鑫田大酒店項目可行性研究報告（優(yōu)秀可研報告）

i 目 錄 第一章 項目總論 . - 1 - 1.1 項目的背景 . - 1 - 1.2 項目的概況 . - 3 - 1.3 編制依據(jù) . - 3 - 1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) . - 4 - 1.5 主要結(jié)論與建議 . - 4 - 第二章 項目投資環(huán)境調(diào)查與市場研究 . - 5 - 2.1 宏觀市場分析 . - 5 - 2.1.1 建設(shè) “ 兩型 ” 旅游產(chǎn)業(yè)分析 . - 5 - 2.1.2 湘潭市區(qū)位、交通優(yōu)勢分析 . - 5 - 2.1.3 湘潭城市化進(jìn)程以及人口分析 . - 7 - 2.1.3 湘潭市旅游市場分析與現(xiàn)有酒店市場分析 . - 13 - 2.2 微觀市場分析 . - 16 - 2.2.1 湖南掛牌五星酒店基本情況分析 . - 16 - 2.2.2 各酒店特色及其經(jīng)營項目分析 . - 17 - 2.2.3 湖南省五星級酒店競合分析分析 . - 21 - 2.2.4 未來需求分析 . - 22 - 2.2.5 項目 SWOT 分析 . - 23 - 2.2.6 項目開業(yè)時間建議 . - 24 - 第三章 項目建設(shè)規(guī)模與件設(shè)計概況 . - 25 - 3.1 酒店風(fēng)格概念設(shè)計要求 . - 25 - 3.2 酒店客房部分 . - 25 - 3.3 餐飲部分 . - 27 - 3.3.1 大堂吧 &西餐廳 . - 27 - 3.3.2 中餐廳 . - 27 - 3.3.3 各類廚房庫房面積 . - 28 - 3.4 宴會多功能廳及會議室部分 . - 28 - 3.5 康體水療娛樂部分 . - 29 - 3.5.1 KTV 夜總會 . - 29 - 3.5.2 康體水療區(qū) . - 29 - 3.6 行政辦公部分 . - 29 - 3.7 后勤設(shè)備部分 . - 30 - ii 3.8 停車場部分 . - 30 - 3.9 酒店機電系統(tǒng)與流線說明 . - 30 - 3.9.1 空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) . - 30 - 3.9.2 供排水系統(tǒng) . - 31 - 3.9.3 消防系統(tǒng) . - 31 - 3.9.4 供電系統(tǒng) . - 32 - 3.9.5 弱電系統(tǒng) . - 32 - 第四章 項目實施進(jìn)度 . - 33 - 4.1 施工項目進(jìn)度計劃的實施 . - 33 - 4.1.1 施工項目進(jìn)度計劃的貫徹 . - 33 - 4.1.2 施工項目進(jìn)度計劃的實施規(guī)程 . - 33 - 4.2 施工項目進(jìn)度計劃的檢查方法 . - 34 - 4.3 施工進(jìn)度計劃 橫道圖 . - 35 - 第五章 項目可經(jīng)營項目經(jīng)濟效益分析及價格建議 . - 37 - 5.1 湘潭鑫田國際大酒店可經(jīng)營項目設(shè)定及經(jīng)營規(guī)模、種類 . - 37 - 5.1.1 客房 . - 38 - 5.1.2 餐飲 . - 42 - 5.1.3 會務(wù) . - 43 - 5.1.4 娛樂、健身、康體 . - 47 - 5.2 經(jīng)營項目的經(jīng)營價格標(biāo)準(zhǔn)建議 . - 48 - 5.3 鑫天大酒店定位 . - 51 - 第六章 項目財務(wù)分析 . - 53 - 6.1 財務(wù)分析編制說明 . - 53 - 5.1.1 財務(wù)分析編制依據(jù) . - 53 - 6.1.2 經(jīng)營測算基礎(chǔ)數(shù)據(jù) . - 53 - 6.2 項目財務(wù)分析 . - 54 - 6.2.1 十年運營期營業(yè)收入分析 . - 54 - 6.2.2 十年運營期營業(yè)稅金及附加、營業(yè)成本以及經(jīng)營費用 . - 54 - 6.2.3 十年運營期非經(jīng)營性費用分析 . - 55 - 6.2.4 十年運營期所得稅費用分析 . - 55 - 6.2.5 十年運營期凈利潤分析 . - 55 - 6.2.6 投資回報分析 . - 55 - 第七章 項目風(fēng)險分析 . - 57 - 7.1 系統(tǒng)風(fēng)險 . - 57 - iii 7.2 市場風(fēng)險 . - 57 - 7.3 財務(wù)風(fēng)險 . - 57 - 7.4 其他風(fēng)險 . - 57 - 第八章 項目可行性研究分析結(jié)論 . - 59 - 附錄，參考文獻(xiàn) . - 61 - 致 謝 . 錯誤 !未定義書簽。 附表一十年運營期營業(yè)收入預(yù)測表 錯誤 !未定義書簽。 附表二十年運營期損益表預(yù)測表 錯誤 !未定義書簽。 附表三、十年運營期現(xiàn)金流量表測算表 錯誤 !未定義書簽。 附表四、 鑫田國際大酒店投資費用概算表 錯誤 !未定義書簽。 附表五、 鑫田國際大酒店建設(shè)總平面圖 錯誤 !未定義書簽。 附表六、 鑫田國際大酒店市場調(diào)查問卷 錯誤 !未定義書簽。 - 1 - 第一章 項目總論 1.1 項目的背景 2009 年 5月 27 日國務(wù)院降低保障性住房和普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目最低自有資金比例從 35%下調(diào)到 30%。