【精品】愛家小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

“愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 1 - 編制：陜西建信工程管理有限公司目 錄 第一章 總 論 . 4 1.1 項目名稱 . 4 1.2 建設(shè)地址 . 4 1.3 用地 單位 的確定 . 4 1.4 編制單位 . 4 1.5 可行性研究報告編制依據(jù) . 5 1.6 可研報告研究的范圍 . 5 1.7 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 6 1.8 投資估算及資金籌措 . 7 1.9 項目效益分析 . 7 第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 . 8 2.1 項目建設(shè)的背景： . 8 2.2 房地產(chǎn)市場分析 . 9 2.3 項目建設(shè)的必要性 . 14 第三章 項目 SWOT 分析和市場定位 . 17 3.1 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT分析法） . 17 3.2 項目的市場定位 . 20 第四章 項目規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)、經(jīng)營方案 . 23 4.1 項目建設(shè)場地及總平面布置 . 23 4.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 24 4.3 項目開發(fā)經(jīng)營策略 . 28 4.4 項目開發(fā)經(jīng)營策略 . 29 4.5 項目建設(shè)規(guī)模 . 34 第五章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 . 37 5.1 項目建設(shè)場址 . 37 5.2 開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置 . 38 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 2 - 編制：陜西建信工程管理有限公司5.3 建設(shè)條件 . 39 第六章 投資估算與資金籌措 . 40 6.1 工程投資編制依據(jù)與說明 . 40 6.2 項目投資估算 . 41 6.3 資金籌措 . 42 第七章 項目實施管理及建設(shè)進度安 排 . 43 7.1 項目實施的原則 . 43 7.2 項目經(jīng)營管理 . 43 7.3 人員配置、勞動制度 . 43 7.4 項目實施管理 . 44 7.5項目施工方式 . 44 7.6 項目實施計劃 . 44 第八章 招標方案 . 46 8.1 招標投標依據(jù) . 46 8.2 招標投標內(nèi)容 . 47 8.3 招標計劃安排 . 47 8.4 招標組織形式 . 47 8.5 招標方式和招標程序 . 48 8.6 招標組織紀律 . 49 第九章 環(huán)境保護及節(jié)能措施 . 49 9.1 施工期環(huán)境影響分析 . 49 9.2 項目建成后環(huán)境影響分析 . 50 9.3 環(huán)保措施 . 51 9.4 項目節(jié)能措施 . 51 第十章 項目經(jīng)濟評價 . 52 10.1 經(jīng)濟評價依據(jù) . 52 10.2 財務(wù)評價指標的計算 . 52 10.3 項目風險及對策分析 . 54 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 3 - 編制：陜西建信工程管理有限公司10.4 經(jīng)濟評價綜合結(jié)論 . 56 第十一章 社會評價 . 57 11.1 社會影響分析 . 57 11.2 社會評價結(jié)論 . 59 第十二章 結(jié)論與建議 . 59 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 4 - 編制：陜西建信工程管理有限公司第一章 總 論 1.1 項目名稱 “愛家小區(qū)”建設(shè) 項目 1.2 建設(shè)地址 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目 位于 寶雞市渭河南岸的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)西區(qū)范疇 ，具體位置為 西與規(guī)劃學校用地 接壤， 東至公園南路中線 ，北鄰 火炬路中線 ， 向南 毗鄰 村委會 用地， 該項目建設(shè)屬于城市規(guī)劃商業(yè)、居住 建設(shè)用地，詳見規(guī)劃定點圖。 