公租房物業(yè)管理方案.doc

公租房物業(yè)管理方案 對于公租房物業(yè)管理方案每個城市都略有不同，讓我們一起去看看以下幾個城市的公租房物業(yè)管理方案吧! 重慶市出臺全國首部公租房物業(yè)管理規(guī)范【1】 從市公租房管理局了解到，日前，我市出臺公共租賃住房物業(yè)管理規(guī)范(以下簡稱規(guī)范)。 據(jù)了解，這也是全國第一部針對公租房的物業(yè)管理規(guī)范。 規(guī)范共有14章，涉及機構、人員、禮儀、服務時限等11個方面，共計318項具體條款。 市公租房管理局相關負責人表示，總體看，公租房作為住房，與商品房具有相同的居住屬性，而在具體物業(yè)管理服務上，規(guī)范的要求更加細化。 同時，公租房作為保障性住房，具有不同于商品房的保障和管理屬性，規(guī)范也對此做了相應的明確。 “公租房的物業(yè)管理規(guī)范與普通商品房主要有三個方面的不同。 一是公租房屬于保障性住房，服務的是廣大的中低收入住房困難群眾，所以物業(yè)管理收費較低，但安全管理等規(guī)范指標要求并不低;二是公租房的性質決定了物業(yè)管理規(guī)范中，要具備監(jiān)督管理職能，配合相關部門對承租人使用房屋的行為進行管理;三是公租房作為我市的國有資產(chǎn)，保值增值要求嚴格，所以物業(yè)維護方面的要求也更加細化。 該人士舉例說，目前我市公租房的物業(yè)管理費定為1.03元/平方米，比普通商品房要低很多。 接下來，市公租房管理局準備就規(guī)范對物業(yè)公司人員進行全覆蓋培訓。 “現(xiàn)在我市有9家一級資質的物業(yè)公司，共3000多人參與公租房的物業(yè)管理工作，所以培訓是很有必要的。 我們的目的，就是要統(tǒng)一公租房的物業(yè)管理標準，達到一個標準打卡、一個服務要求。 該負責人表示。 據(jù)了解，規(guī)范從xx年起開始立項，由市國土房管局和市質監(jiān)局共同制定;xx年基本制定完成，并開始接受專家、物業(yè)公司、承租居民的意見，修正后于今年正式出臺。 公租房物業(yè)管理降低成本的可能【2】 實行公開招投標制度 xx年7月24日北京商報報道，中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強認為，目前物業(yè)管理空白的問題大多出現(xiàn)在公租房等保障房類型中，物業(yè)公司需要通過市場化的運營獲取經(jīng)營利益，但這類小區(qū)中的業(yè)主大多負擔不起與商品房業(yè)主同等水平的物業(yè)費等費用。 這就有可能造成小區(qū)內的保障房區(qū)域遭遇以前對于公房的老舊管理模式，即房屋產(chǎn)權所有單位對于福利分房的小區(qū)象征性地征收少量的管理費用，由產(chǎn)權所有方安排一些物管人員做些簡單的、象征性的物業(yè)服務。 筆者認為，公租房物業(yè)管理應該實行招投標制度，通過公開、公平的招投標方式來選擇性價比最合適的物業(yè)服務企業(yè)。 一方面，通過公開招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)，有利于保障公租房物業(yè)管理的質量，對于質量不合格的企業(yè)可以按合同約定予以懲罰乃至終止合同，可以被其他企業(yè)替換的壓力會促使物業(yè)服務企業(yè)為公租房提供合格的物業(yè)服務。 如果由政府出資專門為公租房組建物業(yè)服務企業(yè)，就會陷入計劃經(jīng)濟時代房管所體制的困境，這類企業(yè)由于處于難以被其他企業(yè)替代的壟斷地位，服務質量的好與壞往往都是一個結果，于是會出現(xiàn)效率低、質量差的服務狀況，這不利于保障公租房設施維護等服務質量，會縮短公租房的使用壽命，從而降低政府在公租房投入的財政資金的使用效率。 