交通便利，市政配套及生活配套完善。 產(chǎn)品優(yōu)勢： 該地塊容積率為 0.642，為本區(qū)域內(nèi)稀有的湖畔美宅和多層洋房社區(qū)，規(guī)李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 5 劃建設(shè)體育場、商業(yè)等生活配套，公建面積占相當比重，社區(qū)建成后將成為該區(qū)域內(nèi)最高檔的精品社區(qū)之一。 地塊優(yōu)勢： 地塊北臨虎山，南至金水 路，自北向南由高至低順勢而下，住宅分布可呈現(xiàn)多層次性；地塊內(nèi)有 三處天然形成的水塘，背山面水，風(fēng)水寶地，是極為尊貴的居住環(huán)境。 景觀優(yōu)勢： 地塊毗鄰虎山森林公園，天然的生態(tài)景園； 三處天然湖沿山分布，湖光山色，風(fēng)景無限。 （二）劣勢（ Weakness） : 地塊中有多處天然形成的溝渠，深至 2-4 米，目前渠內(nèi)較為雜亂，增加施工難度； 地塊南方金水路為李滄區(qū)東西交通主干道，目前車流量大，重型車往來頻繁，噪音大而路況凌亂。 （三）機會（ Opportunity） : 1、 市政府 提出 “ 五年內(nèi)全市新建百萬套住房 ”的 宏大計劃 ， 李滄 區(qū)為住房改造規(guī)劃的重點區(qū)域。青島市政府新一屆負責(zé) 城市建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)班子上任，推出了城市五年建設(shè) 百萬套住房 的宏大規(guī)劃 。目前李滄區(qū)已是青島市新興購房的集中區(qū)域，作為政府住房規(guī)劃的重點區(qū)域，在未來幾年內(nèi)，該區(qū)域的居住氛圍、交通狀況、市政及生活配套將在政府規(guī)劃下進一步成熟。 2、地塊周邊與居住不協(xié)調(diào)的單位和建筑均已確定搬遷，為該項目更適合居住、提升該區(qū)域形象創(chuàng)造了良好的條件。地塊東側(cè)的虎山路監(jiān)獄現(xiàn)已確定搬遷至城陽惜福鎮(zhèn)，周邊的化工廠廠房等都已列入搬遷規(guī)劃內(nèi)。 3、地塊周邊的幾條道路已列入整建計劃，屆時交通將會有進一步改 善。重慶路、文昌路均已納入政府的整建計劃中，尤其是地塊西側(cè)的文昌路將擴建 24 米寬，成為該區(qū)域的主干道之一；地塊東側(cè)按政府規(guī)劃將新建規(guī)劃路，直通金水路。道路的整改將會使該地塊真正實現(xiàn)四通八達，暢通無阻。 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 6 （四）威脅（ Threat） 1、地塊周邊區(qū)域是當前李滄區(qū)新上項目的集中區(qū)域，潤發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城都是目前在建的新上項目，以上項目在戶型設(shè)計、布局規(guī)劃、園區(qū)景觀等方面在該區(qū)域市場都是較為優(yōu)越的樓盤，百通馨苑作為該區(qū)域的去年銷售冠軍，一直處于強勢銷售期，綠城理想之城則是一直備受 期待的焦點樓盤之一，且體量較大，對該區(qū)域的房市將產(chǎn)生重要的影響。 2、城中村改造工程，將使李滄區(qū)的住房供應(yīng)集中上量，未來幾年中區(qū)域市場競爭會更為激烈。青島市政府提出“ 2221”規(guī)劃方針，李滄區(qū)作為城中村改造的重點地區(qū)，夏王埠、文昌閣、尤家下河三大城中村改造工程都在今年集中動工，這三個項目都與本地塊相距甚近，預(yù)計總建筑面積超過 200 萬平方米，備受市場期待，屆時將會極大增加該區(qū)域的樓市放量，并且加劇了該區(qū)域市場購房者的觀望氣氛。 三、當前房地產(chǎn)投資環(huán)境簡析 （一）宏觀環(huán)境分析 1、經(jīng)濟環(huán)境分析 2008 年 4 月 16 日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了一季度我國國民經(jīng)濟運行的主要統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)表明，我國經(jīng)濟的基本面平穩(wěn)良好。