【商業(yè)地產(chǎn)】南昌昌東服裝工貿(mào)城定位報(bào)告修正版2008年-62PPT

昌東邦盛 1500畝地塊 定位報(bào)告 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目工業(yè)用地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值最大化 首期工業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)，服務(wù)于整個(gè)昌東工業(yè)園 快速實(shí)現(xiàn)“興園旺園” 開(kāi)發(fā)資金的快速回籠 企業(yè)目標(biāo) 建華地產(chǎn) KENWARD PROPERTY 報(bào)告思路 分析市場(chǎng) 認(rèn)識(shí)項(xiàng)目 準(zhǔn)確定位 報(bào)告大綱 第一部分 市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目分析 第三部分 項(xiàng)目定位 第四部分 一期工程規(guī)劃建議 第一部分 市場(chǎng)分析 城南版塊大勢(shì)解說(shuō) 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 昌東產(chǎn)業(yè)園分析 南昌服裝產(chǎn)業(yè)分析 讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么 。 美國(guó)著名城市學(xué)家伊里爾 沙里寧 城南版塊開(kāi)發(fā)的大勢(shì)解說(shuō) 城市格局分析 建華地產(chǎn) KENWARD PROPERTY 城市規(guī)劃精神，以中 心城區(qū)為核心，東拓、 西進(jìn)、北控、南延。 賦予各個(gè)組團(tuán)不同城 市功能，再以外環(huán)快速 干線連接，形成新的城 市格局。 定位工作的兩個(gè)版塊 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 主城區(qū)的四大版塊 傳統(tǒng)城區(qū) -城市中心體、商業(yè)、居住區(qū) 城東片區(qū) -高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高校、居住區(qū) 朝陽(yáng)片區(qū) -商貿(mào)、物流、居住區(qū) 城南片區(qū) -制造業(yè)及相關(guān)配套業(yè)、商貿(mào)、居住區(qū) 城東片區(qū) 城南片區(qū) 朝陽(yáng)片區(qū) 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城東和城南的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng) 城東和城南的功能定位都建立在工業(yè)研發(fā)和生產(chǎn)基礎(chǔ)上，在城市空間地理位置的布局自然形成了目前的半月型產(chǎn)業(yè)帶。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 半月型產(chǎn)業(yè)帶組成說(shuō)明 以紅谷灘新區(qū)為服務(wù)中心，經(jīng)開(kāi)區(qū)為產(chǎn)業(yè)基地的大工業(yè)區(qū) 以高校園區(qū)為創(chuàng)新中心，高新區(qū)為產(chǎn)業(yè)載體的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū) 由昌南、昌東、小蘭工業(yè)園組合形成的，承接沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代制造業(yè)基地 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極分布 城南版塊開(kāi)發(fā)勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極解說(shuō) 城南版塊大勢(shì)解說(shuō) 城市第三極增長(zhǎng)級(jí)解說(shuō) 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之一 承載沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代制造業(yè)基地 長(zhǎng)珠閩地區(qū)正面臨新一輪的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，許多沿海企業(yè)為形成新的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，紛紛打破地域界限將把生產(chǎn)基地選擇或搬遷到中西部地區(qū)，形成一股由“退沿進(jìn)中”的發(fā)展大潮。 在歷史上曾多次痛失發(fā)展機(jī)遇的南昌市，這次絕不容錯(cuò)過(guò)！ 