房地產(chǎn)估價(jià)課件.ppt

1 大家好 現(xiàn)在我們來大致了解一下計(jì)算機(jī)的全貌 前言 房地產(chǎn)估價(jià) 二零零七年六月 制作 彭希喬 湖南鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院 2 第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格 1 房地產(chǎn)的概念 2 房地產(chǎn)的特性和類型 3 房地產(chǎn)價(jià)格 4 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 3 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 1房地產(chǎn)的定義實(shí)物是指土地 建筑物及其他地上定著物 其中 土地是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間 建筑物是指人工建筑而成 由建筑材料 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物 其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上 與土地 建筑物不能分離 或者雖然可以分離 但是分離不經(jīng)濟(jì) 或者分離后會(huì)破壞土地 建筑物的完整性 使用價(jià)值或功能的物 如種植在地上的樹木 花草 埋設(shè)在地下的管線 設(shè)施 在地上建造的庭院 花園 假山 圍墻等 4 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 2房地產(chǎn)的實(shí)物 權(quán)益和區(qū)位實(shí)物分為有形的實(shí)體及其質(zhì)量和組合完成的功能三個(gè)方面 權(quán)益包括權(quán)利 利益和收益 例如所有權(quán) 使用權(quán) 租賃權(quán) 抵押權(quán) 典權(quán) 地役權(quán) 相鄰關(guān)系等 區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系 除了地理坐標(biāo)位置 還包括可及性 與其他地方往來的便捷性 與重要場所的距離 周圍環(huán)境 景觀 在城市或區(qū)域中的地位等 其中 距離有空間直線距離 交通路線距離和交通時(shí)間距離 現(xiàn)在 人們越來越重視交通時(shí)間距離而不是空間直線距離 5 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 3房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分 但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)才被稱為房地產(chǎn) 單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn) 是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài) 歸納起來 房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài) 1 土地 如對空地的估價(jià) 2 建筑物 如對火災(zāi)發(fā)生后建筑物的損失評估 3 房地 最常見形態(tài)的估價(jià) 6 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 4本書對房地產(chǎn)的用詞為了避免引起歧義 我們主要使用 房地產(chǎn) 房地 土地 和 建筑物 幾個(gè)關(guān)鍵詞 其含義分別下 1 房地產(chǎn) 可指土地 也可指建筑物 還可指土地與建筑物的合成體 2 房地 專指土地與建筑物的合成體 如說房地價(jià)格時(shí) 此價(jià)格既包含土地的價(jià)格 也包含地上建筑物的價(jià)格 3 土地 僅指土地部分 如說土地價(jià)格時(shí) 此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格 4 建筑物 僅指建筑物部分 如說建筑物價(jià)格時(shí) 此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格 7 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 5本書對房地產(chǎn)的用詞為了避免引起歧義 我們主要使用 房地產(chǎn) 房地 土地 和 建筑物 幾個(gè)關(guān)鍵詞 其含義分別下 1 房地產(chǎn) 可指土地 也可指建筑物 還可指土地與建筑物的合成體 2 房地 專指土地與建筑物的合成體 如說房地價(jià)格時(shí) 此價(jià)格既包含土地的價(jià)格 也包含地上建筑物的價(jià)格 3 土地 僅指土地部分 如說土地價(jià)格時(shí) 此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格 4 建筑物 僅指建筑物部分 如說建筑物價(jià)格時(shí) 此價(jià)格不含建筑物所占用的土地的價(jià)格 8 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 6對一宗土地的基本認(rèn)識1 坐落 2 面積 3 形狀 4 四至 對其描述的順序最好為東 南 西 北 5 地勢 包括地勢高低 自然排水狀況 被洪水淹沒的可能性等 6 周圍環(huán)境 景觀 通常用圖片來說明 7 利用現(xiàn)狀 包括現(xiàn)狀用途 土地上有無建筑物 其他附著物 8 產(chǎn)權(quán)狀況 主要了解是國家所有的土地還是農(nóng)民集體所有的土地 是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)等 9 地質(zhì)和水文狀況 包括地基的承載力 地下水位的深度等 9 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 10 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度 即通常所說的 三通一平 五通一平 或 七通一平 11 土地使用管制 對于城市建設(shè)用地 土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件 主要包括 1 土地用途 2 建筑高度 3 容積率 4 建筑密度 5 建筑后退紅線距離 是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度 6 建筑間距 7 綠地率 是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例 8 交通出入口方位 9 停車泊位 10 建筑體量 體型 色彩 11 地面標(biāo)高 12 其他要求 12 其他 如臨街商業(yè)用地還需要了解其臨街寬度和深度 10 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 1 7對建筑物的基本認(rèn)識1 坐落 2 面積包括 如住宅還需要了解居住面積 商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積 出租的房屋還需要了解可出租的面積等 3 層數(shù)和高度 4 結(jié)構(gòu) 一般分為 1 鋼結(jié)構(gòu) 2 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 3 磚混結(jié)構(gòu) 4 磚木結(jié)構(gòu) 5 簡易結(jié)構(gòu) 5 設(shè)備 包括給排水 衛(wèi)生 燃?xì)?照明 空調(diào) 電梯 通訊 防災(zāi)等設(shè)備 需要了解它們的配置和性能 6 裝修 分為內(nèi)裝修和外裝修 需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度 所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等 11 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 7 公共配套設(shè)施完備程度 8 平面布置 包括平面圖 戶型圖等 9 外觀 包括外觀圖片等 10 建成年月 包括開工日期和竣工日期 11 維修 保養(yǎng)情況及完損程度 包括地基的穩(wěn)定性 沉降情況 沉降是否均勻及其程度 等 12 利用現(xiàn)狀 包括不同用途的面積分配和樓層分布 13 產(chǎn)權(quán)狀況 12 第一節(jié)房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)概念的總結(jié) 13 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 2 1房地產(chǎn)的特性1 不可移動(dòng)性 又稱位置固定性 房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性 決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā) 利用或消費(fèi) 而且要受制于其所在的空間環(huán)境 練習(xí) 決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的 主要是 A 全國房地產(chǎn)總的供求狀況B 本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況C 全國本類房地產(chǎn)的供求狀況D 本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況 14 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 2 壽命長久性可以說土地具有不可毀滅性 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性 但是一經(jīng)建造完成 壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年 甚至上百年 由于具有壽命長久性 房地產(chǎn)可以給其占用者帶來持續(xù)不斷的利益 但是 通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的 國家規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限 居住用地為70年 工業(yè)用地為50年 教育 科技 文化 衛(wèi)生 體育用地為50年 商業(yè) 旅游 娛樂用地為40年 綜合或者其他用地為50年 對此點(diǎn)的認(rèn)識在房地產(chǎn)估價(jià)上具有重要意義 如坐落位置很好 建筑物也很好的房地產(chǎn) 可能由于土地使用年限較短而價(jià)值很低 15 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 3 數(shù)量有限性由于土地?cái)?shù)量有限 在土地上 特別是好位置的土地上可建造的建筑物數(shù)量也是有限的 要增加房地產(chǎn)的供給 