1.3 用地 單位 的確定 寶雞市土地收購儲備 中心采用招標、拍賣、掛牌等形式，公開出讓該宗用地的國有土地使用權(quán)，確定項目用地單位。 1.4 編制單位 本可行性研究報告編制單位為陜西建信工程管理有限公司，陜西省建設(shè)廳授予乙級工程咨詢資格證書，證書編號為乙 060061030055。 陜西建信工程管理有限公司原名為“寶雞建信造價師事務(wù)有限公司”，是經(jīng)陜西省建設(shè)廳批準，省工商局備案登記，成立于 2000 年 1月，是寶雞地區(qū)最早組建的工程造價咨詢機構(gòu)之一，具有 工程造價咨詢乙級、招標代理乙級、工程造價司法鑒定等資質(zhì)資格。公司現(xiàn)有國 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 5 - 編制：陜西建信工程管理有限公司家注冊造價工程師、高級工程師、建筑、裝飾、管道、電氣、安裝、園林、審計、經(jīng)濟等專業(yè)技術(shù)人員 20余人。 陜西建信人恪守職業(yè)道德，嚴守執(zhí)業(yè)紀律，堅持“抓質(zhì)量求生存，創(chuàng)信譽立市場，促管理求發(fā)展”的服務(wù)宗旨，樹立“公正、精確、高效”的服務(wù)理念，依照國家法律、法規(guī)，為更多的建設(shè)項目提供專業(yè)的、忠誠的工程造價咨詢服務(wù)。 1.5 可行性研究報告編制依據(jù) a、委托編制“愛家 小區(qū) ” 建設(shè) 項目可行性研究報告的項目委托書 ； b、 寶雞市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局 關(guān)于 市土地 收購儲備中心原萬國建材市場用地定點及坐標的批復 ； 寶市建規(guī)規(guī)地字 200910 號 ； c、寶雞市土地收購儲備中心 200835 號關(guān)于石壩河原萬國建材市場用地規(guī)劃定點的申請 ； d、國家發(fā)改委發(fā)布的關(guān)于建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法及相關(guān)要求； e、現(xiàn)場考察和調(diào)研搜集到的資料。 1.6 可研報告研究的范圍 本報告重點是對 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目的 建 設(shè) 背景和必要性及迫切性、項目建設(shè)地址及條件、建設(shè)內(nèi)容及建筑方案、環(huán)境保護及節(jié)約能源、項目的組織、人員編制及培訓、項目的管理及實施進度、投資 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 6 - 編制：陜西建信工程管理有限公司估 算及資金籌措、經(jīng)濟評價等內(nèi)容進行可行性分析與論證，并編制可行性研究報告書 ，以供項目競地單位決策之用。 1.7 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 “愛家小區(qū)” 開發(fā)建設(shè)項目擬建于 高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的繁華地段 ，毗鄰 環(huán)境優(yōu)美的人民公園 與 渭河生態(tài)公園 ， 南依 俊秀的秦嶺，地處寶雞市渭河南岸的 經(jīng)濟 、文化中心。該項目占地面積 為 18.432畝（不含代征道路）。 “愛家小區(qū)”建設(shè) 應(yīng)高標準定位，開發(fā)理念要新穎獨特，兼顧商用、居家功能，成為城區(qū)一道靚麗的風景。 以 高層框剪結(jié)構(gòu) 為主 ，總建筑面積為 65000 平方米 （不含地下建筑面積） 。小區(qū)擬建設(shè) 3 幢 18層住 宅樓及配套的休閑廣場 、 小型生態(tài)型停車場及 配電室等公共基礎(chǔ)設(shè)施。戶型設(shè)計更加注重居室功能，力推以中 套 熱銷 型為主，戶型 面積配比為： 120 155 平方米占總比例的 85 ， 90 110 平方米占總比例的 15 。 項目 用地 的 建設(shè)性質(zhì) 為 商業(yè)、居住 建設(shè)， 寶雞市土地收購儲備中心擬對宗地進行收購，并通過公開招、拍、掛形式出讓土地使用權(quán)。根據(jù)該宗土地的特點和地理位置， 初步確定以“愛家小區(qū)”的規(guī)模及方案，以使該宗土地達到最佳的利用和較好的發(fā)揮其使用功能。