政府最明確的用意是在當(dāng)前出口下降、消費難以啟動背景下，刺激房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟增長，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的投資快速增長。對房地產(chǎn)行業(yè)的影響來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金下降，房企獲取銀行開發(fā)貸的門檻降低，企業(yè)更易獲取開發(fā)貸款，開發(fā)成本將有效降低，同時也將更好的發(fā)輝金融杠桿對房地產(chǎn)撬動的作用，進(jìn)而提高企業(yè)的盈利能力。該政策將提升企業(yè)增加土地投資、開發(fā)投資。 2008 年金融危機的爆發(fā)從金融界一路波及到實業(yè)界，酒店業(yè)作為與金融實體關(guān)系最為密集的產(chǎn)業(yè)，影響在所難免。 然，針對 全球經(jīng)濟危機 對酒店業(yè) 的影響 ， 中國商務(wù)部在三方面入手，大力推進(jìn)發(fā)展酒店餐飲行業(yè)，首先，大力發(fā)展大眾化餐飲。其次，重點關(guān)注和解決酒店行業(yè)的放心消費問題，嚴(yán) 把食品原料進(jìn)貨關(guān)。第三，積極推進(jìn)節(jié)能環(huán)保工作，推動行業(yè)節(jié)能減排縱深發(fā)展。各級政府高度重視酒店與餐飲業(yè)發(fā)展，多措并舉擴大內(nèi)需、鼓勵消費。 發(fā)展 酒店業(yè)順應(yīng) 了 國家擴大內(nèi)需的號召 ，且， 酒店消費需求 具 有一定剛性，抓牢商務(wù)市場，開發(fā)散客旅游市場。從長遠(yuǎn)來看，酒店業(yè)的發(fā)展前景是光明的。 酒店是在古時候的 “ 亭驛 ” 、 “ 客舍 ” 和 “ 客棧 ” 的基礎(chǔ)上 發(fā)展起來的。 隨 現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。 按國家統(tǒng)計局口徑，至 2007 年底，中國本土星級酒店已經(jīng)達(dá)到了 14326 家，其中包括：白金五星 4 家，五星 361 家，四星 1631 家，三星 5534 家，二星 6158 家。星級飯店直接從業(yè)人員超過 160 萬人。全國共有飯店及旅游住宿單位超過 30 萬個，從業(yè)人員超過 500 萬人。 2007 年底，全國星級飯店數(shù)量是 1978 年全國飯店總數(shù)的 100 倍； 2006 年全國星級飯店實現(xiàn)利潤 33 億元人民幣，與上年同比增長了兩倍多；全國已經(jīng)擁有綠色旅游飯店 2000 多家；有 41 家國際飯店管理集團(tuán)、 67 個飯店品牌進(jìn)入中國市場，管理了516 家飯店，世界排名前 10 位的國際飯店管理集團(tuán)均已進(jìn)入中國市場。 2007 年的假期調(diào)整政策讓 酒店業(yè) 繃緊了每一根敏感神經(jīng)。帶薪休假的出臺更是激活了旅游酒店板塊。帶薪休假的出臺，無疑是給予酒店和旅游業(yè)的一塊特大蛋糕。這讓酒店旅游行業(yè)進(jìn)入 “ 價量齊升 ” 的黃金投資期。同時國內(nèi)消費升級推動國內(nèi)游的游客人次與人均花費同步增長，現(xiàn)代交通工具提供的更為快捷舒適的運輸服務(wù)，使交 - 2 - 通對旅游的瓶頸約束效應(yīng)越來越小，這使觀光游得以繼續(xù)發(fā)展，而休閑度假游也 將逐步興起。旅游市場針對此紛紛推出相關(guān)產(chǎn)品，很多度假型酒店更是看準(zhǔn)了商機，針對這個市場的變換進(jìn)行著相關(guān)的調(diào)節(jié)。由于 “ 五一 ” 黃金 周的取消，商務(wù)型酒店免去了多年來由于假期造成的 “ 空房 ” 甚至是 “ 降價 ” 的尷尬， “ 五一 ” 的正常工作，讓商務(wù)型酒店擁有了正常的 “ 商務(wù) ” 價值。 在過去的 30 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國 之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點，它在擴大開放，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，湖南的旅游業(yè)步步升溫。旅游房地產(chǎn)業(yè)從旅游業(yè)和房地產(chǎn)的交融中脫穎而出。 鑫田國際大酒店項目坐落在湖南省湘潭縣 。 湘潭縣屬 2007 年中央批準(zhǔn)確定的長株潭兩型社會改革試驗區(qū)的核心極，北靠佛教圣地金霞山，南眺五岳名山南岳，東依省內(nèi)工業(yè)重鎮(zhèn)株洲，西托偉人故里韶山、烏石，湘潭市二環(huán)線從門前穿過，南來北往 的京珠高速鐵路、公路、國道，東來西去的上瑞高速公路，鐵路交織而過，交通十分便利，距市中心 1.5 公里，距株洲市中心15 公里，距長沙市及黃花國際機場僅 30-40 分鐘車程 ，地理優(yōu)勢凸顯。 湘潭是湖湘文化的發(fā)源地，孕育出共和國開國領(lǐng)袖毛澤東、開國元帥彭德懷、世界文化名人齊白石，以及以黎錦暉為代表的黎氏八?。ǚ謩e為新中國的文學(xué)、藝術(shù)、科學(xué)家），現(xiàn)居臺灣原國民黨主席、新當(dāng)選的臺灣領(lǐng)導(dǎo)人馬英九、親民黨主席宋楚瑜的祖籍都 是湘潭縣。周邊縣市名人故居距本縣不過幾小時車程，如寧鄉(xiāng)劉少奇主席、衡東羅榮桓元帥、桑植賀龍元帥、長沙的黃 興、湘鄉(xiāng)的曾國藩、邵陽的蔡鍔。五岳獨秀之佛教圣地南岳衡山、毛澤東故居、彭德懷紀(jì)念館等，人文與秀美山川交相輝映 ，成為紅色旅游的重中之城。 