政府為公租房組建物業(yè)服務企業(yè)，看似物業(yè)服務的成本可以控制在一定范圍內，其實物業(yè)服務質量難以保障，這種質量無保障的低成本不符合公租房物業(yè)管理的根本要求。 另一方面，通過公開招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)，有利于降低物業(yè)服務成本。 公開招投標方式可以在較大的市場范圍內選擇質量有保證的規(guī)模型物業(yè)服務企業(yè)，這類企業(yè)通過自身的規(guī)模優(yōu)勢可實現(xiàn)管理運作成本的降低，這符合公租房物業(yè)管理的要求。 此外，公租房物業(yè)管理實行招投標制度需要有相應的補貼機制，因為公租房的產(chǎn)權屬于政府，而租戶屬于收入不高的群體，公租房物業(yè)費補貼有利于確保市場化的物業(yè)服務企業(yè)可持續(xù)地進入公租房物業(yè)管理領域。 政府對服務質量合格的物業(yè)服務企業(yè)提供一定的補貼，這些補貼資金可以財政資金，以及與公租房配建的經(jīng)營性用房的部分租金收入。 這種補貼可以彌補公租房租戶有限的支付能力與企業(yè)服務成本之間的差額，從而吸引市場化的物業(yè)服務企業(yè)參與公租房物業(yè)管理。 實行用工扶持政策 人工成本占物業(yè)服務企業(yè)成本的較大比重，降低用工成本是降低公租房物業(yè)管理成本的重要途徑。 政府可以鼓勵管理公租房小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)聘用低收入群眾從事力所能及的基礎服務工作。 公租房租戶以及附近小區(qū)的低收入群眾從事公租房物業(yè)服務工作掙工資，符合效率與公平的原則，有勞動能力的低收入群眾應該積極為社會作貢獻，通過誠實工作獲得收入，既可以改善低收入群眾的生活水平，又可以減輕財政資金的負擔。 政府可以對管理公租房的物業(yè)服務企業(yè)聘用低收入群眾提供兩種扶持政策。 一種扶持政策是對企業(yè)給予一定的社會保險金補貼和一定期限內的工資補貼，這可以增強企業(yè)雇傭低收入群眾的積極性。 另一種扶持政策是對低收入群眾接受職業(yè)技能培訓提供財政補貼，政府可以購買服務的方式為這些群眾提供物業(yè)服務職業(yè)技能培訓，也可以直接向雇傭這些群眾的物業(yè)服務企業(yè)提供培訓補貼。 管理公租房的物業(yè)服務企業(yè)聘用低收入群眾，只要所聘員工的職業(yè)技能符合要求、服務質量達到標準，企業(yè)在管理公租房的過程中就可以實現(xiàn)服務質量有保障的成本節(jié)約，這種聘用也是企業(yè)積極履行社會責任的一種表現(xiàn)，為解決社會就業(yè)問題作出積極貢獻。 值得注意的是，政府對物業(yè)服務企業(yè)聘用低收入群眾實施補貼，補貼行為必須納入制度化的軌道。 一方面，需要明確補貼適用范圍的標準和規(guī)范，防止不符合補貼準入條件的企業(yè)獲得補貼資金;另一方面，需要對相互勾結騙取財政補貼資金的欺詐行為實施相應的懲罰措施，可以將相關人員的騙補行為納入信用管理體系的懲罰機制。 通過配建經(jīng)營性用房降低用工成本 公租房小區(qū)配建經(jīng)營性用房有利于滿足租戶的日常生活需求，為租戶創(chuàng)造便利的生活環(huán)境。 廣州等城市的一些保障房租戶出現(xiàn)過違規(guī)轉租被責令退房的現(xiàn)象，媒體調查發(fā)現(xiàn)，部分家庭轉租的主要原因是保障房的配套生活設施不符合其實際需求狀況，導致買菜買肉等生活成本超出這些家庭的承受能力。 