但經(jīng)濟增長從偏快轉(zhuǎn)向過熱，物價由結(jié)構(gòu)性上漲轉(zhuǎn)向明顯通貨膨脹的可能性依然存在；同時影響經(jīng)濟快速回落和物價過快上漲的不確定因素明顯增多。 高漲的消費價格指數(shù)，制約居民購買力。 一季度，居民消費價格總水平上漲 8.0%，漲幅比上年同期高 5.3 個百分點。物價上漲，影響整個社會的漲價預(yù)期，從某種程度上降低居民的購買力，制約居民消費需求的擴張。 外部經(jīng)濟環(huán)境不確定性因素增加 。隨著次貸危機的不斷擴大，主要發(fā)達經(jīng)濟體對我國出口產(chǎn) 品需求增長放緩；再加上人民幣持續(xù)升值擠壓出口企業(yè)利潤，影響出口企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營，我國外貿(mào)形勢不容樂觀。 2、政策環(huán)境 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 7 緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)投資帶來不利影響。 年初，中央確定了今年經(jīng)濟工作的重點是“兩防”。央行實施的緊縮貨幣政策，使得各商業(yè)銀行頭寸吃緊，商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的進一步加強，使得房地產(chǎn)貸款投機、投資行為得到了抑制緊縮的貨幣政策也增大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的財務(wù)成本，融資難和生產(chǎn)成本增加將制約企業(yè)的進一步發(fā)展，對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定不利影響。 國家促進節(jié)約集約用地，嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策的落實執(zhí)行，迫使前些 年囤積的土地全面開發(fā)并加速新增建設(shè)用地的開發(fā)速度，使房地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量大增。 “ 90/70”住房結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的落實推行，將改變商品房市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應(yīng)量，限制大戶型的開發(fā)。 3、當前房地產(chǎn)形勢 今年 1 季度，隨著中央宏觀調(diào)控政策的逐步落實，房價總體漲幅明顯趨緩，住房成交量持續(xù)下降，住房市場呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。 （ 1）房價漲幅總體趨緩 。今年 1 季度，全國 70 個大中城市新建住房銷售價格同比上漲 11.8， 1-3 月環(huán)比漲幅分別為 0.3%、 0.2%和 0.3%，明顯低于去年月均 1.0%的漲幅，今年 3 月份 有 13 個城市為負增長。二手住房價格運行態(tài)勢與新建住房價格運行態(tài)勢基本一致。分地區(qū)看，廣州、深圳等珠三角主要城市新建住房今年以來一直呈負增長，個別樓盤比其前期最高銷售下降較多；杭州、南京等長三角城市房價基本穩(wěn)定，北京、天津、石家莊等環(huán)渤海主要城市小幅上升，但漲勢趨緩。 （ 2）住房成交量持續(xù)下降 。 1 季度全國商品住房竣工面積 6397 萬平方米，同比增加27.4%；銷售面積 9500 萬平方米，同比降低 0.3%，雖然商品住房銷售面積仍然大于竣工面積，但銷售面積已呈現(xiàn)小幅下降的趨勢，未來住房供求矛盾會有所緩解。 （ 3）房地 產(chǎn)投資快速增長。 