“愛家小區(qū)” 是一項“惠民”的安居工程， 同時也是加快公園南路舊城改造步伐，改善城 市面貌的重要舉措， 考慮到實際情況，先保證 臨街商業(yè) “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 7 - 編制：陜西建信工程管理有限公司用房及高層 住宅 建設(shè)以及 所必須的各類設(shè) 施和綠化景觀布局，其他如生態(tài)型停車場、文化娛樂設(shè)施 等逐步到位，使投資與效益協(xié)調(diào)一致，提高資金的使用效益。 1.8 投資估算及資金籌措 經(jīng)估算， “愛家小區(qū)” 開發(fā)建設(shè)項目 總投資為 13968.55 萬元，其中工程費用 8652.15萬元，其他費用 4608.40萬元，建設(shè)期利息 708.00萬元。 本項目資金來源 由項目建設(shè)單位統(tǒng)籌。經(jīng)方案初步測算，建設(shè)單位應(yīng) 具備 自有資金 4190.00 萬元， 融資 1175.00 萬元， 其余建設(shè)資金可從 銷售資金補 充。 1.9 項目效益分析 經(jīng)計算， “愛家小區(qū)” 開發(fā)建設(shè)項目 年 投資利潤為 2.64%（含建設(shè)期利息） ，計算期 6年內(nèi)利潤總額為 2216.01萬元 ；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 15.42%，高于本項目設(shè)定的 8%的基準值；全部投資回收期為3.43年（含建設(shè)期 3年）。不確定性分析顯示本項目具有一定的抗風險能力，本項目經(jīng)濟分析可行。 報告從 “愛家小區(qū)” 項目 用地 的實際情況出發(fā)，提出了行之有效的開發(fā)建設(shè)方案，建筑風格結(jié)合現(xiàn)代文明城市的設(shè)計理念，具有經(jīng)濟、合理、投資省的特點。總之，該項目的實施具有良好的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟效 益。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 8 - 編制：陜西建信工程管理有限公司第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 2.1 項目建設(shè)的背景： “愛家小區(qū)”開發(fā) 建設(shè)項 目是在省委、省政府全面實施“民生八大工程”和市委、市政府為“改善城市環(huán)境、提高城市品位、造福于民” 決策的大環(huán)境下提出的，該項目擬建于 寶雞市高新開發(fā)區(qū)西區(qū)內(nèi) ，由 項目競地中標單位 承擔建設(shè)任務(wù)。 近年來，寶雞市城市建設(shè)有很大的發(fā)展，特別是“創(chuàng)衛(wèi)”、“創(chuàng)模”以來，城市建設(shè)和管理水平上了一個新臺階。 但隨著 渭河南岸高新開發(fā)區(qū) 突飛猛進的增長， 擬建項目現(xiàn)有場地存在不少危舊房屋，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、住宅與建材銷售用房布局無序、 生活環(huán)境較差，且周邊商業(yè)用房及居住用房 無法滿足市場的需求，經(jīng) 市房屋經(jīng)營 主管部門與寶雞市土地收購儲備中心組織相關(guān)市場人員精心調(diào)研， 特別是根據(jù)土地的使用特點， 初步形成了擬建“愛家 小區(qū) ” 藍圖的構(gòu)想。 項目具體由獲得土地使用權(quán)的使用單位實施 ， 擬 建成為一個環(huán)境優(yōu)良、景觀優(yōu)美、功能齊全、集城市景觀和商住場所于一體的萬人大型現(xiàn)代化住宅小區(qū) 。為改善居民的居住條件，創(chuàng)建新的人 居環(huán)境，必將發(fā)揮十分重要的作用，也為寶雞市 的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用。 該舊城改造項目的實施，有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品 位，將寶雞努力建設(shè)成為 現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 9 - 編制：陜西建信工程管理有限公司“愛家小區(qū)”開發(fā) 建設(shè)項目的提出，是經(jīng)過詳細的調(diào)查研究，廣泛聽取各方面意見，認真總結(jié)和借鑒周遍 市、 縣區(qū) 商住小區(qū) 建設(shè)的經(jīng)驗和教訓，按照城鎮(zhèn)規(guī)劃的總體要求而布局， 體現(xiàn)人性化、簡約化、和諧化的新型商住 小區(qū)。