根據(jù) 2009 年湘潭市統(tǒng)計局關(guān)于湘潭 2008 年旅游產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計第 28 號文件 ： （ 1）旅游接待需求： 2007 年，湖南旅游接待國內(nèi)游客達(dá)到 10776 萬人次，接待入境旅游者 120 多萬人次 ，其中 2007 年湘潭毛澤東故居、彭德懷紀(jì)念館等人文景點，觀光游客超過 350 萬人次，其中港臺游客占 25%，海外游客占 15%，人數(shù)達(dá) 140 萬 ； 2008 年湖南接待游客12830 萬人次，同比增長 17.8%， 接待入境旅游者 111.02 萬人次。 其 中湘潭 全年共接待國內(nèi)外旅游者 967.12 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入 44.85 億元，分別增長 9.4%和6.8%。 “ 中國紅色旅游第一品牌 ” 形象進(jìn)一步凸顯 。 目前 湘潭地區(qū)的 三星級以上酒店海外游客15%港臺游客25%其他游客60%港臺游客 海外游客其他游客 - 3 - 9 家，其中四星級以上 3 家，而五 星級酒店僅 1 家（盤龍山莊），服務(wù)容量大大不足。 （ 2） 政府工程 、 商務(wù)接待需求： 長株潭三市是湖南工業(yè)的中心，有近千家大型涉外企業(yè)，其中有數(shù)百家來自美國、日本、法國、德國、臺灣等國家與地區(qū)。本地工業(yè)企 業(yè)如機械制造、電機制造、兵工企業(yè) 近 5000 家。此外，湘潭臨湘江之優(yōu)勢， 千噸級的集裝箱水運碼頭 3 個。湘潭還有三所大學(xué)、七家中央大型企業(yè)， 2008 年湘潭接待商務(wù)外賓達(dá) 60 萬人次，舉辦各類大型文化商貿(mào)交流活動 400 多場，參加人次達(dá) 1500 萬，高規(guī)格酒店服務(wù)容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。此外，在商務(wù)辦公方面，企業(yè)也需要更高級的與國際接軌的商務(wù)辦公環(huán)境。2009 年，湘潭市政府將開展以湘潭為核心，以長株潭經(jīng)濟板塊為龍頭的“弘揚湖湘文化，與世界同步接軌”的騰飛工程，政府需要建設(shè)一個展示湖湘文化，與國際展開商貿(mào)交流、接待的高級基地，因此鑫田國際大酒店的建設(shè)獲得政府的全面支持。 在長株潭加快發(fā)展的新形勢下，旅 游酒店業(yè)蓬勃發(fā)展，位于紅色旅游城市湘潭的鑫田國際大酒店更有得天獨厚的優(yōu)勢。 1.2 項目的概況 鑫田國際大酒店是由湘潭縣政府批準(zhǔn)，湖南鑫田房地產(chǎn)公司投資，位于湘潭縣易俗河鎮(zhèn)天易路一號，廣州智海建筑設(shè)計院按五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建設(shè)的，酒店占地面積為42069.10m2（ 63.17 畝），主建筑面積為 50490m2，分為客房區(qū)、商務(wù)區(qū)、展覽區(qū)、休閑娛樂區(qū)等四大部份?？头?300 間，設(shè)床位 450 個，各種配套功能齊全，其中會議廳（室） 12 個，大型多功能會議廳（演藝廳） 1 個，可容納 500 多人的大型會議，擁有健身美容桑拿、室內(nèi)球類 、棋牌休閑、室外網(wǎng)球、露天游泳池等娛樂設(shè)施，以及相配套的酒吧、咖啡廳。該酒店綠化用地占地 52%，名花古木、小橋流水、環(huán)境幽靜、景色迷人。該項目概算投資為 3.2 億元。 1.3 編制依據(jù) （ 1）鑫田國際大酒店項目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）湘潭市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 （ 3）湘潭市城市總體規(guī)劃大綱（ 2006 2020 年） （ 4）湘潭縣的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 5）湘潭市地區(qū)基準(zhǔn)地價 （ 6）湘潭市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 7）長株潭一體化政府文件 （ 8）其他有關(guān)依據(jù)資料 - 4 - 1.4 主要 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 單位 指標(biāo) 用地面積 平方米 40158 建筑面積 平方米 50490 建筑密度 20% 容積率 1.01 綠化率 52% 停車位 位 200 1.5 主要結(jié)論與建議 湘潭鑫田國際大酒店投資是可行的，償債能力強，有良好的經(jīng)濟效益。但本項目的發(fā)展，關(guān)鍵還要看項目是否能夠按照市場定位的要求做好功能布局和裝修設(shè)計，以及在日后的運營過程中能夠在市場營銷方面做好客源的開發(fā)與組織工作，在內(nèi)部管理方面控制住各種營業(yè)成本和營業(yè)費用，保持較高的經(jīng)營管理水平。本項目回報比較理想，社會效益巨 大，是一個綜合素質(zhì)比較高的優(yōu)質(zhì)項目 ,能夠為投資者創(chuàng)造效益，為社會創(chuàng)造效益。 - 5 - 第二章 項目投資環(huán)境 調(diào)查 與市場 研究 2.1 宏觀市場分析 2.1.1 建設(shè) “ 兩型 ” 旅游產(chǎn)業(yè) 分析 湖南省的長、株、潭（長沙、株洲、湘潭）城市群是國家探索建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型 “ 兩型社會 ” 綜合配套改革兩個試驗區(qū)之一。