物業(yè)管理方案編寫--人員定編.doc

物業(yè)管理方案編寫-人員定編一組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1目的規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及調(diào)整方法。2 適用范圍適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。3 職責(zé) （）總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。（）人事部負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理。4 程序要點(diǎn) （1）組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整 a) 物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的一般模式：（見附表） 一般情況下，公司管理單一物業(yè)時(shí)，公司設(shè)置為：辦公室（含行政、人事部）、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部；一般情況下，公司員工人數(shù)在800人以上或管理處數(shù)量在2個(gè)以上時(shí)，公司機(jī)關(guān)設(shè)置為：行政部、人事部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部；各管理處設(shè)置為：公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部： (部門好多哦)未導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。 b) 組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。c) 一般情況下，組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整（確有調(diào)整必要時(shí)），由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運(yùn)作情況提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理召開辦公會(huì)議議定，需對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整是時(shí)，報(bào)董事局審批后執(zhí)行。d) 各部門職責(zé) 品質(zhì)部職責(zé) 負(fù)責(zé)員工的績(jī)效考評(píng)工作； 負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實(shí)施監(jiān)控與維持和改進(jìn)；負(fù)責(zé)具體組織ISO9000質(zhì)量體系內(nèi)審和質(zhì)量運(yùn)行狀態(tài)的檢查與考核；負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系文件和資料的控制；負(fù)責(zé)處理其他與運(yùn)作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù)；完成上級(jí)安排的其他工作。行政部職責(zé)：負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊(duì)、信息、及其他行政管理工作； 負(fù)責(zé)組織安排公司各類會(huì)議，傳達(dá)會(huì)議精神；負(fù)責(zé)處理公司的來往信函及接待工作；負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料；負(fù)責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動(dòng)；負(fù)責(zé)公司機(jī)密文件資料及信息的保密工作；負(fù)責(zé)控制公司各行政費(fèi)用的開支；負(fù)責(zé)公司的后勤車隊(duì)管理工作； 負(fù)責(zé)信息的反饋工作；負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，配合財(cái)務(wù)的成本核算；完成上級(jí)安排的其他工作。人事部職責(zé)；負(fù)責(zé)公司的培訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作；負(fù)責(zé)研究、制定公司人才戰(zhàn)略；負(fù)責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作； 負(fù)責(zé)處理公司的勞資關(guān)系； 負(fù)責(zé)建立公司人才資料庫；負(fù)責(zé)處理公司的各項(xiàng)投訴與倒塌化建議； 完成上級(jí)安排的其他工作。財(cái)務(wù)部職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的資金運(yùn)作、成本核算、審計(jì)及各種財(cái)務(wù)結(jié)算工作； 負(fù)責(zé)材料的驗(yàn)收、入庫、保管及出庫工作；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作； 為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息；負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)；完成上級(jí)安排的其他工作。