物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 (上 ) 公共事務(wù)篇 Public Affairs 1、 公共事務(wù)部員工培訓(xùn)實(shí)施 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1.0 目的 規(guī)范員工培訓(xùn)工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能。 2.0 適用范圍 適用于公共事務(wù)部全體員工的培訓(xùn)。 3.0 職責(zé) 3.1 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)公共事務(wù)部年度培訓(xùn)計(jì)劃的審批。 3.2 公共事務(wù)部主觀負(fù)責(zé)制定公共事務(wù)部年度培訓(xùn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 3.3 人事部負(fù)責(zé)培訓(xùn)的監(jiān)控工作。 4.0 程序要點(diǎn) 4.1 培訓(xùn)計(jì)劃的指定 4.1.1 公 共事務(wù)部主管于每年的 12 月 15 日前做出下年度的員工培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)管理處經(jīng)理審批。 4.1.2 員工培訓(xùn)計(jì)劃必須符合下列要求： a) 不違反國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)； b) 有具體的實(shí)施時(shí)間； c) 有考核的標(biāo)準(zhǔn)； d) 有明確的培訓(xùn)范圍； e) 有培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算。 4.2 新入職員工的培訓(xùn)。新員工入職后需進(jìn)行 7 天的上崗培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方能正式上崗： 4.2.1 第一天，介紹公司 的基本情況 /部門(mén)工作性質(zhì) /部門(mén)的基本運(yùn)作程序 /安全教育及帶領(lǐng)新員工熟悉公司環(huán)境。 4.2.2 第二天，公共事務(wù)部主管或指派公共事務(wù)部其他人員 講解各崗位職責(zé) /部門(mén)的獎(jiǎng)懲規(guī)定 /公司的考勤制度 /著裝規(guī)定及禮貌禮儀和文明用語(yǔ)。 4.2.3 第三天 第四天，公共事務(wù)部主管或指派公共事務(wù)部其他人員講解與其崗位有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的摘要。 4.2.4 第五天 第六天，公共事務(wù)部主管安排新員工試行上崗，即由老員工結(jié)合實(shí)際情況向新員工講解情況及崗位工作程序。 4.2.5 第七天，考核。新員工入職培訓(xùn)結(jié)束后，參加公司人事部組織的新員工入職考試，新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。 4.3 工作技能培訓(xùn) 4.3.1 工作技能培訓(xùn)由公共事務(wù)部主管安排，每周至少進(jìn)行一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于 60分鐘。 4.3.2 培訓(xùn)內(nèi)容：公共事務(wù)不相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 4.3.3 培訓(xùn)形式：集中講授分組討論。 4.3.4 培訓(xùn)考核：由部門(mén)主管根據(jù)員工執(zhí)行各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的情況將考評(píng)結(jié)果作為員工每月績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 4.4 物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn) 4.4.1 參加由公司統(tǒng)一安排的專項(xiàng)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)及物業(yè)管理 IS9002 質(zhì)量體系知識(shí)培訓(xùn)： a) 物業(yè)管理的基本法規(guī)、條例、實(shí)施細(xì)則； b) 物業(yè)管理基本理論與實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)； c) 質(zhì)量體系國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)； d) IS9000 質(zhì)量體系的基本理論和在物業(yè)管理中的具體應(yīng)用。 4.4.2 物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)每月不少于一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于兩小時(shí)。 4.4.3 培訓(xùn)考核： a) 人事部或品質(zhì)部 安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試； b) 考核不合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分； c) 人事部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案中。 4.5 法律知識(shí)培訓(xùn) 4.5.1 法律知識(shí)培訓(xùn)每半年不少于一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于兩小時(shí)。 4.5.2 培訓(xùn)內(nèi)容： a) 中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例； b) 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法； c) 中華人民共和國(guó)消防法； d) 城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定； e) 房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) f) 其他與物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)。 4.5.3 法律知識(shí)培訓(xùn)需要時(shí)，由人事部或管理處經(jīng)理聯(lián)系有關(guān)專業(yè)人士授課或外送培訓(xùn)。 4.5.4 培訓(xùn)考核： a) 屬在公司內(nèi)部培訓(xùn)的，由人事 部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試： 考試的試題及答案有培訓(xùn)教員提供，其中理論考試 90 分，培訓(xùn)紀(jì)律 10分； 考試為集中開(kāi)卷考試，試卷由人事部評(píng)分；考試不合格者給于補(bǔ)考一次；再 次不合格者，給予警告處分。 b) 屬外送培訓(xùn)的，培訓(xùn)完畢后，需將培訓(xùn)合格證交人事部保存； c) 人事部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案。 4.6 服務(wù)培訓(xùn) 4.6.1 培訓(xùn)內(nèi)容： a) 文明用語(yǔ)； b) 儀容儀表； c) 禮貌禮節(jié)； d) 服務(wù)意識(shí)； e) 服務(wù)技能； f) 服務(wù)要求。 4.6.2 服務(wù)培訓(xùn)由公司人事部安排授課人員授課。 4.6.3 服務(wù)培訓(xùn)每季度不少于一次，培訓(xùn)時(shí)間每次不少于 90 分鐘。 4.6.4 培訓(xùn)考核： a) 人事部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試； b) 考試的試題及答案由培訓(xùn)教員提供，其中理論考試 90 分，培訓(xùn)紀(jì)律 10分； c) 考試為集中 /分散開(kāi)卷考試，試卷由人事部評(píng)分；考試不合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分； d) 人事部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在人事檔案。 4.7 電腦技能培訓(xùn)：該培訓(xùn)為階段式培訓(xùn)，每年一次。培訓(xùn)內(nèi)容的深度隨員工的操作水平的提高不斷提高加深。 4.7.1 培訓(xùn)內(nèi)容： a) 電腦使用常識(shí)介紹： 開(kāi)、關(guān)機(jī)程序； 軟盤(pán)、光盤(pán)使用注意事項(xiàng)； 建立文件夾與打開(kāi)文件夾； 輸入法學(xué)習(xí)等。 