對與商品房混合分布的公租房租戶來說，由于其收入水平不高，對基本生活必需品的價格敏感度高于商品房住戶，他們需要的是既比較完善又平價的生活服務配套，否則，他們即使享有相對低廉的房租，也難以長期居住于中高收入者占多數(shù)的社區(qū)，這會造成保障房政策不能貫徹到底。 在生活成本較高區(qū)域的公租房，通過配建經(jīng)營性用房能在很大程度上確保實現(xiàn)平價的生活服務配套。 降低生活成本也就意味著降低勞動力成本，這有利于物業(yè)服務企業(yè)在管理公租房時聘用小區(qū)及其周圍地區(qū)的低收入群眾。 再加上聘用這類員工可以實現(xiàn)便利的上下班交通出行條件，這些均有助于物業(yè)服務企業(yè)降低用工成本，從而促進降低公租房物業(yè)管理的成本。 此外，公租房小區(qū)配建經(jīng)營性用房，物業(yè)服務企業(yè)在為這類小區(qū)提供物業(yè)服務的過程中，也有助于促進物業(yè)服務人員的職業(yè)技能積累水平，通過效率的提高來降低整體運作成本。 例如，與公租房配建的經(jīng)營性用房的設施設備的維修養(yǎng)護，其要求可能高于公租房住宅部分。 工程維護人員在為經(jīng)營性用房的設施設備提供維修養(yǎng)護的過程中，不僅可以通過解決這類設備的維保問題不斷積累技術水平，而且可以將這些技術積累共享到公租房住宅部分的設備維護工作中，同樣人數(shù)的工程維護人員，同時兼管經(jīng)營性用房和公租房住宅的設備，其效率高于只管理公租房住宅設備的情況。 這種效率的提高可以體現(xiàn)在經(jīng)濟效益中，經(jīng)營性用房的物業(yè)費有助于改善物業(yè)服務企業(yè)管理公租房住宅過程中的盈利狀況。 通過基礎服務專業(yè)化分包降低運作成本 公租房小區(qū)物業(yè)管理可以采用管作分離的專業(yè)化分包方式來降低整體運作成本。 一方面，物業(yè)基礎服務發(fā)包給專業(yè)服務供應商之后，物業(yè)服務企業(yè)在管理公租房的過程中節(jié)省了操作員工的招錄、培訓、管理，以及操作設備的購買、保養(yǎng)、折舊等諸多成本;另一方面，專業(yè)服務供應商由于同時為若干個物業(yè)項目提供基礎服務，一些設備可以實現(xiàn)共享來平攤成本，從而可以降低運作的平均成本。 值得注意的是，若物業(yè)服務企業(yè)在管理公租房時采取基礎服務專業(yè)化分包方式，就應該實施針對服務供應商的質量監(jiān)管措施，如果這種監(jiān)管能力不足，則企業(yè)不宜實行專業(yè)化分包的運作方式，而應該由企業(yè)直接提供基礎服務以控制服務質量。 總之，物業(yè)服務企業(yè)在管理公租房的過程中，有必要通過一系列機制來降低運作成本，這有助于實現(xiàn)公租房物業(yè)管理的良性發(fā)展。 南寧擬出臺公租房物業(yè)服務費補貼辦法【3】 9月16日，從南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局獲悉，根據(jù)南寧市公共租賃住房保障辦法的要求，市住房局擬訂了南寧市公共租賃住房物業(yè)服務費補貼辦法(以下簡稱征求意見稿)，現(xiàn)向社會各界公開征求意見。 根據(jù)征求意見稿，符合條件的特困人員擬給予補貼應支付物業(yè)服務費的60%。 征求意見稿擬定，本市公共租賃住房承租人滿足以下條件之一的，可以享受物業(yè)服務費補貼：經(jīng)民政部門認定屬于城市居民最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)的特困人員;其他低收入家庭。 具體補貼比例，征求意見稿擬定，經(jīng)民政部門認定屬于城市居民最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)的特困人員，給予補貼應支付物業(yè)服務費的60