【商業(yè)地產(chǎn)】-沈陽保利心語花園項目價格定價報告-29DOC-2009年4月

2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 1 保利心語花園定價報告 一、市場分析 1、鐵西區(qū)市場 鐵西新區(qū)幾年來大規(guī)模的“東搬西建”的改造，打破了延續(xù) 50 年的“南宅北廠”舊格局，為鐵西新區(qū)東部騰挪出了大批的土地，這使得新房地產(chǎn)項目的大批落戶鐵西 。鐵西區(qū)已成為市內五區(qū)住宅供應量最大的市場，在目前的市場環(huán)境下，鐵西區(qū)的項目面臨的競爭壓力也遠遠的超過其他城區(qū)。且目前在售的鐵西區(qū)項目大多為 2005， 2006年鐵西新區(qū)大發(fā)展時出售的地塊，多數(shù)項目都有成本優(yōu)勢，價格空間較大。 就鐵西板塊市場而言，目前各大開發(fā)商 因存貨量大，迫于資金壓力，自 08 年市場的冰凍期開始即 推出各種促銷策略，有些樓盤甚至出現(xiàn)低于成本價銷售的情況，但08 年整體銷售 情況均不理想。 進入 09 年以來， 從 2 月沈陽房地產(chǎn)市場的運行情況以及成交情況來看，在樓市整體普遍低迷的情況下，沈陽住房剛性需求仍然較大，二環(huán)以內性價比高的項目仍受到購房者的熱捧，并且部分開發(fā)商開始打起了特價房的價格大戰(zhàn)，使得觀望情緒有所放松。 2 月沈陽成交熱點區(qū)域集中在鐵西與于洪區(qū)，鐵西區(qū)占總成交套數(shù)的 23.06%, 共計 914 套 ，心語花園所在的鐵西西部板塊銷售狀況也有所好轉。 與保利心語花園同屬二環(huán)外的品牌開發(fā)商中，與本案高層產(chǎn)品存在競爭 的恒大綠洲、碧桂園銀河城等，雖然項目地處于洪區(qū)，不過其位置到達市區(qū)的直線距離同心語花園相比較差別不大，而這兩個項目的均價較本案都有一定的競爭性。 板塊 代表項目 銷售情況 備注 鐵西中部板塊 亞美利加 一環(huán) 85-120準現(xiàn)房， 一期 3880元起價 ，均價 4600； 二期均價 對外口徑 4700 5 月 2 日開始二期誠意認購 鐵西西部板塊 美好愿景 一期整體均價 4100，一次性 96，貸款 98折 銷售情況不理想，第一次開盤僅售 70 余套，去貨緩慢 凱榮國際 剩余大戶型， 98160 ，起價 3950，均價 4200。 主推 98 兩居，其中特定房源首付僅四萬，剩余部分年內付清即可 于洪板塊 碧桂園銀河城 高層洋房 均價 3288 元 /平米起 ， 120150平，可享 85 折優(yōu)惠，折后最低價 2700元 /平 5 月份加推新貨，預計會有70-80 平小戶型上市。 恒大綠洲 河景 高層（ 19 層）折后均價 4680 元 /平 ，小高層折后 5500 元 /平，均 送 1500 元 /平豪 裝 19 日新組團 開盤 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 2 2、競爭板塊分析 保利 心語花園 的競爭樓盤大多位于鐵西區(qū)和于洪區(qū)。主要可以分成 3 個板塊，分別是鐵西區(qū)中部板塊、鐵西區(qū)西部板塊、鐵西區(qū)南部板塊。保利 心語花園 項目位于鐵西區(qū)西部板塊，緊靠二環(huán)重工街。 板塊 位置 樓盤 開盤時間 檔次 建筑類型 建筑面積 價格 面積區(qū)間 銷售率 后續(xù)推貨 鐵西區(qū)西部板塊 重工北街以西 凱榮國際花園 07.9.10 中 高層、多層 約 25 萬 98 兩居特價3950，均價 4200 98-160 80% 二期約建面 20 萬平 獅城經(jīng)典 07 年 12月 中低 高層、多層 約 3 萬 均價 3800 元 起價 3380 元 58-132 60% 6 棟樓約 3萬 后期尾盤 假日普羅旺斯 07 年 12月 中低 高層、多層、洋房 共約 60萬 無差價銷 售， 3380 元 32-127 60% 高層 肇工街與北四路交匯處 美好愿景 08 年 9 月 20日 中高 多層，小高層 高層 53 萬 3680 元起價，均價 4100 元 43-164 15% 首推 13 棟約 2000 套左右 鐵西區(qū)中部板塊 保工街以西，重工北街以南 第一城 06.9.16 中 高層、小高層 120 萬 4100 元，起價 3400 元，最高價 4850 元 52-162 40% D、 E 組團約 40 萬平 鐵西區(qū)南部板塊 攬軍路周邊 宏發(fā)華城 世界 06.10.31 中高 多層 100 萬 4438 元，起價 4013 元，最高價 7071 元 34-136 50% 四期約 16萬平 保利心語花園位于鐵西區(qū)西部板塊，目前板塊整體銷售情況很不樂觀，凱榮國際花園、獅城經(jīng)典、美好愿景等多個項目都處于滯銷狀態(tài)，板塊內價格大幅跳水，促銷力度越來越大。