b) 常用辦公 軟件： Word、 Excel 系列軟件； 電腦資料管理； 文件打印、修改、編輯、保存與復(fù)制等。 c) 網(wǎng)絡(luò)知識(shí)介紹： Internet 知識(shí)； 查閱網(wǎng)上信息； 電子商務(wù)處理等。 4.7.2 培訓(xùn)要求： a) 培訓(xùn)過(guò)程以實(shí)踐操作為主； b) 每位學(xué)員上機(jī)時(shí)間必須達(dá)到 20 小時(shí)或以上； c) 參加培訓(xùn)的學(xué)員必須達(dá)到 20小指或以上； d) 參加培訓(xùn)的學(xué)員必須按規(guī)定的課程學(xué)習(xí)，聽(tīng)從教員的安排； e) 根據(jù)學(xué)員人數(shù)，委托行政部準(zhǔn)備教具； f) 培訓(xùn)實(shí)行簽到制度，人事部負(fù)責(zé)整個(gè)培訓(xùn)過(guò)程的跟進(jìn)及記錄。 4.7.3 電腦培訓(xùn)由行政部電腦室負(fù)責(zé)， 培訓(xùn)老師由資深電腦操作員兼任。 4.7.4 每次培訓(xùn)周期為一個(gè)月，培訓(xùn)時(shí)間為每周的一、三、五晚 6： 00-8： 00。 4.7.5 培訓(xùn)考試： a) 人事部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試； b) 考試的試題及考試答案由電腦室提供，其中理論考試 30 分，上機(jī)操作60分，培訓(xùn)紀(jì)律 10 分； c) 理論考核為閉卷考試，試卷由人事部評(píng)分；上機(jī)操作為開(kāi)卷考試，由教員評(píng)分； d) 考試部合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分； e) 人事部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案。 4.8 安全培訓(xùn) 4.8.1 參加由公司統(tǒng)一安排的專向安全培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括： a) 消防知識(shí)培訓(xùn) b) 日常工作安全。 4.8.2 安全培訓(xùn)由人事部 負(fù)責(zé)，必要時(shí)可邀請(qǐng)相關(guān)人士共同進(jìn)行。 4.8.3 安全培訓(xùn)每年進(jìn)行一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于 90 分鐘。 4.8.4 培訓(xùn)考核： a) 人事部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試； b) 考試的試題及答案由培訓(xùn)教員提供，其中理論考試 90 分，培訓(xùn)紀(jì)律 10分； c) 考核為集中 /分散開(kāi)卷考試，試卷由人事部評(píng)分；考試不合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分； d) 人事部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案。 4.9 思想教育 4.9.1 思想教育的形式： a) 員工大會(huì)； b) 部門(mén)例會(huì)； c) 個(gè)別交談。 4.9.2 思想教育的內(nèi)容： a) 思想品德； b) 行為準(zhǔn)則。 4.9.3 員工大會(huì)中由管理處經(jīng)理或委托其他人員主講一次；部門(mén)例會(huì)由部門(mén) 主管負(fù)責(zé)，每月進(jìn)行一次；個(gè)別交談?dòng)刹块T(mén)主管不定期進(jìn)行。 4.10 文化知識(shí)培訓(xùn) 4.10.1 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)每季度對(duì)文化素質(zhì)較低的員工進(jìn)行文化知識(shí)培訓(xùn)。 4.10.2 文化知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容： a) 寫(xiě)作能力； b) 閱讀與理解能力； c) 語(yǔ)言表達(dá)能力。 4.10.3 文化知識(shí)培訓(xùn)形式： a) 講課； b) 開(kāi)展演講比賽； c) 寫(xiě)作比賽。 4.11 其他培訓(xùn) 4.11.1 正確的人際關(guān)系處理。 4.11.2 系統(tǒng)管理知識(shí)。 4.11.3 溝通與協(xié)調(diào)。 4.11.4 職業(yè)生涯設(shè)計(jì)等。 4.12 每次培訓(xùn)后均對(duì)培訓(xùn)效果做出考核或現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估，對(duì)于考核成績(jī)應(yīng)有完整的記 錄，由人事部將培 訓(xùn)分?jǐn)?shù)登記在個(gè)人檔案的員工記錄表內(nèi)。 4.13 培訓(xùn)記錄應(yīng)妥善保存，各類培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)記錄等原始記錄保存期為3年；員工記錄表隨員工個(gè)人檔案長(zhǎng)期保存。 4.14 本規(guī)程作為公共事務(wù)部員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 5.0 記錄 6.0 相關(guān)支持性文件 6.1 公共事務(wù)部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6.2 培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 2.管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理、公共 事務(wù)部員工績(jī)效考評(píng)實(shí)施 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1.0 目的 規(guī)范員工績(jī)效考評(píng)工作，確保公平、公開(kāi)、公正考評(píng)員工的德、績(jī)、能、勤。 2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司公共事務(wù)部員工的績(jī)效考評(píng)工作。 3.0 職責(zé) 3.1 公共事務(wù)部組長(zhǎng)負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行管理員的日檢工作。 3.2 公共事務(wù)部主管負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行組長(zhǎng)、管理員的周檢工作。 3.3 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行主管的周檢，組長(zhǎng)、管理員的月檢工作。 3.4 公司分管副總經(jīng)理（總經(jīng)理助理）負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行主管的月檢，管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理的周檢工作。 3.5 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理的月檢工作。 4.0 程序要點(diǎn) 4.1 公共事務(wù)部員工的工作標(biāo)準(zhǔn) 4.1.1 巡樓管理員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合公共事務(wù)部裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī) 程、報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、樓宇巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、文體設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。 4.1.2 接待管理員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合公共事務(wù)部裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī) 程、入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)、鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施作業(yè)規(guī)程、社區(qū)宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、小件物品寄存保管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、有償便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。 