業(yè)商城可行性報告.doc

第一章 市 場 分 析1.1 關(guān)于宏觀經(jīng)濟背景1.1.1 孝感城市基本概況1、概況：孝感市地處江漢平原腹地，位于鄂東北部，長江以北，漢水之東，東鄰黃岡，南接武漢，西與隨州、荊門、天門、仙桃相連，北望河南。現(xiàn)轄孝南區(qū)和云夢、孝昌、大悟3縣，代管應城、安陸、漢川3個縣級市，共有115個鄉(xiāng)鎮(zhèn)場、街道辦事處，總?cè)丝?06.01萬人。孝感市是一個農(nóng)業(yè)大市，素有“魚米之鄉(xiāng)”的美稱；也是楚文化的發(fā)揮地之一，孝文化源遠流長。全市國土總面積8910平方公里，占湖北省總面積的4.8%，卻生產(chǎn)出占全省9.72%以上的糧食，在湖北省農(nóng)業(yè)發(fā)展中占有十分重要的地位。2、自然狀況孝感市地處中緯度地帶，屬亞熱帶季風氣候。孝感市多年平均水資源總量38.14億立方米，其中地表水資源量36.73億立方米，地下水資源量6.59億立方米，地表水與地下水的不重復計算量1.41億立方米。含有豐富的礦產(chǎn)資源。3、人口狀況據(jù)最新統(tǒng)計資料，目前孝感總?cè)丝跒?06.01萬人，其中常住人口為470.3萬人（常住半年以上）。居住在城鎮(zhèn)的人口173.1萬人，占總?cè)丝诘?4.2，居住在鄉(xiāng)村的人口332.9萬人，占總?cè)丝诘?5.8?？?cè)丝谥校行詾?61.1萬人，占52.2，女性為241.9萬人，占47.8，全市共有家庭戶126.2萬戶，家庭戶人口499.9萬人，平均每個家庭戶人口為3.96人，集體戶口6.1萬人，城鎮(zhèn)平均每個家庭戶人口為3.84人，農(nóng)村為4.01人。人口出生率為7.7，全年出生人口3.92萬人，人口死亡率為4.1，死亡2.09萬人。人口自然增長率為3.6。4、交通狀況孝感地處鄂東北，北出中原，南臨武漢，扼南北交通咽喉，交通區(qū)位優(yōu)越。京珠和正在建設中的漢十高速公路，以及107、316兩條國道縱橫穿境而過，13條省道、38條縣道以及鄉(xiāng)村公路織成網(wǎng)絡。全市公路總里程為4495公里，公路密度為每百平方公里50.5公里；等級公路4390公里，等級公路比重97.7%；其中，高速公路122公里，一級公路28.5公里，二級公路695公里。全市通航河流13條，航道里程584公里；全市現(xiàn)有汽車客運站31個，其中孝感中心客運站為一級站，二級站7個，三、四級站23個。全市擁有營運車輛8389輛，其中營運客車1993輛，營運貨車5884輛，營運農(nóng)用車512輛；擁有出租車1500輛；擁有船舶335艘，4.2萬載重噸。公路運輸上，全市已開辟客運線路649條，其跨省線路17條，跨市線路302條，縣際、縣內(nèi)線路330條。全市公路客運量達到5900萬人，旅客周轉(zhuǎn)量23億人公里；貨運量達到2800萬噸，貨運周轉(zhuǎn)量20億噸公里。5、文化教育孝感全市現(xiàn)有職業(yè)院校23所，其中高等職業(yè)院校1所，在校生l5萬人。中等職業(yè)學校22所(部)。在中等職業(yè)學校中，有普通中專6所(部)，職業(yè)中專7所，民辦職業(yè)中專8所，技工學校1所。在校生61萬人。其中達到國家級重點職業(yè)學校的5所，省部級的6所。1.1.2 經(jīng)濟發(fā)展分析1、經(jīng)濟總量增長較快，人均GDP增速較高。從2002年到2006年，全市生產(chǎn)總值由236.8億元增加到404.2億元，年均增長10.4，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由5126元增加到7839元，年均增長8.9%；農(nóng)民人均純收入由2316元增加到3028元，年均增長5.5%；全社會固定資產(chǎn)投資累計完成530億元，年均增長11.9%；社會消費品零售總額達到161.4億元，年均增長11%。2、財政收支狀況良好，經(jīng)濟發(fā)展健康有序。初步核算，“十五”期間全市財政收入由13.78億元增加到21.38億元，年均可比增長12.1%；地方一般預算收入由8.9億元增加到12.7億元，年均增長9.3，可比增長17.8；全社會固定資產(chǎn)投資由81.4億元增加到144.5億元，年均增長14.5。3、人民生活水平穩(wěn)步提高，但人均可支配收入仍低于全國平均水平。2002年到2006年，孝感市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由6207元增加到8635元，年均增長8.6。農(nóng)民人均純收入由2444元增加到3336元，年均增長8.1。孝感城區(qū)啟動廉租住房制度，市直行政事業(yè)單位開始實施住房分配貨幣化政策。就業(yè)再就業(yè)優(yōu)惠政策落實力度加大，新增城鎮(zhèn)就業(yè)15.7萬人，下崗職工再就業(yè)11.7萬人。4、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)大幅度增長。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由32.1：34.6：33.3調(diào)整為24.6：38.3：37.1；第三產(chǎn)業(yè)增加值由78.9億元增加到150億元，年均增長10.7。 5、城市城鎮(zhèn)化程度提高，城市功能不斷完善。