但大幅降價仍然無法撬動市場，項目直接競品美好愿景在 9 月21 日開盤僅銷售 70 余套 百合花園 亞美利加 美好愿景 第一城 凱榮國際花園 獅城經(jīng)典 保利心語花園 宏發(fā)華城世界 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 3 3、直接競爭對手 （ 1）凱榮國際花園 推廣主線：新加坡式生活 主力戶型： 90-100 平的兩房 產(chǎn)品：大開間，短進深，開間為 4.1-4.6 米 ， 北陽臺有上下水可做洗衣房 折扣及優(yōu)惠： 主推 98 兩居，臨路單位特價 3950 元 /；園區(qū)中心單位均價 4200，分期償還首付，一期 首付僅四萬，剩余部分年內付清即可 。 其余單位 一次性 9.8 折， 貸款 9.9 折 凱榮國際花園一期自 07 年開盤以來，一年多的時間仍未消化完 5.5 萬平建面。自 2008 年以來頻頻的出現(xiàn)促銷活動且力度越來越大。 從項目位置來 看，凱榮國際花園把住了保利心語花園主要的交通道路，地理位置優(yōu)于本項目，與項目形成了面對面的直接競爭。 占地面積 一期 2.4 萬 建筑面積 一期 5.5 萬 容積率 2.19 棟數(shù) 一期 7 棟 兩期開發(fā) 高層棟數(shù) 2D-17F 1D-18F 1D-7F 總戶數(shù) 一期 369 戶 建筑風格 新加坡 (現(xiàn)代 ) 入市時間 2007-7 入住時間 2008-12 公攤系數(shù) 20% 車位數(shù) 車庫 99 個 綠化率 35% 推售房源 一期 7 棟 采暖方式 暖氣 物業(yè)費 1 元 /平米 *月 戶型配比 銷售情況 戶型 面積 所占比率 總銷售率 銷售價格 一室 無 無 80% 高層： 3850-5560 元 / 多層： 4200-4580 元 / 二室 66-99 80% 折扣：一次性 9.8 貸款 9.9 折 三室 101-138 20% 熱銷戶型面積 小兩室 面積區(qū)間 66-138 滯銷戶型面積 三室大戶型 主要客戶 項目周邊居民 購買用途 居住 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 4 （ 2）美好愿景 占地面積 18 萬 建筑面積 53 萬 容積率 2.5 棟數(shù) 多層 1 棟 小高層 19 棟 高層 21 棟 高層棟數(shù) 21 總戶數(shù) 5000 建筑風格 歐式 入市時間 2008 9 21 入住時間 2009 月 11 月 30 公攤系數(shù) 多層 15%，高層22% 車位數(shù) 840 綠化率 40% 推售房源 約 310 套 采暖方式 地熱 物業(yè)費 1 元 /平米 *月 戶型配比 銷售情況 戶型 面積 所占比率 總銷售率 銷售價格 一室 44 65 19% 15% 3630 起價，均價 4100， 二室 70 109 43% 折扣： 一次性 9.6 貸款 9.8 折 三室 97 141 38% 熱銷戶型面積 70 、 82 、 93 面積區(qū)間 40 160 滯銷戶型面積 朝向差的 44 65 一房，和大面積的三房。 主要客戶 周邊客戶 購買用途 居住 推廣主線： 17 個花園里的歐洲 銷售策略： 期房銷售，通過園林景觀創(chuàng)意與質量品質保障體系的模式吸引客戶， 3000 元低價定金 折扣 優(yōu)惠 ： 一次性 96 折、貸款 98 折 美好愿景自 6 月 25 日蓄客， 8 月份對外報均價 4700 元，隨后因蓄客不理想，客戶對 4700 元的價位普遍接受不了。 9 月份對外稱內部認購，以均價 4000 元的關系戶價格開盤， 9 月 21 日開盤推出 330 套，僅消化了 70 余套。