農(nóng)用土地分等、定級和估價的理論與方法探討 中南林業(yè)科.doc

農(nóng)用土地分等、定級和估價的理論與方法探討 09級地理信息系統(tǒng) 左弈 學(xué)號20093893 摘要：農(nóng)用地分等定級估價是衡量農(nóng)用地質(zhì)量優(yōu)劣的必要手段，是適應(yīng)社會主義新農(nóng)村建設(shè)中土地使用制度改革的需要而產(chǎn)生的新興土地學(xué)科，也是目前土地管理部門亟待開展的一項工作。所以，對農(nóng)用地分等定級估價的理論、方法和程序進行探索和研究，具有十分重要的意義。同時，農(nóng)用地質(zhì)量評價是土地管理工作由數(shù)量型管理向質(zhì)量型管理方向轉(zhuǎn)變的一項基礎(chǔ)工作。本文通過以農(nóng)用地質(zhì)量及其評價為標(biāo)準(zhǔn)，闡述農(nóng)用地質(zhì)量評價基礎(chǔ)上的農(nóng)用地分等定級的原理和原則，探索建立適合我國農(nóng)用地分等定級估價的方法和理論體系。關(guān)鍵詞：農(nóng)用地，分等，定級，估價，質(zhì)量評價1.概述農(nóng)用地既是一種資源，又是一種資產(chǎn)。作為一種資源，具有經(jīng)濟、社會、生態(tài)屬性和功能；作為一種資產(chǎn)，具有經(jīng)濟、社會和生態(tài)價值。我國現(xiàn)階段的農(nóng)用地質(zhì)量評價工作主要包括農(nóng)用地分等、定級與估價3個方面，分別從不同側(cè)面、不同角度、不同尺度反映農(nóng)用地質(zhì)量。農(nóng)用地“等、級”是從資源角度定量表述農(nóng)用地質(zhì)量和供求狀況。他們之間既有密切的聯(lián)系和相同點，又有明顯的區(qū)別，具有相對獨立性。農(nóng)用地分等定級估價主要是根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和社會經(jīng)濟屬性來確定農(nóng)用地的級別，這在很大程度上依賴于農(nóng)用地的質(zhì)量。由于工業(yè)化、城市化的發(fā)展，一些國家在重視城市土地定級估價問題的同時，更為重視農(nóng)業(yè)地分等定級估價。但在我國，人們還未深刻認(rèn)識到農(nóng)用地估價的重要意義，農(nóng)用地估價工作滯后。例如，缺乏全國統(tǒng)一的農(nóng)用地分等定級估價的體系，農(nóng)用地分等定級估價實踐工作滯后，農(nóng)用地分等定級和估價三者之間不銜接等。因此，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立和新時期改革開放的不斷深入，農(nóng)用地分等定級估價已成為一項迫在眉睫的任務(wù)，它對深化土地使用制度改革，為土地稅收制度的建立和完善以及調(diào)整農(nóng)業(yè)用地結(jié)構(gòu)、鼓勵土地用戶用地養(yǎng)地相結(jié)合等提供土地質(zhì)量和級別狀況方面的科學(xué)依據(jù)等都有十分重要的意義。這也為開展基本農(nóng)田保護區(qū)規(guī)劃工作提供科學(xué)依據(jù)，對國家運用經(jīng)濟手段加強農(nóng)村土地管理，更好地適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求都有極其重要的理論和現(xiàn)實意義。2.基本思路和技術(shù)路線2.1相關(guān)概念2.1.1農(nóng)用地質(zhì)量土地質(zhì)量指的是土地的狀態(tài)或條件（包括土壤、水文和生物特性）及其滿足人類需求（包括農(nóng)林業(yè)生產(chǎn)、自然保護以及環(huán)境管理）的程度。