年度保養(yǎng)計(jì)劃.doc

營地物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)服務(wù)方案一、設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容1、 物業(yè)共用部位的設(shè)施設(shè)備物業(yè)照明系統(tǒng)、物業(yè)供配電設(shè)備、物業(yè)供水系統(tǒng)、物業(yè)污水及雨水系統(tǒng)、物業(yè)公用天線系統(tǒng)、物業(yè)公共消防系統(tǒng)、物業(yè)樓宇防雷系統(tǒng)、物業(yè)樓宇技防（對(duì)講）系統(tǒng)、物業(yè)供暖系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施。2、 共用設(shè)施設(shè)備公共照明系統(tǒng)、公共供配電設(shè)備、公共供水系統(tǒng)、公共污水及雨水系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、公共消防系統(tǒng)、樓宇防雷系統(tǒng)、車場(chǎng)系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施。二、設(shè)備日常點(diǎn)檢和保養(yǎng)內(nèi)容、周期及標(biāo)準(zhǔn)日常點(diǎn)檢和保養(yǎng)內(nèi)容周期工作標(biāo)準(zhǔn)變壓器（非用電高峰期）：看、聽、嗅運(yùn)行每日兩次記錄點(diǎn)檢每日兩次變壓器聲音應(yīng)發(fā)出持續(xù)均勻的“嗡嗡”聲，沒有機(jī)械震動(dòng)聲和放電聲等異常聲音；變壓器的高低壓測(cè)電纜頭和母排的搭接頭無發(fā)熱、變色、發(fā)生異味、銹蝕等現(xiàn)象；變壓器的外殼接地?zé)o銹蝕、脫節(jié)現(xiàn)象，所有變壓器外殼、墊片、瓷套、接頭有無破損、變色和異味；電纜溝內(nèi)有無積水、雜物；油寖式變壓器是否呈亮黃色，油位刻度，無漏油和滲油現(xiàn)象，吸濕器應(yīng)干燥。變壓器（用電高峰期）看、聽、嗅運(yùn)行兩小時(shí)一次點(diǎn)檢每日兩次配電柜內(nèi)所有電氣接頭有無破損、變色和異味；柜身無變形、破損、積塵；儀表無變形和讀書不準(zhǔn)；斷路器無破損、異味、異聲等現(xiàn)象；低壓配電功率因素補(bǔ)償柜內(nèi)電容器無膨脹變形、變色，接線及接地良好。高、低壓配電柜（非用電高峰期）看、聽、嗅運(yùn)行每日兩次點(diǎn)檢每日兩次配電柜內(nèi)所有電器接頭有無破損、變色和異味；柜身無變形、破損、積塵；儀表無變形和讀書不準(zhǔn)；斷路器無破損、異味、異聲現(xiàn)象；低壓配電功率因素補(bǔ)償柜內(nèi)電容器無膨脹變形、變色，接線及接地良好。高、低壓配電柜（用電高峰期）看、聽、嗅運(yùn)行兩小時(shí)一次點(diǎn)檢，每日兩次水泵看、聽、嗅、摸、查、測(cè)運(yùn)行每日兩次點(diǎn)檢每日兩次水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)、無跳動(dòng)、無明顯振動(dòng)、無異聲；水泵軸承溫度在90以下；控制柜電氣操作手柄完好，各電器無過熱，無雜音；水泵電機(jī)運(yùn)行中三相電流、溫度在銘牌規(guī)定的額定值；所有電纜頭和電氣接頭無變形、破損發(fā)熱、變色、異味等現(xiàn)象；水泵軸下滴水量應(yīng)在520g/min內(nèi)（軸封填料不宜過緊），泵軸滲水沒有流到地面的現(xiàn)象；泵體和機(jī)座無破損、積塵、銹蝕、滲水等現(xiàn)象；水泵房內(nèi)閥門應(yīng)開閉靈活、無卡阻、關(guān)閉嚴(yán)、無漏水現(xiàn)象；壓力儀表無破損及讀數(shù)不準(zhǔn)確等現(xiàn)象；無軸承過熱、卻潤滑脂、積屑等現(xiàn)象。消防系統(tǒng)（火災(zāi)報(bào)警控制器、消防聯(lián)動(dòng)控制柜）看、聽、嗅、查、測(cè)點(diǎn)檢每周一次柜內(nèi)所有電氣接頭無破損、變色和變味；消防系統(tǒng)報(bào)警故障點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)上報(bào)客戶服務(wù)中心。一次（二次）水箱看、查、測(cè)點(diǎn)檢每周一次能正常開啟、關(guān)閉；水箱蓋和紗網(wǎng)無破損、應(yīng)鎖好。