寧波別墅市場(chǎng)分析

寧波別墅市場(chǎng)研展 2010年 6月 10日 市場(chǎng)在變，游戲規(guī)則在變 對(duì)市場(chǎng)需求的洞察，是一切工作的前提 我們，在追索市場(chǎng)的需求中 尋求制勝之道 【 感悟 】 一、整體市場(chǎng)環(huán)境篇 經(jīng)歷 08年相對(duì)低谷后， 09年在政策救市的有利背景下，購(gòu)房需求釋放，價(jià)量齊升，投資客重新入市，市場(chǎng)呈一面倒的紅火走勢(shì)。 10年樓市上演冰火兩重天，新政之前樓市呈現(xiàn)瘋狂局勢(shì)，新政之后樓市遭遇滑鐵盧，宏觀調(diào)控政策愈演愈烈。 高房?jī)r(jià) 觀望 降價(jià) 需求 救市 資金流充裕 供應(yīng) 相對(duì)平穩(wěn) 經(jīng)濟(jì)危機(jī) 需求激發(fā) 價(jià)格上漲 地價(jià)上漲 國(guó)家調(diào)控 宏觀走勢(shì) 07年底 -08年 09年 10年（目前） 價(jià)格堅(jiān)挺 叛逆調(diào)控 地價(jià)猛漲 終極瘋狂 金地梅虛地塊 樓面價(jià)： 8170元 /平米 雅戈?duì)柛咝聟^(qū)地塊 樓面價(jià)： 9920元 /平米 興普東部新城 B4花園 樓面價(jià)： 12030元 /平米 雅戈?duì)柭?lián)心地塊 樓面價(jià)： 8707元 /平米 榮安廟堰地塊 樓面價(jià)： 13765 元 /平米 城投薛家地塊 樓面價(jià)： 10406元 /平米 雅戈?duì)柌柰さ貕K 樓面價(jià)： 5520 元 /平米 萬科董家橋地塊 樓面價(jià)： 5008元 /平米 萬科西湖地塊地塊 樓面價(jià)： 5187元 /平米 環(huán)球置業(yè)地塊 樓面價(jià)：約 3900元 /平米 維科鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價(jià)： 6589元 /平米 本案 保億鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價(jià)： 5052元 /平米 布利杰城西地塊 樓面價(jià)： 6194元 /平米 雅戈?duì)柍山痰貕K 樓面價(jià)： 5008元 /平米 雅戈?duì)枒c豐地塊 樓面價(jià)： 18740元 /平米 09年以來主要住宅地塊成交樓面價(jià)： 從供應(yīng)源頭看，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，土地價(jià)格節(jié)節(jié)高攀，地王不斷被刷新，為高房?jī)r(jià)提供了支撐平臺(tái)，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。 出讓土地 05010015020025030035004年 05年 06年 07年 08年 09年市四區(qū)供應(yīng)量（萬方） 市四區(qū)成交量（萬方）0200040006000800010000120001400004年 05年 06年 07年 08年 09年成 交 均 價(jià) ( 元 / 平 米 )從 04年以來，整體市場(chǎng)經(jīng)歷了 05、 08兩個(gè)下坡后，均有明顯的反彈，尤其是 09年，市場(chǎng)成交突破 300萬方。 10年始成交大幅度上漲，新政之后便走向冰點(diǎn) 年度成交價(jià)格保持高速增長(zhǎng)， 09年已完成對(duì)04年價(jià)格的翻倍過程。 市四區(qū)年度住宅供求狀況 市四區(qū)年度住宅均價(jià)走勢(shì) 年均成交230萬方 從歷年整體走勢(shì)看， 09年市場(chǎng)火爆，消化量和房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷年新高，市場(chǎng)呈明顯供不應(yīng)求，價(jià)格處于高位運(yùn)行。 10年市場(chǎng)持續(xù)火爆，新政之后成交走向冰點(diǎn)，但價(jià)格依然堅(jiān)挺 09年銷售情況 09年因素 成交量 價(jià)格 國(guó)家政策刺激 寧波地方政策刺激 08年被抑制剛性需求釋放 經(jīng)濟(jì)回暖 -投資需求 高價(jià)地頻出 通貨預(yù)期的投資 /保值需求 城市化建設(shè)（拆遷帶動(dòng)） 051015202530354045500 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 400 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6成交面積 新增供應(yīng)量 供求比09年以來寧波寧波住宅市場(chǎng)銷售火爆，月供求比基本維持在 1以內(nèi)，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面； 2010年 4月份市場(chǎng)供求比達(dá) 1.4，供應(yīng)量處于較高的水平，市場(chǎng)成交熱度明顯下降。 