4.1.3 接待管理員、巡樓管理員在值班與交班時(shí)，必須符合管理處住戶服務(wù)中心值班與交接班標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的各項(xiàng)工作要求。 4.1.4 公共事務(wù)部員工每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范中的各項(xiàng)工作要求。 4.1.5 公共事務(wù)部員工必須 按公共事務(wù)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要求，培訓(xùn)合格后上崗。 4.1.6 公共事務(wù)部各級(jí)干部均應(yīng)按上述標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范進(jìn)行工作，履行自己的職 責(zé)，符合標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。 4.1.7 公共事務(wù)部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按公共事務(wù)部的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需嚴(yán)格遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的要求。 4.2 管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理的工作標(biāo)準(zhǔn) 管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理每日工作應(yīng)嚴(yán)格按照管理處內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和其他所有公司、管理處相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作，符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的工作需要。 4.3 績(jī)效考核評(píng)分結(jié)構(gòu) 4.3.1 績(jī)效考評(píng)由是日檢、周檢、月 檢、抽檢、內(nèi)審、管理評(píng)審構(gòu)成。各種檢查考評(píng)的要求詳見(jiàn)公司績(jī)效考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 4.3.2 巡樓管理員，接待管理員的績(jī)效考評(píng)的日檢、周檢、月檢、抽檢評(píng)分均按百分制進(jìn)行，具體構(gòu)成： a) 崗位工作質(zhì)量（滿分 20 分）； b) 交接班質(zhì)量（滿分 10分）； c) 培訓(xùn)質(zhì)量（滿分 10 分）； d) 工作效率（滿分 20 分）； e) 服務(wù)質(zhì)量（滿分 20 分）； f) 執(zhí)行其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量（滿分 10 分） g) 其他質(zhì)量（滿分 10 分）。 4.3.3 管理處經(jīng)理副經(jīng)理、公共事務(wù)主管組長(zhǎng)績(jī)效考評(píng)的周檢、月檢、抽檢評(píng)分按百分制進(jìn)行。具體構(gòu)成為： a) 崗位工作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的執(zhí)行質(zhì)量（滿分 10 分）； b) 培訓(xùn)質(zhì)量（滿分 10 分）； c) 自身工作技能（滿分 10 分）； d) 服務(wù)質(zhì)量（滿分 10 分）； e) 工作效果（滿分 10 分）； f) 工作責(zé)任心質(zhì)量（滿分 10 分） g) 處事公正性質(zhì)量（滿分 10 分）； h) 遵守相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量（滿分 10 分）； i) 團(tuán)結(jié)配合質(zhì)量（滿分 10 分）； j) 道德水準(zhǔn)（滿分 10 分）。 4.4 績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則 4.4.1 巡樓管理員考評(píng)扣公分細(xì)則： a) 崗位工作質(zhì)量考評(píng)扣分細(xì)則：每次檢查發(fā)現(xiàn)不符合裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程、巡查管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、空置房管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、文體設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)扣減該項(xiàng)評(píng)分 - 分；嚴(yán)重違反作業(yè)規(guī)程操作的嚴(yán)重違規(guī)、每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)扣減該項(xiàng) -分；引起不良后果的視情況扣減 -分?？弁隇橹梗?b) 巡樓管理員值班與交接班時(shí)違反住戶服務(wù)中心值班與交接班標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減交接班項(xiàng)目 0.5 1 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減交接班項(xiàng)目 2 4分；引起不 良后果的，視情況扣減交接班項(xiàng) 目 5 10 分。扣完為止； c) 巡樓管理員必須按公共事務(wù)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求參加培訓(xùn)并考試合格。每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 0.5-1 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 2 3分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目4 10分?？弁隇橹?； d) 巡樓管理員當(dāng)值時(shí)違反物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，言行舉止、儀容儀表達(dá)不到要求的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違歸扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 1-2分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 3-4 分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 5-20 分?？弁隇橹梗?e) 巡樓管理員必 須按本部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的工作時(shí)效要求按時(shí)完成相關(guān)工作，否則每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 1-2 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 3-5分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 6-20 分?？弁隇橹梗?f) 巡樓管理員除應(yīng)按本部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程工作外，還應(yīng)同時(shí)嚴(yán)格按公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程工作，否則每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目0.5-1 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 2-3 分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 4-10分?？