閉路監(jiān)控系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測(cè)點(diǎn)檢每周一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；應(yīng)達(dá)到正常運(yùn)行功能；系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)客服中心。門禁系統(tǒng)保養(yǎng)看、聽、嗅、查、測(cè)點(diǎn)檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關(guān)，閉門器松緊適宜；系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)客服中心。停車場(chǎng)（道閘）系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測(cè)點(diǎn)檢每周一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；閘道能正常開關(guān)；道閘齒輪箱無滲油、機(jī)械部分無卡阻；擋車桿、熒光膜應(yīng)完好無損；讀卡器能讀卡正常；電腦各項(xiàng)參數(shù)、圖像應(yīng)正常運(yùn)行；系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)客服中心?？梢暎ǚ辣I）對(duì)講系統(tǒng)看、聽、嗅、查、測(cè)點(diǎn)檢每日一次所有電氣接頭有無破損、變色和異味；門能正常開關(guān)、閉門器松緊適宜；對(duì)講質(zhì)量應(yīng)達(dá)到清晰、無雜音；控制中心主機(jī)應(yīng)正常運(yùn)行；系統(tǒng)故障點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)客服中心。公共照明（樓宇內(nèi)的走廊燈、樓宇內(nèi)的樓梯燈）點(diǎn)檢每周一次檢查各燈具是否正常、修復(fù)或更換各損壞的燈具；線路故障點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)，上報(bào)客服中心；社區(qū)內(nèi)的路燈由中班運(yùn)行工作業(yè)。公共照明（社區(qū)內(nèi)的路燈）看、聽、嗅、查、測(cè)點(diǎn)檢每日一次控制柜看、聽、嗅點(diǎn)檢每周一次電壓表，電流表，指示燈等指示值應(yīng)在額定值范圍；控制開關(guān)應(yīng)在規(guī)定位置；控制柜內(nèi)的所有空氣開關(guān)、接觸器、熱繼電器等電氣元件和接頭有無損壞、變色和異味。設(shè)備房：設(shè)備及設(shè)備房間的清潔點(diǎn)檢每周一次清潔：設(shè)備及設(shè)備間應(yīng)無雜物、無積水、無灰塵，設(shè)備以手摸無塵、見光亮為標(biāo)準(zhǔn)；帶電部分和旋轉(zhuǎn)部分禁止清潔、電氣柜門或外殼在作清潔時(shí)應(yīng)手戴檢驗(yàn)合格的高壓絕緣手套用干抹布單手作業(yè)；設(shè)備房防小動(dòng)物設(shè)施應(yīng)完好無損。三、機(jī)電設(shè)備定期維護(hù)的內(nèi)容及實(shí)施效果設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施效果備注電梯1、電梯運(yùn)行時(shí)有無異常2、各個(gè)照明、通風(fēng)是否正常3、各指示燈能否正確指示，各按鈕是否正常4、報(bào)警裝置是否正常1、每半月進(jìn)行例行檢查、保養(yǎng)一次2、每季度進(jìn)行全面檢修保養(yǎng)一次3、按國家有關(guān)規(guī)定每年年檢一次1、安全、可靠、運(yùn)行平穩(wěn)，附件完好2、警鐘、對(duì)講、應(yīng)急照明完好，功能正常3、故障率1%以下4、取得年檢合格證重大節(jié)假日前須全面變壓器1、運(yùn)行是否正常2、電壓是否穩(wěn)定、電流是否在額定范圍內(nèi)3、警示標(biāo)識(shí)是否完好4、變壓器分例行保養(yǎng)和預(yù)防性實(shí)驗(yàn)1、每半年保養(yǎng)一次2、沒3年一次預(yù)防性實(shí)驗(yàn)1、運(yùn)行正?？煽?，各項(xiàng)指標(biāo)軍和標(biāo)準(zhǔn)，無異?