今年 1 季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 4687 億元，同比增長32.3%，比去年同期漲幅高 15.4 個百分點。其中，住宅和經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資總額分別為 3316 億元和 120 億元，比去年同期分別上漲 34.7%和 36.7%。 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)交易成本持續(xù)攀升 。一是土地交易價格明顯上升。隨著征地制度和土地使用制度改革和嚴格土地管理等措施的逐步深入，土地資源價值顯著提升。 2008 年 1季度，居住用地交易價格上漲 21.7%，明顯高于去年同期漲幅和住房價格上漲幅度。二是李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 8 住房開發(fā)建設(shè)和交易成本增加進一步推高房價。資金和 勞動力等生產(chǎn)要素價格逐步上升，強制型住房節(jié)能環(huán)保標準的實施，拆遷費用的提高，建材價格的上漲，導(dǎo)致住房開發(fā)成本持續(xù)上升，對房價特別是中小城市房價產(chǎn)生明顯影響。 （ 5）房地產(chǎn)走勢判斷 從當前宏觀經(jīng)濟情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格有一定拉動；鋼材、人工成本的快速上升，也會推動住房價格的上升；近期股票市場深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時，隨著我國經(jīng)濟增長的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行 ，從而拉動房價繼續(xù)走高；居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。 （二）青島市當前房地產(chǎn)運行情況 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快 一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 57.3 億元，增長 23.4%；其中住宅開發(fā)完成投資 44.3 億元，增長 40.5%。 投資增長較快的原因主要是往年囤積的土地受土地政策限制，加大了開發(fā)力度。其次，今年是奧運年，開發(fā)商對今年的樓市預(yù)期較好，形成集中開發(fā)上市形勢。 （ 2） 房地產(chǎn) 銷售價格繼續(xù)上漲 ，銷售量下滑 趨勢明顯 4 月 24 日，青島市統(tǒng)計局公布了 2008 年一季度全市經(jīng)濟運行情況，全市房價上漲6.6%， 高于 2007 年青島房地產(chǎn)銷售價格 6.4% 的漲幅。在價格上漲的同時，房地產(chǎn)銷售量較 07 年有下滑。 07 年 1-4 月份，青島住宅銷售面積為 188.3 萬平米，今年 1-4 月份，住宅成交面積為 120.3 萬平米，減少 60 萬平米，同比減少 31.91%。其中， 3 月份、和 4 月份銷量同比去年減幅均超過 50%。今年五一三天青島房地產(chǎn)大幅縮水，三日成交量不到 130套，不足平日一天的交易量。透過數(shù)字分析問題，如果剔除政策性經(jīng)濟適用房和限價商品房交易量較去年大的因素，今年青島商品房住宅銷量下滑更為嚴重，而且，下滑趨勢明顯。 四 、區(qū)域房 地產(chǎn)市場分析 李滄區(qū)地處青島市區(qū)北端，東依嶗山山脈與嶗山區(qū)接壤，西臨膠州灣，南鄰四方區(qū)，李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 9 北靠城陽區(qū)與流亭國際機場相連，是進出青島的咽喉之地，屬典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。東西長約 14 公里，南北長約 11 公里。區(qū)境總面積為 97.98 平方公里。 李滄區(qū)資源豐富，自然條件優(yōu)良。東部低山丘陵，中部地勢平坦，西部沿海，海岸線長約 13 公里 。 