承載沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代制造業(yè)基地 而這些轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的產(chǎn)業(yè)大多數(shù)是資源型、加工型和勞動(dòng)力密集型的中、小型傳統(tǒng)制造業(yè)，不符合經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)的選擇條件，而且經(jīng)開(kāi)區(qū)和高新區(qū)目前可供使用的用地已十分有限。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之一 大型生產(chǎn)性企業(yè)總部基地 全國(guó) 500強(qiáng)的洪都航空工業(yè)集團(tuán)和江鈴汽車集團(tuán)兩大企業(yè)總部均集聚于青云譜區(qū)。 2004年，江鈴汽車的銷售收入更突破 100億元 ，以大型生產(chǎn)性企業(yè)總部帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、拉動(dòng)消費(fèi)、提升區(qū)域形象的效應(yīng)正逐漸顯現(xiàn)。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之二 總部基地的作用 總部經(jīng)濟(jì)的形成將為南部區(qū)域發(fā)展帶來(lái) “ 五大 ” 效應(yīng)： 稅收貢獻(xiàn)效應(yīng)：包括企業(yè)的稅收貢獻(xiàn)和公司總部員工的個(gè)人稅收貢獻(xiàn) 產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)：為制造業(yè)總部服務(wù)的知識(shí)型服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成 消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)：一是總部的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)及其各種配套消費(fèi)；二是總部高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、休閑、購(gòu)物等。 勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)：總部經(jīng)濟(jì)本身帶來(lái)大量高智力就業(yè)崗位。同時(shí)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，包括知識(shí)型服務(wù)和一般型服務(wù)業(yè)的發(fā)展 . 社會(huì)資本效應(yīng)：提升地區(qū)的知名度、美譽(yù)度，促使這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)升值 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之二 輻射中部地區(qū)的商貿(mào)物流圈 南昌是全國(guó)惟一一個(gè)與最具經(jīng)濟(jì)活力的 “ 長(zhǎng)三角 ” 、 “ 珠三角 ” 、閩東南三角區(qū)相毗鄰的省會(huì)城市。南昌半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈大約覆蓋了 400萬(wàn)人的市場(chǎng)，而 4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈覆蓋了4000萬(wàn)人的市場(chǎng)， 6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈則涉及到 4億多人的消費(fèi)市場(chǎng)。 南昌獨(dú)特的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，將成為沿海企業(yè)進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)向中部腹地省份經(jīng)濟(jì)輻射的跳板和支點(diǎn)。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之三 輻射中部地區(qū)的商貿(mào)物流圈 此外，南昌作為中部地區(qū)重要的制造業(yè)基地，必然成為工業(yè)原料及成品的生產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。 隨著江西、南昌大交通格局的形成，南昌必將成為中部地區(qū)重要的工業(yè)品、商品的集散中心。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之三 疏散老城人口和城市功能的新空間 近半個(gè)世紀(jì)來(lái)，南昌發(fā)展基本局限于老城區(qū)范圍，老城區(qū)的人口密度達(dá)到了 11612人 /平方公里，而原 8平方公里的舊城范圍的人口密度更是高達(dá) 5萬(wàn)人 /平方公里。老城的交通擁擠、功能混雜，環(huán)境質(zhì)量日益下降。