5月份成交呈現(xiàn)急劇下滑的態(tài)勢(shì) ,只成交了 720套。 09年以來寧波市四區(qū)供求走勢(shì) 09年至 10年 4月銷售情況 09年以來寧波市四區(qū)住宅成交價(jià)格走勢(shì)： 050001000015000200002500009.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.909.10 09.11 09.1210.1 10.2 10.3 10.44月份寧波市六區(qū)成交均價(jià)為 17569元 /平米，而四區(qū)成交均價(jià)首次突破 2萬元 /平米，達(dá) 21814元平米，其價(jià)格較上大幅度上漲主要是受長(zhǎng)島花園、卡納湖谷等高端項(xiàng)目成交量大幅度提升影響。從各區(qū)域成交價(jià)格來看東錢湖區(qū)塊價(jià)格最高，達(dá)到 31337元 /平米，其次為江北區(qū)成交均價(jià)為 28742元 /平米，江東、科技園、鄞州、海曙等區(qū)域成交均價(jià)都在 16000元 /平米以上，江北北區(qū)、鎮(zhèn)海成交均價(jià)在11000-12000元 /平米。 價(jià)格持續(xù)高位運(yùn)行，價(jià)格再創(chuàng)新高，目前市場(chǎng)處于僵持階段 價(jià)格走勢(shì) 二、別墅分布及特征篇 目前寧波別墅市場(chǎng)主要有三大類：位于城市中心區(qū)域的城市別墅，擁有景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì)的山水別墅以及位于郊區(qū)的普通別墅。本案地段若發(fā)展別墅短期內(nèi)為郊區(qū)別墅，但隨著新城開發(fā)深入可往城市別墅方向引導(dǎo)。 東湖觀邸 寧波別墅項(xiàng)目 合生國(guó)際城 英倫水岸 湖景花園 慈城新天地 半島華府 新星都市 比華利 香頌灣 城市花園 都市森林 東方灣邸 上上城 頤和名苑 城市別墅 郊區(qū)普通別墅 郊區(qū)山水別墅 本案 卡納湖谷 雍城世家 韓嶺古鎮(zhèn)地塊 茶亭 都市華庭 白石仙坪地塊 塘家灣地塊 香湖丹堤 磚瓦廠地塊 BOBO城 盛世天城 北郊路地塊 銀泰柏銳 城市別墅 : 在售： 城市花園、 BOBO城、雍城世家、盛世天城。 未來可能項(xiàng)目： 北郊路地塊、長(zhǎng)島花園、聯(lián)心地塊 郊區(qū)普通別墅： 在售： 上上城、東方灣邸、頤和名苑、新星都市、合生國(guó)際城和都市華庭。 未來可能項(xiàng)目： 金地地塊、塘家灣地塊、新坐標(biāo)中匯地塊。 郊區(qū)山水別墅： 在售： 卡納湖谷、東湖觀邸、英倫水岸、香湖丹堤、九龍湖畔。 未來可能項(xiàng)目： 茶亭地塊、銀泰柏銳、磚瓦廠地塊、白石仙坪地塊、韓嶺古鎮(zhèn)地塊、維拉小鎮(zhèn)、萬科慈城地塊。 九龍湖畔 萬科慈城地塊 維拉小鎮(zhèn) 長(zhǎng)島花園 金地地塊 ART藍(lán)海 新坐標(biāo)中匯地塊 別墅市場(chǎng)分布 城東板塊 繁景花園 國(guó)際村 萊茵堡 康橋經(jīng)典 白云山居 京華苑 藕池恒江 國(guó)際經(jīng)貿(mào)園 香洲曉筑 永久花園 常青藤 丹桂苑 錦誠(chéng)花園 桃園別墅 荷蘭村 江南春曉 中山華庭 淺水灣 東方瑞市 太古城 東湖花園 華泰劍橋 金灣華庭 格蘭云天 萊茵河畔 獨(dú)棟為主 排屋為主 姚江板塊 城西板塊 科技園板塊 鄞州中心區(qū)板塊 水尚闌珊 合生創(chuàng)展 格蘭春天 頤和名苑 半島華府 江南一品 城區(qū)板塊 游艇俱樂部 啟新高爾夫 水上美食娛樂中心 動(dòng)物園 華茂東錢湖酒店 東錢湖度假區(qū)管委會(huì) 效實(shí)中學(xué) 二靈水鄉(xiāng) SPA度假村 國(guó)際運(yùn)動(dòng)村 柏悅國(guó)際會(huì)議中心 沙山村度假村 小普陀 東錢湖新城 福泉山景區(qū) 雅戈?duì)?錢湖比華利 中海 東湖觀邸 雅戈?duì)?