力爭將該項目建成為“設(shè)計規(guī)模精美，文化內(nèi)涵豐富，性能價比極佳”的 商業(yè)與居住 項目，融合 寶雞市 中高收入居民的消費導向的商住小區(qū)，使其成為渭河南岸 最具發(fā)展?jié)摿?，最耀眼的星座?目前，該項目用地由寶雞市土地儲備中心進行收購，通過招、拍、掛形式確認 土地 使用單位后，從而組織項目的 開發(fā)建設(shè)。 2.2 房地產(chǎn)市場分析 2.2.1 寶雞市 概況 寶雞位于陜西關(guān)中西部，轄九縣三區(qū)，總面積 1.8 萬平方公里，總?cè)丝?367 萬 ,其中市區(qū)面積 555 平方公里，人口 55 萬。寶雞市被評為全國園林綠化先進城市，連續(xù)第五次榮獲全國“雙擁模范城”稱號。位于陜、甘、川三省結(jié)合部，是連接西南、西北的交通樞紐。隴海、寶成、寶中鐵路在此交匯，是隴海鐵路線上第三個大“十”字。公路西通八達，已形成東連西安、西達蘭州、北至銀川、南接成都的四條干線和110條支線公路網(wǎng)。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 10 - 編制：陜西建信工程管理有限公司2003年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 261.12億元， 同比增長 12.6 %，高于全國和全省平均水平，也是我市“九五”以來最好水平； 完成大口徑財稅收入 31.5 億元， 其中地方財政收入 10.6 億元， 較去年實際增長14.1%。 結(jié)構(gòu)調(diào)整成效顯著。一二三產(chǎn)業(yè)比例達到 11:51.4:37.6； 非公有制經(jīng)濟占全市經(jīng)濟總量的比重達到 38%，較 2002年提高 3個百分點；縣域經(jīng)濟呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到 39.8%，較 2002 年提高 3.8 個百分點；以實現(xiàn)投資主體多元化為方向的國有企業(yè)改革進一步深化，工業(yè)經(jīng)濟走上多投入、大重組、速度快、效益好的 路子，預計全年全市規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值 78.54億元，同比增長 19%，工業(yè)經(jīng)濟對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到 54%；旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)市場更加活躍，全年實現(xiàn)全社會商品零售額 73.6 億元，同比增長 11.5%。全市實現(xiàn)旅游綜合收入 21 億元，同比增長 16.7%。人民生活水平進一步提高。城市居民人均可支配收入 7049 元，農(nóng)民人均純收入 1846 元，同比分別增長 8.7%和 9.5%，人口自然增長率為 3.31。已探明鉛、鋅、銅、金、銀、煤等礦產(chǎn)資源 30多種。太白、鳳縣鉛鋅礦帶、黃金礦帶，品位高、儲量大， 排位亞洲及國內(nèi)前列，已建成中國西北地區(qū)最大的黃金出產(chǎn)企業(yè)。 寶雞古稱陳倉，是華夏始祖炎帝的故鄉(xiāng)，周秦王朝的發(fā)祥地，青銅器之鄉(xiāng)。境內(nèi)有省級文物保護景點 65 處。著名古跡有炎帝活動過的天臺山、西周宮室、周原遺址、雍城遺址、法門寺、釣魚臺、周公廟、 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 11 - 編制：陜西建信工程管理有限公司五丈原諸葛亮廟等；名勝風光有太白山國家森林公園、天臺山風景名勝區(qū)、隴縣關(guān)山草原等。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，自然條件得天獨厚，水利資源豐富，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度較高，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，商賈云集，人民富裕，是關(guān)中西部地區(qū)重要 工業(yè)城市 。 2.2.2 2008 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場 回眸 來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年 1-8 月全國住房銷售量處于下降的態(tài)勢。 