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之四 疏散老城人口和城市功能的新空間 近年來(lái)，盡管南昌在建設(shè)上取得了可喜的成績(jī)，老城區(qū)部分城市功能和產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了外遷。 但由于種種原因，老城區(qū)的人口并沒(méi)有真正的遷移出去，而疏散出去的居民仍然集中到老城區(qū)來(lái)上班、上學(xué)、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)，由此進(jìn)一步加大了城市的交通壓力，使交通更加擁擠不堪。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的功能承載之四 城市第三極目前只具備結(jié)構(gòu)和形態(tài)松散的雛形，未能形成有機(jī)融合、功能互動(dòng)的結(jié)構(gòu)體系。 城市第三極的成長(zhǎng)，必須突破諸多制約其發(fā)展的瓶頸和障礙。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 城市第三增長(zhǎng)極的現(xiàn)狀： 產(chǎn)業(yè)聚能 針對(duì)性的集群知識(shí)型生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，搭建平臺(tái)、優(yōu)化環(huán)境，鼓勵(lì)知識(shí)型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)和發(fā)展成長(zhǎng)，增創(chuàng)南昌新優(yōu)勢(shì)，提升和強(qiáng)化對(duì)半月型產(chǎn)業(yè)帶及洪都、江鈴等大型工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)支持能力 商貿(mào)聚合 導(dǎo)入流量經(jīng)濟(jì)理念，強(qiáng)化商貿(mào)物流圈的會(huì)展、博覽和信息管理功能，提高商貿(mào)物流圈的輻射和聚合能力，真正形成資金流、信息流、技術(shù)流、人才流、物質(zhì)流等高度聚合的流量經(jīng)濟(jì)特區(qū) 形象聚焦 在城市的空間形態(tài)上，通過(guò)特色建筑、環(huán)境和城市意象塑造新的城市亮點(diǎn)；在城市精神上，倡導(dǎo)一種代表新南昌人的文化氣質(zhì)，優(yōu)化區(qū)域形象、提升城市價(jià)值，引導(dǎo)老城人口、功能疏散 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 真正形成城市第三增長(zhǎng)極的突破點(diǎn) ： 城南版塊是以推動(dòng)南昌工業(yè)化和城市化為發(fā)展目標(biāo) 以國(guó)際化的眼界引入城市風(fēng)貌，以高標(biāo)準(zhǔn)的建造為南昌“花園城市”添磚加瓦的 聚合了居住、商貿(mào)物流、會(huì)展博覽、文化、商務(wù)（辦公）、休閑娛樂(lè)等多種產(chǎn)業(yè)功能的，具造血功能、服務(wù)功能的生態(tài)型、綜合服務(wù)性城區(qū)。 城南版塊開(kāi)發(fā)大勢(shì)解說(shuō) 未來(lái)的城市第三增長(zhǎng)極的功能理解： 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 工業(yè)園區(qū)發(fā)展的基本概況 自 1991年南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在青山湖畔破土動(dòng)工開(kāi)始，經(jīng)過(guò) 15年的發(fā)展歷程，南昌市已有各類工業(yè) 園區(qū) 12家，其中：國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū) 2家，即南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；省級(jí) 9家，即桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌民營(yíng)科技園、南昌昌東工業(yè)區(qū)、南昌昌南工業(yè)園、南昌小藍(lán) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌向塘開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌長(zhǎng)堎外商投資工 業(yè)區(qū)、安義縣鳳凰山工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)；市級(jí) 1家，即進(jìn)賢工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 園區(qū)建設(shè)和發(fā)展速度加快。 2006年與 2007年相比，工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng) 27.05%,銷售收入增長(zhǎng) 46.33%,稅收收入增長(zhǎng) 52.48%,利潤(rùn)增長(zhǎng) 33.1%,出口創(chuàng)匯增長(zhǎng)工 102%。