一是向更遠(yuǎn)的平面方向發(fā)展 如向郊區(qū)發(fā)展 二是向更高的立體方面發(fā)展 如增加建筑物的高度或密度 4 相互影響性房地產(chǎn)的價(jià)格與其本身的用途有直接的關(guān)系 同時(shí)往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況 易受其臨近的房地產(chǎn)用途的影響 例如 住宅樓旁邊新建一座工廠 可導(dǎo)致該住宅的價(jià)值下降 16 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 5 易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般是通過下列4種特權(quán)來實(shí)現(xiàn)的 1 警察權(quán) 如通過城市規(guī)劃對土地用途 建筑高度 容積率 建筑密度和綠地率等作出規(guī)定 2 征用權(quán) 政府為了社會(huì)公共利益的需要 如修公路 建學(xué)校等 可以強(qiáng)行取得單位和個(gè)人的房地產(chǎn) 即使違反這些被征用人的意愿 但要給予補(bǔ)償 3 征稅權(quán) 政府為提高財(cái)政收入 可以對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收 只要這些稅收是公平課征的 4 充公權(quán) 政府可以在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人或親屬的情況下 無償收回房地產(chǎn) 17 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 6 難以變現(xiàn)性房地產(chǎn)由于價(jià)值高大 一旦需要買賣 要花費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價(jià)還價(jià) 所以 當(dāng)急需資金或有其他急需時(shí) 不易將房地產(chǎn)變成現(xiàn)款 如果要快速變現(xiàn) 只有相當(dāng)幅度的降價(jià) 7 保值增值性練習(xí) 引起房產(chǎn)自然增值的原因主要包括 A 通貨膨脹 B 需求增加 引起價(jià)格上漲 C 交通條件或周圍環(huán)境改善 D 裝修改造 更新或增加設(shè)備 18 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 2 2房地產(chǎn)的分類1 按用途來劃分的類型房地產(chǎn)按其用途來劃分 主要分為居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 辦公房地產(chǎn) 旅館房地產(chǎn) 餐飲房地產(chǎn) 娛樂房地產(chǎn) 工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途房地產(chǎn) 綜合房地產(chǎn)共10類 2 按開發(fā)程度來劃分的類型房地產(chǎn)按其開發(fā)程度來劃分 主要分為生地 毛地 熟地 在建工程 現(xiàn)房5類 其中生地是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 如荒地 農(nóng)地 毛地是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施 但地上有待拆遷房屋的土地 熟地是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施 土地平整 能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地 19 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 3 房地產(chǎn)按其是否產(chǎn)生收益來劃分 1 收益性房地產(chǎn) 是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn) 包括商店 商務(wù)辦公樓 公寓等 2 非收益性房地產(chǎn) 是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn) 如私人宅邸 未開發(fā)的土地 政府辦公樓等 收益性房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià) 非收益性房地產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià) 收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分 不是看它們目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益 而是看這種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力 20 第二節(jié)房地產(chǎn)的特性和類型 4 按經(jīng)營使用方式來劃分的類型房地產(chǎn)按其經(jīng)營使用方式來劃分 主要分為下列4類 1 出售型房地產(chǎn) 2 出租型房地產(chǎn) 3 營業(yè)型房地產(chǎn) 4 自用型房地產(chǎn) 這種分類對于選用估價(jià)方法特別有用 例如 出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià) 出租或營業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià) 自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià) 21 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 3 1房地產(chǎn)價(jià)格的定義和形成條件1 房地產(chǎn)價(jià)格的定義房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) 在現(xiàn)今社會(huì)它通常用貨幣來表示 慣例上也是用貨幣形式來償付 但也可以用實(shí)物 勞務(wù)等其他形式來償付 2 房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件房地產(chǎn)之所以有價(jià)格 與其他任何商品有價(jià)格一樣 需要具備3個(gè)條件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 22 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 3 2房地產(chǎn)價(jià)格的分類1 投資價(jià)值和市場價(jià)值市場價(jià)值是惟一的 而投資價(jià)值因投資者的不同而不同 投資者評估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值 大于或等于該房地產(chǎn)的市場價(jià)格 是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件 就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對而言 房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值 2 原始價(jià)值 賬面價(jià)值和市場價(jià)值原始價(jià)值是始終不變的 賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的 市場價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的 房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值 23 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 3 成交價(jià)格 市場價(jià)格 理論價(jià)格和評估價(jià)值成交價(jià)格簡稱成交價(jià) 是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格 理論價(jià)格是假設(shè)真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格 市場價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合 圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng) 不會(huì)偏離太遠(yuǎn) 評估價(jià)值是估價(jià)人員對房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果 4 基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格如果某地區(qū)對城市土地進(jìn)行了分區(qū)分段 設(shè)了基準(zhǔn)地價(jià) 那么要求基準(zhǔn)地價(jià)要定期公布 房屋重置價(jià)格也是一樣的 24 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 5 總價(jià)格 單位價(jià)格和樓面地價(jià)樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià) 是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格 樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為 樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積 練習(xí) 現(xiàn)有甲 乙 丙三塊地 土地單價(jià)分別是 甲為1000元 平方米 乙為800元 平方米 丙為500元 平方米 其容積率分別為6 4 2 如果三塊地其他條件完全相同 則明智的買者應(yīng)購買哪一塊地 25 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 6 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 或?qū)⒉皇窃诔山蝗掌跁r(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明 但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 練習(xí) 約定以抵押貸款方式支付 如在成交日期首付30萬元 余款10年內(nèi)以抵押貸款方式支付 請計(jì)算名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格 假設(shè)月利率為0 5 26 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 7 起價(jià) 標(biāo)價(jià) 成交價(jià)和均價(jià)起價(jià) 標(biāo)價(jià) 成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià) 