境內(nèi)有臥狼齒、老虎山、北平嵐、煙墩山、樓山、鳳山等 12 座山丘，均系嶗山余脈 ； 李村河、王埠河等 9 條季節(jié)性河流，均發(fā)源于嶗山山脈，流經(jīng)區(qū)內(nèi)。李滄區(qū)土地資源較市內(nèi)他區(qū)相對豐富，現(xiàn)有尚未利用的土地 6000 余 畝，有海灘涂面積 約 900 公頃，具有發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、水產(chǎn)養(yǎng)殖、建筑建材業(yè)的良好條件。 （一） 區(qū)域市場供應(yīng)分析 1、 未來幾年中李滄區(qū)住房供應(yīng)將大幅增加 李滄區(qū)是青島市政府住房改造規(guī)劃的重點區(qū)域，承擔多個城中村、舊村改造工程。夏王埠、尤家下河、文昌閣三大舊村改造工程將在今年動工建設(shè)，該三個項目規(guī)劃建筑面積共計 200 余萬平方米，預(yù)計將在明后兩年內(nèi)集中上量。另根據(jù)政府改造計劃，自樓山后至東南山沿重慶路和文昌路的兩側(cè)建筑均將拆遷，如此龐大的拆遷面積將會李滄區(qū)住房供應(yīng)量大幅增加。屆時不但李滄區(qū)的房市供求狀況發(fā)生改變 ，甚至青島市的住房供不應(yīng)求狀況都將得到緩解。 2、周邊項目存量競爭，將對該項目客戶構(gòu)成一定分流 地塊周邊現(xiàn)有多個在建在售項目，主要有潤發(fā)湖畔雅居、百通依山小居、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。以上項目在戶型設(shè)計、建筑及景觀規(guī)劃均有一定競爭力，尤其是綠城理想之城以號稱 280 萬平米大盤備受市場期待，該項目預(yù)期在近期內(nèi)開盤。 （二） 區(qū)域市場主要項目分析 該地塊周邊項目主要有 潤發(fā)湖畔雅居、海信南嶺風(fēng)情、百通依山 小居、馨苑小區(qū)、百通馨苑七區(qū)、綠城理想之城等。其中海信南嶺風(fēng)情及馨苑小區(qū)為早期開盤項目，現(xiàn)已售完，其他項目均處于在售和即將開盤銷售狀態(tài)。 現(xiàn)對地塊周邊項目的銷售情況作具體分析。 1、潤發(fā)湖畔雅居 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 10 沿地塊東側(cè)的文昌路向北 約 2 公里 即為潤發(fā)湖畔雅居， 物業(yè)形態(tài)為小高層和湖景聯(lián)排別墅，目前小高層起 價 4600 元 /平米，別墅售價尚未確定。 但據(jù)銷售人員反映，該價格僅作為開盤前期的積累客戶價格，開盤后價格要比這個價位高，別墅據(jù)銷售人員反映預(yù)計售價 7000 元 /平方米以上。 2、海信南嶺風(fēng)情 潤發(fā)湖畔雅居北側(cè)即為海信南 嶺風(fēng)情，建筑面積 61545 平方米， 該項目現(xiàn)已售完，全盤銷售均價 5129 元 /平方米。項目分 A、 B 兩區(qū)， A 區(qū)為別墅區(qū)域， 融 TOWNHOUSE、獨特爬山住宅和院景 house 為一體， 空中別墅 7200 元 /平方米，歷史成交均價值 6500 元 /平方米， 2007 年比 2006 年均價上漲約 1000 元 /平方米 。 B 區(qū)為多層住宅， 其二手房現(xiàn)售價在 5500 元 /平米 左右。 3、百通依山小居 位于地塊東側(cè)虎山腳下， 金水路北側(cè)，為限價商品房 ，建筑面積 73822 平米 ， 共有 17棟 6 層建筑 。 該項目已全部售完，歷史成交價格最高不超過 4000 元 /平方 米。因其為限價商品房性質(zhì)，所以價格不具備可比性。 4、馨苑小區(qū) 與百通依山小居緊連，夏莊路與金水路交界處。該項目 為老盤， 現(xiàn) 早 已售完，其二手房現(xiàn)售價多在 5500 元 /平米左右。 5、百通馨苑 位于夏莊路東側(cè)，金水路北側(cè)。目前在售的是百通馨苑七區(qū)工程， 總占地面積 4.3 萬多平方米，包含多層、小高層兩種建筑形態(tài)，共計 950 余戶。 