各園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，交通狀況良好。工業(yè)園區(qū)發(fā)展已步入了快速發(fā)展軌道。 園區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。 11個(gè)工業(yè)園區(qū)數(shù)量上僅占全省的11.2%，但銷售收入、利稅總額分別占全省園區(qū)的 42.1%、 39.3%，強(qiáng)有力地帶動(dòng)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 園區(qū)成為招商引資的重要載體。截止 2006年底，工業(yè)園區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)總數(shù)達(dá)到 2600余戶，全年各工業(yè)園區(qū)實(shí)際利用外資 5.39億美元，占全市的 59.3%，實(shí)際利用內(nèi)資 154.13億元，占全市的 59.2%。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 成效與優(yōu)勢(shì) 園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)集群開(kāi)始形成。隨著園區(qū)工業(yè)的不斷發(fā)展，一些園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)逐漸形成，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。經(jīng)開(kāi)區(qū)空調(diào)、造紙、汽車、電子信息等四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占該區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的比重已經(jīng)突破四成；昌東工業(yè)園有針紡類企業(yè) 80多家，并形成了從紗綻、織布、印染、成衣、提花后整理等比較完整的產(chǎn)業(yè)鏈；小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)依托江鈴，汽車汽配產(chǎn)業(yè)開(kāi)始形成規(guī)模。 園區(qū)推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。形成了以汽車、醫(yī)藥和食品、新材料、電子信息、家電等規(guī)模較大、技術(shù)先進(jìn)、管理科學(xué)的五大支柱產(chǎn)業(yè)和十大產(chǎn)品基地，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)。 園區(qū)極大地拓展了就業(yè)渠道。工業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，大大增強(qiáng)了社會(huì)再就業(yè)的 “ 造血 ” 功能，在擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模、安排城鎮(zhèn)失業(yè)人員再就業(yè)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力、提高城鄉(xiāng)居民收入和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了重要作用。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 成效與優(yōu)勢(shì) 一是園區(qū)發(fā)展不平衡。 兩家國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和小藍(lán)開(kāi)發(fā)區(qū) 2005年的實(shí)際 利用外資數(shù)占 11家開(kāi)發(fā)區(qū)利用外資總數(shù)的 76%。 二是招商引資存在一定的無(wú)序性。 有的園區(qū)在招商時(shí)缺乏項(xiàng)目選擇意 識(shí)，不顧園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，不問(wèn)產(chǎn)業(yè)，不問(wèn)效益，甚至園區(qū)之間挖項(xiàng)目、爭(zhēng) 企業(yè)，競(jìng)相壓價(jià)，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。 三是創(chuàng)業(yè)環(huán)境和管理體制仍然存在不足。 部分政府管理部門(mén)辦事效率 較低，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)融資渠道有限，尤其是中小企業(yè)困難更大，園區(qū) 內(nèi)生活配套設(shè)施處于起步階段。存在著“職能缺位”、“體制復(fù)歸”的趨勢(shì)， 這些在一定程度上制約了園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 存在的問(wèn)題 四是園區(qū)特色不夠明顯。 