經(jīng)營(yíng)部職責(zé)：負(fù)責(zé)分供方的評(píng)審管理工作； 負(fù)責(zé)對(duì)外采購(gòu)工作； 負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)工作； 負(fù)責(zé)自有物業(yè)租賃工作； 負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作；完成上級(jí)安排的其他工作。 公共事務(wù)部職責(zé)，： 參與新接物業(yè)接管驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)住戶入住、裝修、報(bào)修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作；負(fù)責(zé)康樂文體、文化活動(dòng)的組織、實(shí)施及設(shè)施的管理工作； 負(fù)責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作；負(fù)責(zé)管理處與業(yè)主之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作；完成上級(jí)安排的其他工作 機(jī)電維修部職責(zé)： 負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場(chǎng)地的維修處理工作； 負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施； 負(fù)責(zé)住戶家庭的維修工作； 負(fù)責(zé)各類檢測(cè)設(shè)備的管理； 協(xié)肋參與設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)評(píng)審工作； 負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng)；完成上級(jí)安排的其他工作。保安部、消防管理中心職責(zé)： 負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)保安服務(wù)； 負(fù)責(zé)封閉小區(qū)人員/物品出入管理；負(fù)責(zé)對(duì)出租屋、轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)交通及停車場(chǎng)管理； 參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作； 負(fù)責(zé)防火管理； 完成上級(jí)安排的其他工作。園林綠化部：負(fù)責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點(diǎn)、小品的設(shè)置、保養(yǎng)； 負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)、修整工作；負(fù)責(zé)園林花場(chǎng)苗木的培育工作；負(fù)責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作；負(fù)責(zé)綠化機(jī)具的保養(yǎng)工作； 負(fù)責(zé)為住戶提供各類分化有償服務(wù)工作；完成上級(jí)安排的其他工作。 保潔部職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運(yùn)工作； 負(fù)責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作；負(fù)責(zé)公共設(shè)施的保潔工作；負(fù)責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作； 完成上級(jí)安排的其他工作。（2） 崗位設(shè)置 a) 崗位設(shè)置的基本原則：直線管理、層級(jí)管理的原則：一般情況下，每個(gè)崗位只有一個(gè)直接上級(jí)，只對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)，只向直接上級(jí)匯報(bào)工作，避免多頭管理； 同一級(jí)別，不重復(fù)設(shè)置崗位的原則：一般情況下，部門有正職的原則上不再設(shè)副職； 扁平化管理的原則：在層級(jí)管理的前提下，盡量減少管理層次，以提高工作效率。 b) 崗位的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定，不涉及調(diào)整架構(gòu)的，由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，涉及到組織架構(gòu)的需報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。 c) 增加新崗位設(shè)置后，由人事部擬定新崗位的職位描述報(bào)總經(jīng)理審批，崗位描述應(yīng)包括以下內(nèi)容；工作范圍 層級(jí)管理中所處的位置 崗位的性質(zhì)（管理級(jí)、技術(shù)級(jí)或文職級(jí)）；該崗位應(yīng)具備的能力。 d) 崗位描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由品質(zhì) 部跟蹤崗位的工作范圍，并在兩個(gè)月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 e) 人事部應(yīng)以每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu)一起公布。（3） 資料保存：經(jīng)批準(zhǔn)的組織架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5記錄 6相關(guān)支持文件 （1） 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（2） 人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程7 附錄 物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)二人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 1 目的 規(guī)范人事定編管理工作，確保公司人力資源的合理配置。 