弁隇橹埂?4.4.2 接待管理員考評(píng)扣分細(xì)則： a) 崗位工作質(zhì)量考評(píng)扣分細(xì)則：每次檢查發(fā)現(xiàn)不符合裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、報(bào)修管 理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶求助服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、回訪管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、入住管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、住戶違章處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、鑰匙委托管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)文體活動(dòng)組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、社區(qū)宣傳刊物編輯、印刷、發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、物品實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、有償便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減該項(xiàng) 1-2 分；嚴(yán)重違反作業(yè)規(guī)程操作的，每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)扣該項(xiàng) 3-5分；引起不良后果的視情況扣該項(xiàng) 6-20 分。扣完為止； b) 接待管理員值班與交接班時(shí)違反住戶服務(wù) 中心值班與交接班管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減交接班項(xiàng)目 1-2分；嚴(yán)重違規(guī)扣減交班項(xiàng)目 2-4分；引起不良后果的，視情況扣減交接班項(xiàng)目 5-10 分?？弁隇橹梗?c) 接待管理員必須按公共事務(wù)員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要參加培訓(xùn)并考試合格。每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 0.5-1 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 2-3分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 4-10分。扣完為止； d) 接待管理員當(dāng)值時(shí)違反物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，言行舉止、儀容儀表達(dá)不到要求的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣 減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 5-20 分。扣完為止； e) 接待管理員必須按工作時(shí)效要求按時(shí)完成相關(guān)工作，否則每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 1-2分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 3-5分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 6-20 分。扣完為止； f) 接待管理員除應(yīng)按本部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程工作外，還應(yīng)同時(shí)嚴(yán)格按公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程，否則每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 0.5-1 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 2-3分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目4-10 分。扣完為止。 4.4.3 管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理、公共事務(wù)部主管、組長(zhǎng)績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則： a) 管理處經(jīng)理 /副經(jīng)理須嚴(yán) 格按照管理處所有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程及公共事務(wù)部主管、組長(zhǎng)須嚴(yán)格按公共事務(wù)部各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程中規(guī)定的操作要領(lǐng)、程序作業(yè)、組織、監(jiān)控、檢查工作，每項(xiàng)檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 1-2分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 3-4 分；引起不良后果的，視情況扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 5-10 分，同時(shí)應(yīng)判斷發(fā)生違規(guī)的主管因素，屬培訓(xùn)未到達(dá)標(biāo)造成的，在檢查表“培訓(xùn)欄目”內(nèi)同時(shí)連帶扣分；屬自身工作職能、素質(zhì)低造成的，在檢查表“工作技能”欄目?jī)?nèi)同時(shí)扣分；屬工作責(zé)任心不夠造成的，在檢查表“責(zé)任心”欄目?jī)?nèi)同時(shí)扣分；屬處事偏差，有失公正造成的，在檢查表“公正 處事”欄目?jī)?nèi)同時(shí)連帶扣分；屬團(tuán)結(jié)不力、配合不暢造成的，在“團(tuán)結(jié)配合”欄目?jī)?nèi)同時(shí)連帶扣分；屬道德水準(zhǔn)有失造成的，在“道德水準(zhǔn)”欄目?jī)?nèi)同時(shí)連帶扣分。如同時(shí)數(shù)項(xiàng)違規(guī)，應(yīng)在違規(guī)的所有欄目?jī)?nèi)同時(shí)連帶扣分，直接對(duì)應(yīng)項(xiàng)目分值扣完為止（一般每次發(fā)現(xiàn)扣減 1 2 分；嚴(yán)重的扣減 3 10 分）； b) 管理處經(jīng)理副經(jīng)理、公共事務(wù)部主管、組長(zhǎng)當(dāng)值時(shí)儀容儀表、言行舉止達(dá)不到物業(yè)管理處員工服務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)，一般違規(guī)扣減 1 2 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 3 4分；引起不良后果的，視情況扣減 5 10 分，并同時(shí)按本款 a)項(xiàng)的方 法分析造成不合格的主要因素，在相應(yīng)欄目同時(shí)扣減相應(yīng)有盡 (一般違規(guī)扣減 1 2分；嚴(yán)重的扣減 3 10 分 )； c) 管理處經(jīng)理副經(jīng)理、公共事務(wù)主管、組長(zhǎng)組織安排、監(jiān)督、檢查不力，員工工作或本部門(mén)、本班次工作效果達(dá)不達(dá)各個(gè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程要求的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)一般違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 1 2 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減對(duì)應(yīng)項(xiàng)目 3 10 分；并同時(shí)按本款 a)項(xiàng)的方法分析造成不合格的主觀因素，在相應(yīng)欄目?jī)?nèi)同時(shí)扣減相應(yīng)項(xiàng)目分值 (一般違規(guī)扣減 1 2分；嚴(yán)重的扣減 3 10分 )； d) 管理處經(jīng)理副經(jīng)理、公共事務(wù)部主管、組長(zhǎng)不遵守公司其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè) 規(guī)程的，每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)，視程度在“相關(guān)規(guī)程”欄目?jī)?nèi)扣減相應(yīng)項(xiàng)目分值 (一般違規(guī)扣減 1 2 分；嚴(yán)重違規(guī)扣減 3 4分；引起不良后果的，視情況扣減 5 10 分 )；并同時(shí)按本款 a)項(xiàng)的方法分析造成不合格的主觀因素，在相應(yīng)欄目?jī)?nèi)同時(shí)扣減相應(yīng)項(xiàng)目分值 (一般程度扣減 1 2 分；嚴(yán)重的扣減 3 10 分 )。 