有些園區(qū)缺乏科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，在對(duì)本園區(qū)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)定位時(shí)，沒(méi)有充分考慮自身優(yōu)勢(shì)和與周邊園區(qū)實(shí) 行錯(cuò)位發(fā)展的戰(zhàn)略，進(jìn)而造成園區(qū)之間產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同現(xiàn)象嚴(yán)重。就 目前各園區(qū)形成的所謂“支柱產(chǎn)業(yè)”和“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀看，醫(yī)， 藥、食品、紡織三個(gè)產(chǎn)業(yè)的雷同現(xiàn)象最突出，醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)涉及 8個(gè)園區(qū) 食品產(chǎn)業(yè)涉及 8個(gè)園區(qū)，針織服裝產(chǎn)業(yè)涉及 7個(gè)園區(qū)，汽車及配件產(chǎn) 業(yè)、家電產(chǎn)業(yè)等也涉及多個(gè)園區(qū)，最終導(dǎo)致比較優(yōu)勢(shì)弱化，競(jìng)爭(zhēng)力 下降。 五是環(huán)境保護(hù)力度不夠。 伴隨著工業(yè)進(jìn)程加快而產(chǎn)生的環(huán)境問(wèn)題并 沒(méi)有引起應(yīng)有重視。目前只有小藍(lán)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)在籌建污水處理廠，在 建設(shè)資金不足的情況下，集中污水處理、集中供熱、系統(tǒng)的雨污等環(huán) ?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)普遍滯后，為將來(lái)的治污提高成本埋下隱患。 南昌市工業(yè)園產(chǎn)業(yè)分析 存在的問(wèn)題 1、顯著的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì) 昌東工業(yè)區(qū)作為南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要板塊，具有獨(dú)特的區(qū)位交 通優(yōu)勢(shì)。距南昌火車站僅 5公里，距南昌港 10公里，距離飛機(jī)場(chǎng) 20公 里，可直達(dá) 105， 315， 320國(guó)道，交通十分便利。她既獨(dú)立于城區(qū)，又 與城區(qū)緊緊相連，可以與城市共享供水、供電、道路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施 ，同時(shí)又能就近利用省會(huì)城市信息、資金、科技、管理、人才、市場(chǎng)相 對(duì)集中的資源優(yōu)勢(shì)。 2、產(chǎn)業(yè)的集聚配套優(yōu)勢(shì) 昌東工業(yè)區(qū)已初步形成了以針紡服裝、食品飲料、醫(yī)藥化工、電子 信息等為主導(dǎo)的支柱產(chǎn)業(yè)，顯現(xiàn)了良好的產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模優(yōu)勢(shì)。尤其是針 紡服裝行業(yè)方面，工業(yè)區(qū)已引進(jìn)了紡紗、織布、印染、制衣、水洗、繡 花等各類企業(yè) 140余家，形成了較為完善的產(chǎn)業(yè)鏈，并且在產(chǎn)業(yè)配套上不 斷完善，為您選擇昌東奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢(shì)分析 3、完善的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì) （ 1）道路 工業(yè)區(qū)內(nèi)有解放東路、高新大道、昌南大道、昌東大道等市政道路，并 以此為框架大力實(shí)施道路建設(shè)，使之與昌東一路、昌東二路、昌東三路 、工業(yè)一路、工業(yè)二路、工業(yè)三路、朱橋路等形成縱橫交錯(cuò)的道路骨架 ，構(gòu)成昌東工業(yè)區(qū)“十橫十一縱”的道路布局。 （ 2）供水 管網(wǎng)采用環(huán)狀管網(wǎng)形式，累計(jì)已鋪設(shè)供水管 23公里，興建自來(lái)水加壓站 一座，日供水能力可達(dá) 10萬(wàn)噸，水壓為 0.25兆帕。區(qū)內(nèi)天然水系（贛撫 平原）縱橫交錯(cuò)，經(jīng)改造總長(zhǎng)度可達(dá) 40多公里，可提供 14m3秒用水。 水價(jià)：生產(chǎn)用水 1.35元 /噸；生活用水 1.10元 /噸；基建用水 2.00元 /噸（包 括污水排放費(fèi)）。 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢(shì)分析 （ 3）雨污水排放 園區(qū)內(nèi)采用雨、污分流的排水體系，經(jīng)過(guò)園區(qū)內(nèi)道路邊的污水管管網(wǎng)匯入南昌市污水主 管網(wǎng)，進(jìn)入南昌市青山湖區(qū)污水處理廠（處理規(guī)模為 100萬(wàn)噸）。