后期價格有所微漲，一期均價 4100，目前去貨速度緩慢 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 5 二、保利心語花園項目分析 1、產(chǎn)品 類型 樓棟 建筑類 型 60 平以下 60-79平 80-89平 90-99平 100-120平 120 平以上 總計 1# 多層 1 7 6 42 56 2# 多層 1 7 6 42 56 3# 多層 2 38 40 4# 多層 2 38 40 5# 多層 1 1 6 45 53 6# 多層 1 1 6 45 53 7# 多層 1 7 6 42 56 8# 多層 1 7 6 42 56 10# 高層 28 28 14 2 3 75 11# 高層 28 28 14 2 3 75 24# 高層 16 44 32 1 5 98 25# 高層 16 44 32 1 5 98 26# 高 層 16 44 32 1 5 98 59# 高層 34 32 66 60# 高層 34 34 68 總計 58 110 192 164 109 355 988 比例 5.87% 11.13% 19.43% 16.60% 11.03% 35.93% 100.00% 保利心語花園一期一組團產(chǎn)品有 8 棟多層、 7 棟高層組成，共有 854 套。多層產(chǎn)品以 120138 平 的大戶型為主，高層產(chǎn)品則以 70-90 平的兩房產(chǎn)品為主。項目內多層與高層產(chǎn)品類型形成了差異化。 2、項目優(yōu)勢 保利心語花園的項目優(yōu)勢主要在于 保利地產(chǎn)的品牌價值，五館一場板塊未來的區(qū)域價值 以及項目自身高端的產(chǎn)品品質。 保利心語花園地處重工街五館一場、森林公園板塊，這里是僅次于渾南奧體中心的沈陽市文體副中西，也是鐵西區(qū)唯一的文化體育中心?！拔屦^一場” 斥資 3 億元 ， 包括 體育館、游泳館、工業(yè)文化展示館、城市規(guī)劃展示館 （檔案館） 、蒸汽機車博物館、體育場 。鐵西森林公園即原于洪苗圃，改造后總面積達 100 萬平方米，是全市最大的市內森林公園、天然氧巴。 項目 規(guī)劃針對大型社區(qū)容易缺乏內部活力，以及與外部城市銜接，溝通不暢的弊端，引入了 “新都市主義” 的概念，力求有效地引入同時放大城市及社區(qū)資源。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 6 項目園林將 質樸自然的園境與富有工業(yè)感現(xiàn)代感的建筑相互融合，營造一個即簡潔、富時代感，又靜謐、舒適的居住區(qū)環(huán)境。 地塊內 保留 的 436 株原生 大樹 ，依數(shù)造景營造出了豐富而 獨特的園林景觀 。 3、項目的劣勢 保利心語花園項目主要的劣勢在于噪音的影響、高壓線的影響、交通配套 少 的影響。 三 、價格策略 1、價格策略 （ 1） 采用低開高走的價格策略，以略低于客戶預期和市場競爭對手的價格開盤，開盤后 根據(jù)銷售情況 逐步拔高 價格 ； （ 2） 以快速銷售 、 最大化成交 為目的，對客戶價格進行摸底，最大化的分流客戶，保證成交率 ； （ 3） 以板塊競爭對手價格和銷售情況為參考，制定在板塊內有競爭優(yōu)勢的價格 ； （ 4）為了 避免出現(xiàn) 08 年底內部認購時期因為價格過高，加之蓄客少的原因導致開盤沒有形成熱銷的情況，本次開盤 價格需留有余地， 保證開盤熱銷的同時， 以便下 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 7 一階段銷售推廣的開展。 2、定價原則 原則一：本次定價主要考慮總價定價 原則二：在考慮單價時考慮套內面積定價 原則三：多層高層分別定價，形成兩個獨立的價格體系 原則四：拉大價差，更好的分流客戶 原則五：綜合考慮多因素， 多系數(shù)考慮 項目多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品面積存在明顯差異，不存在項目內的競爭 。 市場上多層產(chǎn)品和高層產(chǎn)品存在明顯的價差 ，所以 定價時多層與高層需分開考慮， 拉開價差 。 四 、項目開盤回收價測定 主要采用 市場定價法 ，即 選取相似樓盤進行價格比較 來確定項目開盤的回收價。之后確定項目的價格模型，深入探討項目的定價系數(shù)，形成項目的初步價格模型。 最后通過與客戶預期進行比較以及具體戶型與各競爭項目的橫向比較來確定各戶型的實際回收價格。通過細節(jié)的微調最終完成項目的定價。 1、 市場考慮因素 地理位置：從地段綜合素質的優(yōu)劣來考慮。 交 通配套：主要是從項目周邊道路狀況、地鐵公車的配套進行綜合比較。 居住環(huán)境：包括小區(qū)整體的居住氛圍環(huán)境，項目規(guī)劃的適宜度人性化等。 