孝感市城鎮(zhèn)化率由29.7提高到35.7。孝感城區(qū)向東拓展，東城起步區(qū)路網(wǎng)建設骨架拉開，槐蔭公園一期工程建成；市開發(fā)區(qū)和孝南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設規(guī)模擴大，城區(qū)總面積由24平方公里擴大到31平方公里，人口由28萬人增加到33萬人。城市功能不斷完善，累計實施老城區(qū)改造工程100多項，直接完成投資5億多元，城區(qū)污水綜合治理項目進展順利，天然氣工程如期建成，完成一批小區(qū)開發(fā)和路網(wǎng)、供排水管網(wǎng)、市場設施等改造工程，改善了居民的生產(chǎn)生活條件。6、改革開放深入推進孝感各縣市區(qū)國有、集體企業(yè)基本完成改制任務，全市形成了以民營經(jīng)濟為主體的發(fā)展格局。對外開放不斷擴大，累計吸收外商投資3.2億美元，年均增長13.3；累計外貿(mào)出口3.4億美元，年均增長34。著力推進融入武漢城市圈建設，漢孝合作與交流不斷深入。第二章 城市房地產(chǎn)市場概況2.1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情況 截至2009年12月底，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)210多家，注冊資本共計21.03億元，孝感城區(qū)具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)106家，注冊資本共計15.12億元，其中，具有二級資質(zhì)的7家，三級資質(zhì)7家，四級資質(zhì)15家，暫定資質(zhì)27家。漢川市具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10家，應城市9家，云夢縣6家，安陸市11家，大悟縣8家，孝昌縣4家。2.2、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況2009年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目（含已竣工但未銷售完的項目）104個，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15.53億元，全市房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重為10.75%。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目48個，其中，在建項目38個，已竣工項目10個；今年新開工項目18個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目30個，共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6.57億元，孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重為39.34%。各縣市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況如下：漢川市9485萬元，應城市33365萬元，云夢縣17470萬元，安陸市12706萬元，大悟縣8036萬元，孝昌縣8500萬元。 2. 3、銷售情況2009年，全市商品房銷（預）售面積為120.09萬平方米，其中，住宅銷（預）售面積為102.29萬平方米；全市商品房銷（預）售金額為15.15億元，其中，住宅銷（預）售金額為11.51億元。孝感城區(qū)商品房銷（預）售面積為45.72萬平方米，其中，住宅銷（預）售面積為43.94萬平方米；孝感城區(qū)商品房銷（預）售金額為7.72億元，其中，住宅銷（預）售金額為6.25億元。 第 三 章 項目建設內(nèi)容及實施進度3. 1 項目建設內(nèi)容本項目規(guī)劃采用總體規(guī)劃，一次整體施工從2010年10月至2012年9月，總工期為兩年半，總體規(guī)劃內(nèi)容為：1地上總建筑面積為63867平方米，地下停車場建筑面積為10600平方米，地上商業(yè)面積為23823平方米，住宅面積為40044平方米。一層高度為4.8米,二、三層為3.9米,四至十九層為2.9米,總高度為60米。2宏業(yè)商城功能布置：地下室為停車場，一至三層為商場，四層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，五至十九層為小高層住宅，共四棟獨立小高層，分別為兩梯四套；兩梯五戶套型，面積在80140平方米之間，以90平方米為主，每層23套，共 345套。3還建樓一棟，30戶，每戶120平方米，共3600平方米，七層磚混結(jié)構(gòu)，地點為宗地圖西側(cè)予留地塊。4公用工程電增容，住宅980千瓦，商業(yè)2455千瓦，設變壓器四臺，兩臺800千伏安加兩臺1000千伏安。5給水設備增容按每日600噸，增加供水干管250，地下室設消防水池及設備。6節(jié)能環(huán)保，室內(nèi)外裝修均按國家節(jié)能環(huán)保要求。7園林景點規(guī)劃：以地上為主，三層屋頂花園補充，達到綠化要求，綠地面積為7903平方米，綠地率為30.2%,綠化面積為13085平方米,綠化率為50%。