國家旅游局與湖南省政府 8日在湖南省岳陽市簽署關(guān)于推動 “ 兩型社會 ” 建設(shè)促進(jìn)湖南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展合作備忘錄，共同推動湖南省旅游業(yè)在建設(shè) “ 兩型社會 ” 中發(fā)揮重要作用。 為使湖南旅游業(yè)成為真正的 “ 兩型產(chǎn)業(yè) ” ，國家旅游局將支持湖南省編制綠色旅游產(chǎn)品專項規(guī)劃，指導(dǎo)湖南參照國際 9000 系列和 14000 系列標(biāo)準(zhǔn)，建立和推行旅游建設(shè)綠色標(biāo)準(zhǔn)，實行旅游綠色認(rèn)證制度；支持湖南省開展旅游重大項目環(huán)境評估制度，探索實行重大項目旅游環(huán)境影響評估一票否決制；支持湖南省借鑒瑞士達(dá)沃斯國際經(jīng)濟論壇和海南博鰲亞洲論壇模式在長株潭打造一個高水準(zhǔn)的國際旅游論壇。 根據(jù)合作備忘錄，國家旅游局和湖南省人民政府將共同建立局省旅游工作會商委員會，雙方建立聯(lián)絡(luò)員制度以加強協(xié)調(diào)合作，共同研究解決國家旅游局和湖南省人民政府支持湖南旅 游業(yè)發(fā)展的有關(guān)事項。 湖南省省長周強透露， 2009 年湖南省旅游產(chǎn)業(yè)要搶抓擴大內(nèi)需歷史性機遇加快推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，在加大旅游資源開發(fā)、項目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)培育、市場開拓、基礎(chǔ)建設(shè)和政府引導(dǎo)等方面盡更大努力，力爭全年接待入境旅游人數(shù)達(dá)到 125 萬人次，接待內(nèi)地旅游人數(shù) 1 45 億人次，實現(xiàn)旅游總收入 1000 億元，將旅游業(yè)培育成湖南省又一個過千億元的產(chǎn)業(yè)。 2.1.2 湘潭市區(qū)位、交通優(yōu)勢 分析 湘潭市位于湖南省中部偏東，地處湘江中游，東接株洲，南連衡陽，西與婁 底交界，北與長沙相鄰，東西寬 108 公里，南北長 81 公里， 總面積 5015 平方公里?，F(xiàn)轄一縣兩市兩區(qū)，即湘潭縣、湘鄉(xiāng)市、韶山市、雨湖區(qū)、岳塘區(qū)。與長沙、株洲構(gòu)成了湖南的“金三角”，既是我國“長三角”、“珠三角”沿海經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)向內(nèi)陸推進(jìn)的過渡帶之一，又是內(nèi)陸地區(qū)發(fā)展外向型經(jīng)濟通往廣州、上海等沿海地區(qū)的重要通道。經(jīng)過近六十年的發(fā)展，湘潭已成為湖南省的重工業(yè)重鎮(zhèn)。黨的十六大提出走“新型工業(yè)化”道路，湘潭就著眼于打造“湖南先進(jìn)制 - 6 - - 7 - 造業(yè)基地” 、“湘中南現(xiàn)代物流基地”和“長株潭生態(tài)休閑基地”，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，奮發(fā)圖強，銳意進(jìn)取，全市國民經(jīng)濟快速健康協(xié)調(diào)發(fā)展， 城鄉(xiāng)人民生活水平繼續(xù)提高，“三化”進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)。 湘潭市處于“ 3+5”城市群經(jīng)濟增長極，湘江從城區(qū)穿過，上下游連接著岳陽、長沙、株洲、衡陽四座城市，通過洞庭湖，可達(dá)益陽和常德，通過漣水，可通婁底，水運網(wǎng)絡(luò)己將湘潭與“ 3+5”城市群內(nèi)的其他城市緊密連接起來。陸路交通比較發(fā)達(dá)，與長沙機場相鄰，形成了由航空、公路、水運構(gòu)成的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系，在“ 3+5”城市群體系中，區(qū)位、交通優(yōu)勢比較明顯。 公路方面：湘潭市形成了密集的高速公路網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)了每個縣市區(qū)通高速， 公路密度居全國前列。 2005 年湘潭市公路密度和高速公路 密度，高速公路密度居于 8市之首，公路密度與排在前三位的婁底、衡陽、岳陽非常接近。在空間聯(lián)系上，與長沙、衡陽連接的有京珠高速長潭段、潭來段以及新近通車的長潭西線和正在建設(shè)中的潭衡西線，特別是長潭西線將長沙岳麓大學(xué)城、麓谷高新區(qū)與湘潭市的北二環(huán)大學(xué)區(qū)和九華經(jīng)濟區(qū)緊密的聯(lián)系在一起，車程不超過 20 分鐘，為湘潭市的企業(yè)、科研機構(gòu)與岳麓大學(xué)城的技術(shù)合作提供了良好的基礎(chǔ)條件，這也是長株潭地區(qū)得天獨厚的優(yōu)勢。上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分別與株洲、婁底相連，也是湘潭市與東部、西南和西部聯(lián)系的重要通道。 水運方面：依托 14 個總集裝箱碼頭、鐵牛埠港區(qū)與河西中心港區(qū)，湘潭港已躋身全國內(nèi)河大港之列?，F(xiàn)有千噸級泊位 7 個，年吞吐量達(dá) 500 萬噸，到 2010 年，將擁有千噸級泊位巧個，年吞吐量將超過 1000 萬噸。