信義萬(wàn)仕嘉建材物流園項(xiàng)目申請(qǐng)可行性商業(yè)計(jì)劃書

1 福建省莆田市 信義萬(wàn)仕嘉 建材 物流園 項(xiàng)目 申請(qǐng) 可 行 性 商 業(yè) 計(jì) 劃 書 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目總論 一，項(xiàng)目概況 二項(xiàng)目發(fā)起 三項(xiàng)目支 持： 第二章 項(xiàng)目背景及意義： 一：項(xiàng)目背景 二，項(xiàng)目意義 第三章 項(xiàng)目可行性研究 一項(xiàng)目申請(qǐng)的理由 二項(xiàng)目編制依據(jù) 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則和策略 一 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 三、項(xiàng)目 的 環(huán)境營(yíng)造 四 項(xiàng)目投資資本總量 五 項(xiàng)目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì) 3 第 五 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一土地資源開發(fā)利用方案 二資源節(jié)約措施 三土地資源利用合理性分析 第 六 章 社會(huì)影響分析 一 社會(huì)影響效果分析 二。社會(huì)適應(yīng)性分析 三社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 四工程初步建造方案及開發(fā)計(jì)劃 第七章 結(jié)語(yǔ) 4 第一章 項(xiàng)目總論 一，項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱：福建省 信義萬(wàn) 仕嘉 建 材 物流園 （二） 建設(shè)單位： 福建省 信義萬(wàn)仕嘉 建材物流園管理有限公司 （三） 法人代表： 謝富登 （四） 注冊(cè)地址：莆田市涵江區(qū) （五） 項(xiàng)目占地面積： 12 萬(wàn) m（約合 180 畝 ） （六） 項(xiàng)目總投資 ; 預(yù)計(jì) 5 億元人民幣 (七 )建設(shè)地點(diǎn)及使用方式： 永久性市場(chǎng) 本項(xiàng)目欲選址于 地扼福廈路要沖 的 涵江 區(qū)。 依據(jù)莆田市總規(guī)劃，由涵江區(qū)政府以優(yōu)惠的價(jià)格向 本項(xiàng)目開發(fā)商 出讓永久性市場(chǎng)所需土地。由本項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行重新規(guī)劃，全新策劃和建設(shè)。 5 （八） 經(jīng)營(yíng)范圍 ： 建筑建材、 裝飾 材料 、 物流運(yùn)輸、 餐飲娛樂 、 金融服務(wù)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 、租賃、物業(yè)管理 等 。 （九） 業(yè)態(tài)定位 主要 有 建材銷售、家裝公司、家具及家電賣場(chǎng)、客服中心、物流中心、市場(chǎng)管理中心 、 商務(wù)中心、結(jié)算中心、休閑中心、餐飲中心、信息中心等 。 【一般性經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 】 ： 1. 鋼材 金屬 類（建筑 、 工業(yè)用鋼材 、 有色金屬材料 、 不銹鋼 ） 2. 基礎(chǔ)建材類 （林產(chǎn)加工品類 、 木質(zhì)建材品 、 鋁塑型材 、 塑鋼配件） 3. 陶瓷類 (衛(wèi)潔具、墻地磚 ) 4. 輔料類（油漆、涂料、膠、鐵件、石材 、 ） 5. 五金類（五金配件、掛件、鎖具、開關(guān)電器等） 6. 燈飾類（燈具、燈飾） 7. 廚衛(wèi)用品類（櫥柜，廚衛(wèi)電器、燃?xì)饩?、灶具、壁柜門暖通等） 8. 居家飾品與家具 (布藝、藝術(shù)玻璃、 常規(guī)家具 ) 9，機(jī)械汽配類（各類工民用機(jī)械總成、配件、 汽車配件） 【 企業(yè)服務(wù)支持保障體系 】 ： 10.金融服務(wù)（投資擔(dān)保、 配套扶持） 11.信息服務(wù)（高端電子商務(wù)平臺(tái)、 實(shí)體網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng)） 12.市場(chǎng)管理（ 資產(chǎn)租賃、設(shè)施租賃、 園區(qū) 生活后勤保障、 物業(yè)管理 ） 13.物流運(yùn)輸（ 水上運(yùn)輸、公路、鐵路運(yùn)輸?shù)攘Ⅲw運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)、 特快專遞、貨運(yùn)代理、裝卸裝配 、搬運(yùn)周轉(zhuǎn)） 14.配套產(chǎn)業(yè) （工程設(shè)計(jì)，施工估算、監(jiān)理、施工一條龍服務(wù)） 6 （十）項(xiàng)目理念： 1 讓入駐 批發(fā)，零售 企業(yè)：無憂經(jīng)營(yíng)，快樂生活 2 實(shí)現(xiàn)所有的客戶上 門“一站式”采購(gòu)， VIP 享受采購(gòu) （十一） 項(xiàng)目宗旨 ： 倡導(dǎo)綠色環(huán)保 ,極力打造 大型 高端 建材 貿(mào)易平臺(tái) （十二） 項(xiàng)目概況 園區(qū)將 由 臨街商務(wù)寫字樓辦公區(qū)，貿(mào)易 區(qū)（零售、廠商批發(fā) ）、 生產(chǎn)生活基地（餐飲，娛樂，學(xué)前教育） 、物流中心（運(yùn)輸、裝卸 、 倉(cāng)儲(chǔ)、 加工、包裝）管理中心（市場(chǎng)管委會(huì)、市場(chǎng)監(jiān)督、廠商網(wǎng)點(diǎn)） 的 主要功能區(qū)塊組成。 