物業(yè)形態(tài)為多層和小高層，現(xiàn)多層起價 5800 元 /平米，最高售價 6200 元 /平米，均價 6000 元 /平方米； 小高層 4900 元 /平米起價，頂層 6040 元 /平米 ，均價 5600 元 /平方米。 6、綠城理 想之城 位于百通馨苑東側(cè)，金水路北側(cè)，目前項目在建，尚未開盤。 理想之城占地 270 余平方米 ，建筑面積約 209 萬平方米。其中 1200 畝用于政府、廣場、河道綠地、中小學(xué) 等公用 建設(shè)。項目規(guī)劃有住宅、商業(yè)、公用、行政辦公、教育。其中一期總建面積 23 萬平 方米 ， 38李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 11 棟樓，共 900 多戶。 據(jù)現(xiàn)場銷售人員反映，項目開盤價預(yù)計 6500 元 /平方米。 （三）區(qū)域市場客戶群體及需求分析 通過對周邊項目客戶群體的調(diào)查分析，總結(jié)該區(qū)域主要客戶群體及需求如下： 1、 外地來青經(jīng)商人員 李滄商圈為青島市第二大商圈，極具發(fā)展?jié)摿Γ罅客鈦砣藛T在此 區(qū)域從事種商業(yè)活動。該群體多會在青打拼多年外地人員，年齡多在 40 歲以上，文化層次不高，但收入水平較高，追求生活檔次，有私家車，一般在青有自己的事業(yè)。他們構(gòu)成了該區(qū)域市場高端消費客戶，為別墅、花園洋房的主力消費群體。 2、李滄、嶗山、城陽等地區(qū)就業(yè)人員 該區(qū)域位于李滄區(qū)、嶗山區(qū)和城陽區(qū)的交匯處，由于其較為成熟的居住氛圍和距市區(qū)、郊區(qū)均很便利的交通條件，吸引了眾多在李滄、嶗山、城陽各區(qū)的從業(yè)人員。該群體來源當?shù)睾屯獾亟杂蟹植迹挲g多在 30 歲以上，購房一般出于改善居住條件的目的，多考慮居住環(huán)境和工作是否便利。 3、當?shù)馗纳凭幼l件的居民 李滄區(qū)原為青島市郊區(qū)，城中村、舊村狀況較差，原有居民的居住條件并不完善。隨著該區(qū)域的日漸成熟和經(jīng)濟的發(fā)展，當?shù)鼐用窀纳凭幼l件的愿望愈來愈強烈。該群體多為在該區(qū)域生活多年的常住居民，子女接近成人或已成人，文化層次不高，收入水平偏中下，多為拆遷戶或區(qū)域中低檔住房的需求者。 4、外地來青就業(yè)的年輕群體 隨著外地來青就業(yè)的年輕群體不斷增加，對住房的需求量也不斷增長。該群體多為大學(xué)畢業(yè)后來青就業(yè)人員，文化層次較高，收入水平中高，但無太多積蓄，年齡多在 25-30歲之間，準備結(jié)婚或剛結(jié)婚。由于 市區(qū)房價的壓力，而偏好于房價相對較低且交通便利的李滄區(qū)，為區(qū)域 90 平米以下小戶型的主力購房者。 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 12 五 、地塊使用規(guī)劃及建筑規(guī)劃 （一）設(shè)計原則 1、合理化原則 以建筑生態(tài)住宅為主的高級小區(qū)為標準，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境，合理確定功能布局和開發(fā)規(guī)模。 2、地域化原則 結(jié)合虎山地區(qū)整體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，塑造一個兼俱時代性和地域性的高檔住宅形象，充分體現(xiàn)新時代建筑特點，注重區(qū)域環(huán)境特色，努力開創(chuàng)發(fā)揚地域設(shè)計新局。一方面要支持居住著的現(xiàn)代生活方式，創(chuàng)造新的地域建筑文化，另一方面要反映地區(qū)傳統(tǒng)的人文情 感，歸屬感和場所意義的延續(xù)。 3、可持續(xù)化原則 以建設(shè)生態(tài)居住空間環(huán)境為規(guī)劃目標，滿足住宅的居住性，舒適性，耐久性和經(jīng)濟性，貫徹生態(tài)原則，文化原則和效益原則，為求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境，文化內(nèi)涵，經(jīng)濟效益和鮮明個性的人與自然和諧共生的生活居住空間。 