生活配套：主要是項目附近的商業(yè)、辦公、醫(yī)療、郵電、銀行等配套設施的齊備性。 樓盤規(guī)模：從小區(qū)規(guī)模大小，綠化維護、小區(qū)內部配套等方面進行考慮。 戶型設計：考慮單位的戶型設計十分合理、實用。 教育配套：小區(qū)周邊幼稚園、小學、中學的情況。 園林設計：小區(qū)的園林的觀賞性，舒適性方面考慮。 發(fā)展商知名度：發(fā)展商實力、市場認可程度、品牌號召力等。 建筑密度：考慮樓盤的密度對價格的影響。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 8 2、 選擇比較對象 原則：選擇的對象應該在以下幾個方面與 保利 心語花園有可比較性 地理位置接近 戶型面積相當 檔次接近 從珠江新城的在售樓盤中，我們選擇 凱榮國際花園、美好愿景、獅城經(jīng)典、假日普羅旺斯 作為項目價格參照的對象。 3、 定價 第一步：綜合測評 項目名稱 評分基數(shù) 本項目 凱榮國際花園 美好愿景 獅城經(jīng)典 假日普羅旺斯 綜合因素 地理位置 15 11 14 15 14 12 環(huán)境與景觀 10 10 9 9 8 9 交通狀況 10 7 9 10 9 9 配套設施 10 10 10 10 10 9 樓盤規(guī)模 5 5 3 5 3 5 戶型設計 15 15 15 12 13 14 園林設計 10 10 9 10 8 9 發(fā)展商品牌 15 15 12 12 10 13 建筑密度 10 9 9 9 8 9 綜合得分 100 92 90 92 83 89 第二步：價格測定 項目名稱 本項目 凱榮國際花園 美好愿景 獅城經(jīng)典 假日普羅旺斯 綜合因素 均價（元 /） 4000 4100 3700 3380 評估得分 92 90 92 83 89 比較系數(shù) 1.022222222 1 1.108433735 1.033707865 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 9 可調均價 4088.888889 4100 4101.204819 3493.932584 比較權重 40% 30% 15% 15% 評估得分 4004.826166 1635.555556 1230 615.1807229 524.0898876 注： 1、比較系數(shù)本項目評估得分 / 比較項目評估得分 2、可調均價比較系數(shù) *各項目回收均價 3、比較權重為各樓盤與本項目相比，對本項目影響程 度的比例 4、評估得分各比較項目可調均價之和 *比較權重 綜上所述，保利心語花園最終市場測算價格為 4004 元 /。 五 、 本次開盤推售范圍及戶型分布 （圖示：紅色樓棟為本次開盤推貨范圍，黃色區(qū)域為 08 年內部 認購 期間推出樓棟，此三棟均有剩余 ，灰色為非本次推售范圍 但具備加推條件 ） 1、 10#戶型面積及分布情況 10#為 一個單元 兩梯五戶 塔樓 ，分別為東北、東南、南向雙陽、西南、西北向五個戶型。 10# 11# 24# 25# 5# 1# 2# 59# 4# 3# 6# 8# 7# 26# 60# 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 10 西北向 55 平（東北向為軸對稱戶型） 西北向 55 平位置 西南 向 73 平（東 南 向為軸對稱戶型 ） 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 11 西南 向 73 平 位置 南向雙陽 81 平 南向雙陽 81 平位置 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 12 2、 25#戶型面積及分布情況 25#為兩個單元，每個單元一梯三戶，分別為東北、東南、南北通透三個戶型。 一單元 東北向 83 平戶型 一單元東北向 83 平戶型 一單元東南向及二單元西北向戶型 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 13 一單元東南及二單元西北 1 單元 03 號、 2 單元 01 號南北通透 97 平 1 單元 03 號、 2 單元 01 號位置 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 14 2 單元 3 號西北向 68.5 平戶型 2 單元 3 號西北向 68.5 平位置 3、 59#戶型面積及 分布情況 59#為兩個單元，每個單元一梯 兩 戶， 把山為 108 平小三房戶型，中間為 97 平南北兩方戶型 。