五大功能區(qū) 著重于服務(wù)， 各自獨(dú)立，又互 為 一體 。 本項(xiàng)目完成后， 莆田市涵江區(qū)境內(nèi) 將 矗立 起 一座 建筑精美 ，綜合服務(wù)體系 完備 ， 大規(guī)模、上檔次 、 建材 經(jīng)營(yíng)品種 達(dá)數(shù)十萬(wàn)的 現(xiàn)代化 高端商業(yè)領(lǐng)地， 并 勢(shì)必 成為 福建省 富有影響力 區(qū)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)新中心。 為了 本項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)，設(shè)立 福建省 信義萬(wàn)仕嘉 建材物流園管理有限公司 ，負(fù)責(zé) 項(xiàng)目 資金的運(yùn)作。 籌組 福建省 信義萬(wàn)仕嘉 建 材 物流園 管委會(huì) 設(shè)立 經(jīng)濟(jì)發(fā)展部 ， 負(fù)責(zé)制定招商政策和招商計(jì)劃，招商引資、宣傳促銷、投資咨詢，辦理審批和跟蹤服務(wù)； 規(guī)劃建設(shè)部 ， 負(fù)責(zé) 園區(qū)內(nèi) 市場(chǎng)的總體規(guī)劃，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)并實(shí)施 日常維護(hù) 管理，幫助 入園 企業(yè)辦理 工商注冊(cè)和稅務(wù)登記等工作 ；財(cái)資綜合部 ， 負(fù)責(zé) 園 區(qū)資產(chǎn)管理 ， 預(yù)決算、資金籌措和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作 物流中心 配置 物 流 貨運(yùn)部：自組 30 輛多噸位貨運(yùn)汽車結(jié)合地方社會(huì) 貨運(yùn)車輛 ， 將 全天候 服務(wù) 滿足 于 園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè) 與采購(gòu)客戶的貨運(yùn)需求； 倉(cāng)儲(chǔ)管理： 一區(qū)：鋼材堆場(chǎng) ： 將設(shè)計(jì)安裝 2035 噸位龍門吊車 12 臺(tái)， 加工配送區(qū)設(shè)計(jì)安裝 1 套開平設(shè)備，裝卸收發(fā)區(qū)將 裝置 100 噸地中衡 1 臺(tái) ， 配備 3 輛 多 7 噸位裝卸叉車 . 二區(qū)：一般性建材儲(chǔ)運(yùn)庫(kù) ： ，配備 18 輛 多噸位裝卸叉車 .以及適量的各類倉(cāng)儲(chǔ)包裝 機(jī)械 設(shè)備 。 同期規(guī)劃建設(shè)占地 20 畝通航能力 1000 噸以上的 專屬碼頭區(qū) 。 園區(qū)內(nèi) 物資裝卸、轉(zhuǎn)運(yùn)、堆碼都 將在完全 實(shí)行機(jī)械化 作業(yè)，全程監(jiān)控下作業(yè)。以 保證各類物資進(jìn)出安全、方便、快捷 。 竭誠(chéng) 為進(jìn)場(chǎng)企業(yè)提供全面的生產(chǎn)和生活配套服務(wù) 。 二 項(xiàng)目 發(fā)起 （ 一 ） 項(xiàng)目發(fā)起 1.項(xiàng)目發(fā)起人： 本項(xiàng)目發(fā)起人謝富登（上海市金山南平建材商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)，福建省寧德市商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）在上海 建材 投資 經(jīng)營(yíng) 多年， 事業(yè)上 取得了 長(zhǎng)足的發(fā)展， 擁有了 優(yōu)異的投資業(yè)績(jī)， 具備 較大的投資實(shí)力， 在業(yè)界已豎起 了 年輕有為的典范， 獲得了 誠(chéng)信重義的上品口碑。對(duì)于 本項(xiàng)目 其 萌發(fā) 強(qiáng)烈的投資意愿 . 2.項(xiàng)目發(fā)起： 面對(duì) 臨海大工業(yè)的崛起， 伴隨著 莆田 市 “三灣 ”港口岸線的大開發(fā)、大發(fā)展 ，莆田市各區(qū) 城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，城 鄉(xiāng)已于 大規(guī)模 建設(shè) 階段 。經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)一年對(duì)莆田市及毗鄰 各 縣市建材市場(chǎng)的考察研究， 當(dāng)立潮頭的 謝富登 決定并 發(fā)起 了 本項(xiàng)目的建設(shè)建議 ， 在 獲得 廣泛 共識(shí) 后， 現(xiàn) 已展開籌備 成立福建 省 信義萬(wàn)仕嘉建材 物流園管理有限公司 的工作 ， 勵(lì)志 回報(bào)家鄉(xiāng)并積極投身 于 “小上海 ” 振興建設(shè)的事業(yè)中。 3.