2 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司人事定編的管理。3職責(zé)（）總經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的審批（）人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的審核。（）各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的制定。4 程序要點(diǎn) （1）人事定編計(jì)劃的制定與審批a)公司機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理每年年初于公司組織架構(gòu)確定后，依據(jù)部門崗位工作勞動(dòng)定額制定出人事定編計(jì)劃報(bào)人事部審核。 b)管理處經(jīng)理組織各部門主管依據(jù)管理處組織架構(gòu)及本部門工作勞動(dòng)定額制定出人事定編計(jì)劃報(bào)人事部審核。c)人事定編計(jì)劃包括以下內(nèi)容： 各崗位人員的配置數(shù)額； 各崗位人員負(fù)責(zé)的區(qū)域工作；有關(guān)定額的依據(jù)。 d)人事部經(jīng)理給出審核意見后報(bào)總經(jīng)理審批。e)經(jīng)總經(jīng)理審批的人事定編計(jì)劃由人事部監(jiān)督執(zhí)行。（2）人事定編的調(diào)整； a) 人事定編調(diào)整的依據(jù)； 公司業(yè)務(wù)發(fā)展與變化； 員工的工作水平發(fā)生變化； 勞動(dòng)定額的調(diào)整； 作業(yè)規(guī)程發(fā)生改變。b) 調(diào)整的時(shí)間：每半年調(diào)整一次，時(shí)間分別為1月中旬和7月中旬。 c) 由各部門負(fù)責(zé)人提出調(diào)整的申請(qǐng)，報(bào)人事部經(jīng)理復(fù)核后報(bào)總經(jīng)理審批。 （3）超編與缺編情況的處理 a) 超編 有下列情況之一時(shí)，管理處可申請(qǐng)臨時(shí)超編；物業(yè)接管理處于過渡期員工培訓(xùn)技能尚未達(dá)到 工作標(biāo)準(zhǔn)要求作業(yè)規(guī)程以外的工作出現(xiàn)。超編時(shí)，由部門負(fù)責(zé)人填寫人員增補(bǔ)申請(qǐng)表報(bào)人事部審核登記后，報(bào)總經(jīng)理審批，內(nèi)容包括：部門、定編人數(shù)、擬增加崗位、人數(shù)、超編原因、備注等欄目；對(duì)超編的員工一般按臨時(shí)工對(duì)待（公司另有安排的除外）；部門超編人數(shù)達(dá)到本部門人數(shù)25%以上時(shí)，必須寫出超編說明報(bào)人事部備案并報(bào)總經(jīng)理審批。內(nèi)容包括：超編的理由；超編人員的處理；b) 缺編 正常情況下，部門缺編由部門負(fù)責(zé)人及時(shí)填寫人員增補(bǔ)申請(qǐng)表報(bào)人事部審核； 人事部審核編制無誤后，應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配，調(diào)配不了的，再行對(duì)外公開招聘； 部門缺編人數(shù)達(dá)到部門定編人數(shù)的10%時(shí)或本部門全年員工流失率達(dá)到30%時(shí)，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)做出缺編專題報(bào)告，報(bào)人事部備案。c) 各部門超編缺編的有關(guān)數(shù)據(jù)作為各部門負(fù)責(zé)人目標(biāo)管理完成情況的考評(píng)依據(jù)之一。5 記錄 6 相關(guān)支持文件 （1） 組織架構(gòu)與崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程（2） 目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 7 附錄 管理處勞動(dòng)定額管理處勞動(dòng)定額（僅供參考） 一公共事務(wù)人員勞動(dòng)定額 115萬平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。215萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加10萬平方米，增設(shè)1人。 3干部配置：15萬平方米以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班（組）長(zhǎng)；15萬平方米以上，設(shè)置主管1人（可由管理處副經(jīng)理兼），住戶服務(wù)中心班長(zhǎng)1人，巡樓班（組）長(zhǎng)1人。 二保安人員勞動(dòng)定額 1 固定崗保安員每人當(dāng)值時(shí)可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米。 2 全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個(gè)（三班倒）。（省錢的法子就是，盡量減少入口）3 巡邏保安員每組（兩人一組）可監(jiān)護(hù)面積為5萬平方米左右。4 封閉停車場(chǎng)每出入口處應(yīng)設(shè)置3人。5 30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長(zhǎng)3 4人。30萬平方米以上可增加組長(zhǎng)一級(jí)干部，平均按每5-8萬平方米配置組長(zhǎng)1人。 6 智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人。 