以人為本，營造一種自然、和諧、合適、便捷和天人合一的居住環(huán)境，注意建筑空間尺度的人性化，以豐富的建筑空間，包括圍道，親水廣場，活動場所和造型設(shè)計中建筑樸素而親切怡人的空間尺度。 （二）規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格及布局 本案的建筑風(fēng)格定位：簡約現(xiàn)代風(fēng)格，期獨特的青島地景，中國北方 山水的華人府邸有機結(jié)合為一體。 1、結(jié)合虎山特色與北國風(fēng)情的空間紋脈 （ 1）維持地塊原有地貌，依地勢或局部平整或維持坡型。道路蜿蜒而上，房屋錯落，形成北方山城的整體意象。 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 13 （ 2）沿高低交錯的池塘與排水溝渠形成視覺走廊，通視秀麗虎山。住宅與公建配置避開視線通廊，并形成居民休閑的綠化活動帶。 2、均好性的活動布局 （ 1）延續(xù)整體虎山地區(qū)的布局概念，將其視線走廊延伸到本地地塊，同時將地塊北側(cè)唐城原有三個池塘景觀與過錯方虎山山景引入，結(jié)合公建的布局，作為虎山風(fēng)景園區(qū)大門的意象。 （ 2）設(shè)計采用了建筑沿小區(qū)內(nèi)并道路分 流，小區(qū)域道路人車分流，直達型園道便利通達的手法。以爭取永久景觀的完整性原則，同時為每戶都爭取到充分的視野和生活空間。外生態(tài)住宅依偎池畔，戶戶獨享純凈天然的水景佳境；內(nèi)環(huán)側(cè)與外環(huán)側(cè)住宅錯落有致，避免了視線阻隔問題，既可以遠眺，又可以近視小區(qū)內(nèi)的山景及綠帶。 （ 3）主園道沿線設(shè)置幼兒園（六班）、會所、文化活動站、小區(qū)醫(yī)療中心、管理中心與青少年活動場所等設(shè)施，完善小區(qū)生活功能，同時提高臨近區(qū)域整體設(shè)施水平。 3、建筑形態(tài)的布局 （ 1）尊重地景特色，減少建筑量體為原則。湖畔以雙拼三層景觀住宅為主；其它地區(qū)依地勢布 置 4+1 層多層住宅。 （ 2）降低建筑壓迫感，建筑體頂層退縮，柔化豎立的建筑線條，迎合山勢變化。 （三）建筑內(nèi)容及產(chǎn)品組合 該地塊規(guī)劃方案已經(jīng)報批，總用地面積 138747 平方米，總建筑面積 98686.96 平方米，其中地上 93284.96 平米，地下 5402 平米。 建筑內(nèi)容包括住宅、公建配套和一座體育運動中心三部分，其中住宅以三層景觀住宅和 4F+1 多層住宅為主，總建筑面積 68582.96 平方米，地下 3838 平方米，車位 401 個； 配套公建則含幼兒園、醫(yī)療中心、文化站、社區(qū)商服、物業(yè)、治安等多項目內(nèi)容，建筑面積 6260 平方米；體育運動中心總建筑面積 20006 平方米，其中地上 18442 平方米，地下 1564 平方米，車位 185 個。 地塊規(guī)劃總平面圖 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 14 1、 總體經(jīng)濟技術(shù)指標 總用地面積 (m2) 138747 總建筑面積 (m2) 98686.96 其中 地上建筑面積 (m2) 93284.96 地下建筑面積 (m2) 5402 建筑密度 24% 容積率 0.672 綠地率 42% 住宅區(qū)停車數(shù)量(0.8/戶 ) 401 輛 地上停車 商業(yè) 63 住宅 174 地下停車 164 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 15 體育用地停車數(shù)量 (1 輛 /100m2) 185 輛 地上停車 138 地下停車 47 居住戶數(shù) 422 戶 住宅停車率 0.8 個 /戶 商業(yè)地停車率 1 個 /100M2 2、 住宅區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標 