抵押報(bào)告模板.doc

房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告書(shū) 委估項(xiàng)目 ：某某所有的XX區(qū)XX路X號(hào)X號(hào)樓X單元XX戶房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估委托人 ：某某估價(jià)機(jī)構(gòu) ：XXXXXXXXXX公司估價(jià)人員 ：估價(jià)作業(yè)日期：XX年X月XX日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXXXXXXX 目 錄一、致委托方函 2二、估價(jià)師聲明 3三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 4四、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 5五、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 6 （一）估價(jià)對(duì)象分析 6 （二）市場(chǎng)背景分析 7 （三）最高最佳使用分析 7 （四）變現(xiàn)能力分析 7 （五）估價(jià)方法的選用 7 （六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程 7 （七）估價(jià)結(jié)果確定 9六、附件 10致委托方函XXX 先生（女士）：XXXXXXX公司所接受您的委托，對(duì)您所有的XX區(qū)海岸XX路X號(hào)X號(hào)樓X單元XX戶的住宅用房地產(chǎn)，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估測(cè)算得出結(jié)果作為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度的價(jià)值參考。評(píng)估基準(zhǔn)日為XX年X月XX號(hào)，評(píng)估過(guò)程中我們遵循了獨(dú)立、客觀、公正的原則和國(guó)家及行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)評(píng)估原則，對(duì)委估房地產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查與核實(shí)，履行了評(píng)估的相關(guān)程序。經(jīng)過(guò)客觀公正的評(píng)估，得出以下結(jié)果：本委估房地產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日的抵押總價(jià)值為￥130.00萬(wàn)元（大寫(xiě)人民幣：壹佰叁拾萬(wàn)元整）。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估結(jié)果匯總表產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號(hào)估價(jià)對(duì)象地址建筑面積（m2）抵押總價(jià)值（萬(wàn)元）抵押?jiǎn)蝺r(jià)（元/ m2）合計(jì)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： XXXXX公司 XX年二X月十五X(qián)X日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，參加查勘人員為丁剛、趙建民。6.沒(méi)有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：估價(jià)的假設(shè)和限制條件1、本評(píng)估報(bào)告中委估項(xiàng)目的評(píng)估結(jié)果是估價(jià)時(shí)點(diǎn)公允的市場(chǎng)價(jià)值，即在評(píng)估基準(zhǔn)日預(yù)期能夠成交的可能價(jià)格，并未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力的影響。2、本評(píng)估報(bào)告有效期為一年，若超過(guò)評(píng)估有效日期，按評(píng)估原則應(yīng)重新評(píng)估。對(duì)超期應(yīng)用此結(jié)果而造成的損失不負(fù)任何責(zé)任。3、本評(píng)估報(bào)告所依據(jù)的有關(guān)評(píng)估對(duì)象的法律文件均為委估方提供，我們未向有關(guān)部門(mén)核實(shí)，故其真實(shí)性由委估方負(fù)責(zé)。4、本評(píng)估報(bào)告確定的房地產(chǎn)價(jià)值，只為委托方確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，未經(jīng)本公司同意，不可用作其他用途。5、本評(píng)估報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本機(jī)構(gòu)同意，不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上或其他方面之用。6、本報(bào)告評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值僅供報(bào)告使用者做價(jià)值參考，最終數(shù)額由使用者根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。7、本報(bào)告的評(píng)估值是在委估項(xiàng)目無(wú)任何他項(xiàng)權(quán)利下計(jì)算出來(lái)的，提請(qǐng)報(bào)告使用方注意。 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人住所營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)資質(zhì)等級(jí)資質(zhì)編號(hào)房地產(chǎn)權(quán)利人房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)房地坐落建筑面積建成年代估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)報(bào)告有效期自基準(zhǔn)日起一年以內(nèi)估價(jià)目的為本委估房地產(chǎn)確定抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。價(jià)值定義在估價(jià)時(shí)點(diǎn)委估房地產(chǎn)在特定估價(jià)目的條件下形成的正常、客觀、合理價(jià)格。