影視產(chǎn)業(yè)基地工作思路.doc

數(shù)字影視工業(yè)基地、數(shù)字娛樂公園概念性規(guī)劃設計一、 項目概況項目定位：城市產(chǎn)商綜合體、產(chǎn)業(yè)與消費升級吸附中心項目立意：聚焦影視數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)，建設數(shù)字影視工業(yè)基地、數(shù)字娛樂公園數(shù)字影視重慶智造構建中國版好萊塢影視工業(yè)體系依托西部極佳的旅游與文化資源稟賦、良好的教育與人才優(yōu)勢，構建傳統(tǒng)拍攝到數(shù)字制作的影視工業(yè)全球優(yōu)勢。集合影視特效、動畫、VR/AR/MR等技術的主題娛樂公園。1、一個能帶動中國西部電影產(chǎn)業(yè)各方面（藝術成長、經(jīng)濟效益、環(huán)境效應、社會效益）發(fā)展的綜合項目；2、一個構建電影數(shù)字化經(jīng)濟活動的平臺，讓更多經(jīng)營主體共同參與、分享影視特效數(shù)字化發(fā)展的契機；3、一個構建電影文化的整合平臺，提升電影及數(shù)字化制作的影響力；4、一個開放的中國西部電影數(shù)字娛樂整合一體化的平臺，一個將電影造夢的過程和技術全方位展示的平臺；通過對電影技術和制作過程的展示，讓大眾參與并體驗電影制作的場景和制作過程，使更多的人了解電影并參與電影；二、 建設內(nèi)容項目占地200畝，合13.3萬平方米，總用地面積110000平方米，用地性質為工業(yè)+商業(yè)?？偨ㄖ娣e229000平方米，共有四個標準攝影工棚廠房和兩棟高層甲級寫字樓，一棟規(guī)劃五星酒店。整個項目分為三大功能板塊：A、 數(shù)字影視工業(yè)基地：包括開放式主題攝影制作工棚、制景工場、交易展示交流中心、教育培訓中心、相關產(chǎn)業(yè)入駐辦公區(qū)。B、 數(shù)字娛樂體驗區(qū)：影視特效場景互動娛樂，開放式的營造電影造夢的過程和場景，給大眾深層次體驗電影制作和電影場景的數(shù)字娛樂場地。C、 綜合配套：藝術廣場+影人酒店總建設周期22個月，預計總投資7億元。功能分類編號用地內(nèi)容用地面積地塊內(nèi)建筑面積（萬M2）容積率數(shù)字娛樂體驗區(qū)A電影主題街區(qū)戶外影視場景互娛體驗0.81.21.51.00.80.8B影視特效場景互動體驗53.50.7數(shù)字工廠C影棚區(qū)（攝影制作工棚+制景工場）D辦公區(qū)+交易展示交流中心+教育培訓中心2.710.43.85E配套酒店1.57.04.67總用地110000總建筑面積229000（暫未含車庫、設備用房等不計容面積）總容積率2.08三、 開發(fā)模式1、 開發(fā)定位：城市產(chǎn)商綜合體二級開發(fā)2、 開發(fā)模式：業(yè)主主導，采取地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)投資相結合的模式，結合基金投資開發(fā)模式，探索新型聯(lián)合開發(fā)模式（如BT等）；由中等規(guī)模資產(chǎn)模式逐漸過渡到輕資產(chǎn)模式。3、 開發(fā)邏輯土地開發(fā)：產(chǎn)業(yè)投資：在保持土地增值的情況下，由物業(yè)租賃產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流；同時向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，除了投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，還投向具有市場前景創(chuàng)新企業(yè)，用投資和渠道服務的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還是帶動園區(qū)整體資產(chǎn)增值。資本運作：隨著園區(qū)開發(fā)的成熟，物業(yè)銷售良好，逐步過渡到輕資產(chǎn)的資本運作模式。掌控園區(qū)運營的同時，對運營能力和產(chǎn)商物業(yè)進行資本化標的，通過發(fā)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金（Reits）的形式募集資金，對物業(yè)進行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進而從事下一輪投資。4、 商業(yè)模式模式方式園區(qū)運作在開發(fā)運營過程中實現(xiàn)土地增值，通過出讓土地或整體轉讓創(chuàng)造利潤物業(yè)出售出售產(chǎn)業(yè)及商業(yè)物業(yè)獲取利潤物業(yè)租賃通過持有的方式對物業(yè)進行出租獲取租金收益提供服務通過提供入駐企業(yè)所需的基礎配套服務和增值服務獲利二級開發(fā)通過資源置換或更改用途獲取房地產(chǎn)開發(fā)權益，銷售房產(chǎn)資本運作采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型入住企業(yè)進行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，或孵化企業(yè)內(nèi)容盈利時，通過分享園區(qū)企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值基金管理管理發(fā)行產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費；對成熟的園區(qū)物業(yè)進行資本化運作，發(fā)行Reits，縮短資金回收期，并使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益四、 保障措施地產(chǎn)開發(fā)板塊組織架構崗位職責：總經(jīng)理：全面負責產(chǎn)業(yè)園戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展決策工作常務副總經(jīng)理：全面負責產(chǎn)業(yè)園開發(fā)管理工作，配合總經(jīng)理進行戰(zhàn)略規(guī)劃工作開發(fā)部：下設策劃組、設計組、報建組負責項目各個階段的策劃工作；負責各個階段、各種行政許可證照、批文和手續(xù)辦理，負責對外公共關系協(xié)調，負責測量、地勘、維修改造等技術督辦工作；負責設計管理（含建筑、結構、水電、園林景觀、智能化、裝飾設計等）、產(chǎn)品品質控制、產(chǎn)品的研發(fā)，負責圖紙報建配合、施工配合 。工程項目部：下設工程組、安裝組、合同預決算組、檔案資料組負責為前期部門供技術支撐；負責施工過程管理、質量安全管理、工程驗收、物業(yè)移交、物業(yè)維修、協(xié)助結算管理等；負責成本控制管理、負責檔案控制管理。招商運營部：下設招商組、運營組、數(shù)據(jù)中心負責項目招商運營工