住宅區(qū)總用地面積 （ M2） 107463.8 住宅區(qū)總建筑面積 （ M2） 78680.96 其中 地上建筑面積 （ M2） 74842.96 其中 住宅建筑面積 （ M2） 68582.96 配套公建面積 （ M2） 6260 六班幼兒園 1620 社區(qū)醫(yī)療中心 400 文化活動站 600 社區(qū)商業(yè)服務(wù) 2960 物業(yè)管理 500 居委會 120 治安聯(lián)防 30 公廁 30 地下建筑面積 （ M2） 3838 建筑密度 25.10% 綠地率 43.00% 容積率 0.7 青少年活動基地 806.21 居住戶數(shù) 422 戶 住宅停車率 0.8 個 /戶 商業(yè)停車率 1 個 /100M2 住宅停車數(shù)量 401 輛 地上停車 商業(yè) 63 住宅 174 地下停車 住宅 164 3、 體育運動中心經(jīng)濟技術(shù)指標 體育運動中心經(jīng)濟中心技術(shù)指標 體育區(qū)總用地面積 （ M2） 31283 體育區(qū)總建筑面積 （ M2） 20006 地上建筑面積 （ M2） 18442 其中 A 樓 （ M2） 2729 B 樓 （ M2） 4586 C 樓 （ M2） 8719 D 樓 （ M2） 2408 地下建筑面積 1564 建筑密度 20% 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 16 綠地率 35.10% 容積率 0.59 體育用地停車 (1 輛/100M2) 185 輛 地下停車 47 地上停車 138 （ 四 ）住宅產(chǎn)品組合建議 因為該地塊建筑規(guī)劃已經(jīng)報批，建筑規(guī)劃中配套公建 和體育運動中心部分已有明確的規(guī)劃指標?，F(xiàn)對住宅建筑部做產(chǎn)品組合建議如下： 1、產(chǎn)品創(chuàng)新建議 根據(jù)該地塊的規(guī)劃要求，在戶型面積配比必須要執(zhí)行“ 70/90”政策，根據(jù)對本項目市場定位和目標市場的考慮，要實現(xiàn)項目價值最大化，部分戶型需要通過戶型創(chuàng)新來規(guī)避“ 90/70”政策的小戶型限制。通過可變式中小戶型設(shè)計，將兩套 90 平米以下戶型通過左右組合、上下組合，變成 100 平米以上中大單元，滿足本區(qū)域市場需求。 2、住宅產(chǎn)品組合建議 該地塊為低容積率、低密度建設(shè)用地，規(guī)劃住宅建筑面積 68582.96 平方米，湖畔以雙拼三層景 觀住宅為主；其它地區(qū)依地勢布置 4F+1 層多層住宅。 因此根據(jù)該地塊已有的規(guī)劃要求和經(jīng)濟技術(shù)指標，列住宅產(chǎn)品組合建議如下： 產(chǎn)品形式 建筑面積 m2 面積比例 層數(shù) 基底面積 m2 面積區(qū)間 (m2) 套數(shù) (約 ) 套數(shù)占比 湖畔 景觀 豪宅 20574.89 30.00% 3F 6858.3 200-300 82 14.26% 花園洋房 17145.74 25.00% 4F+1 4286.4 140-180 107 18.61% 多層住宅 30862.33 45.00% 4F+1 7715.6 70-90 386 67.13% 合計 68582.96 100.00% 18860.3 575 100.00% 湖畔豪宅 規(guī)劃建筑面積 20574.89 平米，占總住宅面積的 30%，面積分布在 200-300 平米之間，為三層雙拼景觀住宅，主要布局除在第一湖和第二湖湖畔沿湖而建，另可沿湖東側(cè)山體而上，建爬山別墅；半山花園洋房規(guī)劃建筑面積 17145.74 平米，為 90 平米以下小戶型通過左右組合或上下組合結(jié)合而成的可變式戶型，面積分布在 70-90 平米之間，占總住宅面積的 25%；普通多層住宅規(guī)劃建筑面積 30862.33 平方米，為 90 平米以下小戶型，占總住宅面積的 45%。 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 17 六 、建設(shè)進度安排 項目最遲須于 2009 年 2 月 11 日動工，最遲須于 2010 年 8 月 11 日竣工。