8月份全國 70個大中城市房價同比上漲 5.3%，但環(huán)比下降了 0.1%?；仡?08年以來房價走勢，可以清晰地看到一條漲幅下行的曲線。全國 70 個大中城市的房屋銷售價同比漲幅 1 至 9 月分別為 :11.3%,10.9%,10.7%,10.1%,9.2%,8.2%,7.0%,5.3%,3.5%。 國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)也印證了樓市走低，國房景氣指數(shù)從年初的 106降至 8月的 101.78.寄予厚望的“金九銀十”銷售季節(jié)，也沒挽回房價下滑的“頹勢” 。盡管樓市運行方向發(fā)生了改變，但從我國房地產(chǎn)市場的基本面仍然較好。從 1 至 8 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 18439 億元，同比增長 29.1%。住宅完成投資 13385 億元，增長31.7%。國房指數(shù)也在 100點以上。我國房地產(chǎn)市場，除少數(shù)起步較晚的地區(qū)保持穩(wěn)定外，大部分地區(qū)已先后步入調(diào)整與轉(zhuǎn)型期。 發(fā)改委表示，當前房地產(chǎn)市場還存在三方面問題：一是新建商品住宅供需矛盾較大，北京、天津等大城市銷售面積有所下降，其他中小城市和城鎮(zhèn)需求均比旺盛。二是 90平方米以下的普通商品住宅投資 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 12 - 編制：陜西建信工程管理有限公司僅占商品住宅投資的 17.2%，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào) 整任務(wù)仍十分艱巨。三是房價漲幅雖總體有所下降，但西部新興城鎮(zhèn)商品住房銷售價格仍在不同程度的上漲。 2.2.3 寶雞地區(qū) 房地產(chǎn)市場分析 寶雞的城市發(fā)展目標明確將寶雞市建成為陜西西部和陜、甘、寧、川四省毗鄰地區(qū)的中心城市 ， 達到科教先進、工業(yè)發(fā)達、交通便捷、商貿(mào)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的百萬人口的現(xiàn)代化大城市。 項目建設(shè) 地區(qū)規(guī)劃按照高起點、高標準的要求、高規(guī)格的建設(shè)，多方投入資金，改善基礎(chǔ)設(shè)施，提升管理水平，一時間， “愛家小區(qū)”開發(fā) 項目 將會 成為眾人關(guān)注的焦點。隨著 高新西區(qū)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善 、投資環(huán)境和人居環(huán)境的優(yōu)化，開發(fā)商蜂 擁而至，土地價格、房屋價格大幅聚升，已經(jīng)成為 寶雞地區(qū) 增值速度最快、增值空間最大的區(qū)域。 現(xiàn)在的 寶雞 ，是一個高速發(fā)展的黃金時期，短短的兩、三年內(nèi)，用于城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施改造的資金過 幾十 億元，相當于過去 10年的總和，城市面積、城鎮(zhèn)功能以及城市 品味都發(fā)生了根本性的變化。 據(jù)市房管局數(shù)據(jù)顯示， 2007 年寶雞城區(qū)居民人均住房面積達到 26 平方米 ， 08年將達到 27平方米，城區(qū)居民居住環(huán)境大幅提升。過去的一年，全市房地產(chǎn)業(yè)完成投資 40億元，新開工房屋建筑面積 130萬平方米，竣工 120 萬平方米，其中住宅 110 萬平方米，如三迪世 紀新城、左岸新城、水木清華、聚豐植物園二期、陽光百翠園等大型住宅小區(qū)竣工投用， 基本改善當?shù)鼐幼∽》啃枨竺埽?城區(qū) 居民安居樂業(yè)。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 13 - 編制：陜西建信工程管理有限公司隨著城市框架“東遷、南移、北上” 的 戰(zhàn)略 實施，其日新月異的發(fā)展吸引了眾多知名的開發(fā)商 、投資者 進駐，必定依托其敏銳的市場嗅覺和前瞻性的效益眼光，還有中小投資者無法比擬的信息優(yōu)勢，這些開發(fā)商的重大舉措，很多時候成為中小投資者的方向標。 