7 保安人員綜合勞動(dòng)定額：每2000-2500平方米配置1人。（還要考慮一點(diǎn)的就是輪休人員）三機(jī)電維修人員勞動(dòng)定額1 每個(gè)高壓配電房值班電工3人。2 水工每10萬平方米配置1人。 3中央空調(diào)每10萬平方配置1人。4 電梯工每10部電梯配置1人。 5維修電工每10萬平方米配置3人。 6綜合維修工每10萬平方米配置2人。 7干部配置標(biāo)準(zhǔn)：30萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長(zhǎng)； 30-80萬平方米以上，配置主管1人，運(yùn)行班（組）長(zhǎng)1人，維修班長(zhǎng)（組長(zhǎng)）1人。 80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運(yùn)行班（組）長(zhǎng)1人，機(jī)電維修班（組） 1人，綜合維修班（組）長(zhǎng)1人。8 綜合勞動(dòng)人數(shù)定額：每10萬平方米10-12人。 四清潔人員勞動(dòng)定額 1 梯級(jí)清掃：14層/小時(shí)/人。2 地面清掃：300平方米/小時(shí)/人。3 拖樓梯：13層/小時(shí)/人。 4擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/小時(shí)/人。5 洗地毯:360平方米/小時(shí)/人. 6 刮玻璃:4平方米/分鐘/人.7 清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個(gè)/10分鐘.8 8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人;9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.8 干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬平方米以下,配置主管1人,不設(shè)班組長(zhǎng);20-50萬平方米,配置主管1人,技術(shù)員1人,班(組)長(zhǎng)2人;50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設(shè)班(組)長(zhǎng)1人9 保潔人員綜合勞動(dòng)定額每8000-10000平方米,配置1人. 3 五.園林綠化部人員勞動(dòng)定額1 綠籬及灌木修剪 ;(1)墻狀綠籬:人工20米/小時(shí);機(jī)剪:50米/小時(shí); (2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時(shí);機(jī)剪:50平方米/小時(shí); (3)球形:直徑1米球形,4棵/小時(shí),直徑大于1米的適當(dāng)降低平均數(shù);2 大樹修剪: (1)冠徑15米以上,需三個(gè)配合.1棵/8小時(shí)3人,平均0.05棵/人.小時(shí) (2)冠徑10-15米,需三個(gè)配合.3棵/8小時(shí)3人,平均0.125棵/人.小時(shí); (3)冠徑5-10米,需二個(gè)配合.12棵/8小時(shí)2人,平均0.75棵/人.小時(shí); (4)冠徑5米以下,高3米以下,單人操作,平均2-5棵/人.小時(shí); 3 剪草 (1)特級(jí)、一級(jí)草坪：360平方米/人、小時(shí)；(2)二級(jí)草坪：280平方米/人、小時(shí)；(3)三級(jí)草坪：用汽墊機(jī)剪180平方米/小時(shí)；割灌機(jī)剪60平方米/小時(shí)； (4)四級(jí)草坪：用割灌機(jī)剪，40平方米/小時(shí)。4 施肥 （）粒肥：撒施，550平方米/小時(shí)；點(diǎn)施灌木，240棵/小時(shí)；點(diǎn)施盆花，900盆/小時(shí)；點(diǎn)施小喬木（環(huán)施），50棵/小時(shí)； （）液肥：機(jī)施兩個(gè)配合，平均250平方米/人、小時(shí)；手噴，室內(nèi)大盆植物15棵/小時(shí)；室外大棵植物24棵/小時(shí)；手淋，200棵/人、小時(shí)； 5 噴藥：機(jī)噴，平均350平方米/人、小時(shí)；壺噴，室內(nèi)大植物15棵/小時(shí)；室外中小植物25棵/小時(shí)；小型盆栽壺噴200棵/小時(shí)。 6 淋水：自動(dòng)噴淋平均8000平方米/人、小時(shí)，人工淋平均2000平方米/人、小時(shí)。 7 花苗上盆：時(shí)花平均250盆/人、小時(shí)，苗木平均200盆/小時(shí)。 8 花木出圃質(zhì)量修整：時(shí)花平均500盆/人、小時(shí)，小盆觀葉植物150盆/人、小時(shí)；大型觀葉植物平均10盆/小時(shí)。9盆景 （）修剪：小盆平均10盆/小時(shí)，中盆平均5盆/小時(shí)，大盆平均2盆/小時(shí)（）換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均8盆/人小時(shí)，中盆平均2盆/小時(shí)，大盆需兩個(gè)人以上配合，平均1盆/人小時(shí)。 10 插花（1）一般插花： 盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘?；ㄊ?。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘。 花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘?；ㄊ?，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘。 花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。11機(jī)械檢修：正常的周期性檢修每月2天/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。12 殘花清理：報(bào)廢殘花的清理平均400盆/人小時(shí)；可重新利用殘花的處理平均300