發(fā)起人背景： 本項(xiàng)目發(fā)起人從 2000 年入滬投身商場(chǎng)自今，已先后在上海，無錫，福州等地投資 成功 創(chuàng)辦 數(shù) 家生產(chǎn)貿(mào)易 、投資擔(dān)保 企業(yè) 。 投資 上海金山鋼材市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)管理有限公司 并主持運(yùn)營(yíng)管理 、 深度參與 上海泗涇五金 城、無錫萬(wàn)仕達(dá)鋼 8 材市場(chǎng) 的建設(shè)與運(yùn)營(yíng) 。多年來其所 在 建材行業(yè) 的專業(yè) 背景 已 積累了豐富的建材市場(chǎng)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)及企管經(jīng)驗(yàn)。 4.申請(qǐng)事項(xiàng)： 誠(chéng)請(qǐng)莆田市涵江 區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目予以立項(xiàng)，對(duì)土地使用、企業(yè)注冊(cè)、工商登記等事項(xiàng)進(jìn)行積極協(xié)調(diào)，并予以相關(guān)的扶持優(yōu)惠政策。 三項(xiàng)目支持： 1，本項(xiàng)目已獲得了 上海市金山南平建材商會(huì)，福建省寧德市商會(huì)兩單位的協(xié)助和大力支持， 上海市金山南平建材商會(huì) 向本項(xiàng)目提供專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)、并予以最全面的行業(yè)資源整合（積極組織和邀請(qǐng)了遍及全國(guó)數(shù)百家建筑建材生產(chǎn)企業(yè)成員單位入駐本項(xiàng)目） .上海市金山南平建材商會(huì)也力邀逾 500 多位在滬經(jīng)營(yíng)的閩商精英返閩進(jìn)駐本項(xiàng)目延伸事業(yè)。 2.本項(xiàng)目法人代表自有 的 “ 上海巨本 投資管理有限公司 ” 及其它多家控股投資管理有限公司 將為本項(xiàng)目提供達(dá) 4.6 億元人民幣的運(yùn)作保障資金。 第二章 項(xiàng)目背景 及意義 ： 一 .項(xiàng)目背景 1.在國(guó)家所實(shí)施的一系列戰(zhàn)略方針指導(dǎo)下 ,國(guó)內(nèi) 建筑材料產(chǎn)業(yè)近幾年已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)的作用已是十分顯著。根據(jù) 國(guó)家十二五規(guī)劃 ： “ 發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)向依靠第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動(dòng)轉(zhuǎn)變 ”，“ 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加快推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，促進(jìn)區(qū)域良性互動(dòng)、協(xié)調(diào)發(fā)展堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求的戰(zhàn)略，必須充分挖掘我國(guó)內(nèi)需的巨大潛 9 力，著力破解制約擴(kuò)大內(nèi)需 的體制機(jī)制障礙，加快形成消費(fèi)、投資、出口協(xié)調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新局面。建立擴(kuò)大消費(fèi)需求的長(zhǎng)效機(jī)制。把擴(kuò)大消費(fèi)需求作為擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略重點(diǎn)，進(jìn)一步釋放城鄉(xiāng)民消費(fèi)潛力 ” ,建筑材料產(chǎn)業(yè)更是面臨新的盈利時(shí)代。當(dāng)然，機(jī)遇與巨大的挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勝劣汰永遠(yuǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的法則 。市場(chǎng)的重新洗牌，資源的優(yōu)化整合，商家對(duì)產(chǎn)品與市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位等等，都將是接下來國(guó)內(nèi)眾多建材生產(chǎn)貿(mào)易企業(yè)必將面臨與接 受 的洗禮。 2.莆田 ， 自古商業(yè)發(fā)達(dá) ， 依靠華僑優(yōu)勢(shì) 、 平原優(yōu)勢(shì) 、 以及 通 達(dá) 省會(huì)福州必經(jīng)之路的交通優(yōu)勢(shì) ， 商業(yè) 一 直 是處于 蓬勃發(fā)展 之勢(shì)。 在當(dāng)前福建沿海各地如 火如荼的城鄉(xiāng)建設(shè)大潮中， 區(qū)域內(nèi) 建材 市場(chǎng)的景象 更是 出現(xiàn)了前所未有的欣榮 。 雖 目前 莆田 市已有 大小不等 的 專業(yè) 建材市場(chǎng)， 數(shù)百 家 門店集市型 建材商家，但 整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出 的 卻 是良莠不齊，魚龍混雜 的 格局 。 