該項目位于 寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū)的經(jīng)濟、文化中心，地域交通發(fā)達，商業(yè)繁榮，房屋建設(shè)成本 不高 ，加之 受政府政策的支持，現(xiàn)在的人氣較強，區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)云集， 娛樂、餐飲 等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，所以興建集商住于一體的樓盤， 項目風險小，銷售難度不大。從價格方面分析， 該項目建設(shè)成本低廉，地域優(yōu)勢顯現(xiàn) ， 高層住宅 均價 有望 2400元/平方米，且商用建筑均價可在 8000元 /平方米的價位銷售 ；從戶型面積分析，主力戶型面積在 120 平方米左右，戶型以 三室兩 廳 或四室 為主，完全能夠滿足居室功能 ，而且符合市場銷售的熱點。 關(guān)于 寶雞市渭河南岸商品住房 市場需求狀況， 由于過去注重中小戶型的經(jīng)濟適用房與廉租房建設(shè)，加之市區(qū)地價相對過高，造成當前小戶型房源過剩。住宅面積的大小是反映居民家庭生活質(zhì)量的一個重要指標，隨 著寶雞新區(qū)建設(shè)和舊城改造步伐的加快，市區(qū)居民迫切需要一批功能齊全、設(shè)施完備的新型居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)。 適當?shù)拈_發(fā) 商品房 熱銷售，對于轄區(qū)內(nèi)大多數(shù)購房壓力 不大的居民來說，購買中戶型會使有限的資金達到極佳的效果。中 戶型的消費群體主要是： 1）經(jīng)商、個體經(jīng)營戶或外來投資者 ； 2）具有較高學歷的 技術(shù)和管理人員 ； 3）城區(qū)具備 中、 高收入的人員 。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 14 - 編制：陜西建信工程管理有限公司從當前的銷售分析，項目建設(shè)區(qū)域正處于第二 輪房地產(chǎn)項目開發(fā)銷售期，當前銷售呈現(xiàn)出的態(tài)勢有： 1）由于城鎮(zhèn)消費者住房壓力并不強烈，有相當一部分人對于購房持觀望態(tài)度，總體銷售處于慢熱階段。2） 小區(qū)的規(guī)劃成為吸引購買行為的一個重要因素，這深刻體現(xiàn)了城市消費者對于安康生活的渴望； 3）需求面積大多集中于 120平方米左右，三 室的房屋較為熱銷。 2.3 項目建設(shè)的必要性 2.3.1 是房地產(chǎn)市場發(fā)展的迫切需要 近幾年來，隨著我國住房福利制度的改革，解困房退出歷史舞臺，貨幣分房政策的推出，使人們對住房的需求變成現(xiàn)實的需要，大大刺激了人們的購房欲望，推進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟架構(gòu)中的重要組成部分和經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力量。 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對居住品質(zhì)不斷的提升。項目建設(shè)區(qū)域 地處原為城市邊緣地段，由于歷史原因，當?shù)氐纳唐贩块_發(fā) 發(fā)展相對滯后， 現(xiàn)有的玉泉花園等住宅項目 規(guī)模小，數(shù)量少，建筑擁擠、風格陳舊，分布零散。物業(yè)管理落后，沒有統(tǒng)一的地下排污管網(wǎng)，污水橫流，企業(yè)和居民怨聲載道；管理力量薄弱，亂搭亂建、亂停亂放比較普遍，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的現(xiàn)象十分嚴重。 目前，項目建設(shè)用地為簡易的建材市場，但隨著城市重心東遷，繼續(xù)經(jīng)營建材市場將無法 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 15 - 編制：陜西建信工程管理有限公司使土地資源高效利用， 因此，建設(shè)高品位的人居環(huán)境 的商住項目 成為刻不容緩的重任。 借鑒鄰近 市、 縣區(qū)的 商住小區(qū)的成功經(jīng)驗，使“愛家 小區(qū) ” 的規(guī)劃改變了過去低層次的 居住需求，更多的注重了設(shè)計水平、周圍環(huán)境、功能設(shè)計、配套設(shè)施、園林綠化、管理服務(wù)等“個性化”的理念， 體現(xiàn)了“人、建筑、生態(tài)、運動”的完美結(jié)合。 