估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； 2、中華人民共和國(guó)土地管理法；3、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 502911999）；4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T 18508-2001）；5、青島市各類結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；6、青島市各類結(jié)構(gòu)房屋質(zhì)量等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)；7、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法；8、青島市近期房地產(chǎn)市場(chǎng)行情信息；9、委托方提供的有關(guān)材料；10、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)收集的資料及現(xiàn)場(chǎng)勘估記錄。估價(jià)原則1合法原則； 2. 最高最佳使用原則； 3. 替代原則；4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)方法市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果評(píng)估總價(jià)（萬(wàn)元）評(píng)估總價(jià)（大寫(xiě)）評(píng)估單價(jià)（元/m2）評(píng)估單價(jià)（大寫(xiě)）向估價(jià)報(bào)告使用者提示（1）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可能產(chǎn)生的影響：（2）在確認(rèn)市場(chǎng)價(jià)值期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)包括人民幣存貸款利率調(diào)整，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)政策變化，政治、社會(huì)變化，稅費(fèi)政策變化及產(chǎn)權(quán)人還款能力等。（3）本次評(píng)估僅為確定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。提醒相關(guān)方使用報(bào)告時(shí)應(yīng)全面分析。（4）定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、 估價(jià)對(duì)象分析：估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況房地產(chǎn)權(quán)利人某某房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)Xxxxx房地坐落房屋結(jié)構(gòu)房屋共有情況建筑面積92.11套內(nèi)建筑面積-建成年代2013房屋規(guī)劃用途土地使用權(quán)取得方式土地規(guī)劃用途房屋總層數(shù)房屋所在層數(shù)土地使用權(quán)終止日期地號(hào)-估價(jià)對(duì)象的實(shí)物狀況房地坐落小區(qū)名稱XX小區(qū)小區(qū)規(guī)模中等小區(qū)內(nèi)環(huán)境（綠化，健身設(shè)施）較好物業(yè)管理停車(chē)位小區(qū)內(nèi)多層/高層多層樓面外觀十成新單層戶數(shù)一層4戶電梯0部房屋戶型兩室二廳層高2.8米采光、通風(fēng)條件通透明亮朝向南北戶型合理度合理實(shí)際用途住宅內(nèi)裝修房間地面地面磚地面墻面乳膠漆屋頂乳膠漆臥室地面地面磚地面墻面乳膠漆屋頂 乳膠漆餐廳地面地面磚地面墻面墻磚房頂PVC衛(wèi)生間地面地面磚地面墻面面墻磚屋頂PVC門(mén)入戶防盜門(mén) 窗鋁合金陽(yáng)臺(tái)封閉裝修檔次精裝配套水，電，氣，供熱，網(wǎng)絡(luò)設(shè)施齊全估價(jià)對(duì)象的區(qū)域狀況1小區(qū)四至東臨西至南臨北至2周邊環(huán)境該區(qū)域周邊人員密集，環(huán)境清新、整潔，區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)活躍，成交量較大。3公共交通有413.215等多條公交線路。4周邊公共設(shè)施及部門(mén)多家超市、銀行、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等，總體區(qū)域生活環(huán)境較好二、 市場(chǎng)背景分析近幾年來(lái)，青島市總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好，在良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行條件下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快，房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)齊升，商品房市場(chǎng)穩(wěn)定。近年來(lái)是“十二五”的關(guān)鍵年，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)是重中之重，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在持續(xù)穩(wěn)定的調(diào)控政策影響下，向更加平穩(wěn)更加理性方向發(fā)展。今后在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體將保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，住宅類投資政策將更加傾向于保障性住房的供給，因而今后幾年內(nèi)，市場(chǎng)上將有大量的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的上市，對(duì)于平穩(wěn)住宅市場(chǎng)價(jià)格將起到重要性的作用。就商業(yè)地產(chǎn)而言，伴隨全國(guó)各地住宅限購(gòu)令的推出，越來(lái)越多的地產(chǎn)投資者將投資領(lǐng)域轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)，這必將一定程度上拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格的上漲。