為在河西中心港區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)的九華工業(yè)物流園提供了重要的物質(zhì)支撐，也將為漣鋼、衡鋼等大企業(yè)和湘中、湘西地區(qū)提供通江達(dá)海的便捷通道。 航空方面：湘潭市緊鄰黃花機場，市中心到黃花機場的時間不超過 50 分鐘。通過黃花機場的 56 條航線可達(dá)國內(nèi) 45 個大中型城市，以及香港、澳門、首爾。 2.1.3 湘潭城市化進(jìn)程 以及 人口 分析 （ 1） 人口總量增長出 現(xiàn)波動，城鎮(zhèn)人口比重不斷提高 2004 年到 2007 年期間，全市的人口呈緩慢增長的態(tài)勢，到 2007 年總?cè)丝谶_(dá)到292.7 萬人。 2007 年城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46.55%， 4 年間提高了 5.65 個百分點，位居湖南省前列。城鎮(zhèn)化水平高代表著湘潭市居民生活水平的提高，同時人口增長和城市化水平提高也會對湖南省內(nèi)甚至來自全國各地的人有著越來越強的吸附力。具體情況請參見以下圖表： - 8 - 表：湘潭市 2004-2007 人口增長情況 年份 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 總?cè)丝冢ㄈf人） 282.82 290.62 291.64 292.7 總?cè)丝谠鲩L率 2.76% 0.35% 0.36% 城鎮(zhèn)人口 115.67 123.51 132.7 136.25 城鎮(zhèn)人口增長率 6.78% 7.44% 2.68% 城鎮(zhèn)化率 40.9% 42.50% 45.50% 46.55% 注：原始數(shù)據(jù)來源于 2005-2008 年湖南統(tǒng)計年鑒 圖：湘潭市 2004-2007 總?cè)丝谠鲩L情況和城鎮(zhèn)人口增長情況 282.82 290.62 291.64292.7123.51 132.7136.25115.670501001502002503003502004年 2005年 2006年 2007年總?cè)丝冢ㄈf人）城鎮(zhèn)人口( 萬人)表：湘潭市 2004-2007 城鎮(zhèn)化率情況 2004-2007年湘潭 城鎮(zhèn)化率圖40.90%42.50%45.50%46.55%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%43.00%44.00%45.00%46.00%47.00%2004 2005 2006 2007年份城鎮(zhèn)化率 - 9 - 1997 年，湘潭市總?cè)丝?276.18 萬人； 2007 年全市總?cè)丝跒?292.7 萬人。未來20 年間考慮到人口基數(shù)的變化和計劃生育政策的調(diào)整，預(yù)計 2010 年之前，人自然增長率基本維持目前水平； 2010 年前后開始人口自然增長率有上的趨勢，但隨著基數(shù)的增大，人口則逐步下降。據(jù)有關(guān)資料顯示，到 2010 湘潭市區(qū)人口將達(dá)到 293 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 149 萬，城鎮(zhèn)化水平 51%，到 2020 年，湘潭市區(qū)人口將激增至 311 萬，城市化率繼續(xù)保持穩(wěn)步增長大約會在 61-63%，城市的旅游功能也將隨著城市化進(jìn)程的快速提 高而大大增強，勢必引發(fā)旅游及度假群體對酒店消費的需求的全面大幅度提高，從而為本案酒店物業(yè)的開發(fā)提供了良好的社會與經(jīng)濟環(huán)境。 （ 2） GDP 增長速度快，為湘潭酒店業(yè)良性發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟大環(huán)境 2004 年到 2008 年期間，湘潭市經(jīng)濟快速發(fā)展，城市經(jīng)濟實力顯著提高。地區(qū)生產(chǎn)總值從 2004 年的 332.78 億元上升到 2008 年的 654.76 億元，翻了一番。 2005 年湘潭地區(qū)生產(chǎn)總值在全省排到了第 7 位 (其人口相比于長沙，株洲等城市少得多，幾乎只有長沙的一半 )。 2006 年，湘潭市在鞏固“十五”巨大成就的基礎(chǔ)上，開創(chuàng)了“ 十一五”經(jīng)濟社會發(fā)展的良好開局。全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 422.1 億元，增速達(dá) 13.2%，僅次于長沙，居全省第二； 2007、 2008 年經(jīng)濟總量繼續(xù)保持快速增長，到 2008 年年末，湘潭國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到 654.76 億元。無論是 GDP 總量還是人均 GDP 排名均在湖南省前列。 表： 2.3 湘潭市 GDP 增長情況表（單位：億元） 年度 城市 GDP 同比增長 2004 332.78 13.40% 2005 367.03 2006 422.1 13.20% 2007 523.1 15.40% 2008 654.76 13.80% - 10 - 圖：湘潭市 2004-2008 年 GDP 增長情況表（單位：億元） 332.78367.03422.1523.1654.763003504004505005506006507002004年 2005年 2006年 2007年 2008年城市G D P ( 億元)圖：湘潭市 2006-2008 年 GDP 增長率情況 增長量13.215.413.812 12.5 13 13.5 14 14.5 15 15.5 162006年2007年2008年2008年2007年2006年從上圖表可知 ,近年來，湘潭的城市 GDP 都保持了兩位數(shù)以上的增長速度，到 2008年，湘潭城市 GDP 達(dá)到 654.76 億元，同比增長 13.8。