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 15 108 平戶型 108 平戶型位置 97 平戶型 97 平戶型位置 4、多層主要以 123-135 平大三房戶型為主，其中特殊的有 1#及 5#西山單位的 108平戶型。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 16 多層 108 平把山戶型 多層 108 平戶型位置 六 、 定價系數(shù) 保利心語花園定價 模型 主要考慮景觀、噪音 、把山、面積、朝向、通風、層差等系數(shù) 。 景觀朝向通風面積噪音把山需求戶型調整系數(shù)（ - 1 00 + 100 ）（ 0 - 200 ）（ 0 - 50 ）（ 80 - 10 0 ）（ 0 - 150 ）（ 0 - 100 ）（ 0 20 0 ）（ 0 - 50 ）（ - 5 0 +5 0 ）景觀朝向通風面積噪音把山需求戶型調整系數(shù)（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）（ ）1、層差系數(shù) （ 1）多層層差 多層 一樓 二樓 三樓 四樓 五樓 六樓 七樓 層差 350 0 200 300 300 250 400 備注 帶花園 基準價 大露臺 、短 進深 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 17 多層 因客戶對中間樓層即 4、 5 層需求較多，因此將 4、 5 層層差相同（均為 300）且高于 2、 6 層；而 2 層與 6 層比較， 6 層采光略好，并且多層帶電梯，避免了 6 層上樓困難的情況，因此 6 層較 2 層稍高而比 4、 5 層略低。 1 層贈送花園單位與 7 層送露臺單位相比較， 1 層光線較差，因此 1 層較 7 層略低。 （ 2）高層層差 、臨街高層 10#、 11#： 整體趨勢 中間樓層最高 ，根據(jù)樓層不同遞增 與遞減 系數(shù)不同。 具體細節(jié) 臨街樓棟南向無景觀，且矮樓層受噪音影響，空氣質量差， 因此層差 加大，隨樓層每層遞增 30 元； 6 層以上至 12 層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增 20 元； 13 樓需求比中間層少，為 有效分流中間層客戶 ，因此從 13 層起，逐層遞減 10 元； 16 躍 17 層的樓層差 150 元，主要考慮此套房源最后價格應該與 4 樓相近，因此 150 元實際為調整系數(shù)。 總體層差： 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 躍 17 層差系數(shù) 0 30 60 90 110 130 150 170 190 210 230 210 190 170 150 10#東北向， 11#東北及西北向層差： 逐層遞增 1 元，以縮小層差；至 13 層起逐層遞減 10 元。 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 層差系數(shù) 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 90 80 70 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 18 10#西北向層差： 整體 無層差 ，為本次開盤的特價房源，共 17 套 。 、高層 24#、 25#、 26#、 59#、 60#： 整體趨勢 中間樓層最高，根據(jù)樓層不同遞增與遞減系數(shù)不同 。 具體細節(jié) 以 1 層為基準價 0 元 ， 2 層與 1 層差別不大，但 2 樓開始征收電梯費，居住成本較 1 樓 稍 高， 因此 層差 上 調至 10 元； 25 層 受 規(guī)劃路 噪音影響，且略有擋光，因此層差加大，隨樓層每層遞增 30 元； 6 層以上至 12 層需求大，且樓層差別相對較小，因此每層遞增 20 元； 13 樓需求比中間層少，為有效分流中間層客戶，因此從 13 層起，逐層遞減 10 元 ； 17 躍 18 層的樓層差 70 元，主要考慮此套房源最后價格應該應該與 4 樓相近，因此 70 元實際為調整系數(shù)。 