香頌灣 華潤(rùn)卡納湖谷 茶亭地塊 恒元 英倫水岸 東錢湖板塊 寧波別墅市場(chǎng)區(qū)域演變 1998 2000 2002 2004 2006 1996 1994 1992 東錢湖板塊 姚 江 板 塊 城 西 板 塊 城 東 板 塊 科 技 園 區(qū) 板 塊 鄞 州 中 心 區(qū) 板 塊 2007 2008 2009 城 西 板 塊 姚 江 板 塊 別墅產(chǎn)品特征 別墅產(chǎn)品特征： 從別墅產(chǎn)品特征來看，擁有景觀資源（或者占據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)部最佳資源）、高產(chǎn)品附加值（陽臺(tái)露臺(tái)地下室）、私密的生活空間等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，使別墅能達(dá)到高的溢價(jià)能力 社區(qū)景觀綠化 私家花園 陽光地下室 挑高大堂 陽臺(tái)露臺(tái) 景觀資源 三、別墅市場(chǎng)發(fā)展篇 別墅整體市場(chǎng) 寧波別墅銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)不斷升溫的走勢(shì)， 2008年受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，別墅銷售量較低，而 2009年則上升為歷史最高， 2010年至目前（ 6月 10日）銷售 280套，主要為長(zhǎng)島花園和塘家灣。 寧波2 0 0 6 年至今別墅銷售套數(shù)115812777151500280020040060080010001200140016002006 2007 2008 2009 2 0 1 0 至今銷售套數(shù)別墅整體市場(chǎng)情況： 02468101208.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.120500010000150002000025000供 應(yīng) 面 積 ( 萬 方 ) 成 交 面 積 ( 萬 方 ) 成 交 均 價(jià) （ 元 / 平 米 ）05101520253008.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.1201002003004005006007008009001000市場(chǎng)庫(kù)存（萬方） 庫(kù)存套數(shù)09年寧波市區(qū)供應(yīng)約 870套，成交面積 30.5萬方，成交 1500套，成交面積 47.1萬方。 09年市場(chǎng)月均成交 124套，比 08年 68套，市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出色。 截止 09年 12月，別墅市場(chǎng)存量8.96萬方，庫(kù)存套數(shù) 303套，市場(chǎng)存量少，銷售形勢(shì)較好。 09年別墅市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，存量不斷減少，截止 09年 12月市場(chǎng)可售量為 300套，按 09年市場(chǎng)行情 3個(gè)月即可消化完畢，市場(chǎng)形勢(shì)比較樂觀。 09年別墅市場(chǎng) 項(xiàng)目 08年上半年 08年下半年 09年上半年 09年下半年 頤和名苑 上市 44套，銷售率 6.8% 新星都市 上市 62套，銷售率 31% BOBO城 上市 144套，銷售率 100% 合生國(guó)際城 上市 72套，銷售率 99% 合生國(guó)際城 上市 62套，銷售率 100% 合生國(guó)際城 上市 127套，銷售率 100% 九龍湖畔 上市 66套 47% 雍城世家 上市 106套，銷售 98% 雍城世家 上市 18套，銷售率 100% 卡納湖谷一期 上市 106套，銷售率 100% 卡納湖谷二期 上市 60套，銷售率 90% 卡納湖谷三期 上市 56套，銷售率 84% 英倫水岸一期 上市 72套，銷售率 99% 英倫水岸二期 上市 120套，銷售率 98% 英倫水岸 上市 26套，銷售率 77% 中海東湖官邸 上市 94套，銷售率 97% 中海東湖官邸 上市 65套，銷售率 100% 都市華庭 上市 75套，銷售率 56% 青林灣 上市 200套，銷售率 100% 東方灣邸 上市 210套，銷售 95% 香頌灣二期 上市 95套，銷售率 99% 08年以來主要上市別墅銷售情況： 09年別墅銷售表現(xiàn)出色，新推項(xiàng)目銷售周期明顯縮短，除個(gè)別郊區(qū)普通別墅（新星都市、頤和名苑）外，產(chǎn)品銷售率較高，市場(chǎng)前景被看好。 