據(jù)有關(guān)資料顯示，湘潭市年人均為元，同比增長 .，年人均已達(dá)元，同比增長 . 從世界各國的經(jīng)濟發(fā) 展過程看，當(dāng)一個國家或地區(qū)人均 GDP 處于 3000 美元至10000 美元之間，正是國民經(jīng)濟具備了相當(dāng)實力，進(jìn)入活躍、加速發(fā)展的重要階段。因此，人均 GDP 突破 3000 美元是湘潭經(jīng)濟發(fā)展新的里程碑。 200年，全市人均 GDP為元，按當(dāng)期匯率折算（ 1 美元兌人民幣 6.95 元 ），約合 3 06.0美元，按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，湘潭的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)于世界上中等收入國家和地區(qū)的水 - 11 - 平。 據(jù)有關(guān)權(quán)專家預(yù)測，按照近年增長率計算，預(yù)測到 2020 年 , 湘潭人均 GDP 將達(dá)到 113679 元（約合 16240 美元，人民幣和美元匯率按 7 計算），而湘潭城市化進(jìn)程的發(fā)展與人均 GDP 的快速攀升也必將要求對城市商業(yè)需求量的不斷增大?；谝陨戏治隹芍?，湘潭酒店業(yè)仍將保持快速發(fā)展，酒店總體需求在未來將處于增量型發(fā)展階段。為本項目酒店的整體開發(fā)建設(shè)提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。 （ 3）居民生活水平繼續(xù)穩(wěn)步提高，消費力逐步增強 在過去的五年里，湘潭市人民的生活水平穩(wěn)步提升。 2004 年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8602 元； 2008 年，全市城市居民人均可支配收入已達(dá) 14377 元，比上年增長 16.4%； 2004 年 -2008 年間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長超過 10%； 表 湘潭市人均可支配收入情況（單位：元） 年度 城市居民人均可支配 收入 同比增加 同比增長 2004 8602 12.14% 2005 9685 1083 2006 10495 810 13% 2007 12742 2247 16.40% 2008 14377 1635 15.20% 圖 湘潭城市居民人均可支配收入 2006-2008 同比增長情況 城市居民人均可支配收入 8602 9685 10495 12742 14377 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2004 2005 2006 2007 2008 - 12 - 圖 湘潭市城市居民消費性 支出情況（單位：元） 從上表及圖可知，近年來，湘潭市人均可支配收入與消費支出都有較大幅度的增長，生活水平穩(wěn)步提高，通過對湘潭市民收入與消費性支出的比較， 2008 年上半年湘潭居民消費性支出占到收入的 70.33，不難發(fā)現(xiàn)湘潭是一個消費極為活躍的城市。 調(diào)查可知，湘潭城市居民可支配收入與消費購買力的持續(xù)增強，為本項目酒店開發(fā)建設(shè)、銷售將帶來利好，同時也為本項目提升銷售價格提供了保障。 13% 16.40% 15.20% 5% 7% 9% 11% 13% 15% 17% 2006 年 2007 年 2008 年 湘潭市 2005-2008 年人均消費性支出情況 6928 7893 8970 10112 6.80% 13.90% 14% 13.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005 2006 2007 2008 人均消費性支出 （元 /年） 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 同比增長率 - 13 - 2.1.3 湘潭市旅游 市場分析與 現(xiàn)有酒店 市場分析 （ 1）湘潭旅游業(yè)近年 來發(fā)展?fàn)顩r 近年來，湘潭旅游業(yè)飛速發(fā)展。 2004 年湘潭率先在全國大規(guī)模開展紅色之旅活動，全年共接待旅游者 562.3 萬人次，增長 40%；實現(xiàn)旅游綜合收入 20.86 億元，增長 32%。 2005 年，湘潭大規(guī)模的紅色旅游已經(jīng)在在全國首屈一指。旅游業(yè)獲得長足發(fā)展。 2005 年，全市共接待國內(nèi)外旅游者 626.66 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入 26.72 億元，分別比 2000 年增長 1.52 倍和 2.8 倍。紅色旅游、綠色山水旅游、歷史文化旅游三大板塊構(gòu)筑了湘潭市旅游產(chǎn)品的大框架，特別是紅色旅游在全國首屈一指。 2006年旅游業(yè)蓬勃發(fā)展。 成功打造出“花枝精神”和紅色旅游兩個品牌。全年共接待國內(nèi)外旅游者 680 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入 29.4 億元，分別增長 8.5%和 9.8%。 2007年旅游業(yè)快速發(fā)展，全年共接待國內(nèi)外旅游者 883.9 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入 42.0億元，分別增長 29.1%和 41.9%。 2008 年旅游業(yè)繼續(xù)發(fā)展，全年共接待國內(nèi)外旅游者967.12 萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入 44.85 億元，分別增長 9.4%和 6.8%?！爸袊t色旅游第一品牌”形象進(jìn)一步深入人心。隨著人們?nèi)找嬖鲩L的對物質(zhì)和文化的需求，湘潭旅游業(yè)會有更加長足的發(fā)展，從而對 住宿、餐飲業(yè)的接待規(guī)模和接待質(zhì)量提出了更高的要求，因此，在湘潭再建一家五星酒店是十分有必要的。 表 湘潭市 2004-2008 旅游收入情況： 年度 接待量（萬人次） 旅游綜合收入（億元） 增長率 2004 562.3 20.86 32% 2005 626.66 26.72 10.03% 2006 680 29.4 9.8% 2007 883.9 42.0 41.9% 2008 967.12 44.85 6.8% - 14 - （ 2）市場對湘潭縣建造五星級酒 店的反映 根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，有 52.7%的被訪問者認(rèn)為目前湘潭縣的酒店沒有辦法滿足自己的需求或沒概念，因此，在湘潭縣建一家五星級酒店是十分有必要的。具體比例可參見下表：（注：表中條形圖代表頻率，即在 225 份回收的有效問卷中有 8 人認(rèn)為完全可以滿足， 96 人認(rèn)為可以滿足， 76 人認(rèn)為無法滿足， 40 人認(rèn)為沒概念。折線代表選每項的百分比。以下圖表與此類似。） 您認(rèn)為目前湘潭的酒店是否能滿足您的需求89676403 . 6 0 %4 2 . 7 0 %3 3 . 8 0 %1 7 . 8 0 %020406080100120完全可以 可以 無法滿足 沒概念0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %當(dāng)被問到您認(rèn)為湘潭是否有建五星級酒店的必要時，有 11.10%的被訪問者認(rèn)為非常有必要， 64%的認(rèn)為有必要，認(rèn)為沒必要和沒概念的共占 24%，具體情況請參見湘潭 2004-2008 旅游綜合收入情況 20.86 26.72 29.4 42 44.85 32% 10.03% 9.80% 41.90% 6.80% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2004 2005 2006 2007 2008 年份 旅游綜合收入 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 增長率 - 15 - 下 圖： 您認(rèn)為湘潭縣是否有必要建五星酒店的必要11.10%64%14.70%9.30%非常必要 有必要 沒必要 沒概念此外，在本次市場調(diào)研中，當(dāng)被問到您希望湘潭所建酒店的檔次時，選擇五星級的比例是 32.9%，經(jīng)濟型飯店的比例是 32.4。因此五星級酒店的定位，同時兼顧經(jīng)營部分大眾消費的餐飲和其他相關(guān)項目是滿足市場需求的恰當(dāng)方式。 當(dāng)被問到，如果湘潭縣建造一家五星級酒店您希望她的定位方向是什么這一問題時，有高達(dá) 47.5%的被訪問者選擇了綜合性酒店，因此，湘潭鑫田國際大酒店五星級綜合性酒店的定位是十分準(zhǔn)確的。各選項所占比例具體情況可參見下表： 您希望湘潭縣新建五星級酒店的定位方向221053925309 . 8 0 %4 6 . 7 0 %1 7 . 3 0 %1 1 . 1 0 %1 3 . 3 0 %020406080100120高檔商務(wù)型 綜合性 休閑度假 市民酒店 經(jīng)濟型頻率0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %百分比小結(jié)：湘潭縣位于湖南省中部偏東，湘江下游西岸，東與株洲市區(qū)接壤，西與湘鄉(xiāng)接界，北與寧鄉(xiāng)、望城為鄰，南與衡山毗連。境內(nèi)交通便利，湘黔鐵路橫貫縣境 ,320、107 兩條國道和上瑞、京珠兩條高速公路從東西、北南穿插而過，湘江常年通航。 2008年湘潭縣交通建設(shè)取得了顯著成績，投資 1.4 億元，完成農(nóng)村公路建設(shè)任務(wù) 600 公里， - 16 - 投資 4000 萬元，完成韶茶干線云烏段建設(shè)任務(wù) 20.8 公里，并在全市率先啟動農(nóng)村公路養(yǎng)護(hù)改革試點。 按照縣委、縣政府關(guān)于 2009 年確定為“項目建設(shè)年”和市交通局提出的“三提一加強”的要求，以及認(rèn)真落實市“百千工程”和“八件實事”的工作任務(wù)，縣交通局 09 年主要工作目標(biāo)為高 速公路建設(shè)、省道 S313 建設(shè)、農(nóng)村公路建設(shè)、干線公路建設(shè)、橋梁碼頭建設(shè)以及城區(qū)交通重點工程建設(shè)。湘潭縣得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢定會為湘潭鑫田國際大酒店的良好經(jīng)營打下堅實基礎(chǔ)。 