作為一項(xiàng)新興的產(chǎn)業(yè)， 一眾商家 在 具有得天獨(dú)厚的 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 下 ， 卻始終沒能 將 地方經(jīng)濟(jì)更大化 的效益 創(chuàng)收 提 升到應(yīng)有的高度 。區(qū)間內(nèi) 建材貿(mào)易相對(duì)來說是一直處于門內(nèi)搏殺狀態(tài)。 種種弊端，如商區(qū)布局零亂， 缺乏品牌競(jìng)爭(zhēng)力， 交易行為不規(guī)范，糾紛多，購(gòu)物環(huán)境差， 產(chǎn)品質(zhì)量得不到保障， 市場(chǎng)信譽(yù)度低等 早 已暴露無遺。 這些問題， 在 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 初期未形成競(jìng)爭(zhēng)壓力階段尚 可維持，但隨著 地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)，這種對(duì)內(nèi)缺乏凝聚力，對(duì)外缺乏競(jìng)爭(zhēng)力 的 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng) ，是難以為繼的。 毫不夸張說， 若要讓產(chǎn)業(yè)永不滯后， 本市建材 行業(yè)的 經(jīng)營(yíng)模式的 大調(diào)整 與 市場(chǎng) 發(fā)展升級(jí)接軌是 行業(yè) 的必 由 之痛 。 當(dāng)然，重要的 還 是這期間本市建材市場(chǎng)需要一個(gè)集約化，資源整合型的高端品牌的大型建材貿(mào)易集團(tuán) 來 發(fā)揮引領(lǐng)示范作用。 10 二 .項(xiàng)目意義 （一）產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)換代 必 將是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 點(diǎn) 的需要 ，推進(jìn)本市專業(yè)建材市場(chǎng)的 健康發(fā)展。 當(dāng)前 莆田市 內(nèi)建材 市場(chǎng)普遍存在以下幾個(gè)問題： 一是絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng) 缺乏企業(yè)形象品牌 、 產(chǎn)品質(zhì)量 把握失控 假冒偽劣 充斥其間 、 市場(chǎng)整體形象欠佳。 二 是 批發(fā)零售功能不清， 缺乏更大市場(chǎng)份額的拓展能力。 三是配送功能沒有 得道良好的 發(fā)揮，物流功能 不能 合理有效的分離出來。這些雖說是市場(chǎng)的培育、發(fā)展 期間 不可避免 而出現(xiàn) 的問題，但它 卻深深的 制約 著 產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)效益 的提高， 制約 著 產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的成熟與 發(fā)展 。 信義萬(wàn)仕嘉 建材物流園的 順勢(shì)而出， 將 一改現(xiàn)有市場(chǎng) 的 格局 。 立足涵江區(qū)， 定位 商品 市場(chǎng)涵蓋閩中南 ， 以高標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)格的 多元化 專業(yè)化 的 市場(chǎng) 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) ， 來滿足社會(huì)的需要 。 此 定位明確的品牌發(fā)展之路 ， 勢(shì)必形成商品路徑貫達(dá)福州、長(zhǎng)樂、福清、泉州 、廈門 等地的完善的銷售網(wǎng)絡(luò) ， 它 將一定能成為提升 本區(qū)域行業(yè) 整體品質(zhì)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)騰飛的新興商業(yè)中心。 （二）抓住機(jī)遇，順勢(shì)構(gòu)建福建省莆田市建材產(chǎn)業(yè)鏈， 供應(yīng)鏈； 打造閩中南建材市場(chǎng)的新高地 隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平不斷的提高， 據(jù)預(yù)測(cè)，未來 10-15 年里僅莆田”三灣”一帶的綜合 建設(shè) 的資金流量就將達(dá)到 3000 多億 ， 積極發(fā)展大商貿(mào)、 建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，努力繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng) 的 建設(shè) 大手筆下， 僅 必需的大量建材 這 一項(xiàng) ， 就可讓整個(gè)莆田市內(nèi) 的建材 產(chǎn) 業(yè) 發(fā)生 日新月異 的變化 。本項(xiàng)目 的發(fā)展方向和目標(biāo) 就 是以 鋼鐵貿(mào)易 市場(chǎng) 、 家居建材 批發(fā)基地，建材 超市為主業(yè)，同時(shí)發(fā)展關(guān)聯(lián)行 業(yè)，形成 建筑建材、 家居建材超市、家裝公司、房地產(chǎn)及物流配送為一體的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。 