4.4.4 一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的，因粗心在意引起的，或因記錄簽名不清、不合理要求或有一定的客觀因素 (需經(jīng)確認(rèn) )造成的程度輕微不合格。嚴(yán)重違規(guī)、嚴(yán)重程度指明知故明犯引起的不合格；造成不良后果是指引起連鎖反應(yīng)，造成實(shí)際損 害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。 4.4.5 “其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所末包括，或超本規(guī)程 4.3 款所列出的原因造成的不合格所設(shè)置，如果末發(fā)生或末出現(xiàn)，該欄目考評(píng)時(shí)應(yīng)當(dāng)給出滿分 10分。 4.4.6 檢查、考評(píng)時(shí)，如出現(xiàn)行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 中所列明的應(yīng)受嘉獎(jiǎng)事件，則應(yīng)視情節(jié)在正常考評(píng)完畢后在總分中追加 1 20 分 (但總分不應(yīng)超過(guò) 100 分 )，另依據(jù)行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 對(duì)受考人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 4.4.7 獎(jiǎng)評(píng)時(shí)受考人的行為造成的不良后果已觸犯 行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 所列出的必須加以懲處的情形，則除在考評(píng)檢查表相應(yīng)欄目?jī)?nèi)扣 完相應(yīng)公值外， ；另依據(jù) 行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 對(duì)受考人追加處罰。 4.4.8 績(jī)效考評(píng)扣分細(xì)則的解釋權(quán)在公司品質(zhì)部。 5 0 記錄 5 1 公共事務(wù)部接待管理員、巡樓管理員日檢、周檢、月檢、抽檢考評(píng)表 5 2 管理處經(jīng)理副經(jīng)理、公共事務(wù)部主管、組長(zhǎng)周檢、月檢、抽檢考評(píng)表 6 0 相關(guān)支持文件 6 1 績(jī)效考評(píng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6 2 公共事務(wù)部所有標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程程 6 3 公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 3管理處內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1 0 目的 規(guī)范管理處內(nèi)管理工作，確保各部門(mén)內(nèi)部管理高效有序。 2 0 適用范圍 適用于管理處各部門(mén)的內(nèi)部管理工作。 3.0 職責(zé) 3 1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批管理處的年度工作計(jì)劃，并組織監(jiān)控管理處總體工種作質(zhì)量。 3 2 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織管理處年度工作計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的制定、實(shí)施與控制，并對(duì)年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。 3 3 各部門(mén)主管負(fù)責(zé)本部門(mén)的年度工作計(jì)劃、月度工作計(jì)劃的規(guī)定、實(shí)施與控制，并對(duì)年度、月度工作進(jìn)行總結(jié)。 3 4 各部門(mén)班組長(zhǎng)及員工負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程按計(jì)劃實(shí)施工作。 4.0 程序要點(diǎn) 4.1 工作職責(zé)：詳見(jiàn)各部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 4.2 工作計(jì)劃的規(guī)定 4.2.1 年度（半年度）工作計(jì)劃： a) 每年 6 月 15日和 12月 15 日前，各部門(mén) 主管應(yīng)根據(jù)公司總體工作計(jì)劃， 結(jié)合本部門(mén)、本小區(qū)工作的實(shí)際特點(diǎn)編制出下一年度（半年度）工作計(jì)劃； b) 年度（半年度）工作計(jì)劃應(yīng)以書(shū)面格式于 6 月 20 日和 12 月 20 日前報(bào)管理處經(jīng)理進(jìn)行審核。管理處經(jīng)理應(yīng)當(dāng)于 6 月 25 日和 12 月 25 日前組織管理處主管工作會(huì)議進(jìn)行專項(xiàng)討論通過(guò)，并將各部門(mén)計(jì)劃匯總后于 6月 25 日和 12 月 25 日前上報(bào)公司總經(jīng)理，申請(qǐng)公司經(jīng)理辦公會(huì)議修訂、批準(zhǔn)； c) 經(jīng)批準(zhǔn)后的年度（半年度）工作計(jì)劃由管理處經(jīng)理布置，各部門(mén)主管具體實(shí)施。計(jì)劃的完成情況作為管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管的績(jī)效考評(píng)指標(biāo)之一； d) 年度（半年度）工作 計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下幾部分： 年度工作目標(biāo)； 主要工作實(shí)施說(shuō)明； 保證措施； 工作計(jì)劃完成時(shí)間表； 費(fèi)用預(yù)算。 4.2.2 月度工作計(jì)劃： a) 每月月底前，各部門(mén)主管應(yīng)根據(jù)公司批準(zhǔn)后的年度（半年度）工作計(jì)劃、公司新的要求以及小區(qū)的實(shí)際工作情況具體編制出下月度工作計(jì)劃； b) 月度工作計(jì)劃應(yīng)當(dāng)于月底前報(bào)管理處經(jīng)理審批，并將各部門(mén)計(jì)劃匯總后于每月 28 日前上報(bào)公司行政部備案； c) 經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后的各部門(mén)月度工作計(jì)劃由各部門(mén)主管具體組織實(shí)施、監(jiān)控，計(jì)劃的實(shí)施、完成情況作為各部門(mén)主管績(jī)效考 評(píng)依據(jù)之一； d) 月度工作計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括以下部分： 月度工作計(jì)劃； 主要工作實(shí)施說(shuō)明； 工作計(jì)劃完成時(shí)間表： 費(fèi)用預(yù)算。 4.3 工作總結(jié)的制定 4.3.1 年度（半年度）工作總結(jié)： a) 每年 6 月 30日和 12 月 31 日前，各部門(mén)主管應(yīng)依據(jù)年度（半年度）工 作計(jì)劃、工作記錄、檔案 b) 編制出年度（半年度）工作總結(jié)報(bào)告書(shū)報(bào)管理處經(jīng)理，由管理處經(jīng)理召開(kāi)管理處工作會(huì)議討論通過(guò)，將通過(guò)的各部門(mén)年度（半年度）工作總結(jié)匯總后報(bào)公司總經(jīng)理室； c) 審議結(jié)論作為管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一； d) 審 議可以結(jié)合年度管理評(píng)審一起進(jìn)行； e) 年度（半年度）工作總結(jié)的內(nèi)容要求包括： 計(jì)劃目標(biāo)的逐項(xiàng)完成情況、完成數(shù)據(jù)； 主要工作措施的實(shí)施情況； 員工的績(jī)效考評(píng)結(jié)果； 費(fèi)用成本支出情況； 附錄各種原始證據(jù)。 4.3.2 月度工作小結(jié)： a) 每月 1 日前，各部門(mén)主管應(yīng)當(dāng)依據(jù)月度工作計(jì)劃、工作記錄、檔案，對(duì)上月工作進(jìn)行小結(jié)； b) 工作小結(jié)應(yīng)以書(shū)面形式報(bào)管理處經(jīng)理進(jìn)行審核。管理處經(jīng)理應(yīng)當(dāng)在每月5日前將各部門(mén)月度工作進(jìn)行小結(jié)匯總后上報(bào)公司行政部備案； c) 管理處經(jīng)理對(duì)工作小結(jié)的審核結(jié)果作為各部門(mén)主管月 度績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一； 工作計(jì)劃的完成情況（附統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）； 員工績(jī)效考評(píng)結(jié)果； 附錄的原始證據(jù)。 