土地質(zhì)量的概念把土地條件與土地生產(chǎn)能力、自然保護和環(huán)境管理功能聯(lián)系在一起，土地質(zhì)量評價需要針對土地利用的具體功能和類型進行。土地生產(chǎn)能力主要指的是糧食、經(jīng)濟作物等農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和木材、牧草等林、牧產(chǎn)品生長量、土地的自然保護與環(huán)境管理功能包括促進營養(yǎng)循環(huán)、污染物過濾、水的凈化以及動植物基因和生物多樣性保護。農(nóng)用地質(zhì)量是農(nóng)用地生產(chǎn)能力和環(huán)境保護能力的客觀反映，即農(nóng)用地將太陽能轉(zhuǎn)換為有機能的能力的客觀反映。反映農(nóng)用地質(zhì)量高低的“能力”有兩方面的含義：一是反映農(nóng)用地滿足經(jīng)濟社會需求方面的能力，可以認(rèn)為是農(nóng)用地所具有的經(jīng)濟社會功能大小的客觀反映；二是反映農(nóng)用地滿足環(huán)境生態(tài)需求方面的能力，即農(nóng)用地通過植物生長吸收二氧化碳、排出氧氣維護生物多樣性以滿足人類及所有動物對生態(tài)需求方面的能力，可以認(rèn)為是農(nóng)用地所具有的生態(tài)功能大小的客觀反映。2.1.2農(nóng)用地分等定級與估價按照中華人民共和國土地管理法和國土資源部頒布的全國土地分類的規(guī)定，農(nóng)用地是指用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地等五種用地(法律出版社法規(guī)中心，2005)。農(nóng)用地分等是根據(jù)農(nóng)用地的自然屬性和社會屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位與作用，綜合評定農(nóng)用地土地質(zhì)量的優(yōu)劣，并劃分成不同的等別的工作(國土資源部編，2003)。農(nóng)用地定級，是指在一定的行政區(qū)域內(nèi)，依據(jù)構(gòu)成上地質(zhì)量的自然因素和社會經(jīng)濟因素，根據(jù)地方土地管理和實際情況需要，遵照與委托方要求相一致的原則(即主要考慮定級目的)，按照規(guī)定的方法和程序進行的農(nóng)用地質(zhì)量綜合評定，劃分出的農(nóng)用地級別。它是土地評價學(xué)的重要分支，是一項對農(nóng)用地質(zhì)量優(yōu)劣和收益能力高低進行評價，并使評價結(jié)果級別化、具體化的工作(國土資源部編，2003)。農(nóng)用地估價，是指在農(nóng)用地分等定級工作基礎(chǔ)上對其經(jīng)濟價值所進行的量化和評價。根據(jù)不同自然條件的農(nóng)用地在不同經(jīng)濟條件和利用水平下的收益差異，在全國范圍開展農(nóng)用地分等工作，統(tǒng)一劃分形成等別順序：根據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然條件和社會經(jīng)濟條件在不同經(jīng)濟投入水平條件下的收益差異，在縣(區(qū))范圍內(nèi)開展農(nóng)用地定級工作，統(tǒng)一劃分形成級別順序：農(nóng)用地估價是在定級的基礎(chǔ)上按土地級別對農(nóng)用地的價格進行綜合評定，建立農(nóng)用地基準(zhǔn)地價和宗地地價修正體系，即農(nóng)用地估價體系(國土資源部編，2003)。