，F(xiàn)象2、各指示、保護(hù)裝置正常3、室內(nèi)通風(fēng)正常溫升過高或電流過大時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施變配電室1、對(duì)低壓配電柜保養(yǎng)時(shí)采用以各母段為單位分段進(jìn)行2、檢查斷路器3、檢查主回路的銅鼻子接觸是否牢固4、檢查電容器是否膨脹變形、變色5、柜內(nèi)應(yīng)備有控制原理圖、接線圖6、檢查接地，測(cè)試絕緣電阻、接地電阻每半年保養(yǎng)一次1、各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠2、各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查并查明原因后方可恢復(fù)合閘低壓控制柜系統(tǒng)1、觀察是否有異常聲響及異味2、檢查柜內(nèi)各類開關(guān)、接觸器有無損壞3檢查電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常4、檢查柜內(nèi)電容器有否鼓漲或流液5、檢查所有只是表示及線頭標(biāo)志是否清潔1、每半年例行保養(yǎng)一次2、每年進(jìn)行一次全面測(cè)試保養(yǎng)1、各開關(guān)及保護(hù)裝置靈敏可靠2、各儀表、指示燈等指示正常如發(fā)生故障跳閘，應(yīng)詳細(xì)檢查原因，并在查明原因后方可恢復(fù)合閘設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施效果備注風(fēng)機(jī)1、觀察有無異常2檢查松緊是否適當(dāng)3、有無異常響聲4、各開關(guān)是否處于“自動(dòng)”狀態(tài)每季度保養(yǎng)一次1、風(fēng)機(jī)風(fēng)量正常2、運(yùn)行時(shí)電流在額定范圍內(nèi)防盜報(bào)警系統(tǒng)1、觀察外觀探測(cè)器、門磁開關(guān)有無異常2、對(duì)探測(cè)器及門磁進(jìn)行狀態(tài)測(cè)試3、檢查與攝像監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)是否正常每月保養(yǎng)一次1、探測(cè)器及門磁開關(guān)能正常工作2、與攝像監(jiān)控系統(tǒng)能正常聯(lián)動(dòng)可視防盜對(duì)講系統(tǒng)1、電源箱、門口機(jī)固定牢靠，箱內(nèi)外清潔2、門口機(jī)、分配器、聯(lián)網(wǎng)器等各點(diǎn)電壓是否正常3、門口機(jī)與分機(jī)、管理機(jī)通話清楚及圖像清晰、按鈕應(yīng)完好、開鎖正常聯(lián)網(wǎng)正常每月保養(yǎng)一次防盜門能平穩(wěn)、可靠的關(guān)閉閉路監(jiān)控系統(tǒng)1、看各攝像機(jī)是否正常2、查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況3、檢查視頻線、電源線、控制線是否接觸良好4、云臺(tái)的旋轉(zhuǎn)、支撐桿的固定、調(diào)焦、防雨、防塵、防風(fēng)、防腐、防銹情況每季度保養(yǎng)一次1、圖像清晰、穩(wěn)定，可視范圍正常2、錄像機(jī)工作正常周界防范系統(tǒng)1、紅外對(duì)射正常2、檢查電源線、信號(hào)線是否接觸正常3、支撐桿的固定、防雨、防塵、防風(fēng)、防腐、防銹情況4排除防區(qū)障礙物5、除塵、清潔每月保養(yǎng)一次能準(zhǔn)去及時(shí)報(bào)警，不誤報(bào)能布、撤防設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施效果備注消防系統(tǒng)1、各報(bào)警按鈕、煙（溫）感探頭、警鈴是否完好2、各區(qū)域報(bào)警器及集中報(bào)警器是否完好3、疏散出口指示燈4、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)（有無漏氣、儲(chǔ)存壓力、控制器面板顯示正常、系統(tǒng)衛(wèi)生清潔、脫離釋放閥進(jìn)行模擬）5、噴淋系統(tǒng)（噴頭、管道標(biāo)志、信號(hào)閥、水流指示器、報(bào)警閥、水力警鈴）6、防火卷簾門、風(fēng)機(jī)、消防廣播每月保養(yǎng)、每月檢查一次1、系統(tǒng)運(yùn)行穩(wěn)定、正常、靈敏可靠2、非人為因素所產(chǎn)生的誤報(bào)率在3%以下記錄各種檢測(cè)數(shù)據(jù)室內(nèi)消防栓及消防管道輕便滅火器材等1、檢查水袋、水槍頭、起泵按鈕、小錘、水閥、玻璃的完好2、檢查閥門、管道