4 4 正常工作組織、布置、實(shí)施 4.4 1 工作例會(huì)、專項(xiàng)會(huì)議、協(xié) ,調(diào)會(huì)議； a) 管理處經(jīng)理或各部門(mén)主管每周應(yīng)定期召開(kāi)工作例會(huì)。工作例會(huì)是為日常工作安排、工作協(xié)調(diào)、工作小結(jié)的會(huì)議，應(yīng)當(dāng)按以下要求召開(kāi)； 通報(bào)各方面、各班組的主要工作實(shí)施情況； 提出需要協(xié)助的問(wèn)題、困難； 布置下一周的各項(xiàng)工作； 總結(jié)上一周的工作實(shí)施情況； 依據(jù)績(jī)效考評(píng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和 行政獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)作為規(guī)程獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。 b) 專項(xiàng)工作會(huì)議是由管理處經(jīng)理或各部門(mén)主管臨時(shí)組織召開(kāi)的為解決某一問(wèn)題的專項(xiàng)工作會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)按以下要求召開(kāi)： 有明確的解決問(wèn)題目標(biāo)； 事先以書(shū)面通知形式知會(huì)相關(guān)人員； 有關(guān)人員的主要發(fā)言記錄； 有結(jié)果。 c) 協(xié)調(diào)會(huì)議是由管理處經(jīng)理或各部門(mén)主管為協(xié)調(diào)各部門(mén)或班組之間的工作而召開(kāi)的聯(lián)席會(huì)議。會(huì)議應(yīng)當(dāng)按以下要求召開(kāi)： 有書(shū)面通知； 有相關(guān)人員的主要發(fā)言摘要； 有結(jié)果。 d) 各類會(huì)議均應(yīng)有詳細(xì)的會(huì)議要。 4.4.2 工作的組織實(shí)施；管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依 據(jù)管理處所有標(biāo)準(zhǔn) 作業(yè)規(guī)程以及公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程組織實(shí)施專項(xiàng)工作。 4 5 工作日常檢查、監(jiān)控 4.5.1 管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管、班組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對(duì)下屬的工作進(jìn)行日常例行檢查。 4.5.2 檢查頻次及檢查人； a) 管理處經(jīng)理每天應(yīng)對(duì)轄區(qū)的工作狀況、下屬表現(xiàn)進(jìn)行不少于 1 次的工作檢查，并將結(jié)果記錄于當(dāng)日工作日記中； b) 各部門(mén)主管每天應(yīng)對(duì)轄區(qū)的工作狀況、下屬表現(xiàn)進(jìn)行不少于 2 次的工作檢查，并將結(jié)果記錄于當(dāng)日工作日記中； c) 各部門(mén)班組長(zhǎng)每天每班應(yīng)當(dāng)對(duì)轄區(qū)的工作狀況、員工表現(xiàn)進(jìn)行不少于 4次的工作檢查，并將檢查情況記錄于當(dāng)天的工作日記中； d) 如遇特殊原因不能規(guī)定次數(shù)的檢查，應(yīng)當(dāng)在工作日記中加以注明。 4.5.3 檢查方式： a) 檢查可以采用抽檢的方式，但主管、班組長(zhǎng)每天到至少應(yīng)有一次以上是全面檢查； b) 檢查的原則： 重點(diǎn)部位、重要工作要重點(diǎn)、重復(fù)檢查； 在會(huì)議上列出來(lái)的問(wèn)題要重點(diǎn)檢查； 對(duì)工作的執(zhí)行結(jié)果要重點(diǎn)檢查； 檢查時(shí)注意原始證據(jù)的保留。 c) 檢查以糾正違規(guī)、提高工作水平為目的，因而在檢查出違規(guī)現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)于以糾正， 示范指導(dǎo)。嚴(yán)禁只查不幫的行為。 4.6 績(jī)效考評(píng) 4.6.1 管理處經(jīng)理、各部門(mén)主管及班組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)依據(jù)每日的工作日記對(duì)下屬員工進(jìn)行績(jī)效考評(píng)中的日檢、周檢和月檢。 4.6.2 績(jī)效考評(píng)的要求詳見(jiàn)公司績(jī)效考評(píng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程和管理處各部門(mén)績(jī)效考評(píng)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 4.7 員工培訓(xùn) 管理處應(yīng)當(dāng)定期和不定期組織各種內(nèi)部培訓(xùn)和參加公司相關(guān)知識(shí)、技能培訓(xùn)，詳見(jiàn)培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程、管理處各部門(mén)培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 4.8 記錄 /管理 4.8.1 經(jīng)審核批準(zhǔn)后的年度（半年度）工作計(jì)劃、工作總結(jié)由公司歸檔長(zhǎng)期保存。 4.8.2 月度工作計(jì)劃、工作 小結(jié)由管理處歸檔保存。保存期 5年。 4.8.3 各部門(mén)各種會(huì)議紀(jì)要由各部門(mén)各自歸檔保存。保存期兩年。 4.8.4 主管工作日記每半年歸檔由管理處保存，保存期 5 年。班組長(zhǎng)工作日記每半年歸檔由各部門(mén)各自保存，保存期兩年。 4.8.5 日檢、周檢和月檢統(tǒng)一在每月底交回公司人事部歸檔長(zhǎng)期保存。 5.0 記錄 6.0 相關(guān)支持文件 6.1 績(jī)效考評(píng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6.2 管理處所有相關(guān)作業(yè)規(guī)程 6.3 檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6.4 行政獎(jiǎng)懲罰標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6.5 管理評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 4.物業(yè)管理處員工服務(wù)管理 標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1.0 目的 規(guī)范物業(yè)管理處員工的服務(wù)行為，確保公司的良好形象，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 2.0 適用范圍 適用于物業(yè)管理處所屬各部門(mén)員工的服務(wù)工作。 3.0 職責(zé) 3.1 公司管理處各部門(mén)主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、考核員工的服務(wù)行為。 3.2 管理處全體員工負(fù)責(zé)按照本規(guī)程開(kāi)展服務(wù)工作。 4.0 程序要點(diǎn) 4.1 總則：各部門(mén)主管每天至少巡視一次所屬部門(mén)員工的著裝、儀容儀表及工作情況并將檢查結(jié)果記錄在工作日記中，作為員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 4.2 儀容儀表 4.2.1 服飾著裝： a) 上班時(shí)間必須穿工作服，工作服要整潔，紐扣要扣齊，不允許敞開(kāi)外衣，非 工作需要不允許將衣袖、褲管卷起，不允許將衣服搭在肩上； b) 制服外衣衣袖、衣領(lǐng)不顯露個(gè)人衣物，制服外不顯露個(gè)人物品，服裝衣袋不裝過(guò)大過(guò)厚物品，袋內(nèi)物品不外露； c) 上班統(tǒng)一佩帶工作牌，工作牌應(yīng)端正的戴在左胸襟處； d) 非當(dāng)班時(shí)間，除因公或經(jīng)批準(zhǔn)外，不穿著或攜帶工衣外出； e) 鞋襪穿戴整齊清潔，鞋帶系好，不允許穿鞋不穿襪，女員工不允許穿高跟鞋，非工作需要不允許打赤腳或穿雨鞋到處走。