11 集約化專業(yè)市場(chǎng)的定位將促進(jìn)本項(xiàng)目所有商品更大范圍的輻射。有效解決建材商品在商業(yè)化運(yùn)作模式下的成本壓力 ，提高市場(chǎng)的綜合抵抗力。 信義萬(wàn)仕嘉 建材商貿(mào)物流園管理有限公司的中期戰(zhàn)略目標(biāo)是： 將在 8 年內(nèi)發(fā)展成為國(guó)內(nèi) 建材 行業(yè) 銷售業(yè)績(jī)前 十強(qiáng)的集團(tuán)化企業(yè)。 （三）解決區(qū)域內(nèi)的就業(yè)需要 1.區(qū)域 內(nèi)提供創(chuàng)業(yè)型崗位 ： 本項(xiàng)目 的兩 期工程完全結(jié)束后 ，可以為本 地區(qū)人員提供近 300 多戶的場(chǎng)所和創(chuàng)業(yè)崗位 。 2.入駐本項(xiàng)目企業(yè)所提供的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位 ： 入駐 本項(xiàng)目的每個(gè)商家，需 配備相應(yīng)的管理人員，營(yíng)銷人員、銷售人員、配送人員、財(cái)務(wù)人員等 .按本項(xiàng)目初期入駐 500-800 個(gè)商家估算，本項(xiàng)目初期就能直接為涵江區(qū) 提供就業(yè)崗位約 3000-5000 個(gè) 3.本項(xiàng)目配套服務(wù)所產(chǎn)生的就業(yè)及創(chuàng)業(yè)崗位 ： 為本項(xiàng)目配套的服務(wù)將有物流配送、安保、保潔、餐飲等系列服務(wù)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將向涵江區(qū)內(nèi)提供近 500個(gè)創(chuàng)業(yè)及就業(yè)崗位。 第三章 項(xiàng)目可行性研究 一 項(xiàng)目申請(qǐng)的理由 （一） 莆田 市 是 福建省近臺(tái)臨廈的一個(gè) 重要的經(jīng)濟(jì)中心城市， 也 是 福建省 重要 的 工業(yè)城市， 其 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展， 已盡 顯 不減的 活力和巨大的潛 力 。 當(dāng)然要 與城市發(fā)展進(jìn)程相匹配的 城市 服務(wù)體系， 尚需更多的流通環(huán)節(jié)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的侍服企業(yè)。 （二） 莆田 作為 福建乃至沿海諸省市中 經(jīng)濟(jì)活躍的 城市 之一 ， 處于高速發(fā)展階段 的 城市 基礎(chǔ)建設(shè) ， 對(duì)于 工民用 鋼材 以及建筑裝飾用材料 正處于需求旺盛期， 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)， 亟 需 一個(gè)專業(yè)化 大型 經(jīng)營(yíng)的高端品牌建材 流通 企業(yè) ， 12 為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 經(jīng)濟(jì)繁榮奉獻(xiàn)創(chuàng)新服務(wù)理念。 （三） 項(xiàng)目法人 自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將是 本項(xiàng)目 穩(wěn)步發(fā)展 的資本 ； 項(xiàng)目法人投資 企業(yè) ： 福建 省 永誠(chéng)信 融資 擔(dān)保有限公司 （ 注冊(cè)實(shí)收資本 1 億元人民幣 ）攜同另三家 本項(xiàng)目 法人投資 的 企業(yè)【 上海巨本投資管理有限公司 ,上 海金山鋼材市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理有限公司 ,上海鑫泰融資 擔(dān)保有限公司 】 不僅 為 本項(xiàng)目 正常 運(yùn)營(yíng)建立保障機(jī)制， 也同時(shí) 為 入駐 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀 商家 進(jìn)行 保駕護(hù)航，更為地方一隅經(jīng)濟(jì)環(huán)境打造良好的權(quán)責(zé)保障體系。 （四） 良好的企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益相得益彰； 園區(qū) 一期建成后將實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo) 年 貿(mào)易額 300 億元，二期建設(shè)完成后 全項(xiàng)目可 實(shí)現(xiàn) 400-600 億元的 年銷售額。 與之 相呼 應(yīng)的是， 園區(qū) 僅 一期建成投產(chǎn)后 數(shù)百億的資金流動(dòng)量將可作為杠桿，輕舉撬動(dòng) 莆田市內(nèi)相關(guān) 服務(wù) 性 企業(yè)年入上億的經(jīng)濟(jì)小輪轂。 “ 舞動(dòng)一點(diǎn)，活力一片 ” ， 這就是本項(xiàng)目發(fā)起的本真意愿。 （五） 企業(yè)自我的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)承脈于基本的社會(huì)責(zé)任； 本項(xiàng)目 完全運(yùn)營(yíng)后，在完成自身使命的同時(shí)， 本項(xiàng)目 也將會(huì)打開一個(gè)與 社會(huì) 經(jīng)濟(jì)個(gè)體多重共贏的美好局面。 二項(xiàng)目 編制依據(jù) 1.市場(chǎng)需求及發(fā)展前景 本地市場(chǎng)莆田市幅員面積 4119 平方公里， 海域面積 1.1 萬(wàn)平方公里，海岸線總長(zhǎng) 534.5 公里。 轄 五區(qū)一縣 ，人口 306.97 萬(wàn)， 涵江區(qū) 人口 60 萬(wàn)。 1） .建筑 裝飾 材料市場(chǎng) 所處的行業(yè)態(tài)勢(shì) 近年來，莆田市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈顯出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭 ，各類樓盤的相繼推出為建筑裝飾及建材市場(chǎng)打開一個(gè)廣闊的空間。 13 序號(hào) 事項(xiàng) 調(diào)查來 源 調(diào)查情況 備 注 1 全市每年房地產(chǎn) 開發(fā)總量 房管局 2008 年 191.52 萬(wàn) m 空置率 5.86 2009 年 176.23 萬(wàn) m 空置率 5.42 2010 年 195.69 萬(wàn) m 空置率 6.54 3 入住率 房管局 2008 年 97 *0.6 2009 年 97 *0.6 2010 年 96 *0.6 2） .本項(xiàng)目鋼鐵板塊 的 行業(yè) 態(tài)勢(shì) 及項(xiàng)目所駐市場(chǎng)的前景 2011 年全球鋼鐵需求全面恢復(fù)，海外鋼廠產(chǎn)能利用率逐步提高 .鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)的 區(qū)域整合 以及企業(yè) 重組進(jìn)程 的 提速 ，利好整個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期前景。短期來看，由于重組題材涉及面較廣，整個(gè)鋼鐵板塊都受到重組加速預(yù)期的提振。從長(zhǎng)期來看， 2009 年 開始的諸多鋼鐵企業(yè)的架構(gòu) 重組 ，鋼鐵 產(chǎn)業(yè)集中 得以 提升，鋼鐵行業(yè)在 大市場(chǎng) 產(chǎn)業(yè)鏈中的地位逐步提高，溢價(jià)能力增強(qiáng)， 從屬鋼鐵企業(yè) 長(zhǎng)期發(fā)展前景趨好。 在這個(gè) 進(jìn)程 中 ，涉及公司面較廣，整個(gè) 社會(huì) 都將受益 。 鋼鐵行業(yè)是城市建設(shè)發(fā)展階段不可或缺的一項(xiàng)傳統(tǒng)行業(yè)，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ) 產(chǎn) 業(yè)之一。保持鋼鐵行業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改善人們的生活條件具有十分重要的作用。鋼鐵行業(yè)作為 經(jīng)濟(jì)從復(fù)蘇走向繁榮的標(biāo)志 ， 它關(guān) 系到許多行業(yè)的生存例如 公民用建筑 、 汽車、家電、機(jī)械等行業(yè)。 當(dāng)前， 城市 基建用鋼需求 依舊 維持高位 ， 預(yù)計(jì) 2012 年商品房用鋼量同比增長(zhǎng) 12%。 農(nóng)村住房和農(nóng)業(yè)建筑增長(zhǎng) 8%，城鎮(zhèn)其他建筑增長(zhǎng) 14%。整個(gè)房屋建筑板塊用鋼量將增長(zhǎng) 14%， 建筑業(yè) 是鋼鐵 行業(yè) 第一大下游行業(yè)，占粗鋼需求的 36%。 14 其次，新型及傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)品領(lǐng)域的產(chǎn)品 銷量結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng) 將 繼續(xù)拉動(dòng)鋼鐵需求 。 本市生產(chǎn)型企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 中， 其生產(chǎn)加工用鋼材量持續(xù)增長(zhǎng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。 在目前莆田尚未具備大型的 鋼 貿(mào) 專業(yè) 市場(chǎng)的 背景 下， 本項(xiàng)目 鋼鐵板塊將以涵江為圓心， 360的向毗 鄰市縣 進(jìn)行 輻射， 在 未來廣闊的市場(chǎng)前景實(shí)難以估量。本地市場(chǎng)里， 僅僅 看 莆田 “三灣 ”港口岸線的開發(fā) 建設(shè) ， 鋼鐵 作為 建設(shè)材料中必備的 基礎(chǔ)材料 ，其市場(chǎng)已呈現(xiàn)巨量需求。 本項(xiàng)目 制定 的 “雙機(jī)運(yùn)行”策略無疑 已 得到了利好的保證。 3.項(xiàng)目借鑒及競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目的完成將培養(yǎng)和造就成莆田市建材市場(chǎng)內(nèi)大型的，以信息化、 成本集約化、物流配送先進(jìn)化 的新興的建材集散中心。