2.2基本思路目前，我國農(nóng)用地質(zhì)量評價工作基本上可分為兩個大的類型，即主要為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)用地質(zhì)量評價和主要為土地管理工作服務(wù)的農(nóng)地質(zhì)量評價。前者的基本思路是將全國耕地基礎(chǔ)地力分為3個框架系統(tǒng)，一是耕地地力等級系統(tǒng)，主要以常規(guī)的糧食單位面積產(chǎn)量水平為引導(dǎo)，以地力要素為基礎(chǔ)來確定；二是耕地類型區(qū)系統(tǒng)，主要根據(jù)氣候、地形、土壤類型、基礎(chǔ)地力要素和土地改良方向來確定；三是中低產(chǎn)田類型系統(tǒng)，主要根據(jù)土壤的主導(dǎo)障礙因素、改良的主攻方向和利用方向等來劃分。主要為土地管理工作服務(wù)的土地質(zhì)量評價，就是目前正在開展的新一輪國土資源大調(diào)查中的農(nóng)用地分等與定級估價工作。根據(jù)農(nóng)用地質(zhì)量評價為土地管理工作服務(wù)的不同用途和服務(wù)目標(biāo)，這次國土資源大調(diào)查中的農(nóng)用地質(zhì)量評價可按國家、地方兩個層次進行。在國家層次上主要開展為異地(縣域間)耕地占補平衡、耕地生產(chǎn)力核算等服務(wù)，有全國可比性的農(nóng)用地分等工作，其基本思路是在全國范圍內(nèi)進行農(nóng)業(yè)氣候生態(tài)分區(qū)、分區(qū)確定標(biāo)準(zhǔn)耕作制度計算各縣的光溫生產(chǎn)潛力通過分區(qū)建立影響光溫生產(chǎn)潛力發(fā)揮的影響因素指標(biāo)體系，并計算各評價單元的影響作用分值通過作用分值對光溫生產(chǎn)潛力的修正得到指定作物的理論產(chǎn)量，進一步通過各指定作物理論產(chǎn)量向標(biāo)準(zhǔn)糧的折算得到各評價單元的農(nóng)地自然質(zhì)量指數(shù)并劃分自然質(zhì)量等別計算土地利用系數(shù)，用土地利用系數(shù)對農(nóng)地自然質(zhì)量指數(shù)進行修正得到土地利用質(zhì)量指數(shù)并進行農(nóng)用地利用等別劃分計算土地經(jīng)濟系數(shù)，用土地經(jīng)濟系數(shù)對農(nóng)地利用指數(shù)進行修正得到農(nóng)用地綜合質(zhì)量指數(shù)并進行農(nóng)用地綜合等別劃分。2.3技術(shù)路線目前全國各地在農(nóng)用土地分等、定級和估價的實踐中，普遍采用“先分等后定級，等別級別分別劃定，在此基礎(chǔ)上進行估價”(王萬茂和但承龍，2001)的技術(shù)路線，以體現(xiàn)等別、級別的差異性。因此，本次研究的技術(shù)路線也主要分為三個層次分等，定級與估價。分等，是以土地生產(chǎn)力高低為依據(jù)，根據(jù)土地生產(chǎn)力形成原理，分為三個評價模塊：土壤自然肥力質(zhì)量、土地利用水平指數(shù)和土地經(jīng)濟狀況指數(shù)。土壤自然質(zhì)量的評價采用指數(shù)加權(quán)法進行綜合評定，在此基礎(chǔ)上進行土地利用系數(shù)和土地經(jīng)濟系數(shù)的修正從而得到農(nóng)用地等別指數(shù)。定級，是以勞動消耗為依據(jù)，根據(jù)勞動消耗特點分為二個評價模塊：地塊區(qū)位質(zhì)量指數(shù)和村莊區(qū)位品質(zhì)指數(shù)。定級工作在分等成果的基礎(chǔ)上展開，對農(nóng)用地等指數(shù)分別進行地塊區(qū)位和村莊區(qū)位修正，從而得到農(nóng)用地級別指數(shù)。估價工作是在分等定級成果的基礎(chǔ)上分別對各級別土地的平均價格進行評估，從而確定各級土地的基準(zhǔn)地價。3.農(nóng)用地分等、定級與估價原理（1）地價理論。