目前已新建污水管網(wǎng) 55公里，雨水管網(wǎng) 55公里，雨、污水的排放能力均能滿足工業(yè)區(qū)規(guī)劃的排放要求。 （ 4）供電 園區(qū)變電站電網(wǎng)接入昌東 220KV變電站省網(wǎng)系統(tǒng)，進(jìn)出線規(guī)模為 110KV/10KV， 10KV 輸出由 8個(gè)開(kāi)關(guān)站構(gòu)成區(qū)內(nèi)環(huán)形網(wǎng)，供電容量可達(dá) 12萬(wàn) KVA，且已施工 10KV架空電力 線 16公里和 10KV電纜 4公里， 10KV開(kāi)關(guān)站一座，可以滿足工業(yè)用電量、公共設(shè)施用電 量以及居民生活用電量的需求。 轄區(qū)范圍內(nèi)，省電力公司已在昌南大道、昌東大道交匯處興建了 220KV梧崗變電站，容 量達(dá) 35萬(wàn) KVA；工業(yè)區(qū)西邊萬(wàn)溪變電站已送電，容量達(dá) 12萬(wàn) KVA；此外，工業(yè)區(qū)周邊 有壩橋變電站，容量達(dá) 7000KVA，以上三座變電站可確保工業(yè)區(qū)企業(yè)用電的可靠和安 全。電價(jià)：生產(chǎn)用電 0.669元 /千瓦時(shí)（不滿 1千伏）、 0.654元 /千瓦時(shí)（ 1千伏以上）、 0.555元 /千瓦時(shí)（大工業(yè)）。 3、完善的基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)勢(shì) 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢(shì)分析 4、豐富的人力資源優(yōu)勢(shì) 青山湖區(qū)區(qū)域內(nèi)科研院校云集，現(xiàn)有南昌大學(xué)等高校 10所，每年可為當(dāng) 地提供技術(shù)人才 5-6萬(wàn)。眾多的中等學(xué)校、職校構(gòu)成了全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的技 術(shù)人才依托。普通勞動(dòng)者的月收入一般為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的 1/2-1/3。 5、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)機(jī)制優(yōu)勢(shì) 工業(yè)區(qū)提出“寧可自己千辛萬(wàn)苦，不讓企業(yè)一事為難”的服務(wù)宗旨，實(shí)行 項(xiàng)目進(jìn)區(qū)代辦員負(fù)責(zé)制，并提供“一站式”服務(wù)。與此同時(shí)，園區(qū)實(shí)行 封 閉式管理，設(shè)立警務(wù)區(qū)和經(jīng)濟(jì)“ 110”，隨時(shí)對(duì)企業(yè)進(jìn)行跟蹤保護(hù)，努力 營(yíng)造一個(gè)安全、誠(chéng)信、文明、高效的創(chuàng)業(yè)投資環(huán)境。 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 優(yōu)勢(shì)分析 昌東產(chǎn)業(yè)園區(qū) 產(chǎn)業(yè)分析 企業(yè)類別： 服裝、醫(yī)藥化工、物流、汽配工貿(mào)、食 品飲料等 企業(yè)規(guī)模： 不一， 30人 2000多人的企業(yè)都有； 企業(yè)性質(zhì)： 外資企業(yè)較多，早期有部分內(nèi)資服裝企 業(yè)；內(nèi)貿(mào)不多，外貿(mào)為主； 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題 出口退稅調(diào)整步伐放緩，紡企叫苦連連 據(jù) 2007年 6月份國(guó)家財(cái)政部關(guān)于調(diào)低部分商品出口退稅率的通知報(bào)道，服裝出口退 稅率下調(diào)至 11%。受美國(guó)經(jīng)濟(jì)影響本來(lái)出口就有下行危險(xiǎn)，如果再頻繁調(diào)整政策，對(duì)出口就構(gòu)成了雙重壓力。 受反傾銷、反補(bǔ)貼、技術(shù)壁壘等的重創(chuàng) 中國(guó)紡織品服裝出口正面臨人民幣繼續(xù)升值，反傾銷、反補(bǔ)貼、技術(shù)壁壘，出口退 稅下調(diào)及國(guó)內(nèi)棉花短缺、能源供應(yīng)不平衡等因素制約。 今年紡織品出口在多種因素影響下，形勢(shì)并不太樂(lè)觀，下半年增幅可能進(jìn)一步回落 在各項(xiàng)影響企 業(yè)成本因素的共同作用下，下半年出現(xiàn)紡織出口企業(yè)成本承受能力 的臨界點(diǎn)。 勞工荒 南昌市、九江地區(qū)各服裝企業(yè)用人缺口十分嚴(yán)重。勞動(dòng)是第一生產(chǎn)力，沒(méi) 有充足的人力無(wú)法保障穩(wěn)定的訂單。然而招集到的大多是臨時(shí)工，熟練工或 其他更多的向江浙粵等地帶進(jìn)發(fā)，但實(shí)則工資差異不大，導(dǎo)致江西內(nèi)地員工 失缺，員工流動(dòng)性大，企業(yè)發(fā)展不平穩(wěn)。 