項(xiàng)目建成后不僅通過引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)專業(yè)市場(chǎng)信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材市場(chǎng)上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與使用方式，而且還將引進(jìn)先進(jìn)的商務(wù)咨詢企業(yè)參與本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管 理。 面對(duì)來自市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)， 為加強(qiáng)抗市場(chǎng)擊打能力，信義萬(wàn)仕嘉 建材商貿(mào)物流園將以如下方式進(jìn)行提升和逐步完善： 1） .消費(fèi)環(huán)境的優(yōu)雅，以高檔的物業(yè)設(shè)施讓顧客感受到前所未有的尊重。 2） .集中先進(jìn)的品牌展示系統(tǒng) :以品牌展示為主要形式，以專賣、專營(yíng)為主打特色改變市場(chǎng)過往的灰色消費(fèi)模式，向時(shí)尚化，透明化方向轉(zhuǎn)變。以 多元化 經(jīng)營(yíng)，組建本項(xiàng)目市場(chǎng)內(nèi)行業(yè)聯(lián)動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)平臺(tái)。園區(qū)內(nèi)將有兩大分類市場(chǎng)：建筑材料市場(chǎng)，裝飾材料市場(chǎng)。 3） .先進(jìn)的信息化的經(jīng)營(yíng)管理模式：建立電子商務(wù)平臺(tái)，依托物流優(yōu)勢(shì)條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系。統(tǒng)一廣 告、統(tǒng)一促銷、統(tǒng)一市場(chǎng)拓展和團(tuán)購(gòu)，深度服務(wù)本項(xiàng)目市場(chǎng)；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場(chǎng)品牌。 15 4).提升品牌經(jīng)營(yíng)層次，深度整合本項(xiàng)目市場(chǎng)與入駐商家資源，實(shí)施集約化管理模式。 5).超大型規(guī)模經(jīng)營(yíng)倉(cāng)儲(chǔ)管理，包容所有入住商戶的商品配送。 6).跨行業(yè)整合資源，結(jié)盟優(yōu)勢(shì)合作伙伴。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)原則和策略 一 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目土地將為政府出讓取得，項(xiàng)目場(chǎng)地?zé)o不良地質(zhì)條件，項(xiàng)目規(guī)劃總圖以商務(wù)租賃辦公樓區(qū)、室內(nèi)外倉(cāng)儲(chǔ) 交易 區(qū)、生產(chǎn)生活配套區(qū)等科學(xué)劃分的形式布置， 所有 建筑物 追求整齊劃一、布局合理、專業(yè)全面的環(huán)保風(fēng) 格?？傮w規(guī)劃 中鋼鐵金屬內(nèi)的堆場(chǎng) 和 建筑 裝飾材料 倉(cāng)儲(chǔ)交易區(qū) 分別集中， 但整體 又要 形成分合有致，功能和客源互補(bǔ)支持的現(xiàn)代格局。 盡力營(yíng)造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、交通便捷、信息通達(dá)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合并可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化建材物流園。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 二 建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 指標(biāo)類別 項(xiàng)目 單位 指標(biāo) 備注 建筑數(shù)據(jù)指標(biāo) 總建筑面積 m 16 60 用于出售 40 自營(yíng) 容積率 1.65 建筑密度 41.9 建設(shè)工期 月 24 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 4860 年均收入額 萬(wàn)元 7000 正 常營(yíng)運(yùn)年 16 項(xiàng)目實(shí)施方案滿足國(guó)家及省市法律法規(guī)要求?？紤]到城市景觀要求，各功能分區(qū)將通過道路自然分開，并適當(dāng)加以綠化及內(nèi)部景觀元素等，既保證環(huán)境的通透舒適性，同時(shí)也要集約化利用土地形成連續(xù)的空間建筑群，項(xiàng)目整體布局與基地良好的結(jié)合。著力體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)不僅追求外在的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)亦會(huì)展示對(duì)精神文化層面上的追求。 立項(xiàng) 后， 將 規(guī)劃為 兩 期建設(shè) 完成。 