開店遇到的難點.doc

開店遇到的幾個問題一、找店遇到的幾個難點一） 租賃面積1. 我們的租賃面積是使用面積30-50平米2. 現有水吧的主流租賃面積是10-20平米。鮮果時間、大茶杯、日出茶太3. 而30-50平米的主要是服裝服飾店、小吃店、美發(fā)店二） 工程條件1. 服裝店一般不具備上下水和動力電2. 小吃店使用液化氣，一般電量不足25千瓦3. 門頭不足3米三） 客群消費力1. 相對于商場，街鋪人群年齡結構更加復雜2. 相對于商場，我們的產品不是首選，有眾多的煙酒店和小超市可供選擇3. 相對于商場，我們的顧客捕獲率將會更低4. 因此，街鋪對于顧客的年齡結構和人數應更高，底線不低于400人/小時，上線不低于600/小時四） 租金1. 由于惡性競爭，租金經常是不降反升2. 租金低的商鋪購買力不足，銷售額和利潤額都不高3. 租金高的商鋪很難盈利，銷售額高，利潤額低，甚至負利潤五）租期1. 個人業(yè)主傾向于一年一年簽合同2. 因為自2010年開始，北京地區(qū)街鋪的年租金增長速度已超過10%，簽多年合同對業(yè)主有一定的損失3. 而且我們的需求面積是面向服裝店和小吃店的，他們可以接受合同期只有1年的合同六）辦理執(zhí)照1. 國企或個人無產權的房子不能辦理餐飲的證照，這些房產主要集中在二環(huán)內2. 有一些特定的商業(yè)街也不能辦理餐飲的證照，如西單橫二條（明珠、新一代）東側商鋪等七）同類競爭1. 主要的街鋪水吧有鮮果時間、街客、大茶杯、日出茶太、阿牛與仙草，而這些店均加盟較多2. 而且面積小于20平米，無照經營或辦理包裝食品的執(zhí)照3. 這些加盟商多使用自己的房產或是通過關系租賃較便宜的商鋪進行經營二、我們面臨的挑戰(zhàn)一）品牌知名度優(yōu)勢缺失1. 房東認錢不認人，誰出租金高，誰先付租金，誰有優(yōu)勢2. 相對于商場的規(guī)劃，街鋪沒有指定經營范圍，除同行業(yè)之間的競爭外，我們還要和其他行業(yè)知名品牌競爭二）產品競爭力優(yōu)勢缺失1. 我們的產品優(yōu)勢是提供高品質的飲品，但同時也帶來了食品成本較高的問題 2. 使用面積較大，帶來了租金成本較高的問題3. 價格也相對于市場其他常見飲品偏高4. 便利店飲品價格在2-5元，常見水吧價格在4-10元，而我們的人均消費是9元三、對開發(fā)街鋪店的幾點建議一）北京商業(yè)發(fā)展現狀1. 北京不是一個經濟較發(fā)達的城市，可以算商業(yè)街的只有王府井步行街、西單北大街、東單北大街、前門大街等2. 北京商業(yè)的布局是以地鐵站為中心，向周邊擴散，因為地鐵是北京出行的主要交通工具3. 百貨商場、大型超市等商業(yè)形式慢慢被淘汰，新興的商業(yè)體是集百貨、超市、影院、餐飲、娛樂為一體的shoppingmall二）對開發(fā)街鋪的建議1. 對傳統(tǒng)商業(yè)街繼續(xù)跟進，但短期內很難出現合適的位置2. 對重點的地鐵站與商場結合區(qū)進行深度挖掘3. 調整商場店的選址條件，主力選址餐飲層，影院層等附件街鋪房源記錄區(qū)域商圈位置面積租金備注東城區(qū)地安門南鑼鼓巷北口284.5萬/月已出租鼓樓東大街（近南鑼鼓巷）282.5萬/月面積不足，無法辦照地安門外大街南口272.1萬/月沒有下水東四東四北大街大鍋粥分租251.8萬/月業(yè)主要求漲租金東四南大街302.1萬/月沒有動力電西城區(qū)西單西單明珠東側356.5萬/月正在洽談西直門楓藍國際一層341.4萬/月等商場消息 海淀區(qū)魏公村魏公村天作商城一層482.3萬/月業(yè)主要求漲租金學院路花園北路337千/月人流量達不到要求中關村海淀黃莊西501萬/月不能辦餐飲照海淀黃莊西中發(fā)電子城一層303.2萬/月只能簽一年合同中關村一橋北452.2萬/月人流量達不到要求交大交大西門布丁酒店一層2007.2萬/月不能分租交大南門咖啡店分租3016700/月分租后門頭太小紫竹橋南公交站旁4216700/月店鋪形象不好朝陽區(qū)亞運村第五大道302.7萬/月門頭不夠3米洛克時代一層32011萬/月不能分租北苑奧亞酒店一層482.8萬/月租金過高望京望京麒麟社一層341.2萬/月規(guī)劃不好，再考察北苑k酷廣場一層301萬/月已出租北苑地鐵口502.3萬/月正在洽談天通苑天通苑北一區(qū)553萬/月不聚客十里堡十里堡臺北味1503.2萬/月不能分租四惠四惠東地鐵口501.3萬/月正在洽談朝陽