列施工進度如下： 七 、項目投資收益分析 （一）銷售預(yù)期及定價 1、產(chǎn)品入市時機及銷售周期 根據(jù)項目開發(fā)進度， 考慮到迅速回攏資金及合適的入市時機，建議項目 自 2009 年 6月起多層住宅開始預(yù)售， 2010 年 3 月花園洋房開始銷售， 2011 年 2 月湖畔別墅開始銷售 ，至 2011 年末銷售完畢，全盤銷售周期為 30 個月。 2、 產(chǎn)品參考定價 項目均以毛坯房標準進行定價， 考慮到整體經(jīng)濟走勢和當前房地產(chǎn)市場行情，結(jié)合該區(qū)域的市場調(diào)研結(jié)果和對周邊項目目前定價的分析，作產(chǎn)品參考價格如下： 多層參考海信南嶺風(fēng)情二手房銷售價格和百通馨苑小區(qū)的多層銷售價格，考慮到本區(qū)域低密度、低容積率住宅稀缺的特性，建議多層于 2009 年 6 月入市， 銷售均價 6500 元 /平米 ，2010 年 6 月銷售完畢，銷售周期為一年。 半山花園洋房毛坯房于 2010 年 3 月初入市，銷售均價 7000 元 /平方米，至 2011 年 3 月銷售完畢，銷售周期為一年。 參考海信南嶺風(fēng)情 2007 年別墅銷售價格及湖畔雅居別墅的預(yù)期銷售價格， 湖畔景觀住宅于 2011 年 2 月入市，銷售均價 8200 元 /平米，至 2011 年末銷售完畢，銷售周期為 8 個2009 年 2 月 4 月 6 月 8 月 10 月 2010 年 2 月 4 月 6 月 8 月 土地整平完畢 主結(jié)構(gòu)完畢 公建配套完畢 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 18 月。 全樓盤銷售均價為 7135 元 /平方米。 參考百通馨苑的車位銷售價格，建議該項目車位銷售價格為 8 萬元 /個 。地下車位共計住宅地下車位 164 個 +體育中心地下車位 47 個 =211 個。 3、 銷售結(jié)構(gòu)橫向圖 時間 產(chǎn)品 2009 年 2010 年 2011 年 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 普通 多層 花園 洋房 景觀 豪宅 （二）項目銷售收益測算 1、據(jù)以上分析，普通多層住宅 進度及 銷售收益如下 ： 多層住宅銷售 收益 階段 銷售面積 （平米） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價（元 /平米） 銷售額 環(huán)比價格漲幅 （萬元） 2009.6-8 9258.7 116 30% 6200 5740.4 2009.9-2009.12 12344.9 154 40% 6560 8098.3 6% 2010.1-3 6172.5 77 20% 6700 4135.6 2% 2010.4-6 3086.2 39 10% 6750 2083.2 1% 累計 30862.3 386 100% 6499 20057.4 2、花園洋房銷售 進度及銷售 收益如下： 花園洋房銷售 收益 階段 銷售面積（平米） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價（元 /平米） 銷售額 （萬元） 環(huán)比價格 漲幅 2010.3-5 5143.7 32 30% 6600 3394.9 2010.6-10 8572.9 53 50% 7080 6069.6 7% 2010.11-12 1714.6 11 10% 7400 1268.8 5% 2011.1-3 1714.6 11 10% 7400 1268.8 累計 17145.7 107 100% 7000 12002.0 李滄區(qū)金水路 項目投資 可行 性分析報告 19 3、湖畔 景觀 豪宅銷售 進度及銷售 收益如下 ： 湖畔 景觀 豪宅銷售 收益 階段 銷售面積 （平米） 銷售套數(shù) 銷售率 銷售均價（元 /平米） 銷售額 （萬元） 環(huán)比價格 漲幅 2011.2-4 5143.8 21 25% 7600 3909.3 2011