外的滲、漏、冒、跑水的情況3、防銹、清潔4、滅火器的壓力、鉛封、外觀、有效期1、每半年全面檢查一次2、滅火器材每月檢查一次3、消防栓、消防管道中修5年，每10年進(jìn)行一次大修或更新改造1、消防栓、輕便滅火器材使用功能正常可靠2、完好率為100%3、消防栓、消防管道等無滲漏水現(xiàn)象火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前進(jìn)行一次全面的檢查公共照明系統(tǒng)工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修、檢驗(yàn)1、每季度保養(yǎng)1次，每年檢修1次2、每6年進(jìn)行一次大修或更新改造1、確保各設(shè)施設(shè)備使用功能正常2、電氣線路完整無損，絕緣良好3、完好率達(dá)到99%供暖系統(tǒng)1、檢查管道、換熱器保溫是否破損2、檢查管道接口及閥門有無滲漏3、檢查各儀表是否正常4、每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)磨損零件及時(shí)進(jìn)行更換1、每季度保養(yǎng)1次2、每年檢修1次1、泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音均勻，電流正常2、水流量、壓力達(dá)到要求，各儀表、指示燈只是正常3、系統(tǒng)進(jìn)出口溫度相對(duì)穩(wěn)定4、各部件無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施效果備注通訊網(wǎng)絡(luò)有線1、天線：接收方向是否變動(dòng)，變動(dòng)后應(yīng)及時(shí)調(diào)整，基座無松動(dòng)，避雷針下引線與接地裝置連接是否良好2、線路放大器：檢查主放大器、分配放大器有無電源（220V），接線插座有無松動(dòng)，測(cè)量放大輸出信號(hào)分貝數(shù)3分配線、分配器：檢查各層分配線安裝完好無損，斷線無被亂接亂拉現(xiàn)象4、用戶終端：定期抽查用戶收視、通訊效果1、終端設(shè)備每月至少檢修1次2、每半年全面檢修一次1、各種器材使用功能正?？煽?、完好率為100%智能停車場(chǎng)管理1、休整擋車桿，反光膜2、轉(zhuǎn)動(dòng)部分加油3、線頭緊固，限位開關(guān)、攝像機(jī)清晰度調(diào)整，防雨密封檢查，清潔各部位4、檢查能否自動(dòng)和手動(dòng)開閘，車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)是否正常，擋車桿壓力波防砸車系統(tǒng)是否正常，地感試驗(yàn)是否正常，光纖電纜是否協(xié)調(diào)，網(wǎng)絡(luò)連接是否正常1、車場(chǎng)內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時(shí)維修2、中修5年，大修10年1、車場(chǎng)使用功能正?？煽?、場(chǎng)地平整，無坑洼積水，完好率達(dá)到98%以上防避雷系統(tǒng)工程部負(fù)責(zé)組織實(shí)施巡查、維修和檢驗(yàn)1、每季度進(jìn)行一次保養(yǎng)2、每年至少進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試3、每年除一次銹，刷一次銀粉漆4、中修6年，大修12年1、確保系統(tǒng)正常使用；2、系統(tǒng)完好率為100%3、接地電阻值符合GB50169-92要求雷雨季節(jié)來臨前進(jìn)行一次接地電阻測(cè)試和全面維護(hù)設(shè)施名稱內(nèi)容定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃實(shí)施效果備注給排水系統(tǒng)1、生活供水及生活熱水泵未自動(dòng)輪換運(yùn)行2每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，對(duì)磨損零件及時(shí)更換3、泵、閥門、壓力表、管道等保養(yǎng)；均必須認(rèn)真做記錄并存檔4、各種消防水泵每周點(diǎn)動(dòng)運(yùn)行一次（能運(yùn)轉(zhuǎn)即可）5、檢查、補(bǔ)充潤滑油，泄露檢查，防銹措施、動(dòng)作零花，指示準(zhǔn)確，表盤清晰，緊固良好6、整潔、干凈7、計(jì)劃清洗、消毒水箱1、每季度保養(yǎng)一次2、每年檢修一次1、泵運(yùn)行平穩(wěn)、聲音