此外，據(jù)國家 旅游局作的中國旅游業(yè)發(fā)展預(yù)測，到 2020 年，入境過夜旅游者為9500 13900 萬人次，年平均增長率為 5.7% 7.75%。國際旅游組織進(jìn)行前景預(yù)測，認(rèn)為到 2020 年，全球?qū)⒂?16 億國際游客，中國將有 1.3 億游客入境，成為世界上第一大入境國。隨著有薪假期的實施、交通條件的改善、民眾收入水平的提高，國內(nèi)旅游迅速發(fā)展，國內(nèi)客人 對旅游 酒店 的需求也原來越旺盛。湖南是旅游大省，湘潭市紅色旅游大市、強市，因此旅游業(yè)會是永遠(yuǎn)的朝陽產(chǎn)業(yè)。根據(jù)旅游乘數(shù)效應(yīng)，旅游業(yè)的發(fā)展會帶動其吃、住、行、游、購、娛的各個環(huán)節(jié)。綜觀以上各因素，在湘潭縣建造五星級酒店是十分有必要的。通過市場反饋回來的信息，湘潭縣五星酒店一定會有很廣闊的發(fā)展空間。 2.2 微觀 市場 分析 2.2.1 湖南掛牌五星酒店基本情況 分析 據(jù)湖南 2008 統(tǒng)計年鑒記載，截止到 2007 年年末湖南省內(nèi)共有掛牌五星酒店 11家，但 2008 年，長沙又有兩家酒店掛牌五星，即到 2008 年年末，湖南省內(nèi)共有掛牌五星 酒店 13 家。其中長沙 10 家，株洲、湘潭、郴州各 1 家。具體情況見下 表： 星級 名稱 所在城市 客房數(shù)（間 /套） 客房價格（間 /晚） 五星2007統(tǒng)計年鑒共11 家 但2008年長沙有兩家1 湖南華天大酒店 長沙 708 350 2 長沙神農(nóng)大酒店 375 478 3 長沙通程國際大酒店 450 498 4 湖南佳程酒店 238 338 5 湖南國際影視會展（中心）酒店 225 408 6 長沙普瑞溫泉酒店 222 448 7 長沙運達(dá)喜來登 385 888 8 長沙明城國際大酒店 359 428 - 17 - 新的酒店榮膺五星 9 同升湖通程山莊酒店 300 418 10 華雅國際大酒店 868 488 11 株洲華天大酒店 株洲 293 408 12 湘潭盤龍山莊大酒店 湘潭市 309 528 13 郴州華天大酒店 郴州 289 458 2.2.2 各酒店特色及其經(jīng)營項目 分析 1、 沙華天大酒店 長沙華天大酒店擁有各類客房，餐位 2100 余個，各類風(fēng)格的餐廳，適應(yīng)不同規(guī)模會議的多種會議廳，獨特的天子商務(wù)會所，以及功能齊全的演藝廳等娛樂休閑設(shè)施，可泊 車 300 余輛的電腦管理立體車庫。 2、 長沙神農(nóng)大酒店 長沙神農(nóng)大酒店主樓高 26 層，附樓高 13 層，建筑面積約六萬平方米。酒店歐陸式設(shè)計風(fēng)格莊重典雅，高貴寧靜，彰顯豪華尊貴。酒店擁有格調(diào)高雅的豪華客 (套 )房，設(shè)備齊全，溫馨舒適。另有十余個風(fēng)格迥異的各式餐廳和酒吧，傳承粵菜和傳統(tǒng)湘菜飲食文化之精華，宣揚異域風(fēng)情。 經(jīng)營項目還有 神農(nóng)夜總會、外商娛樂中心、神農(nóng)健康溫泉、健身中心等場所，康娛皆備。 3、 長沙通程國際大酒店 長沙通程國際大酒店集客房、餐飲、購物、辦公和娛樂休閑于一體，兼?zhèn)渖虅?wù)旅行、休閑度假和大型國際 會議接待功能?？头吭O(shè)施齊備高檔，風(fēng)格典雅溫馨，環(huán)境舒適自由。風(fēng)格各異的餐廳和酒吧，可供客人自由選擇：有薈萃南北小食 24 小時營業(yè)的 “ 萃華苑食街 ” ，精制傳統(tǒng)潮、粵菜式、生猛海鮮和正宗湘菜的 “ 鵬程食府 ” ，風(fēng)味獨具的 “ 玉堂春淮揚廳 ” ，充滿異域風(fēng)情的 “ 云裳宮 ” 咖啡廳，高雅考究的 “ 天上宮闕西餐廳 ” ，以及藍(lán)天白云間的 “ 陽光酒吧 ” 。 24 小時送餐服務(wù)，可隨時為客人提供各種風(fēng)味的美味佳肴。 國際會議中心配有同聲傳譯系統(tǒng)、自動投影、活動舞臺和先進(jìn)的影音及燈光設(shè)備；四個不同面積、不同風(fēng)格的會議室適合各種規(guī)模和規(guī)格的會議；富麗堂皇、 氣派非凡的多功能廳可同時容納 1600 人的會議，亦可根據(jù)客人的需要，隨意分隔成大小不等的會議室、展覽廳和宴會廳。設(shè)備先進(jìn)、效率快捷的商務(wù)中心，可為客人提供秘書、翻譯、票務(wù)、商業(yè)資料查詢及國際互聯(lián)網(wǎng)等專業(yè)服務(wù)。 4、 湖南佳程酒店 湖南佳程酒店客房類型多種多樣，山景客房、江景客房、商務(wù)客房、明星客房、情侶客房、家庭客房等各種主題客房可供選擇。所有房間均備有生態(tài)健康的床上用品、品質(zhì)優(yōu)越的私人衛(wèi)浴、 VOD 電影點播系統(tǒng)、電子保險箱、寬帶接口、國際國內(nèi)直播電 - 18 - 話、多達(dá) 42 個衛(wèi)星頻道。全天 24 小時提供快速周全的送餐、洗燙、 托嬰以及貼身管家服務(wù)。 湖南佳程酒店設(shè)有風(fēng)格迥異的各式餐廳和酒吧。主營湘粵小炒、自助美食的嘉會閣；精制燕鮑翅及生猛海鮮的金葉庭；秘制正宗湘菜和民間大菜的湘翠軒；閑情逸致的 “ 琴韻 ” 大堂吧；另有集空中高爾夫、品茗賞景于一體的 “ 星月廊 ” 天臺酒吧。 湖南佳程酒店商務(wù)及會議設(shè)施齊全，有容納 1000 人的多功能宴會廳，適合舉行各種規(guī)模的用餐和會議；貴賓接待廳及若干不同規(guī)格的會議室，適合各種中、小型會議、簽約、會見、談判。 另外，湖南佳程酒店的健康中心規(guī)模宏大，功能齊備，臺球室、乒乓球室、健身中心、棋牌室、足浴包房、美 容美發(fā)中心隨時滿足度假和商務(wù)客人的需求，冰蒸桑拿乃長沙一絕。酒店娛樂設(shè)施堪稱一