表格價(jià) 是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層 朝向 戶型的商品房的出售價(jià)格 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格 一般表示成交價(jià)的平均價(jià)格 27 第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格 8 保留價(jià) 起拍價(jià) 應(yīng)價(jià)和成交價(jià)保留價(jià) 起拍價(jià) 應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價(jià)格 起拍價(jià)是拍賣的最低價(jià) 保留價(jià)一定大于或等于起拍價(jià) 要使拍賣成功 只有應(yīng)價(jià)大于或等于保留價(jià) 成交價(jià)一定是拍賣的最高價(jià) 9 補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià) 練習(xí) 某項(xiàng)目土地總面積20000m2 出讓取得時(shí)規(guī)定的建筑容積率為2 0 土地單價(jià)為3800元 m2 現(xiàn)允許容積率增加到3 2 則應(yīng)補(bǔ)償多少地價(jià) 28 第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 練習(xí)題 一 單選題1 一般來說 社會(huì)治安狀況差 對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是 A 降低房價(jià)B 提高房價(jià)C 對房價(jià)沒有影響2 一般來說 受到戰(zhàn)爭威脅或者影響的地區(qū) 對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是 A 降低房價(jià)B 提高房價(jià)C 對房價(jià)沒有影響3 一般來說 降低甚至取消對保有房地產(chǎn)課稅 會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格 A 降低B 提高C 沒有影響4 下面的說法正確的是 A 房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān)B 房地產(chǎn)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)C 利率上升 房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)上升 29 第四節(jié)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 二 多選題5 居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣 主要是看 A 周圍環(huán)境狀況B 安寧程度C 交通是否方便D 與市中心的遠(yuǎn)近6 工業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣一般來說主要看 A 位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸D 廢料處理及動(dòng)力取得C 接近大自然D 私密性7 一般來說 房地產(chǎn)投機(jī)對房地產(chǎn)價(jià)格可能的影響有 A 引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲B 引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌C 起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用 30 第一章練習(xí)題 一 單選題1 房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值 一般是指 A 使用價(jià)值B 交換價(jià)值C 投資價(jià)值D 帳面價(jià)值2 在評估投資價(jià)值時(shí) 折現(xiàn)率是 A 社會(huì)一般的收益率B 收益法中的資本化率C 投資者要求的滿意收益率D 投資者要求的最低收益率3 第一個(gè)房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位 投資價(jià)值可以看成是這個(gè)心理價(jià)位 當(dāng) 低于其心理價(jià)位時(shí) 投資者趨向于增加投資 相反 他們將向市場出售過去的房地產(chǎn) A 市場價(jià)格B 投資價(jià)格C 使用價(jià)格D 交換價(jià)格4 政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓 有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價(jià)人員為其評估能夠承受的最高購買價(jià)格 這也是一種 A 市場價(jià)值評估B 投資價(jià)值評估C 原始價(jià)值評估D 賬面價(jià)值評估5 是隨著時(shí)間的推移而減少的 A 原始價(jià)值B 賬面價(jià)值C 市場價(jià)值D 投資價(jià)值 31 第一章練習(xí)題 6 是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般 平均水平價(jià)格 是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果 A 原始價(jià)格B 理論價(jià)格C 成交價(jià)格D 市場價(jià)格7 樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià) 樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為 A 樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積B 樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積C 樓面地價(jià) 土地總價(jià) 總建筑面積D 樓面地價(jià) 總建筑面積 土地總價(jià)8 某宗土地的規(guī)劃容積率為3 可興建6000平方米的商住樓 經(jīng)評估總地價(jià)為180萬元 該宗土地的單價(jià)為 元 平方米 A 100B 300C 600D 900二 多選題 1 樓面地價(jià)是 之比 A 土地單價(jià)與土地總面積B 土地總價(jià)與建筑總面積C 土地單價(jià)與建筑容積率D 土地單價(jià)與建筑容積率 32 第一章練習(xí)題 2 成交價(jià)格簡稱成交價(jià) 是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格 它是一個(gè)已完成的事實(shí)這種價(jià)格通常隨著 的不同而不同 A 交易者的心態(tài)B 交易者的偏好C 交易者對市場了解程度D 討價(jià)還價(jià)能力3 是一組與政府對價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格 A 市場調(diào)節(jié)價(jià)B 政府指導(dǎo)價(jià)C 政府定價(jià)D 評估價(jià)格4 以下那些說法是正確的 A 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn) 如果權(quán)益不同 其價(jià)值可能有很大不同 B 兩宗權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn) 如果實(shí)物狀況不同 其價(jià)值可能有很大不同 C 兩宗實(shí)物和權(quán)利狀況相同的房地產(chǎn) 其價(jià)值相同 D 房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要 33 第一章練習(xí)題 三 判斷題1 現(xiàn)實(shí)估價(jià)中所需評估的房地產(chǎn)價(jià)值不一定是公開市場價(jià)值 2 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明的 一次付清的價(jià)格 3 若建筑物的實(shí)際壽命超過其法定耐用年限 則其價(jià)值所剩無幾 4 房地產(chǎn)的特性主要取決于建筑物的特性 是以建筑物的特性為基礎(chǔ)的 34 第二章房地產(chǎn)估價(jià) 1 房地產(chǎn)估價(jià)概述 2 房地產(chǎn)估價(jià)原則 3 房地產(chǎn)估價(jià)程序 4 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度 35 第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述 1 1房地產(chǎn)估價(jià)的概念1 房地產(chǎn)估價(jià)的稱呼美國 realestateappraisal 英國 propertyvaluation 日本 韓國 不動(dòng)產(chǎn)鑒定 中國臺(tái)灣地區(qū) 不動(dòng)產(chǎn)估價(jià) 或鑒定 鑒價(jià) 中國香港地區(qū) 物業(yè)估價(jià) 或估值 中國內(nèi)地 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)價(jià)值評估 房地產(chǎn)估價(jià) 36 第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述 2 房地產(chǎn)估價(jià)的定義主體 目的 原則 程序 內(nèi)容 對象專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序 運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法 在對影響估價(jià)對象價(jià)值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上 對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行測算和判定的活動(dòng) 37 第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述 1 2房地產(chǎn)估價(jià)的必要性一種資產(chǎn)要進(jìn)行專業(yè)估價(jià) 必須同時(shí)具備兩個(gè)特性 1 獨(dú)一無二性 2 價(jià)值量大 1 土地使用權(quán)出讓的需要土地使用權(quán)出讓的含義出讓的方式 招標(biāo) 拍賣 掛牌 協(xié)議2 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 租賃的需要3 房地產(chǎn)抵押 典當(dāng)?shù)男枰? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要5 房地產(chǎn)稅收的需要 38 第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述 6 房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰? 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰? 房地產(chǎn)糾紛調(diào)處和有關(guān)司法鑒定的需要9 企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要10 房地產(chǎn)管理的需要11 其他方面的需要 39 第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述 1 3我國房地產(chǎn)估價(jià)研究狀況1 1993年2月 原國家土地管理局發(fā)布 土地估價(jià)師資格考試暫行辦法 2 1994年7月5日的 中國城市房地產(chǎn)管理法 規(guī)定了 國家實(shí)行房地產(chǎn)評估制度 和 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)證制度 3 1993年和1994年 建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定了兩批共346名房地產(chǎn)估價(jià)師 從1995年起 開始實(shí)行全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 4 1994年8月成立了中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) ChinaInstituteofRealEstateAppraisers 簡稱CIREA 5 1995年3月 建設(shè)部與人事部聯(lián)合發(fā)布了 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)行資格制度暫行規(guī)定 和 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法 6 1995年5月 原國家國有資產(chǎn)管理局和人事部聯(lián)合發(fā)布 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定 和 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法 7 1999年2月建設(shè)部會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 自1999年6月1日起施行 40 第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)概述 1 4我國房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展的突出表現(xiàn) 1 確立了房地產(chǎn)估價(jià)的法律地位 2 實(shí)行了房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度 3 制定了房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見 國標(biāo) 4 成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織 CIREA 5 設(shè)定了 房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊 和 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 等行政許可項(xiàng)目 6 建立了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價(jià)市場 7 拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)的服務(wù)領(lǐng)域 8 開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測量師資格互認(rèn) 41 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 1估價(jià)原則概述房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則 獨(dú)立 客觀 公正房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則 合法原則最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則 42 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 2獨(dú)立 客觀 公正原則獨(dú)立 估價(jià)機(jī)構(gòu)是一個(gè)相對獨(dú)立的機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)人員與估價(jià)對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系 估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員在估價(jià)中不受外部干擾 客觀 不帶偏見 完全從實(shí)際出發(fā)去估價(jià) 公正 在估價(jià)中公平正直 不偏袒任何一方 43 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 3合法原則 前提 合法產(chǎn)權(quán) 以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)合法使用 以城市規(guī)劃 土地用途管制等為依據(jù)合法處分 以法律 行政法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)處分方式 買賣 租賃 抵押 典當(dāng) 抵債 贈(zèng)與等 以抵押為例闡述合法原則 1 法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn) 不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的而進(jìn)行估價(jià) 沒有抵押價(jià)值 或者委托人要求評估其抵押價(jià)值的話 其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評估為零 問題 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押 44 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件 否則不應(yīng)作為抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象 沒有抵押價(jià)值 或者委托人要求評估其抵押價(jià)值的話 其抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)評估為零 3 評估土地使用權(quán)是劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí) 不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金 4 評估拖欠工程款的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí) 該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除拖欠工程款后的余額部分才是抵押價(jià)值 5 評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí) 該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分才是其抵押價(jià)值 6 其他方面 評估的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策 45 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 4最高最佳使用原則要求 以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià) 即在合法使用方式下 各種可能使用方式中 能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果 須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 1 法律上許可 2 技術(shù)上可能 3 經(jīng)濟(jì)上可行 4 價(jià)值最大化 最高最佳使用具體包括3個(gè)方面 1 最佳用途 2 最佳規(guī)模 3 最佳集約度 46 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 最高最佳使用可以用以下三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來理解 1 收益遞增遞減原理 可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模 2 均衡原理 判定是否為最高最佳使用 也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模 3 適合原理 以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào) 幫助確定最佳用途 47 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 最高最佳使用原則在估價(jià)報(bào)告中的應(yīng)用 1 保持現(xiàn)狀前提2 裝修改造前提3 轉(zhuǎn)換用途前提4 重新利用前提5 上述情形的某種組合 最常見的是2 3種的組合 48 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 5估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求 估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對象在某個(gè)特定的時(shí)間上價(jià)值 這個(gè)特定的時(shí)間必須根據(jù)估價(jià)目的來確定 這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn) 一般用年 月 日表示 確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限 49 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 注意估價(jià)目的 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對象狀況 房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系 