09年別墅市場(chǎng) 2 0 1 0 年寧波別墅每月成交套數(shù)1526721174550204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6 月（1 0 日）成交套數(shù)2010年別墅市場(chǎng) 2010年第一季度別墅成交呈現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢(shì)，但是在新政之后，成交量下降較快， 5月份成交 45套， 6月份至今只成交 5套。 項(xiàng)目 區(qū)域 成交套數(shù) 成交價(jià)格（元 /平米） 中海 雍城世家 鄞州 15 32000-39000 中海 東湖觀邸 鄞州 2 15000 鎮(zhèn)海中意馬達(dá)地塊商住小區(qū) 鎮(zhèn)海 7 13000 頤和名苑 江北 2 17000 新星都市小區(qū) 江北 3 15000 塘家灣一期 江北 64 11000-13500 盛世天城 鄞州 10 30000 開元九龍湖畔 鎮(zhèn)海 8 23000 都市華庭 鄞州 34 20000 東源華府 鄞州 4 12000 卡納湖谷 鄞州 18 30000-35000 英侖水岸 鄞州 3 16000 東方灣邸 鄞州 9 13000 慈城新天地 江北 31 11000 城市花園 鄞州 13 21000-26000 長(zhǎng)島花園 江北 67 29000-31000 2010年別墅至今（ 6月 10日）共銷售 280套，主要以塘家灣和長(zhǎng)島花園為主，主要集中在江北區(qū)，鄞州區(qū)其次，鎮(zhèn)海較少。 東方灣邸 中海東湖觀邸 英倫水岸 錢湖比華利 華潤(rùn)卡納湖谷 目前主要在售別墅樓盤 少量供應(yīng) 集中供應(yīng) 少量供應(yīng) 寧波低密度產(chǎn)品供應(yīng)以東錢湖板塊為主，市區(qū)范圍內(nèi)也有少量的低密度產(chǎn)品供應(yīng)。目前主要以江北個(gè)盤供應(yīng)為主，如長(zhǎng)島花園和塘家灣。 類型 產(chǎn)品類別 項(xiàng)目（總價(jià)位） 主力總價(jià)（萬元 /套） 郊區(qū)普通別墅 獨(dú)棟 合生國(guó)際城 (（ 800-900） 800-900 雙拼 合生國(guó)際城（ 600）、東方灣邸 (400-500)、新星都市（ 400)、 400-600萬 聯(lián)排 新星都市 (300-350)、上上城、東方灣邸、頤和名苑（ 500-600）、都市華庭（ 500）合生國(guó)際城（ 300-400） 300-600萬 城市別墅 獨(dú)棟 盛世天城 (1500-1600)、 ART藍(lán)海 (2700-3500) 1500萬以上 雙拼 雍城世家 (1000萬以上）、盛世天城（ 10000-12000） 1000-1200 聯(lián)排 雍城世家（ 800-900）、盛世天城（ 800-900） 800-1000 郊區(qū)山水別墅 獨(dú)棟 九龍湖畔（ 1500-2500）、香湖丹堤 (1000) 1000萬以上 雙拼 英倫水岸（ 500-600）、卡納湖谷（ 800-1200) 500-1200 聯(lián)排 東湖觀?。?450-600）、英倫水岸（ 400-500） 400-600 別墅為高利潤(rùn)產(chǎn)品、溢價(jià)能力高，目前在售城區(qū)別墅主力總價(jià)均超過 400萬。郊區(qū)別墅由于其產(chǎn)品所擁有的資源一般較難與山水別墅或城市地段型別墅抗衡，其產(chǎn)品多控制總價(jià)（集中在 400-600萬），總價(jià)優(yōu)勢(shì)取勝。 別墅總價(jià)位分析： 別墅銷售市場(chǎng) 供應(yīng)列表： 類型 項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)位 別墅類型 體量 （萬方） 套數(shù) 推售時(shí)間 戶型 開發(fā)商 城市別墅 北郊路地塊 老三區(qū) 聯(lián)排 1 10年下半年 1000 雅戈?duì)?長(zhǎng)島花園 江北北 雙拼、聯(lián)排 3.93 131 10年 4月 450-600 雅戈?duì)?甬港南路 老三區(qū) 獨(dú)棟、聯(lián)排 0.3 6 11年以后 榮安 璽園 鄞州 聯(lián)排、雙拼 0.9 11年以后 300 雅戈?duì)?雍城世家 鄞州 雙拼、聯(lián)排 0.49 16 2010年 3月 279-362 中海 翡翠灣 高新區(qū) 獨(dú)棟 2.4 16 2010年 6月 960-2200 均勝房產(chǎn) 郊區(qū)普通別墅 格蘭春晨二期 城西 聯(lián)排 7.8 10年下半年 中建 都市華庭 鄞州姜山 聯(lián)排 1 38 10年 4月 263-276 雅戈?duì)?新坐標(biāo)鎮(zhèn)海地塊 鎮(zhèn)海老城 7（總建） 11年以后 杭州新坐標(biāo) 合生國(guó)際城 鎮(zhèn)海新城 聯(lián)排、獨(dú)棟 3.2 107 10年下半年 260-360 合生創(chuàng)展 郊區(qū)山水別墅 維拉小鎮(zhèn) 江北慈城 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 25.71 600 2010年 5月 220-350 城投 塘家灣悅府 江北慈城 聯(lián)排、雙拼 16.48 331 10年上半年 270-800 寧波眾茂 慈城湖西地塊 江北慈城 獨(dú)棟、雙拼 20（總建） 10年下半年 萬科 五龍?zhí)秳e墅項(xiàng)目 鄞州五龍?zhí)?聯(lián)排、雙拼 6.61 200 2010年 10月 220-250 奧克斯 卡納湖谷 東錢湖 雙拼、獨(dú)棟 10 206 10年 4月 雙拼 420-520 華潤(rùn) 比華利二期 東錢湖 2 40 10年以后 500 雅戈?duì)?香湖灣 鄞州東吳 聯(lián)排 8 240 2010年 5月 雅戈?duì)?九龍湖畔 鎮(zhèn)海九龍湖 獨(dú)棟 8 164 10年上半年 517-1332 開元 茶亭地塊 東錢湖 32.9（總建） 11年以后 雅戈?duì)?磚瓦廠地塊 東錢湖 3.6 11年以后 廣博 白石仙坪地塊 東錢湖 32.5（總建 ) 11年以后 華豐 韓嶺古鎮(zhèn)地塊 東錢湖 0.6 11年以后 均勝房產(chǎn) 2010年別墅供應(yīng)在 30萬以內(nèi) ,市場(chǎng)供應(yīng)量保持相對(duì)穩(wěn)定 2010年 4月長(zhǎng)島花園、卡納湖谷和都市華庭別墅三大高端項(xiàng)目推出量將近 10萬方別墅排屋體量，成為市場(chǎng)新增供應(yīng)的主力。 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 上市面積(平方米 ) 上市套數(shù) 主力戶型 (平方米 ) 推出物業(yè)類型 開盤價(jià)格 (元 /平方米 ) 雅戈?duì)栭L(zhǎng)島花園 江北 145438.7（別墅：37342） 別墅： 79套；高層 619 140-149（平層）220-240（躍層），410-600（別墅） 高層、別墅 高層 24000、躍層 30000，別墅 30000-40000 維科水岸楓情 城西 26122 240 60-140 多層 19000 世貿(mào)廣場(chǎng) 鎮(zhèn)海區(qū) 24468 252 80-140 高層 10000 卡納湖谷 東錢湖 41893 94 400-510 雙拼 35000 城南公館 鄞州區(qū) 5933 159 34-78、 130-180 小高層 17000 晴園 鄞州區(qū) 33999 418 67-90、 120 高層 15000-16000 錢湖云庭大廈 鄞州區(qū) 22282 單身公寓 601 30-48 高層 16500（裝修2500） 都市華庭 鄞州區(qū) 9452 36 263-276 別墅 22000 BOBO城 江東 17172 72 220、 250 高層 26000-29000（含裝修 5000） 新開盤情況 四、東錢湖板塊及個(gè)案分析 地緣性 城市邊緣（三江口聚集型城市心理） 資源性 東錢湖生態(tài)湖景（西湖之秀美，太湖之浩瀚） 定位性 國(guó)家級(jí)生態(tài)度假風(fēng)景區(qū) 人脈性 周邊原著居民 文脈性 歷史文化古跡 東錢湖板塊之空間維度 專屬板塊 板塊 多元沖突 邊界沖突 東錢湖 城市結(jié)點(diǎn) 復(fù)合板塊 板塊論：同一板塊，生活主張一致，生活層次差異，階層差異，錯(cuò)落化 和諧沖突 東錢湖之板塊論 東錢湖新城規(guī)劃 重點(diǎn)建設(shè)“一城一湖，十景十村”，開辟“一廊 (生態(tài)廊道 )、二軸 (景觀水軸 )” ，形成四大功能區(qū) (賓館、會(huì)議、商務(wù)區(qū)；度假、休閑區(qū)；生活居住區(qū)；移民安置區(qū) )。 5年內(nèi)投資 100億元，把東錢湖建設(shè)成為藍(lán)天、碧水、青山、綠樹的國(guó)家重點(diǎn)生態(tài)型旅游度假區(qū)、華東地區(qū)重要的國(guó)際會(huì)議中心、具有最佳人居環(huán)境的現(xiàn)代化新城區(qū)和現(xiàn)代化國(guó)際港口城市的后花園。 東錢湖區(qū)域區(qū)域內(nèi)自然景觀優(yōu)越，是寧波未來絕對(duì)的富人區(qū)，但是由于目前政府缺少大量資金投入，各項(xiàng)配套設(shè)施相當(dāng)匱乏，板塊成熟期相對(duì)會(huì)長(zhǎng)些。 區(qū)域存在較高的認(rèn)可度，缺少更多的接受度，普通居住人口導(dǎo)入存在困難應(yīng) 充分利用有利資源，以別墅等高端產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)，減弱消費(fèi)者對(duì)距離、配套設(shè)施的抗性 東錢湖周邊相關(guān)高端配套 游艇俱樂部 啟新高爾夫 水上美食娛樂中心 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 華茂東錢湖酒店 東錢湖度假區(qū)管委會(huì) 凱悅酒店 二靈水鄉(xiāng) SPA度假村 國(guó)際運(yùn)動(dòng)村 東錢湖國(guó)際會(huì)議中心 鄞州 主力價(jià)格： 1萬 -2萬 /平米 老三區(qū) 主力價(jià)格： 2萬 /平米以上 東錢湖 主力價(jià)格： 2萬 /平米以上 東部新城 主力價(jià)格： 1.5萬 - 3萬 /平米 城西 主力價(jià)格： 1萬 -2萬 /平米 洪塘 主力價(jià)格： 1萬 -1.5萬 /平米 市場(chǎng)份額： 鎮(zhèn)海新城 主力價(jià)格：1萬 -1.5萬 /平米 鎮(zhèn)海老城 主力價(jià)格： 0.8萬 - 1.2萬 /平米 北侖區(qū) 主力價(jià)格： 0.7萬 - 1.2萬 /平米 區(qū)域現(xiàn)狀 東錢湖區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展在寧波區(qū)內(nèi)的占位有較大的優(yōu)勢(shì)，雖然市場(chǎng)份額小，但東錢湖已經(jīng)公認(rèn)為寧波最好的別墅區(qū)。 成交量 （萬方） 市場(chǎng)份額 年成交均價(jià) （元 /平米） 老三區(qū) 41.8 10.2% 16781.1 東部新城 59.3 14.5% 13155.0 江北北區(qū) 24.8 6.0% 8258.4 城西板塊 24.3 5.9% 9203.6 鄞州中心區(qū) 131.9 32.2% 11081.0 東錢湖 22.3 5.4% 13302.8 北侖板塊 66.5 16.2% 6896.4 鎮(zhèn)海板塊 38.9 9.5% 7853.5 合計(jì) 409.9 100.0% 10816.1 目前板塊形 象 政府規(guī)劃（支 持力度） 發(fā)展成熟度 未來宜居性（各類配套條件） 未來發(fā)展核心驅(qū)動(dòng)力 發(fā)展評(píng)價(jià) 老三區(qū) 中提升，舊城 改造 高端項(xiàng)目為主 東部新城 城市新中心打造 城市發(fā)展方向，占盡各類優(yōu)勢(shì) 鄞州中心區(qū)域 商業(yè)升級(jí) 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 發(fā)展相對(duì)成熟，認(rèn)同度高 城西板塊 城市郊區(qū)化，軌道交通 支持力度相對(duì)弱，區(qū)域價(jià)值未完全體現(xiàn) 江北洪塘板塊 商業(yè)升級(jí) 開發(fā)力度不斷深入，區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐漸被消耗 鎮(zhèn)海新城（南區(qū)） 配套升級(jí) 人文教育景觀資源 支持力度好，未來宜居性強(qiáng)，板塊潛力巨大 東錢湖 景觀資源 富人居住區(qū)，高端項(xiàng)目 主要板塊的發(fā)展比較： 區(qū)域未來 五星級(jí)的地段的區(qū)位價(jià)值成就了東錢湖區(qū)域未來發(fā)展將成為寧波城市的一塊瑰寶，而別墅稀缺價(jià)值將在東錢湖發(fā)展到極致。 一期 二期 三期 卡納湖谷 位置： 東錢湖環(huán)湖大道以南，效實(shí)中學(xué)分校東南； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 占地 317155平方米，總建筑面積約 190000平方米，共 480套，容積率約 0.4，綠化率 46%，建筑密度 18%； 戶型： 面積區(qū)間在 260-310平米，地下室 100平米左右，其中面積段靠近310平米的大戶型較多。二區(qū)南區(qū)500平米的大戶型為主。 華潤(rùn)卡納湖谷定位為東錢湖高檔次口碑別墅社區(qū)，依托其獨(dú)有的臨湖優(yōu)勢(shì)，檔次已超越香頌灣、東湖觀邸和英倫水岸等項(xiàng)目。首批推盤自開盤熱銷 50%后，后續(xù)去化一直較差， 09年 3月開始銷售情況轉(zhuǎn)好。二期南區(qū)于 2010年 4月推出。 個(gè)案推案及銷售情況 卡納湖谷（在售） 優(yōu)勢(shì)： 1、產(chǎn)品規(guī)劃純粹全部是雙拼； 2、區(qū)域位置優(yōu)越，地處東錢湖畔，設(shè)計(jì)有寬景餐廳， 3.8層高的會(huì)客廳，景觀系數(shù)佳； 3、定位高，山水類雙拼別墅，是目前雙拼市場(chǎng)中的翹楚； 4、入門設(shè)計(jì)巧妙，同一幢雙拼，采用不同方向的入戶門，強(qiáng)調(diào)了生活的私密性； 缺點(diǎn)： 1、區(qū)域生活配套不完善，未來規(guī)劃較單一； 2、項(xiàng)目位置位于東錢湖南岸，北面靠水，南面靠山，地勢(shì)南高北低，風(fēng)水不好，不適合居??； 產(chǎn)品描述： 推盤情況： 卡納湖谷 4月 17日推出二期“君天下”。天鵝湖組團(tuán)目前還有少量房源在售中，面積在 500 左右，價(jià)格 1500萬元 -2000萬元。樓盤位居錢湖最高、湖谷深處，周圍群山環(huán)抱，并且一線獨(dú)享 62000余平米的內(nèi)湖私屬秘境 推盤時(shí)間 推出量 總價(jià)（萬元） 銷售情況 一期第一批 2008-8 4.51萬方， 106套 500-800 目前去化 106套（售完） 一期第二批 2009-4 2.56萬方， 60套 500-900 目前去化 54套（剩余 6套） 二期第一批 2009-9 2.52萬方， 56套 600-1000 目前去化 50套（剩余 6套） 二期第二批 2010-4 4.2萬方， 94套 1500-2000 目前去化 17套（剩余 77套） 恒元 英倫水岸 位置： 地處東錢湖旅游度假區(qū)新城中部，北面為鄞縣大道，其余三面被雙橋江所環(huán)繞，南面是城市綠化帶及規(guī)劃道路； 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 91514平方米，其中地上面積 59500平方米。容積率為 0.65，綠地率在 30%，規(guī)劃總戶數(shù)為 218戶； 戶型： 以雙拼為主的純英倫風(fēng)格別墅（與紅郡相似），以天然水系將地塊內(nèi)分為三個(gè)組團(tuán)，聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品各約 50%，面積在 235-335平方米之間不等 ，面寬 8.0-12.3米之間，分 8個(gè)戶型。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個(gè)獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。打造東錢湖首家英倫風(fēng)格別墅區(qū)，別墅特點(diǎn)是面比較寬、采光度、透光度比較好。項(xiàng)目目前全部售完 一期 二期 三期第一批 四期 英侖水岸（已售） 開盤時(shí)間 推出量 總價(jià)（萬元） 已銷售情況 一期 2008-05-06 36套聯(lián)排 36套雙拼 聯(lián)排 300-500，雙拼 550-800 72 二期 08年 11月底 30套聯(lián)排 16套雙拼 聯(lián)排 300-450，雙拼 450-600 54 三期 08年 12月初 42套聯(lián)排 32套雙拼 聯(lián)排 300-450，雙拼 450-600 64 四期 09年 4月底 26套雙拼 雙拼 500-800 26 各批次歷月成交均價(jià)走勢(shì) 單位：元/平方米0500010000150002000008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A - 2 地塊( 英侖水岸)一期東錢湖A - 2 地塊( 英侖水岸)二期東錢湖A - 2 地塊( 英侖水岸)三期各批次歷月成交套數(shù)走勢(shì) 單位：套-50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A - 2 地塊( 英侖水岸) 一期東錢湖A - 2 地塊( 英侖水岸) 二期東錢湖A - 2 地塊( 英侖水岸) 三期英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤，聯(lián)排總價(jià) 300-500萬元 /套，雙拼總價(jià) 450-800萬元 /套； 開盤熱銷，主要原因是前期客戶蓄水，其他時(shí)間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢(shì)影響較大。 