整體層差： 樓層 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 躍 18 層差系數(shù) 0 10 40 70 100 120 140 160 180 200 220 240 220 200 180 160 70 2、景觀系數(shù) 景觀 樓王景觀 園區(qū)內南北景觀 南景北無 南無北景 南北均無景觀 系數(shù) +200 +50 0 -70 -100 樓王景觀特指多層 5#1 單元及 6#4 單元，因前無遮擋，且正面臨園區(qū)主景觀，因此 景觀系數(shù)為 200 元。 3、朝向系數(shù) 朝向 南北通透 東南 雙陽 西南 東北 西北 系數(shù) 50 30 0 -30 -100 -200 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 19 4、通風系數(shù) 通風 雙陽 標準戶型（南北、東南、西南、東北、西北） 系數(shù) 50 0 5、面積系數(shù) 從 50-140 平戶型，以每 10 平米遞增 20 元，取 90-100 平為基準價 0 元， 140平以上則取統(tǒng)一值。 面積區(qū)間 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140 以上 價差 80 60 40 20 0 -20 -40 -60 -80 -100 6、噪音系數(shù) 本案噪音影響主要來自于項目西側鐵路，因此根據(jù)鐵路南北走向，以平行線形式，將一期各樓棟按照每兩個單元為單位劃分成若干帶狀區(qū)域，同區(qū)域范圍內噪音系數(shù)一致，每兩個相鄰帶狀區(qū)域價差為 10 元，以多層 8東山單位和高層 60整棟樓為基準價 0 元，具體價差如圖。 高層 11噪音系數(shù)與多層 1西山系數(shù)相同，均為 100 元，而 10因更加臨近鐵路，因此噪音系數(shù)拉大為 150 元。 （附圖見下頁） 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 20 7、把山系數(shù) 東山 西山 系數(shù) -50 -100 8、需求系數(shù) 需求系數(shù)主要針對目前蓄籌情況分析，結合市場總體需求量權衡，建議如下戶型酌情提高價格，旨在與其它戶型拉大價差。 其中 18#頂層 60-70 平戶型，除 7#1-7-1 和 8#4-7-2 這兩套房源外，均為 108平戶型的頂 層，因 108 平戶型已在系數(shù)上另 +100 元 ，因此這些戶型 只須另 +100 元 。 2426#83 平西南向為了防止與東南向價差過大，因此需求系數(shù)另 +50 元，調整18#頂層 60-70 平 18#頂層 86-90 平 18# 108 平 1011# 75-78 平 2426# 83 平西南 套數(shù) 10 套 28 套 36 套 30 套 48 系數(shù)設置 +200 +100 +100 +100 +50 -100 -90 -80 -70 -60 -50 -40 -30 -20 -10 0 -20 -30 -40 -40 -30、 -20 -10 0 100 150 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 21 后此戶型與東南向戶型價差為 40 元。 9、戶型系數(shù) 多層 1#1 單元 2 號房及 2 4 單元 1 號房，因向 北退讓 近 3m，會出現(xiàn)擋光情況，因此這兩個位置的全部戶型均總體下調 50 元。 10、調整系數(shù) 調整系數(shù)主要針對戶型相似的樓棟，根據(jù)其所在園區(qū)的位置不同，通過調整系數(shù)進而拉大樓棟之間的價差。 具體如下： 樓號 1# 2# 3# 4# 5# 6# 7# 8# 10# 11# 24# 25# 26# 59# 60# 調整系數(shù) 0 0 50 50 50 100 0 0 50 50 0 50 100 0 0 多層各樓棟之間， 1#、 2#、 7#、 8#屬多層外圍，系數(shù)均為 0， 3#、 4#在園區(qū)內，系數(shù)相同為 50， 6#位置更佳因此為 100， 5#因考慮本次開盤促進銷售考慮，因此設定為 50。 10#、 11#位置相近，但因有東北向和西北向特價房源影響，樓棟回收均價較低，因此調整系數(shù)整體上浮 50. 