估價(jià)對象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的 相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格 注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同 在具體一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的 并且所對應(yīng)的估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也不相同 不論何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況 但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況 50 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 注意估價(jià)目的 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對象狀況 房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系 估價(jià)對象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的 相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格 注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同 在具體一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的 并且所對應(yīng)的估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況也不相同 不論何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn) 房地產(chǎn)市場狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況 但估價(jià)對象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況 51 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況的關(guān)系 52 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 問題1 對以上估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對象狀況分別舉例說明問題2 在建工程的房地產(chǎn)可能存在幾種情形的估價(jià) 53 第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則 2 6替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格 類似房地產(chǎn) 指房地產(chǎn)中實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位狀況均與估價(jià)對象的實(shí)物 權(quán)益 區(qū)位狀況相同或者相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn) 54 一 單選題1 收益遞減原理可以幫助我們確定 A房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡B最佳集約度和最佳規(guī)模C最佳用途D房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)2 尋找最高最佳使用的方法 是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式 然后從下列4個(gè)方面依序篩選 A 法律上的可行性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性 價(jià)值是否最大B 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性 價(jià)值是否最大 法律上的可行性C 價(jià)值是否最大 法律上的可行性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性D 法律上的可行性 技術(shù)上的可能性 經(jīng)濟(jì)上的可行性 價(jià)值是否最大 第二節(jié)練習(xí)題 55 第二節(jié)練習(xí)題 二 多選題1 最高最佳使用具體包括下列哪些方面 A最佳用途B最佳區(qū)位C最佳規(guī)模D最佳集約度2 適合原理加上 便為最高最佳使用原則 A收益遞增遞減原理B預(yù)期原理C替代原理D均衡原理3 合法權(quán)益包括 A合法產(chǎn)權(quán)B合法使用C合法交易D合法處分4 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處于同一供求范圍內(nèi) 并在 等方面與估價(jià)對象相同或相似 A用途B規(guī)模C檔次D建筑結(jié)構(gòu) 56 第二節(jié)練習(xí)題 三 判斷題合法原則是要說明估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評估資格 房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理 估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的特定日期 最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以能為估價(jià)對象帶來最高價(jià)值的使用來進(jìn)行 在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí) 房地產(chǎn)市場狀況始終是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上 57 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序 3 1房地產(chǎn)估價(jià)程序的概念通俗地講 就是指圓滿地完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目 從頭到尾做哪些工作 先做什么 后做什么 它反映的是估價(jià)工作的客觀過程 整個(gè)過程中的各項(xiàng)工作之間具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系 58 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序 3 2房地產(chǎn)估價(jià)程序1 獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 2 受理估價(jià)委托 3 擬定估價(jià)作業(yè)議案4 搜集估價(jià)所需資料 5 實(shí)地查勘估價(jià)對象 6 選定估價(jià)方法并進(jìn)行測算 7 確定估價(jià)結(jié)果 8 撰寫估價(jià)報(bào)告 9 審核估價(jià)報(bào)告 10 出具估價(jià)報(bào)告 11 估價(jià)資料歸檔 59 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序 3 2 1獲取估價(jià)業(yè)務(wù)1 被動(dòng)接受2 主動(dòng)爭取 估價(jià)業(yè)務(wù)的最主要來源 3 自有自估3 2 2受理估價(jià)委托1 明確估價(jià)基本事項(xiàng)A明確評估目的B明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)C明確估價(jià)對象2 簽訂估價(jià)委托合同 1 簽訂合同的作用 成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系 明確委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的權(quán)利與義務(wù) 載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng) 60 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序 2 估價(jià)委托合同的內(nèi)容的一般包括 委托人的名稱或者姓名和住所 估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所 估價(jià)對象 估價(jià)目的 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 委托人的協(xié)助義務(wù) 估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式 估價(jià)報(bào)告交付的日期和方式 違約責(zé)任 解決爭議的方法 委托人和俸機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng) 61 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序 3 2 3擬定估價(jià)作業(yè)方案內(nèi)容 1 擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法 2 擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道 3 預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間 人力和經(jīng)費(fèi) 4 估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排 3 2 4搜集估價(jià)所需資料1 估價(jià)所需的資料2 搜集資料的渠道3 2 5實(shí)地查勘估價(jià)對象1 實(shí)地查勘的內(nèi)容2 實(shí)地查勘的作用3 實(shí)地查勘形成的結(jié)果或資料4 實(shí)地查勘注意事項(xiàng) 62 第三節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序 3 2 6選定估價(jià)方法測算選用哪種估價(jià)方法進(jìn)行測算 是由以下三個(gè)方面綜合決定的 1 估價(jià)對象的房地產(chǎn)類型 2 估價(jià)方法選用的對象和條件 3 所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量 3 2 7確定估價(jià)結(jié)果3 2 8撰寫估價(jià)報(bào)告書估價(jià)報(bào)告的形式分為書面報(bào)告和口頭報(bào)告 如專家證詞 書面報(bào)告按照格式 又可分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告 報(bào)告書的格式有固定式 自由式 