32固定資產(chǎn)投資估算的范圍 本報告固定資產(chǎn)投資估算的范圍是百佳宏業(yè)商城及還建樓的開發(fā)。整體工程中的一般土建工程，圍墻、道路、綠化等室外工程，供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等待其他工程費用；包括國有土地使用權(quán)出讓金、人防易地建設費在內(nèi)的國家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關(guān)費用以及土地購置費、水、電增容費、建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、不可預見費、建設期貸款利息等。10.1.2 固定資產(chǎn)投資估算1、建筑工程費用按孝感市近期建設工程概算定額、材料價格、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照近期完工的同類建筑物百佳小高層E3的單位面積綜合造價估算。2、在建筑工程費用中不含照明設施及二次裝修費用。3、室外工程、供電、給、排水及消防管道、弱電系統(tǒng)等工程費用參照孝感市近期完工的規(guī)模相近的住宅小區(qū)投資，按 面積造價指標估算。4、土地購置費按錦泰置業(yè)公司競得孝感市G（2005）2號地塊的拆牌價、土地出讓稅金估算；城市基礎設施配套費、人防、墻改、消防綠化、白蟻防治、招標費用等按有關(guān)部門的規(guī)定收費標準計算。5、后湖沖溝綜合治理建設工程總體規(guī)劃需電力容量10000KVA，水容量按1200t日、3123T/A。電力增容費，水增容費分別按225元KVA、400元噸日計算。6、建設單位管理費按投資額5%計，設計勘察、監(jiān)理費20元。7、建設期貸款利息按中國人民銀行公布的一至三年年利息按總投資額的半年計算。3.3 資金籌措方案1本工程固定資產(chǎn)投資2.5億元，采用滾動開發(fā)為2010年10月至2012年9月投資為25000萬元，前期購地費用為3千萬。2、預計建設期內(nèi)銷售期房收入共計24000萬元作為自籌資金投入。3、計劃向銀行申請借款2500萬元。第四章 財務評價及其效益分析 根據(jù)國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)和國家現(xiàn)行的財稅制度，對本工程的財務效益進行評價。4.1 項目計算期：根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，本項目工程計算期擬訂為三年，其中建設期2年，銷售經(jīng)營期2.5年。4.2 銷售計劃 本項目從開始施工后即建設期為三年，按滾動開發(fā)銷售，主體結(jié)構(gòu)封頂后開始銷售,即2011年12月開始,按每半年為經(jīng)營期，一層商場分臨街面60%、30%、10%，一年半售完。一層中間部分及背街步行街按30%、50%、10%、10%，兩年售完。二、三層在2012年元月開始按50%、50%，一年售完。五至十九層在2012年5月開始按40%、40%、10%、10%，兩年銷售完畢，若有空閑房作抵押工程款測算。本項目建設地位于城站路中心，處于城市中心，距學校、醫(yī)院、商場較近，環(huán)境較好。據(jù)調(diào)查，高層4000至5500元平方米，商業(yè)門面臨街在21000元平方米、中間部分按12000元平方米、背街步行街在10000元平方米左右。二層商場6800元平方米，三層商場5300元平方米。商場價格有升值可能。4.2 付款方式 采用一次性付款、多次付款和按揭付款的方式。對一次性付清房款優(yōu)惠5%，主要為多層住宅。第一年建成的個類房按40%、40%、20%的比例三年付清，主要為高層住宅及商業(yè)門面。大部分房屋均采用按揭付款的方式。對第三年建成的房，在第四年當年付清測算。4.3 銷售收入 預計本項目計劃期內(nèi)的銷售收入共計51800萬元4.4 銷售稅金及附加本項目按國家規(guī)定應納營業(yè)稅，稅率為 5%；城市建設維護稅、教育附加、堤防費分別為應納增值稅的 7 %、 3 %、2 %；平抑物價基金、教育發(fā)展基金分別為銷售收入的1。加上企業(yè)所得稅共計稅率為12%，預計本項目計算期內(nèi)應納營業(yè)稅 及所得稅為6216萬元。 11.3 利潤測算及利潤分配利潤測算，工程計算期內(nèi)的利潤總數(shù)為25764 萬元。第五章 結(jié)論及建議5.1結(jié)論5.1.1住宅建設業(yè)隨著國民經(jīng)濟的快速增長，已成為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點。隨著城市人口的增加和市民生存環(huán)境質(zhì)量的需要，住宅建設近年連續(xù)以20的速度增長。市民購置商品住宅的消費實力也不斷增強。孝感市預計未來商品房銷售面積可持續(xù)增長，未來兩至三年將出現(xiàn)供不應求。房價上漲空間，孝感市為武漢經(jīng)濟圈，有得天獨厚的經(jīng)濟區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)達的商品流通將為房地產(chǎn)建設提供持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟支