土地增值稅清算辦法.doc

土地增值稅清算辦法培訓提綱一、土地增值稅清算辦法改革開放三十年以來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產市場也隨之得以逐步發(fā)展壯大起來。為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益。（1）國務院于1993年12月13日，發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例，規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅。條例從1994年1月1日開始施行至今，其間國家對土地增值稅的相關政策進行了一系列的調整。（2）2003年，要求房地產企業(yè)按照預（銷）售收入的1%-2%的比例進行預征；（3）2006年12月1日起，對二手房交易開征土地增值稅；（4）2007年1月16日發(fā)布了關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號），明確房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納，取代以預征為主的繳納辦法，并決定自2007年2月1日起在全國范圍內對房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作；（5）2009年5月12日發(fā)布了土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號），為進一步加強土地增值稅征收管理、規(guī)范土地增值稅清算工作提供政策指導和操作依據。（6）2010年5月國稅總局又發(fā)布了國稅函“220號”文關于土地增值稅清算有關問題的通知；至此，土地增值稅全面清算工作已勢在必行，土地增值稅征繳將予嚴格執(zhí)行。2009年國家稅務總局發(fā)布的土地增值稅清算規(guī)程，從內容上看，此規(guī)程與國家稅務總局2006年發(fā)布的關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知（“187”號文）一致，所以，可以參考“187”號文以及吉林省地稅部門對于土地增值稅的相關規(guī)定，對省內項目進行土地增值稅的測算。二、清算方法1、清算對象對全部竣工完成銷售，或整體轉讓未竣工決算的房地產開發(fā)項目以及直接轉讓土地使用權的，明確為納稅人應清算的范圍；對納稅人已竣工驗收的房地產開發(fā)項日，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的，或取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，主管稅務機關可要求納稅人進行清算。2、基本公式增值額=收入-開發(fā)成本*（1+20%）-期間費用-與轉讓房地產有關的稅金3、稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30。增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40。增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50。增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的三、清算要點1、收入的確定方法開發(fā)企業(yè)轉讓房地產所取得的收入是指轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益，分為直接銷售開發(fā)產品取得的收入和視同銷售房地產收入兩種形式。對于收入的認定，“187號”文則以所有權是否轉移作為認定標準，明確規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，或由上管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定對房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，若產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用。2010年國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函2010220號）中，對于拆遷安置土地增值稅計算問題的規(guī)定如下：若房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知(國稅發(fā)2006187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。若開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。若貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。2、開發(fā)成本的扣除依照條例規(guī)定扣除項目具體包括：為取得土地使用權而支付的地價款及其稅費；開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本（以下簡稱房地產開發(fā)成本）；開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用）；與轉讓房地產有關的稅金。“187號”文明確了2種不予扣除、2種準予扣除和1種核定扣除的情況： 對扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金，不能提供合法有效憑證的，不得扣除；對房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。其中對于土地費用，“國稅函2010220號”文規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。對與清算項目配套有關的公共設施，三種情況下可以扣除：（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用；對房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。對辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。此外，對屬于多個房地產項目共同的成本費用，187號文在實施細則第九條的基礎上進一步明確：應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。上述規(guī)定對扣除項目的扣除以及成本費用的確定和分攤都做出了更嚴格、更具體的規(guī)定，按照中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定：扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。因此，企業(yè)必須確?？鄢椖繎{證的合法有效，準確合理地確定與分攤成本，以規(guī)避由此可能產生的稅收風險。對從事房地產開發(fā)的納稅人還可按項規(guī)定汁算的金額之和，加計20扣除。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20的，免征土地增值稅。3、利息支出是否據實扣除中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第七條第四款指出“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。對于財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。4、公共配套設施成本扣除的問題在進行房地產開發(fā)時，建筑總面積分為可售面積和非可售面積。住宅和有產權的地下室等作為可售面積，同時還會建設部分物業(yè)管理用房、社會公共設施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）、無法確權的人防工程和地下車庫等公共設施，理論上公共設施屬于全體業(yè)主所有，產權應明確為購買小區(qū)的業(yè)主所共有，業(yè)主可無償使用該類資產，其對應的成本可在土地增值稅清算中予以扣除