3 2 9審核估價(jià)報(bào)告 3 2 10 出具估價(jià)報(bào)告 3 2 11 估價(jià)資料歸檔 63 第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 4 1房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試房地產(chǎn)估價(jià)師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試 取得房地產(chǎn)估價(jià)師 執(zhí)業(yè)資格證書 并經(jīng)注冊登記取得 房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證 后 從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員 從1995年開始 在全國實(shí)行統(tǒng)一的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 到2002年年底 已舉辦了六次房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試 取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的2萬多人 房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員達(dá)10萬人 具有中國特色的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度已基本形成 64 第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 4 2房地產(chǎn)估價(jià)考試科目1 房地產(chǎn)基本制度與政策 及 房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識 主要包括房地產(chǎn)管理制度與法規(guī) 及房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)掌握的經(jīng)濟(jì) 金融 保險(xiǎn) 證券 統(tǒng)計(jì) 財(cái)務(wù) 建筑等相關(guān)學(xué)科的知識 2 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 主要包括房地產(chǎn)投資分析 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)等方面知識 3 房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法 主要包括房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論 房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的基本方法及其具體應(yīng)用 4 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析 主要包括不同類型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)與估價(jià)基本技術(shù)路線 通過對不同類型房地產(chǎn)估價(jià)案例的分析 考察其實(shí)際工作能力與業(yè)務(wù)水平 65 第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 4 3執(zhí)業(yè)資格考試報(bào)名條件 1 取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科中等專業(yè)學(xué)歷 具有8年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷 其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿5年 2 取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科大專學(xué)歷 具有6年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷 其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿4年 3 取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科學(xué)士學(xué)位 具有4年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷 其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿3年 4 取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科碩士學(xué)位或第二學(xué)位 研究生班畢業(yè) 從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿2年 5 取得房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)學(xué)科博士學(xué)位的 6 不具備上述規(guī)定學(xué)歷 但通過國家統(tǒng)一組織的經(jīng)濟(jì)專業(yè)初級資格或?qū)徲?jì) 會(huì)計(jì) 統(tǒng)計(jì)專業(yè)助理級資格考試并取得相應(yīng)資格 具有10年以上相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷 其中從事房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)滿6年 成績特別突出的 66 第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 4 4房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)收費(fèi)房地產(chǎn)評估采用差額定率累進(jìn)計(jì)費(fèi) 即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次 分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi) 各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額 表1以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價(jià)格評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 67 第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度 表2宗地地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表3基準(zhǔn)地價(jià)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 68 第二章練習(xí)題 一 單選題1 在實(shí)物形態(tài)上 土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價(jià)格 如 A 出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià) B 商品房售價(jià) C 劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補(bǔ)償 D 房屋火災(zāi)保險(xiǎn) 2 某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2000年6月30日的價(jià)格 之后 有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議 現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí) 則重新估價(jià)的估計(jì)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為 A 2000年6月30日 B 現(xiàn)在 C 重新估價(jià)的作業(yè)日期 D 要求重新估價(jià)的委托方指定的日期 3 估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性屬于估價(jià)報(bào)告的 A 外在質(zhì)量B 內(nèi)在質(zhì)量C 難說4 一般情況下 舊城區(qū)居民房屋拆遷估價(jià)或成批房地產(chǎn)處置估價(jià)采用 A 敘述式報(bào)告B 表格式報(bào)告C 口頭報(bào)告 69 第二章練習(xí)題 一 單選題1 在實(shí)物形態(tài)上 土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價(jià)格 如 A 出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià) B 商品房售價(jià) C 劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補(bǔ)償 D 房屋火災(zāi)保險(xiǎn) 2 某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評估了一宗房地產(chǎn)于2000年6月30日的價(jià)格 之后 有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議 現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí) 則重新估價(jià)的估計(jì)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為 A 2000年6月30日 B 現(xiàn)在 C 重新估價(jià)的作業(yè)日期 D 要求重新估價(jià)的委托方指定的日期 3 估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性屬于估價(jià)報(bào)告的 A 外在質(zhì)量B 內(nèi)在質(zhì)量C 難說4 一般情況下 舊城區(qū)居民房屋拆遷估價(jià)或成批房地產(chǎn)處置估價(jià)采用 A 敘述式報(bào)告B 表格式報(bào)告C 口頭報(bào)告 70 第二章練習(xí)題 5 在實(shí)際估價(jià)中 如果要應(yīng)用成本法估價(jià) 應(yīng)搜集 A 交易實(shí)例資料B 收益實(shí)例資料C 開發(fā)建設(shè)成本資料6 對于同一估價(jià)對象 宜選用兩種 含兩種 以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的 應(yīng)以 為主要方法 A 收益法B 假設(shè)開發(fā)法C 成本法D 市場法二 多選題1 