生產(chǎn)安全跟不上 偷盜現(xiàn)象，成業(yè)眾多中小企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題； 生活配套不完善 園區(qū)內(nèi)缺乏大宗生活配套設(shè)施，員工過(guò)工廠至宿舍的簡(jiǎn)單生活，也是倒致另 一人員流動(dòng)性大的主要因素； 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 產(chǎn)業(yè)鏈不完善 沒(méi)有自創(chuàng)品牌： 大部分服裝加工企業(yè)均是來(lái)料生產(chǎn)，簡(jiǎn)單的訂單加工。 服裝及服裝輔料企業(yè)分散： 沒(méi)有形成集群的產(chǎn)業(yè)鏈，南昌市各工業(yè)園內(nèi)都分著規(guī)模不等的服裝企業(yè)。主要是缺乏本地到本地的輔料供應(yīng)集群。在南昌市的制衣商有很多合作已久的輔料供貨廠商，一般 600件以上輔料均去福建、江蘇、浙江、廣東等地進(jìn)貨，增加了交通費(fèi)用成本、時(shí)間成本以及諸多的不便，而在南昌辦廠同時(shí)在南昌進(jìn)同等的令人滿意的輔料，各制衣廠商將是不亦樂(lè)乎，節(jié)省下來(lái)的成本即轉(zhuǎn)為企業(yè)的收入。對(duì)此，我們可以在外地招集一些較有名氣的服裝輔料廠進(jìn)駐，達(dá)到吸納服裝企業(yè)的功效。 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 信息閉塞：政府政策力度不夠 政府方面缺乏統(tǒng)一管理的機(jī)制，統(tǒng)一對(duì)外宣傳不夠，即使一些產(chǎn)業(yè)已上 規(guī)模、效益各方面都表現(xiàn)尚可，但卻引不來(lái)外地客戶，因而企業(yè)不能繼 續(xù)做大做強(qiáng)，趕不上江浙一帶的發(fā)展，同時(shí)也是政府沒(méi)有更多給予重視 ，如服裝、輔料基地，服裝工業(yè)園區(qū)等對(duì)外形象的推廣和口碑等的大力 宣傳或沒(méi)有或力度太弱。 南昌地區(qū)服裝行業(yè)產(chǎn)業(yè)調(diào)查 行業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題 市場(chǎng)結(jié)論 分析 城南板塊，地理位置優(yōu)越，交通便捷。 園區(qū)內(nèi)大宗生活配套不齊全，生活功能不完善，需求饑渴。 園區(qū)內(nèi)上下游產(chǎn)業(yè)鏈有待完善。 園區(qū)特色不明顯，產(chǎn)業(yè)分散，不集中，產(chǎn)業(yè)集群效益不明顯。 邦盛工業(yè)園的優(yōu)惠政策導(dǎo)向須明確。 第二部分 項(xiàng)目分析 基本狀況 項(xiàng)目使命 項(xiàng)目 SWOT分析 分析結(jié)論 項(xiàng)目分析 基本狀況介紹 項(xiàng)目占地畝，體量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 項(xiàng)目地塊一期的性質(zhì)為工業(yè)開(kāi)發(fā)性質(zhì) 一期土地相關(guān)證件已全部辦齊，工程已動(dòng)工，已開(kāi)工總建筑面 積約為 12萬(wàn)方，屬于工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房。 政府高度關(guān)注項(xiàng)目，被納入省市重大產(chǎn)業(yè)工程“”工程 一期 351畝調(diào)整后規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的出臺(tái)迫在眉睫。 城市第三極將可能成為繼經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)之后，又一個(gè)推動(dòng)南昌城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力引擎。 本項(xiàng)目地塊位于城市第三極的核心地理位置，在整個(gè)城南版塊的開(kāi)發(fā)過(guò)程，又如何確認(rèn)自身的價(jià)值？ 項(xiàng)目分析 使命所在 、 其他地塊部分相同的功能定位開(kāi)發(fā) 2、復(fù)合型地產(chǎn)營(yíng)銷的高難度的復(fù)雜要求 3、開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略的相互融和 、 城市格局的改變 、“退沿進(jìn)中”沿海產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移 、昌南新城的建設(shè) 、紡織原料大市場(chǎng)的新建 、 工業(yè)用地性質(zhì) 、體量大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) 、交通、生活配套設(shè)施落后 、缺乏商業(yè)和文化氛圍 、 單核城市中心、輻射力強(qiáng) 、省市重大產(chǎn)業(yè)工程 、園區(qū)產(chǎn)業(yè)已處具