24#、 25#、 26#三棟戶型一致， 因越靠近園區(qū)外圍受外部影響越大，因此以 24#為基準 0，三棟樓 調整系數(shù)依次遞增 50。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 22 七 、價格明細 目前 保利心語花園 對外統(tǒng)一優(yōu)惠口徑為：認購享受 95 折優(yōu)惠，一次性 98 折，商業(yè)貸款 99 折，公積金貸款無折扣。 而根據(jù)實際蓄客情況分析，商業(yè)貸款客戶占比例最多，因此 定價中總體按照 94 折返點。 保利心語花園房源價格統(tǒng)計 樓號 建筑形 式 套數(shù) 銷售面積 ( ) 回收總金額 ( 元） 回收均價（元 /） 出街總金額（元） 出街均價（元 /） 1# 多層 56 6818.92 28550189 4187 28550868 4187 2# 多層 56 6818.92 28924832 4242 28925515 4242 3# 多層 40 5228.82 22673144 4336 22672368 4336 4# 多層 40 5228.82 22952012 4390 22952464 4390 5# 多層 53 6783.4 29808545 4394 29808915 4394 6# 多層 53 6783.4 30489035 4495 30489715 4495 7# 多層 56 6783.45 29022297 4278 29023442 4279 8# 多層 56 6783.44 29350331 4327 29351409 4327 10# 高層 75 5475.53 19033679 3476 19034297 3476 11# 高層 75 5484.59 19411185 3539 19411638 3539 24# 高層 97 8643.28 31316344 3623 31316774 3623 25# 高層 97 8635.62 31714069 3672 31714360 3673 26# 高層 97 8632.68 32138914 3723 32139617 3723 59# 高層 66 6624 24052500 3631 24052212 3631 60# 高層 68 7038 26267220 3732 26268876 3732 多層合計 410 51229.17 221770385 4329 221774696 4329 高層合計 575 50533.7 183933911 3640 183937774 3640 總計 985 101762.87 405704296 3987 405712470 3987 七 、 本項目 內部 各相近戶型間 價格 對比 根據(jù)目前 保利心語花園 蓄客情況分析，多層 120-130 平戶型分布均勻，而頂樓90 平及把山單位 108 平戶型因數(shù)量少、面積小而出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。這些將在 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 23 定價中充分考慮其 需求而提高價格。 高層因朝向不同，戶型之間需求差異明顯。 部分 南北、東南和西南 戶型的需求量超出了 供給量 ，出現(xiàn)了嚴重的撞單現(xiàn)象 ，而同單元的北向戶型需求寥寥無幾 。 因此在本次定價當中充分考慮戶型差異，將各個戶型之間拉大價差， 以 有效分流客戶。 以下對比均以樓棟中單價最高的 12 層做對比 （所有價格均為回收單價 ， 單位：元 ） 。 11#78 東南向 戶型： 11#78 東南向 11#西南 74 平 11#雙陽 81 平 25#東北 83 平 25#西北 67 平 單價 3800 3690 3650 3490 3430 總價 296400 273060 295650 289670 229810 25# 97.5 平： 25# 97.5 平 59#97 平 單價 3960 3760 總價 386100 364720 25#87 平東南向 ： 25#87 平東南向 25#西南 84 平 59#南北 97 平 59# 1 單元 108 平 59# 2 單元 108 平 單價 3850 3810 3760 3760 3680 總價 334950 320040 364720 406080 397440 五 、 本項目各戶型與外部競品樓盤相近戶型間 價格 對比 1、 一居室 對比 大量東北、西北向戶型，與周邊競品相比，朝向是其致命傷。 