工作完畢應(yīng)在工作場(chǎng)所將鞋擦干凈再走； f) 女員工應(yīng)穿肉色絲襪； g) 非特殊情況不允許穿背心、短褲、拖鞋； h) 男女員工均不允許帶有色眼鏡。 4.2.2 須發(fā)： a) 女員工前發(fā) 不遮眼，后發(fā)不超過(guò)肩部，不梳怪異發(fā)型； b) 男員工后發(fā)根不超過(guò)衣領(lǐng)（其中：保安員頭發(fā)不得長(zhǎng)于 5mm），不蓋耳，不留胡須； c) 所有員工頭發(fā)應(yīng)保持整潔光鮮，不允許染除黑色以外的其他顏色； d) 所有員工不允許剃光頭。 4.2.3 個(gè)人衛(wèi)生： a) 保持手部干凈，指甲不允許超過(guò)指頭兩毫米，指甲內(nèi)部允許殘留污物，不涂有色指甲油； b) 員工應(yīng)經(jīng)常洗澡防汗臭，勤換衣服。衣服因工作而弄濕、弄臟后應(yīng)及時(shí)換洗； c) 上班前不允許吃有異味食品，保持口腔清潔，口氣清新，早晚刷牙，飯后漱口； d) 保持眼、耳清潔，不允許殘留眼屎、耳垢。 4.2.4 女員工應(yīng)淡妝打扮，不允許弄妝艷抹，避 免使用味濃的化妝品。 4.2.5 每天上班前應(yīng)注意檢查自己的儀表，上班時(shí)不能在客人面前或公共場(chǎng)所整理儀容儀表，必要時(shí)應(yīng)到衛(wèi)生間或工作間整理。 4.3 行為舉止 4.3.1 服務(wù)態(tài)度： a) 對(duì)客人服務(wù)無(wú)亂何時(shí)都應(yīng)面帶笑容，和顏悅色，熱情主動(dòng)； b) 在將客人勸離工作場(chǎng)所時(shí)要文明禮貌，并做好解釋及道歉工作； c) 謙虛和悅接受客人的評(píng)價(jià)，對(duì)客人的投訴應(yīng)耐心傾聽(tīng)，并及時(shí)向主管領(lǐng)班匯報(bào)。 4.3.2 行走： a) 行走時(shí)不允許把手放入衣袋里，也不允許雙手抱胸或背手走路； b) 在工作場(chǎng)合與他人同行時(shí)，不允許勾肩搭背，不允許同行時(shí)嬉戲打鬧； c) 行走時(shí)，不允許隨意與住戶強(qiáng)道穿行；在特殊情況下 ，應(yīng)向住戶示意后方可越行； d) 走路動(dòng)作應(yīng)輕快，但非緊急情況不應(yīng)奔跑、跳躍； e) 手拉貨物行走時(shí)不應(yīng)遮住自己的視線； f) 盡量靠路右側(cè)行走； g) 與上司或住戶相遇時(shí)，應(yīng)主動(dòng)點(diǎn)頭示意。 4.3.3 就坐時(shí)姿態(tài)要端正，入坐要輕緩，上身要直，人體重心要穩(wěn)，腰部挺起，手自然放在雙膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。就坐時(shí)不允許有以下幾種姿態(tài)： a) 坐在椅子上前俯后仰，搖腿蹺腳； b) 在上司或住戶面前雙手抱著胸前，蹺二郎腿或半躺半坐； c) 趴在工作臺(tái)上或把腳放于工作臺(tái)上； d) 晃動(dòng)桌椅，發(fā)出聲音。 4.3.4 其他行為： a) 不允許隨地土痰，亂扔果皮、紙屑； b) 上班時(shí)間不允許吃 零食，玩弄個(gè)人小物品或做與工作無(wú)關(guān)的事情； c) 在公共場(chǎng)所及住戶面前不吸煙、掏鼻孔、掏耳朵、瘙癢、不允許脫鞋、卷褲腳衣袖、不允許伸懶腰、哼小調(diào)、打哈欠； d) 到住戶處進(jìn)行工作時(shí)，不允許亂翻亂摸，更不允許拿客戶的東西、禮物； e) 談話時(shí)，手勢(shì)不宜過(guò)多，幅度不宜太打大； f) 不允許口叨牙簽到處走。 4.4 言語(yǔ) 4.4.1 問(wèn)候語(yǔ)：您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上好、路上辛苦了、你回來(lái)了。 4.4.2 歡迎語(yǔ)：歡迎您來(lái)我們住宅小區(qū)、歡迎您入住本樓、歡迎光臨。 4.4.3 祝賀語(yǔ)：恭喜、祝您節(jié)日愉快、祝您圣誕快樂(lè)、祝您新年快樂(lè)、祝您生日快樂(lè)、祝您新婚快樂(lè) 、祝您新春快樂(lè)、恭喜發(fā)財(cái)。 4.4.4 告別語(yǔ)：再見(jiàn)、晚安 4.4.5 明天見(jiàn)、祝您一路平安、歡迎您下次再來(lái)。 4.4.6 道謝語(yǔ)：對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)彙⒋驍嚹?、失禮了。 4.4.7 應(yīng)答語(yǔ)：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒(méi)關(guān)系、這是我應(yīng)該做的。 4.4.8 征詢語(yǔ)：請(qǐng)問(wèn)您有什么事？我能為您做什么嗎？需要我?guī)湍鍪裁磫?？您有別的事嗎？ 4.4.9 請(qǐng)求語(yǔ)：請(qǐng)你協(xié)助我們、請(qǐng)您好嗎？ 4.4.10 商量語(yǔ)：你看這樣好不好？ 4.4.11 解釋語(yǔ)：很抱歉，這種情況，公司的規(guī)定是這樣的。 4.4.12 基本禮貌用語(yǔ) 10字：您好、請(qǐng)、謝謝、對(duì)不起、再見(jiàn)。 4.5 對(duì)來(lái)訪人員 4.5.1 主動(dòng)說(shuō)：“您好，請(qǐng)問(wèn)您找哪一位”或“我 可以幫助您嗎？”；“請(qǐng)您出示證件”（保安專用）。 4.5.2 確認(rèn)來(lái)訪人要求后，說(shuō)“請(qǐng)稍等，我?guī)湍摇辈⒓皶r(shí)與被訪人聯(lián)系，并告訴來(lái)訪人“他馬上來(lái)，請(qǐng)您先等一下，好嗎？ 4.5.3 當(dāng)來(lái)訪人員不理解或不愿出示證件時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“對(duì)不起，先生小姐，這是公司規(guī)定，為了住戶的安全，請(qǐng)理解！”（保安專用）。 4.5.4 當(dāng)來(lái)訪人員忘記帶證件必須進(jìn)入?yún)^(qū)域時(shí) ，應(yīng)說(shuō)：“先生 /小姐，請(qǐng)稍候，讓我請(qǐng)示一下好嗎？”此時(shí)應(yīng)用對(duì)講機(jī)呼叫干部前來(lái)協(xié)助處理。 4.5.5 當(dāng)確認(rèn)來(lái)訪人故意搗亂，要橫硬闖時(shí)，應(yīng)先說(shuō)：“對(duì)不起，按公司的規(guī)定，沒(méi)有證件不允許進(jìn)入小區(qū)，請(qǐng)配合我的工作；”當(dāng)對(duì)方執(zhí) 意要硬闖時(shí)，立即用對(duì)講機(jī)呼叫就近干部，但應(yīng)注意盡量保持冷靜克制，只要對(duì)方?jīng)]危及他人安全或進(jìn)行破壞，均應(yīng)做到冷靜克制。 4.5.6 當(dāng)來(lái)訪人員出示證件時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“謝謝您的合作，歡迎光臨”。 4.5.7 如果要找的人不在或不想見(jiàn)時(shí) ,應(yīng)禮貌的對(duì)對(duì)方說(shuō)：“對(duì)不起，他現(xiàn)在不在，您能留下卡片或口信嗎？”。 4.5.8 當(dāng)來(lái)訪人員離開(kāi)時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“歡迎您再來(lái)，再見(jiàn)！”。 4.6 對(duì)住戶 4.6.1 為住戶提供服務(wù)時(shí)，無(wú)亂何時(shí)均應(yīng)面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感；與住戶談話時(shí)，應(yīng)聚精會(huì)神、注意傾聽(tīng)，給人以受尊重之感；應(yīng)坦誠(chéng)待人，不卑不亢，給人以真誠(chéng)感；應(yīng)神色坦然、輕松、自信，給人 以寬慰感；應(yīng)沉著穩(wěn)重，給人以鎮(zhèn)定感。 4.6.2 對(duì)住戶要一視同仁，切忌有兩位住戶有事相求時(shí)，對(duì)一住戶過(guò)分親熱或長(zhǎng)時(shí)間傾談，而冷待了另一位住戶。當(dāng)值時(shí)有住戶有事相求時(shí)，應(yīng)立即放下手中工作，招呼住戶。 4.6.3 嚴(yán)禁與住戶開(kāi)玩笑、打鬧或取外號(hào)。 4.6.4 住戶之間交談時(shí)，不要走近旁聽(tīng)，也不要在一旁窺視住戶的行動(dòng)。 4.6.5 對(duì)容貌體態(tài)奇特或穿著奇異服裝的住戶切忌交頭接耳或指手畫(huà)腳，更不允許圍觀，不許背后議論、模仿、譏笑住戶。 4.6.6 當(dāng)住戶提出不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的服務(wù)要求時(shí)，應(yīng)盡可能為住戶提供力所能及的幫助，切不可說(shuō)“這與我無(wú)關(guān)”之類的話。 4.6.7 與住戶交談時(shí)， 要全神貫注用心傾聽(tīng)，要等對(duì)方把話說(shuō)完，不要隨意打斷對(duì)方的談話。對(duì)沒(méi)聽(tīng)清楚的地方要禮貌的請(qǐng)對(duì)方重復(fù)一遍。 