區(qū)域內(nèi)的所有建筑定位為內(nèi)部功能齊備，品質(zhì)優(yōu)良的城市作品。 積極推進(jìn)建筑節(jié)能， 外觀立面以功能設(shè)計(jì)為語(yǔ)言，凸顯企業(yè)求真務(wù)實(shí)的新風(fēng)貌，力求典雅莊重的現(xiàn)代建筑風(fēng)格 ，形成一片與 莆田 市城市建設(shè)定位相適宜 的現(xiàn)代化生產(chǎn)辦公為一體的新 地標(biāo) 。 三、 項(xiàng)目 的 環(huán)境營(yíng)造 在總體環(huán)境營(yíng)造上和設(shè)計(jì)上追求 “全、專、精、雅 ”四字情調(diào)，并努力使之成為本項(xiàng)目的環(huán)境特色。 “全 ”，是指服務(wù)項(xiàng)目和經(jīng)營(yíng)范圍的全面和專業(yè)，結(jié)算、物流、銀行網(wǎng)點(diǎn)等。 “專 ”，是指的管理和專業(yè)性能很強(qiáng)，都是集行業(yè)的精華，人員和服務(wù)力求專業(yè)，商品供給力求專業(yè)，流通專業(yè)，配送專業(yè)。 “精 ”，指超市休閑區(qū)和購(gòu)物區(qū)的建筑、設(shè)備、服務(wù)、音響、裝飾等都追求一種精致和高雅的境界，商品層次，休閑場(chǎng)地都可以顯示科技和專業(yè)的檔 次，打造 本項(xiàng)目 的品位和檔次。 “雅 ”，指市場(chǎng)的環(huán)境、裝修裝飾等突現(xiàn)文化氣息和高雅大氣的人文理念， 讓 休閑和購(gòu)物在一個(gè)檔次和文明衛(wèi)生，閑舒的環(huán)境中互動(dòng) 。 17 四 項(xiàng)目投資資本總量 項(xiàng)目總投資為 5 億元，市場(chǎng)注冊(cè)資金 5000 萬(wàn)。項(xiàng)目建設(shè) 周期兩年 ， 建設(shè)面積達(dá) 3.3 萬(wàn)平方米 的商務(wù)寫字樓 ，招商企業(yè) 150 戶 ； 建設(shè) 1.5 萬(wàn)平方米的露天鋼材堆場(chǎng) ； 12 萬(wàn)平方米 的三層 門鋪 商業(yè)樓 ， 800 個(gè)商家及客戶停車位 1.5 萬(wàn)平方米 ； 2 萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)中心 庫(kù)區(qū) 和管理中心， 以及 生活基地 。開建 10000多平米的建材超市，門店鋪面將 招商 建材經(jīng) 營(yíng)戶 500 戶 ， 鋼貿(mào)商戶 200 戶 。一般性建材經(jīng)營(yíng)戶 企業(yè)注冊(cè)資金不得低于 30 萬(wàn)， 所有入駐 鋼貿(mào)企業(yè) 注冊(cè)資金不低于 500 萬(wàn)元 。 市場(chǎng)內(nèi)部總資本逾 50 億元。 項(xiàng)目實(shí)施資金籌措擬由 本項(xiàng)目管理有限公司 自籌，資金籌措方案 切實(shí) 可行。 五 項(xiàng)目并推的區(qū)位及資源優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目 法人代表及項(xiàng)目組建團(tuán)隊(duì)全為福建寧德市周寧縣的在滬經(jīng)營(yíng)多年的商界翹楚 。 22 萬(wàn)多 在外從事經(jīng)營(yíng)的 人口中就有近 7 萬(wàn)的鄉(xiāng)鄰成為環(huán)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)營(yíng)從事鋼貿(mào)，物流，融資擔(dān)保等專業(yè)領(lǐng)域里的精英 ， 本項(xiàng)目鎖定的 招商目標(biāo)客戶：在滬經(jīng)營(yíng)多年的 閩 籍的企業(yè)成功人士 ；莆田本地經(jīng)營(yíng)多年的企業(yè)成功人士 。 前景無限的項(xiàng)目選址， 雄厚的 企業(yè) 資本 ， 豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，再 膠著 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)廣袤的行業(yè)脈絡(luò) 等 所有這些過硬的資本，都 將成為本項(xiàng)目 長(zhǎng)盛鼎興 的王牌。 第 五 章 資源開發(fā)及綜合利用分析 一 土地 資源開發(fā) 利用方案 依 據(jù)節(jié)約型社會(huì)及節(jié)能省地的要求，充分論證項(xiàng)目土地、利用模式 ，基礎(chǔ)設(shè)施配置 ， 項(xiàng)目平面布置及戶型功能分區(qū)等方案的優(yōu)劣，做到優(yōu)化用地 18 結(jié)構(gòu)布局、合理確定建筑密度以提升環(huán)境品質(zhì)，以強(qiáng)化節(jié)約和集約利用土地資源。 二 資源節(jié)約措施 在充分兼顧資源條件和環(huán)境承載力的情況下，項(xiàng)目?jī)?yōu)選布局方案，開拓建筑空間， 適當(dāng)控制強(qiáng)度。根據(jù)規(guī)劃要求，嚴(yán)格控制各項(xiàng)建筑指標(biāo)，提高土地利用效率，采用當(dāng)今最科學(xué)、最有效的措施積極推進(jìn)建筑節(jié)能，盡量營(yíng)造生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美、具有地方特色和文化品味 的大型商貿(mào)空間 ，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境