地租是由于使用土地獲得的超額利潤，農(nóng)用地地租是由于使用農(nóng)用地而獲得的超額利潤，農(nóng)用地價格是農(nóng)用地地租資本化，用公式表示為：農(nóng)用地地價=地租農(nóng)用地還原率。在不同土地利用類型中，農(nóng)用地收益與風(fēng)險較低，因此，目前在我國農(nóng)用地還原利率比較低。（2）區(qū)位理論。由于離城鎮(zhèn)或農(nóng)貿(mào)市場、道路距離的不一樣，造成上地用途和利用效果差異。經(jīng)營不同區(qū)位農(nóng)用地可以獲得不同級差收益。因此，位置不同土地，在農(nóng)業(yè)用地安排上，以區(qū)位論為指導(dǎo)，使經(jīng)營者達到最大的級差收益。（3）土地肥力理論。農(nóng)用地可以生產(chǎn)生物產(chǎn)品，它是由土地肥力決定。土地肥力是土地的水、肥、氣、熱因素綜合作用形成生產(chǎn)能力，它可分自然肥力和人工肥力。自然肥力是土地原始生物生產(chǎn)能力，人工肥力是通過耕種、澆水、培育等過程作用上地形成生產(chǎn)能力，自然肥力通過人工影響作用，生產(chǎn)了人類期望的生物產(chǎn)品，滿足人類需要。自然肥力是一種潛在肥力，人工肥力在自然肥力基礎(chǔ)上，通過人類勞動、投入和社會技術(shù)進步提高土地肥力。所以自然肥力與人工肥力共同作用，決定上地生產(chǎn)能力大小、土地質(zhì)量高低。（4）資源經(jīng)濟學(xué)理論。現(xiàn)代資源經(jīng)濟學(xué)有關(guān)理論認(rèn)為，進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，超過土地生態(tài)平衡閾值，農(nóng)用地生產(chǎn)能力不能恢復(fù)，就不能繼續(xù)進行生產(chǎn)。維護土地生態(tài)平衡和進行生態(tài)建設(shè)，就必須付出一定人類勞動達到農(nóng)用地正常進行生產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，這種滿足了人類生存的生態(tài)環(huán)境就有了使用價值，因此，農(nóng)用地除有本身收益經(jīng)濟價值外，還應(yīng)有生態(tài)環(huán)境價值。在我國由于農(nóng)用地特別缺乏，社會保障體系不健全和農(nóng)民對土地依賴性，農(nóng)用地還應(yīng)有社會保障價格。因此，進行農(nóng)用地價格評估應(yīng)包括農(nóng)用地經(jīng)濟價格、社會保障價格、生態(tài)環(huán)境價格。4.農(nóng)業(yè)地分等、定級與估價原則（1）綜合分析原則。農(nóng)用地質(zhì)量是農(nóng)用地內(nèi)部與外部因素，自然、社會、經(jīng)濟、生態(tài)因素的綜合反映，因此，在農(nóng)業(yè)地分等定級估價中應(yīng)綜合考慮這些因素，才能真實反映農(nóng)用地質(zhì)量差異，準(zhǔn)確劃定農(nóng)用地級別和評估其價值。（2）主導(dǎo)因素原則。農(nóng)用地定級就是要反映農(nóng)用地質(zhì)量差異，對農(nóng)用地質(zhì)量差異起作用因素的影響有大小之分，其變化有懸殊之別，應(yīng)綜合分析，抓問題主要方面進行研究。（3）地域分異原則。構(gòu)成土地的自然因素：氣候、地形、土壤、水文等成自然地帶性分布，社會經(jīng)濟條件有區(qū)域差別，這些因素皆具有地域特點，因此，在農(nóng)業(yè)地分等定級估價中應(yīng)堅持地域分異原則。（4）定量與定性分析相結(jié)合原則。