2.3.2 符合 項目區(qū)域市場發(fā)展特征的需求 據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，寶雞 2008年房地產(chǎn)投資增長 7.9%，房屋施工面積增長 41%，新商品房銷售面積下降 24%，自去年 10 月份以來市場持幣待購者增多。但是從各類房屋均價來看，高層住宅均在 2400 元 /平方米，繼續(xù)保持增長，且現(xiàn)行房屋銷售價格較全省來說還是相對偏低，市場 總體水平 仍呈現(xiàn) 穩(wěn)升趨勢 。 同時，競爭區(qū)域樓盤戶型特點以高層為主 ，主力戶型為三房兩廳或四房兩廳，建筑風格以清新優(yōu)雅為原則，簡潔、適用、大方，通過對陽臺、凸窗、飄窗等細部處理形成獨特的建筑風格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳盡量朝南布置，以便有良好的朝向和視覺景觀；小區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，一般配有地下和地上兩種停車位。 項目建設(shè)地處高新東、西兩區(qū)的黃金地帶，交通便利，該區(qū)域居民的消費力和消費水平較高，所有三分之二的目標客戶來源于周邊工作的中、高收入者。 項目建設(shè) 響應(yīng)國家的安居工程，規(guī)劃、開發(fā) “愛家小區(qū)” ， 能 滿足 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 16 - 編制：陜西建信工程管理有限公司區(qū)內(nèi) 廣大 居住 人群的住房需求，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟，從而促進經(jīng)濟健康持 續(xù)發(fā)展 ，并且使土地獲得最佳的使用效率，讓項目建設(shè)單位獲得高額利潤回報。 2.3.3 商用住宅 是建設(shè)和諧社會的必要政策 “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士盡歡顏”，是 房地產(chǎn)業(yè) 一貫遵循的 宗旨 ，也是 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目 提案的前提。讓廣大 家庭“居者有其屋”，安居樂業(yè)，才能開創(chuàng)社會和諧的太平盛世，對于社會主義和諧社會的建設(shè)有著巨大的現(xiàn)實意義。 2.3.4 響應(yīng)城市規(guī)劃和舊城改造 戰(zhàn)略的政策 建設(shè) “愛家小區(qū)” 是響應(yīng)市委、市政府 提出“東遷、南移、北上 ”建設(shè)百萬人口現(xiàn)代化大城市戰(zhàn)略的政策，也是圍繞城市規(guī)劃建設(shè)工作的必然需要，隨著 西部大開發(fā)號角的吹響，項目建設(shè)地將圍繞以建設(shè)“城中城 ”為中心，進一步加大改革與投資力度，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)進一步發(fā)展勢頭，為了更好支出 寶雞開發(fā)區(qū)的城鄉(xiāng)建設(shè)，使其經(jīng)濟產(chǎn)生飛躍發(fā)展，也為提高開發(fā)項目 的社會效益和經(jīng)濟效益。 同時，該項目實施是進一步加快公園南路舊城改造步伐，改善城市面貌， 有效提高了單位面積產(chǎn)出效益，拓寬了城區(qū)發(fā)展空間，提升了城市品位，將寶雞努力建設(shè)成為現(xiàn)代化生態(tài)園林大城市 。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 17 - 編制：陜西建信工程管理有限公司第三章 項目 SWOT 分析和市場定位 3.1 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析法） SWOT 分析法是競爭 情報分析常用的方法之一。所謂 SWOT 分析，就是將與研究對象密切相關(guān)的各種內(nèi)部優(yōu)勢因素、劣勢因素、機會因素和威脅因素，通過調(diào)查羅列出來，并依照一定的次序排列起來，然后運用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。 3.1.1 項目優(yōu)勢分析 (1) 項目建設(shè)地區(qū)的自然、人文環(huán)境，在寶雞高新開發(fā)區(qū)西區(qū) 得天獨厚，南仰秦嶺，毗鄰渭河 生態(tài)公園、人民公園等自然人文景觀 ，環(huán)境優(yōu)美。項目 絕 大部分樓層的位置能夠觀賞秀麗景觀。 (2) 項目 地處開發(fā)區(qū)的黃金地段 ， 緊鄰火炬路， 33路、 61 路、 42路等 公交車方便出行，交通便捷；且與市中心的汽車站、寶雞火車站 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 18 - 編制：陜西建信工程管理有限公司距離不超過 2公里； (3) “愛家小區(qū)”項目占地 18.432畝，項目規(guī)模 不 大， 但設(shè)計 起點高，品牌包裝的基礎(chǔ)好。地形形狀規(guī)整，在規(guī)劃設(shè)計上可為業(yè)主營造良好的居住環(huán)境。 (4) 人文氣氛濃厚，地塊周邊有如 寶雞文理學院 、 寶雞師范學校等多所重點院校 ，并且周邊無工業(yè)污染及雜亂的農(nóng)村分布。 地域商貿(mào)繁榮 ,毗鄰的一尊肥牛、毛家飯莊、艷陽天、大連海鮮城等多家著名餐飲企業(yè)星羅布局，凸顯項目升值的潛力。 (5) 寶雞市土地收購儲備中心 對該宗地進行公開招、拍、掛形式確認的使用 單位，可 聯(lián)合有資質(zhì)的 房 地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)， 經(jīng)營思想以營造精品，塑造品牌為出發(fā)點，為造就高品質(zhì) 商住一體 樓盤奠定基礎(chǔ)。 (6) 項目的建設(shè)性質(zhì)為 商業(yè)、居住，借助于 建設(shè)單位與開發(fā)商 的品牌優(yōu)勢， 項目的開發(fā)建設(shè)又肩負著舊城改造的重任， 且將獲得在建設(shè)用地、 設(shè)施配套費等方面得到 優(yōu)惠政策，因此項目開發(fā)建設(shè)成本較低，銷售對象易得到當?shù)卣Ｕ希_發(fā)風險較小。 3.1.2 項目劣勢分析 (1) 鄰近建設(shè)用地的 火炬路、公園南路 上車流量較大，存在一定的噪音及空氣污染。 (2) 項目規(guī)模較 不 大， 但項目征地費用以及前期規(guī)劃費用較高，可能 引起資金回收期較長，容易導致間接成本上升。同時，周邊同期開發(fā) “中房 怡和” 樓盤 ， 形成同業(yè)競爭， 使得快速銷售且資金及時回 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 19 - 編制：陜西建信工程管理有限公司籠存在一定的困難。 (3) 項目建設(shè)場地拆遷補償工作需投入大量資金，導致前期資金壓力較大 ，并且拆遷也存在一定的難度。 (4) 項目地處 寶雞高新開發(fā)區(qū)東、西兩區(qū)間的黃金地段 ， 但是現(xiàn)狀缺乏大型的購物超市、洗浴等設(shè)施，相對 缺少商圈。 3.1.3 項目機會分析 (1) 對周邊主要競爭對手，如 “中房 怡和” 等市場定位、規(guī)劃設(shè)計、建筑形式、營銷策略等要素有一定的把握，能做到知己知彼，在市場定位、建筑風格 、入市時機等開發(fā)策略上可避開對手。 (2) 娛樂、購物等配套設(shè)施可通過小區(qū)的 商用建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計得以解決。 (3) 通過尋求政府支持，對項目建設(shè)周邊市政配套設(shè)施進行改造，可以使小區(qū)外部環(huán)境得以改善。 (4) 項目區(qū)域位置于 渭河南岸 地區(qū)規(guī)劃商 住 圈，自然環(huán)境得天獨厚，加之整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施、市政設(shè)施不斷的完善和健全，就有利于本開發(fā)項目未來的前景。項目潛在的購買客戶也是相當有分量，這也是項目的開發(fā)機會點。 3.1.4 項目潛在威脅分析 (1) 國家出臺的對抑制房地產(chǎn)市場價格增長過快的政策，加上 地方政府對土地的供給控 制，使得一部分消費者產(chǎn)生了錯覺，認為寶雞地區(qū)的樓盤的價格會走跌，因而持幣待購。 “愛家小區(qū)”建設(shè)項目可行性研究報告 - 20 - 編制：陜西建信工程管理有限公司(2) 競爭樓盤同質(zhì)化較嚴重，區(qū)域競爭較激烈。 “中房 怡和” 一期已經(jīng)封盤，由于這些樓盤離本項目較近，因此對本項目構(gòu)成威脅。 (3) 隨著西安、楊凌 等對房地產(chǎn)市場的消費的大力吸引和引導，造成目標客戶流動速度快。 (4) 由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。開發(fā)商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都要做較大的投入。 3.2 項目的市場定位 對于項目來說， 建設(shè)單位 要建立自己的品