推盤情況： 香頌灣（已售） 項(xiàng)目位置：寧波市東錢湖鎮(zhèn)新區(qū) 占地面積： 108006平方米（約 162畝），其中居住用地 94666平方米，商業(yè)用地 13340平方米， 項(xiàng)目規(guī)劃：居住用地共規(guī)劃了 206幢聯(lián)排與雙拼 總建筑面積 :82857平方米（其中，地上建筑面積 59956平方米，地下建筑面積 22901平方米） 容積率： 0.9（其中居住用地容積率為 0.88，不計(jì)算地下室，容積率0.63。） 項(xiàng)目產(chǎn)品：規(guī)劃雙拼 21幢，共 42戶；占 20%； 三聯(lián)排 12幢， 36套， 17%； 四聯(lián)體共 25幢， 100戶， 48%； 五聯(lián)體共 6幢， 30戶， 15%。 其中東西首 128套， 62%；中間 80套， 38%。 總價(jià)范圍： 600萬 -7000萬 一期 二期 寧波首個(gè)西班牙風(fēng)情寬景別墅住區(qū)，在建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上積極創(chuàng)新，超越以住的 TownHouse，在寧波首創(chuàng)聯(lián)排別墅三面南向超大開間戶型設(shè)計(jì)，面寬達(dá) 12米以上，帶給住戶獨(dú)棟別墅生活情懷； 6.3米挑高客廳； 產(chǎn)品特點(diǎn)： A、下沉式花園，全采光地下室； 寧波首次雙首層設(shè)計(jì)，南北雙庭院 3米層高全明全通風(fēng)地下室。僅 0.9米低于地面。 B、立體 4重景觀； C、內(nèi)部空間獨(dú)棟化： 6.45米挑高， 5.1米主臥面寬 12米面寬 規(guī)劃特色： 純聯(lián)排水岸社區(qū) 面積： 300平米 純聯(lián)排社區(qū)，四聯(lián)為主 13， 000平米風(fēng)情商業(yè)街（泛會(huì)所） 內(nèi)外雙水系環(huán)繞。 西班牙建筑風(fēng)格 A1戶型 271平方米 B1戶型 286平方米 開盤時(shí)間 推出體量 戶型配比 價(jià)格區(qū)間 銷售情況 2007-11 一期（ 111套） 270-330平米 16000 沒有正式開盤，四天內(nèi)銷售 90%，目前售完 2008-03 二期（ 95套） 20000 開盤當(dāng)天銷售 27套，目前售完 2009-11 三期（ 8套） 400-450 16900起 目前售完 推盤情況： 雅戈?duì)栧X湖香頌灣于 2009年 11月推出一線水景別墅，房源共計(jì) 8套，面積為400-450 價(jià)格為 16900元 / 起，總價(jià)為 695萬 比華利別墅已于 08年底全面售罄 一批 72套 二批 76套 雅戈?duì)?錢湖比華利 投資商： 雅戈?duì)柤瘓F(tuán)； 發(fā)展商： 寧波雅戈?duì)栧X湖投資開發(fā)有限公司； 項(xiàng)目地址： 東錢湖鄞縣大道以南，雅戈?duì)杽?dòng)物園以東； 占地面積： 33.3萬平方米； 總建： 共 36.8萬方，其中一期 6.8萬方，二期 8.9萬方，三期 21.1萬方； 建筑類型： 獨(dú)棟別墅、 3幢高層； 容積率： 約 0.45； 產(chǎn)品特色： 部分別墅享用 6米以上挑高客廳，并每戶贈(zèng)送 200平米左右地下室。山地別墅依山而建，退層設(shè)計(jì)，并配有大面積室外觀景露臺(tái)，個(gè)別豪華單位設(shè)有室內(nèi)電梯。 錢湖比華利（已售） 二期 公寓 套數(shù) 推案時(shí)間 銷售完畢時(shí)間 第一批房源 72套 06年 11月 08年 5月售完 第二批房源 76套 07年 6月 08年 12月售完 價(jià)格： 價(jià)格整體高走趨勢(shì)明顯，尤其是二期價(jià)格，主要原因?yàn)?07年市場(chǎng)整體走高，而項(xiàng)目至 07年底已基本銷售完畢，故價(jià)格自 07年 8月后未變動(dòng)。 價(jià)格變化 月份 06年下半年 07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 銷售套數(shù) 57 39 35 11 6 半年度銷量 推盤情況： 東錢湖板塊未售別墅項(xiàng)目 項(xiàng)目 地理位置 占地面積 物業(yè)類型 容積率 樓面地價(jià) 雅戈?duì)柌柰さ貕K 東錢湖旅游渡假區(qū)東北緊鄰環(huán)湖南路，西南緊靠山，東南面為象坎村 329088平方米 別墅 1 552