為使農(nóng)業(yè)地分等定級估價客觀標(biāo)準(zhǔn)，一般盡可能選擇用定量表示的調(diào)查因素，但影響農(nóng)用地質(zhì)量因素復(fù)雜，某些因素?zé)o法量化，則應(yīng)該選擇大家公認(rèn)的嚴(yán)格定義的指標(biāo)或表示方法表述。（5）科學(xué)性和可操作性原則。農(nóng)用地定級因素應(yīng)系統(tǒng)，因素內(nèi)涵應(yīng)該明確且測定方法標(biāo)準(zhǔn)，能夠反映農(nóng)用地利用質(zhì)量特征，因素的數(shù)據(jù)采集容易能夠測度，指標(biāo)之間內(nèi)涵交叉較少或無，指標(biāo)比較穩(wěn)定。5.農(nóng)用地分等定級估價成果及表達形式新一輪國土資源大調(diào)查項目實施以來，農(nóng)用地分等、定級、估價項目已經(jīng)將產(chǎn)生了一大批寶貴的成果資料，包括國家、省(區(qū)、市)、縣不同層次、不同比例尺的研究成果及分等定級估價項目各級實施成果。這些成果集中反映了農(nóng)用地自然質(zhì)量、經(jīng)濟效益、利用水平和資源價值的差異性。5.1研究成果（1）中國農(nóng)用地分等定級估價的理論與方法體系；（2）中國農(nóng)用地等別調(diào)查與評定(含全國卷及省卷)；（3）中國標(biāo)準(zhǔn)耕作制度分區(qū)及標(biāo)準(zhǔn)耕作制度分布圖；（4）中國不同作物光溫(氣候)生產(chǎn)潛力數(shù)據(jù)庫及潛力分布圖；（5）中國標(biāo)準(zhǔn)樣地體系設(shè)計及應(yīng)用研究；（6）中國不同區(qū)域分等定級野外診斷指標(biāo)體系。5.2成果及表達形式農(nóng)用地分等定級估價成果包括有豐富的圖件成果、數(shù)據(jù)成果及其他成果。（1）圖件成果:包括國家、省(區(qū)、市)、縣不同層次的農(nóng)用地氣候生產(chǎn)潛力指數(shù)分布圖、農(nóng)用地自然質(zhì)量分圖、農(nóng)用地自然質(zhì)量等別圖、土地利用系數(shù)等值區(qū)圖、農(nóng)用地利用等別圖、土地經(jīng)濟系數(shù)等值區(qū)圖、農(nóng)用地經(jīng)濟等別圖、標(biāo)準(zhǔn)樣地分布圖等。（2）數(shù)據(jù)成果:包括各單元的基礎(chǔ)信息，主要有:分等定級估價因素指標(biāo)值及因素分值、農(nóng)用地自然質(zhì)量分(Cl)、作物光溫(氣候)生產(chǎn)潛力(t)、農(nóng)用地自然質(zhì)量等指數(shù)(R)、農(nóng)用地利用等指數(shù)(Y)、農(nóng)用地等指數(shù)(G)、農(nóng)用地自然質(zhì)量等別、農(nóng)用地利用等別、農(nóng)用地經(jīng)濟等別、農(nóng)用地定級指數(shù)(H)、農(nóng)用地級別、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(P)等大量的農(nóng)用地質(zhì)量、價格、價值信息。（3）其他成果:包括對上述質(zhì)量信息的統(tǒng)計、分析、標(biāo)準(zhǔn)樣地圖片集及對樣地的特征描述等。按照國土資源部的統(tǒng)一部署，這些成果將最終納入我國正在開展的“數(shù)字國土”工程，并將對分等定級估價成果進行定期更新，以期對農(nóng)用地質(zhì)量狀況進行動態(tài)監(jiān)測，為實現(xiàn)我國土地管理由數(shù)量型管理向數(shù)量質(zhì)量生態(tài)并重管理提供基礎(chǔ)。 參考文獻：1苗利梅.試論我國農(nóng)用地質(zhì)量評價及其應(yīng)用J.資源與產(chǎn)業(yè),20082