房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用 A 房地產(chǎn)出租 B 房地產(chǎn)保險(xiǎn) C 房屋繼承 分割 D 房地產(chǎn)拍賣抵債 2 合法權(quán)益包括 A 合法產(chǎn)權(quán) B 合法使用 C 合法交易 D 合法處分 3 適合原理加上 便為最高最佳使用 A 收益遞增遞減原理 B 預(yù)期原理 C 替代原理 D 均衡原理 71 第二章練習(xí)題 4 某在建工程預(yù)計(jì)一年湖建成 可能存在哪幾種情形的估價(jià) A 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在 估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格 B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在 估價(jià)對象為未來狀況下的價(jià)格 C 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來 估價(jià)對象為未來狀況下的價(jià)格 D 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來 估價(jià)對象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格 5 對于同一估價(jià)對象 宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 如果估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià) 則 A 有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的 應(yīng)以市場法為主要的估價(jià)方法B 收益性房地產(chǎn)的估價(jià) 應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法C 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià) 應(yīng)選用成本法作為其中的一種估價(jià)方法6 估價(jià)師可根據(jù) 判斷估價(jià)項(xiàng)目的大小 難易和緩急 從而可確定投入多少人力參加估價(jià) A 估價(jià)對象B 估價(jià)目的C 估價(jià)時(shí)點(diǎn)D 估價(jià)報(bào)告交付日期7 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 主要是對往后要做的工作做出日程進(jìn)度安排 包括對 的安排 A 作業(yè)內(nèi)容B 時(shí)間進(jìn)度C 作業(yè)人員D 所需經(jīng)費(fèi) 72 第三章市場比較法 1 市場比較法的概念 2 選擇可比實(shí)例 3 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 4 各項(xiàng)修正計(jì)算 5 市場比較法運(yùn)用舉例 73 第一節(jié)市場比較法的概念 1 1市場法的概念又稱市場比較法 比例法 是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較 對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法 1 1市場法的理論依據(jù)替代原理1 3市場比較法的實(shí)質(zhì)通過大量已成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格 來確定估價(jià)房地產(chǎn)在公開市場上最可能的成交價(jià) 74 1 4市場法的對象和條件1 適用對象適用于具有交易性的房地產(chǎn) 2 適用條件在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期 存在著較多類似房地產(chǎn)的交易 3 不適用對象 局限范圍或缺點(diǎn) 1 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱的邊遠(yuǎn)農(nóng)村 原因是缺乏必要的市場資料 2 如古建筑 紀(jì)念堂 館 寺廟等 原因是交易實(shí)例少 第一節(jié)市場比較法的概念 75 1 5市場法的操作步驟1 廣泛搜集交易實(shí)例的資料2 選取比較實(shí)例3 對可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚? 求取比準(zhǔn)價(jià)格作業(yè) 設(shè)計(jì)一個(gè)交易實(shí)例調(diào)查表 盡可能全面地了解估價(jià)對象的信息 第一節(jié)市場比較法的概念 76 2 1選取可比實(shí)例的必要性可比實(shí)例 指交易實(shí)例中房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況相同或者相當(dāng) 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 交易類型與估價(jià)目的吻合 成交價(jià)格為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格的交易實(shí)例 不是任何交易實(shí)例都可以用來參照比較 有些交易實(shí)例并不適用 需要從中選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例 第二節(jié)選擇可比實(shí)例 77 2 2選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求1 同一地區(qū)或同一市場供求范圍 2 用途或性質(zhì)相同或大致相同 3 規(guī)模 面積 相當(dāng) 4 建筑結(jié)構(gòu)相同 5 檔次相當(dāng) 6 權(quán)利性質(zhì)相同 7 交易日期與待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近 8 比較實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 9 成交價(jià)格應(yīng)是正常市場價(jià)格或能修正為正常市場價(jià)格 第二節(jié)選擇可比實(shí)例 78 2 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括五個(gè)方面的內(nèi)容 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 79 1 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一為成交日期一次性付清的付款方式 例1 某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬元 其中首期付款20 余款于半年后支付 假設(shè)月利率為0 5 試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 80 2 統(tǒng)一采用單價(jià) 單位面積的價(jià)格 房地及建筑物 單位建筑面積 單位套內(nèi)建筑面積 單位使用面積的價(jià)格 土地 單位土地面積 樓面地價(jià) 其他的比較單位 如倉庫 停車場 旅館 電影院 醫(yī)院 保齡球館等 注意 有些可比實(shí)例宜先對其總價(jià)進(jìn)行某些修正 調(diào)整后 再轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 81 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位通常情況下 是采用成交日期時(shí)的匯率 但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行交易日期修正 則對進(jìn)行了交易日期修正后的價(jià)格 應(yīng)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的匯率進(jìn)行換算 在統(tǒng)一貨幣單位方面 按照使用習(xí)慣 人民幣 美元 港幣等 通常都采用 元 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 82 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵建筑面積下的價(jià)格 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積下的價(jià)格 使用面積下的價(jià)格 使用面積 建筑面積套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 使用面積下的價(jià)格 使用面積 建筑面積 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 83 5 統(tǒng)一面積單位1公頃 10000平方米1畝 666 67平方米1平方英尺 0 09290304平方米1坪 3 30579平方米平方米下的價(jià)格 畝下的價(jià)格 666 67平方米下的價(jià)格 公頃下的價(jià)格 10000平方米下的價(jià)格 平方英尺下的價(jià)格 0 09290304 或 10 764 平方米下的價(jià)格 坪下的價(jià)格 3 30579 或 0 303 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 84 例2 搜集了甲 乙兩個(gè)交易實(shí)例 甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200 成交總價(jià)80萬元人民幣 分三期付款 首期付16萬元人民幣 第二期于半年后付32萬人民幣 余款32萬元人民幣于1年后付清 如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例 試在對其成交價(jià)格作有關(guān)修正 調(diào)整之前進(jìn)行 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 處理 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 85 解答 1 統(tǒng)一付款方式 如果以在成交日期時(shí)一次付清為基準(zhǔn) 假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8 則 甲總價(jià) 16 32 1 8 0 5 32 1 8 76 422 萬元人民幣 乙總價(jià) 15 萬美元 2 統(tǒng)一采用單價(jià) 甲單價(jià) 764220 200 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 150000 2500 60 美元 平方英尺使用面積 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 86 3 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場匯率為1美元等于8 