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 24 心語花園 55 平 美好愿景 63 平 一室一廳一衛(wèi) 一室一廳一衛(wèi) 朝向： 西北 向 朝向：南向 單價： 3300 單價： 3994 元 總價： 178308 元 總價： 251622 元 2、 兩居室 對比 心語花園 美好愿景 C戶型 B1 戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 面積： 73 面積： 70 朝向：東南 /西南 朝向：東向 單價： 35833696 元 單價： 3762 元 總價： 26.527.3 萬 總價： 263340 元 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 25 心語花園 第一城 K戶型 H 戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳 一衛(wèi) 面積： 83 面積： 80 朝向：東北向 朝向：東北向 單價： 3429 元 單價： 3700 元 總價： 28.4 萬 總價： 296000 元 心語花園 美好愿景 D戶型 B4 戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 面積： 83 面積： 82 朝向：南向 朝向：南向 單價： 36893760 元 單價： 4043 元 總價： 30.631.2 萬 總價： 331526 元 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 26 心語花園 凱榮國際花園 A戶型 G 戶型 兩室兩廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 面積： 97.5 面積： 98 朝向：南北向 朝向：南北向 單價： 3831 元 單價： 3950 元 總價： 37.2 萬元 總價： 387100 元 3、 三 居室對比 心語花園 A戶型 美好愿景 C3 戶型 三 室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 面積： 108.45 面積： 115 朝向：南北向 朝向：南北向 單價： 4225 單價： 4174 元 總價： 45.8 萬 總價： 480010 元 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載QQ:69031789 27 心語花園 美好愿景 A 戶型 C11 戶型 三 室兩廳 兩 衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 面積： 129.63 面積： 127 朝向：南北向 朝向：南北向 單價： 42004350 單價： 4207 元 總價： 54.4 萬 56.4 萬 總價： 534306 元 4、 以上各項對比價格列表： 假日普羅旺斯 心語花園 朝向 位置 單 價 總價 朝向 位置 單價 總價 北向 （ 25 ） 園區(qū)中心 3150 8 萬 東北、西北（ 55 ） 臨街 西北 3318、 東北 3468 18.2 萬、 19 萬 南向 /南北 （ 63-76 ） 園區(qū)中心 3700 23.3-28.1 萬 東南 （ 78 ） 、西南（ 74 ），西北（ 67 ） 臨街， 園區(qū)中心 東南 3696 西南 3583 西北 3383 27.3 萬 26.5 萬 22.6 萬 南向 （ 79-83 ） 臨街 3380 26.7-28萬 東 南向（ 87 ） 西南（ 83 ） 雙陽（ 81 ） 東北（ 83 平） 內街 內街 外街 內街 東南 3760 西南 3689 雙陽 3546 東北 3429 32.7 萬 30.6 萬 28.7 萬 28.4 萬 南北 （ 95 多層） 園區(qū)中心 3263 31 萬 25#南北 （ 97 ） 59#（ 97 ） 1#（ 91 ） 共 8 套 園區(qū)內 3831 3638 4480 37.2 萬 35.3 萬 40.7 萬 2009 年房地產(chǎn)營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載