就工業(yè)地產(chǎn)而言，伴隨城市總體規(guī)劃的推進(jìn)與落實(shí)，各地工業(yè)規(guī)模聚集地不斷出現(xiàn)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚性不斷增強(qiáng)，因而各地工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)一直處于一種穩(wěn)定投入的狀態(tài)。綜上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展仍將呈現(xiàn)一種平穩(wěn)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。三、最高最佳使用分析由于該評(píng)估房屋規(guī)劃用途為住宅，其地理位置、生活便利度、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、交通便利度等都決定了評(píng)估對(duì)象最高最佳使用用途為住宅用房。四、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性、或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣(mài)或者變賣(mài)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。委估對(duì)象為住宅用房，通用性、獨(dú)立使用性較強(qiáng)，轉(zhuǎn)讓性較強(qiáng)。相對(duì)來(lái)講，變現(xiàn)能力較好；但由于拍賣(mài)或者變賣(mài)快速變現(xiàn)時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值存在較大差異（一般為15%-30.00%），變現(xiàn)需要一定的時(shí)間以及拍賣(mài)、變賣(mài)費(fèi)用（一般拍賣(mài)成交價(jià)的5%為傭金，變賣(mài)費(fèi)用包含廣告費(fèi)用、代理費(fèi)用等、）較高、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)受房地產(chǎn)稅收政策影響較大?？傮w上分析委估對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)，變現(xiàn)時(shí)會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。五、估價(jià)方法選用采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程根據(jù)評(píng)估目的，我們選擇了三個(gè)與估價(jià)對(duì)象在區(qū)域位置、結(jié)構(gòu)用途、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、交易情況相似或相近的交易房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，并據(jù)此編制估價(jià)對(duì)象比較因素說(shuō)明表：估價(jià)對(duì)象比較因素說(shuō)明表項(xiàng) 目待估房產(chǎn)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三位 置XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)交易價(jià)格待估137501422014091交易情況正常正常正常正常交易時(shí)點(diǎn)2017年2月2016年12月2016年12月2017年1月區(qū)域因素商業(yè)繁華程度好好好好交通便捷程度好好好好周邊環(huán)境優(yōu)劣度好好好好公共設(shè)施完備度好好好好距市中心距離1公里1公里1公里1公里個(gè)別因素建筑面積（）92.11929292.11成新度十成新十成新十成新十成新建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混 鋼混平面布局兩室二廳兩室二廳兩室二廳兩室二廳裝修程度精裝精裝精裝精裝所在樓層1612228建成年代2013年2013年2013年2013年小區(qū)設(shè)施及綠化較好較好較好較好朝向南北南北南北南北（一）進(jìn)行交易情況修正，因所有交易情況均為正常情況下交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正，其修正系數(shù)為100/100。（二）進(jìn)行交易日期修正。因交易實(shí)例日期為近期內(nèi)的，據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，在此期間房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較少，故交易日期修正系數(shù)為100/100。（三）對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素進(jìn)行修正并編制估價(jià)對(duì)象比較因素修正系數(shù)表： 估價(jià)因素比較修正系數(shù)表項(xiàng) 目待估房產(chǎn)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三位 置XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)XX小區(qū)交易價(jià)格待估137501422014091交易情況100100/100100/100100/100交易時(shí)點(diǎn)100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素商業(yè)繁華程度100100/100100/100100/100交通便捷程度100100/100100/100100/100周邊環(huán)境優(yōu)劣度100100/100100/100100/100公共設(shè)施完備度100100/100100/100100/100距市中心距離100100/100100/100100/100個(gè)別因素房屋面積100100/100100/100100/100成新度100100/100100/100100/100建筑結(jié)構(gòu)100100/100100/100100/100平面布局100100/100100/100100/100裝修程度100100/99100/10099/100所在樓層100100/9999/100100/98建成年代100100/100100/100100/100小區(qū)設(shè)施及綠化100100/100100/100100/100朝向100100/100100/100100/100比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）140291407814235算數(shù)平均價(jià)格（元/平方米）￥14114評(píng)估總價(jià)14114元/平方米92.