3元人民幣 則 甲單價(jià) 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 60 8 3 498 元人民幣 平方英尺使用面積 4 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 如果以建筑面積為基準(zhǔn) 另通過調(diào)查得知該類房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方米建筑面積等于0 75平方米使用面積 則 甲單價(jià) 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 498 0 75 373 5 元人民幣 平方英尺建筑面積 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 87 5 統(tǒng)一面積單位 甲單價(jià) 3821 1 元人民幣 平方米建筑面積 乙單價(jià) 373 5 10 764 4020 4元人民幣 平方米建筑面積 第三節(jié)建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 88 在建立價(jià)格可比基礎(chǔ)之后 運(yùn)用市場法估價(jià)還需要將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 有下列三種情況的修正 實(shí)際交易情況與正常交易情況不同的修正 成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同的修正 可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對象房地產(chǎn)不同的修正 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 89 4 1交易情況修正1 交易情況修正的含義可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的 也可能是不正常的 將不正常的可比實(shí)例的價(jià)格修正為正常成交價(jià) 稱為交易情況修正 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 90 2 造成成交價(jià)格偏差的因素 一 特殊利害關(guān)系的人之間的交易 二 急于出售或急于購買的交易 三 有特殊動(dòng)機(jī)或偏好的交易 四 交易雙方或一方獲取市場信息不全的情況 五 特殊方式的交易 六 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 七 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 八 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 91 3 交易情況修正的方法 百分率法和差額法交易情況修正是指將不正常的可比實(shí)例的成交價(jià)修正為正常的市場價(jià)格 1 采用百分率法的一般公式可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 可比實(shí)例正常市場價(jià)格其中 可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為 S 當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)比正常市場價(jià)格高的 為 S 低的 為 S 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 92 2 采用差額法的一般公式可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正數(shù)額 正常價(jià)格正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) 賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) 買方實(shí)際付出的價(jià)格又因?yàn)?應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi) 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi) 正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率則 正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 正常成交價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格 1 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 93 例3 某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元 賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格5 試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格 解答 賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格分別計(jì)算如下 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 2500 2500 7 2325 元 買方實(shí)際付出的價(jià)格 2500 2500 5 2625 元 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 94 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 例4 某宗房地產(chǎn)交易 買賣雙方在合同中寫明 買方付給賣方2325元 買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān) 據(jù)悉 該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格 解答 該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 賣方實(shí)際得到的價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 正常成交價(jià)格 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格 賣方實(shí)際得到的價(jià)格 1 應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率 2325 1 7 2500 元 95 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 例5 某宗房地產(chǎn)交易 買賣雙方在合同中寫明 買方付給賣方2625元 買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān) 據(jù)悉 該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 試求該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格 解答 該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格求取如下 正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 買方實(shí)際付出的價(jià)格應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 正常成交價(jià)格 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率正常成交價(jià)格 買方實(shí)際付出的價(jià)格 1 應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率 2625 1 5 2500 元 96 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 4 2交易日期修正1 交易日期修正含義可比實(shí)例的成交價(jià)格其成交日期時(shí)的價(jià)格 要求評估的估價(jià)對象價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值及估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場狀況 因此 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 交易日期修正實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整 又可稱為房地產(chǎn)市場狀況修正 經(jīng)過調(diào)整之后 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 97 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 2 交易日期修正的方法 百分率法采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn) 可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為T 則可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 1 T 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 98 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 3 交易日期修正的價(jià)格指數(shù)法 1 采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整交易日期修正系數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 交易日期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 交易日期的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 2 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期修正的公式可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù) 在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 99 第四節(jié)各項(xiàng)修正計(jì)算 練習(xí)6 某宗房地產(chǎn)2005年6月的價(jià)格為1800元 現(xiàn)需將其調(diào)整到2005年10月 已知該宗房地產(chǎn)