4.6.8 對(duì)住戶的問(wèn)詢應(yīng)盡量圓滿答復(fù)，若遇“不清楚、不知道”的事，應(yīng)請(qǐng)示有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)盡量答復(fù)對(duì)方，不許以“不清楚、不知道”作回答?；卮饐?wèn)題要盡量清楚完整，不許不懂裝懂，摸棱兩可，胡亂作答。 4.6.9 在與住戶對(duì)話時(shí)，如遇另一住戶有事相求時(shí)，應(yīng)點(diǎn)頭示意打招呼或請(qǐng)對(duì)方稍等，不能視而不見(jiàn)，同時(shí)盡快結(jié)束談話招呼住戶。如時(shí)間較長(zhǎng)，應(yīng)說(shuō)：“對(duì)不起，讓您久等了”。 4.6.10 與住戶交談，態(tài)度和藹，語(yǔ)言要親切，聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，音量要適中，不 要過(guò)高，也不要過(guò)低，以對(duì)方聽(tīng)清楚為宜，答話要迅速、明確。 4.6.11 需要住戶協(xié)助工作時(shí)，首先要表示歉意，并說(shuō)：“對(duì)不起，打攪您了”。時(shí)候應(yīng)對(duì)住戶幫助或協(xié)助表示感謝， 4.6.12 對(duì)于住戶的困難，要表示充分的關(guān)心、同情和理解，并盡力想辦法解決。 4.6.13 對(duì)住戶搬出大宗物品時(shí)，應(yīng)請(qǐng)上級(jí)處理，不許與住戶爭(zhēng)吵。 4.6.14 見(jiàn)住戶搬出大宗物品時(shí)，應(yīng)先主動(dòng)打招呼：“先生 /小姐，您好！”然后再 履行手續(xù)，“對(duì)不起，請(qǐng)出示放行條?。ū０矊Ｓ茫碑?dāng)住戶搬運(yùn)物品有困難時(shí)，要主動(dòng)幫忙，住戶表示感謝時(shí)，用“不用謝或不客氣，沒(méi)關(guān)系”回答。 4.6.15 當(dāng)遇到熟悉的住戶回來(lái)時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“某 某先生 /小姐”。 4.6.16 當(dāng)遇到的住戶經(jīng)過(guò)崗位時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“你好，某某先生 /小姐”。 4.6.17 當(dāng)住戶有事咨詢時(shí)，應(yīng)熱情接待，并說(shuō)：“有困難直說(shuō)，但愿我能給你幫助”。當(dāng)遇到住戶示意恩惠或其他好處時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“謝謝您的好意，公司有規(guī)定不能收取，請(qǐng)您諒解”。 4.6.18 當(dāng)發(fā)覺(jué)自己和對(duì)方有誤解時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“不好意思，我想我們可能是誤會(huì)了”。 4.6.19 當(dāng)發(fā)覺(jué)自己有失誤時(shí)，應(yīng)立即說(shuō)：“不好意思，我想我們可能是誤會(huì)了”。 4.6.20 對(duì)來(lái)咨詢辦事的住戶，值班員應(yīng)立即起立，神態(tài)熱情，主動(dòng)問(wèn)好：“先生/小姐，您好！請(qǐng)問(wèn)有什么事需要我們幫助的”。 4.6.21 當(dāng)對(duì)方挑釁時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“請(qǐng)尊敬我 們的工作，先生 /小姐“。 4.6.22 當(dāng)遇到行動(dòng)不便或年齡較大的住戶經(jīng)過(guò)時(shí)，應(yīng)主動(dòng)上前攙扶。 4.6.23 與住戶交談時(shí)，應(yīng)注意： a) 對(duì)熟悉的住戶應(yīng)稱呼其姓氏，如某某先生、某某小姐； b) 與住戶對(duì)話時(shí)宜保持 1 米左右的距離，應(yīng)使用禮貌用語(yǔ)； c) 與住戶談話時(shí)，應(yīng)專心傾聽(tīng)客人的意見(jiàn)。眼神應(yīng)集中，不浮游，不應(yīng)中途隨意打斷住戶的講話； d) 應(yīng)在不泄露公司機(jī)密的前提下，圓滿答復(fù)住戶的問(wèn)題，若有困難時(shí)應(yīng)積極查找有關(guān)資料或請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo)后答復(fù)客人，不可不懂裝懂； e) 當(dāng)住戶提出的要求超出服務(wù)范圍時(shí)，應(yīng)禮貌回絕； f) 在服務(wù)工作中，處理問(wèn)題要簡(jiǎn)潔明快，不要拖泥帶水； g) 與住戶大 交道應(yīng)遵循不卑不亢、坦誠(chéng)自然、沉著穩(wěn)重的原則； h) 任何時(shí)候都不得對(duì)住戶有不雅的行為或言語(yǔ)。 4.7 接聽(tīng)電話 4.7.1 鈴響三聲以內(nèi)，必須接聽(tīng)電話。 4.7.2 拿起電話應(yīng)清晰報(bào)道：“您好，某某部門(mén)”。 4.7.3 認(rèn)真傾聽(tīng)對(duì)方的電話事由，若需傳呼他人，應(yīng)請(qǐng)對(duì)方稍候，然后輕輕擱下電話，去傳呼他人；如對(duì)方有公事相告或相求時(shí)，應(yīng)將對(duì)方要求逐條記錄在工作日記內(nèi)，并盡量詳細(xì)回答。 4.7.4 通話完畢，應(yīng)說(shuō)：“謝謝，再見(jiàn)！”語(yǔ)氣平和，并在對(duì)方放下電話后在輕輕放下電話，任何時(shí)候不得用力擲聽(tīng)筒。 4.7.5 接電話聽(tīng)不懂對(duì)方語(yǔ)言時(shí)，應(yīng)說(shuō)：“對(duì)不起，請(qǐng)您用普通話，好嗎？”或“不好意思 ，請(qǐng)稍候，我不會(huì)說(shuō)廣州話”。 4.7.6 中途若遇急事需暫時(shí)中斷與對(duì)方通話時(shí)，應(yīng)先征得對(duì)方的同意，并表示感謝，恢復(fù)與對(duì)方通話時(shí)，切勿忘記向?qū)Ψ街虑浮?4.7.7 接電話時(shí)，聲調(diào)要自然清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過(guò)高，亦不要過(guò)低，以免對(duì)方不太清楚。 4.8 拔打電話 4.8.1 電話接通后，應(yīng)首先向?qū)Ψ街乱詥?wèn)候，如：“您好 ”，并作自我介紹。 4.8.2 使用敬語(yǔ)，將要找的通話人姓名及要求做的事交待清楚。 4.8.3 通話完畢時(shí)，應(yīng)說(shuō)： ”謝謝、再見(jiàn) ”。 4.9 進(jìn)行工作操作時(shí) 4.9.1 進(jìn)行室外工作可能影響到住戶的工作、生活的工作時(shí)。應(yīng)擺放警示牌。 4.9.2 室內(nèi)進(jìn)行維修、種植等工作時(shí)，應(yīng)在地 面鋪一層報(bào)廢床單或毛巾等保護(hù)地面，不允許弄臟家俱、地面、 ；墻身等。工作完畢要徹底清理工作 ,現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原樣。 4.9.3 工作操作時(shí)應(yīng)注意走路輕、工作輕、說(shuō)話輕。 4.9.4 工作進(jìn)行中若有住戶走過(guò)工作區(qū)域應(yīng)暫時(shí)停止工作，并面帶微笑面對(duì)住戶，等住戶走過(guò)后再繼續(xù)工作。 4.9.5 無(wú)論何時(shí)不允許坐在地上操作。 4.10 與顧客，同乘電梯時(shí) 4.10.1 主動(dòng)按“開(kāi)門(mén) ”鈕。 4.10.2 電梯到達(dá)時(shí)，應(yīng)站在梯門(mén)旁，一只手斜放在梯門(mén)上，手背朝外，以免梯門(mén)突然關(guān)閉，碰到顧客；另一只手徽微抬起放在胸前，手心朝上，五指并攏，指向電梯，面帶微笑地說(shuō)“電梯來(lái)了，請(qǐng)進(jìn) ”。 4.10.3 顧客進(jìn)入電梯后再進(jìn)電梯，面向 電梯門(mén)，按“關(guān)門(mén)”鈕。關(guān)閉電梯時(shí)，應(yīng)防止電梯門(mén)夾到他人的衣服、物品。 4.10.4 等電梯門(mén)關(guān)閉呈上升狀態(tài)時(shí)，首先出去站立在電梯門(mén)旁，一只手斜放在梯門(mén)上，手背朝外，另一只手五指并攏，手心向上，指向通道，面帶微笑的說(shuō)：“到了，請(qǐng)走好”。 4.11 保安員檢查出租屋時(shí) 4.11.1 應(yīng)先按門(mén)鈴 1-3 下，無(wú)門(mén)鈴時(shí)可用手輕輕敲門(mén)，但不要用力過(guò)大或長(zhǎng)時(shí)間敲門(mén)。 4.11.2 見(jiàn)到租客時(shí)，應(yīng)首先敬禮，問(wèn)好，并說(shuō)明單位、事由等。 4.11.3 禮貌的要求租客出示暫住證，切勿粗聲粗氣。 4.11.4 檢查完畢后，禮貌向?qū)Ψ街乱狻?4.12 保安員檢查工地時(shí) 4.12.1 對(duì)被檢查人員先敬禮，然后禮貌的要求對(duì)方出示暫住證