2012年資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》模擬試題及答案費.doc

2012年資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估模擬試題及答案一、單項選擇題(每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意) 1、不可確指的資產(chǎn)是指()。A.沒有事物載體的資產(chǎn)B.具有綜合獲利能力的資產(chǎn)C.不能脫離有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)D.經(jīng)營性盈利的資產(chǎn)2、()是資產(chǎn)評估得以進行的一個最基本的前提假設(shè)。A.公開市場假設(shè)B.交易假設(shè)C.清算假設(shè)D.持續(xù)使用假設(shè)3、市盈率倍數(shù)法主要適用于()的評估。A.房地產(chǎn)評估B.無形資產(chǎn)評估C.機器設(shè)備評估D.企業(yè)價值評估4、評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準日后未來3年的預(yù)期凈利潤分別為200萬元、210萬元、220萬元，從未來第四年至第十年企業(yè)凈利潤將保持在220萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計變現(xiàn)價值為280萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為10%，該企業(yè)的股東全部權(quán)益評估值最接近于()萬元。A.1 433B.1 634C.2 264D.1 0005、某評估機構(gòu)以2004年1月1日為基準日對A企業(yè)進行整體評估，已知該企業(yè)2003年實現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計該企業(yè)自評估基準日起第一、二、三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%，自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率和資本化率均為10%，無限期經(jīng)營，則該企業(yè)評估價值最接近于()萬元。A.1 103B.1 114C.1 147D.1 3106、某資產(chǎn)1998年8月購進，2008年8月評估時，名義已使用年限10年，參考資產(chǎn)技術(shù)指標，在正常使用情況下每天工作8小時，但該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時，由此確定的資產(chǎn)的實際已使用年限為()年。(結(jié)果保留一位小數(shù))A.7.5B.10.1C.9.4D.5.57、成本法主要適用于()前提下的資產(chǎn)評估。A.繼續(xù)使用B.公開市場C.預(yù)期收益D.交易8、進口設(shè)備消費稅的計稅基數(shù)是設(shè)備的()。A.FOBB.FOB+關(guān)稅C.CIF+關(guān)稅D.CIF+關(guān)稅+增值稅9、某被評估設(shè)備為1992年12月購入，賬面原值12萬元，評估基準日為2004年12月31日。目前市場上無法獲得該設(shè)備相關(guān)售價信息。已知該類設(shè)備1992年的定基物價指數(shù)為102%，1998年的定基物價指數(shù)為116%，自1999年開始，同類物價指數(shù)每年比上一年上升4%，若該設(shè)備的成新率為40%，不考慮其他因素，該設(shè)備的評估值最接近于()萬元。A.5.34B.6.15C.6.91D.7.8510、某被評估生產(chǎn)線設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)5 000臺產(chǎn)品，每臺正常市場售價為8 500元，現(xiàn)因市場競爭激烈以及市場需求變化，要保持5 000臺生產(chǎn)能力，每臺售價只能達到7 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值最可能為()萬元。A.715.9B.455.5C.800D.374.511、復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為()。A.技術(shù)水平相同B.制造標準相同C.價格水平相同D.材料消耗相同12、某宗土地1 000平方米，國家規(guī)定容積率為5，建筑密度小于或等于60% ，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是()。A.建筑物建筑總面積為 5 000平方米，底層建筑面積為700平方米B.建筑物建筑總面積為 1 500平方米，底層建筑面積為300平方米C.建筑物建筑總面積為 4 800平方米，底層建筑面積為600平方米D.建筑物建筑總面積為 7 000平方米，底層建筑面積為400平方米13、相比較而言，評估大量土地常用的方法是()。A.市場法B.收益法C.基準地價修正法D.路線價法14、土地的三通一平指的是()。A.通水、通路、通電、平整地面B.通水、通熱、通路、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面D.通水、通訊、通電、平整地面15、某房地產(chǎn)土地價值800萬元，建筑物價值1 600萬元，綜合資本化率為 7.5%，建筑物資本化率為10%，則土地資本化率最可能為()。A.8.5%B.3%C.2.5%D.4.5%16、不屬于資源資產(chǎn)特性的是()。A.自然屬性B.經(jīng)濟屬性C.社會屬性D.法律屬性17、剩余法特別適用于()的評估。A.成熟齡林木資產(chǎn)B.中齡林木資產(chǎn)C.竹林資產(chǎn)D.實驗林資產(chǎn)18、評估對象為一項專利技術(shù)，經(jīng)評估人員分析，預(yù)計評估基準日后實施該專利可使產(chǎn)品每年的銷售量由過去的10萬臺上升到15萬臺。假定每臺的售價和成本均與實施專利前相同，分別為550元/臺和450元/臺，收益期為3年，折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅率為25%，不考慮流轉(zhuǎn)稅等其他因素，則該專利的評估值最接近于()萬元。A.1 250B.745.55C.550D.932.5919、一項無形資產(chǎn)可以在不同地點由不同的主體同時使用，它體現(xiàn)了無形資產(chǎn)固有特性中的()。A.不完整性B.非實體性C.共益性D.效益性20、某專利技術(shù)保護期自1998年10月1日起20年，2000年12月15日作為評估基準日，預(yù)計在2010年1月會有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得到廣泛運用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為()。A.20年B.10年C.9年D.12年21、被評估企業(yè)曾以實物資產(chǎn)(機器設(shè)備)與A企業(yè)進行聯(lián)營投資，投資額占A企業(yè)的30%。雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿，A企業(yè)將設(shè)備按折余價10萬元返還投資方。評估時雙方聯(lián)營已經(jīng)有4年，前4年A企業(yè)的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評估人員確定被評估企業(yè)未來6年收益不會有大變動，假定折現(xiàn)率10%，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能為()萬元。A.80B.100C.150D.20022、被評估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共80萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當于票面值的10%。評估人員通過調(diào)查了解到，股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于擴大再生產(chǎn)。假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率(凈資產(chǎn)收益率)將保持在15%左右，折現(xiàn)率確定為12%，則被評估企業(yè)擁有的該普通股票的評估值最有可能是()。A.88.89萬元B.80.00萬元C.66.67萬元D.114.28萬元23、下列其他長期性資產(chǎn)項目的評估值不為零的是()。A.固定資產(chǎn)改良支出B.固定資產(chǎn)大修理費C.租期未滿的預(yù)付房租D.租期已滿尚未攤銷完的房租24、某企業(yè)向A企業(yè)售出材料，價款500萬元，商定6個月后收款，采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)2月1日開出匯票，并由A企業(yè)承兌，匯票到期日為8月1日。5月1日對企業(yè)進行評估，由此確定的貼現(xiàn)日期為90天，貼現(xiàn)率按月息6計算，則該應(yīng)收票據(jù)的評估值為()萬元。A.491B.509C.456D.65025、某企業(yè)3月初預(yù)付6個月的房屋租金120萬元，當年5月1對該企業(yè)進行評估，則該預(yù)付費用的評估值為()萬元。A.120B.80C.60D.9026、被評估企業(yè)經(jīng)評估后的所有者權(quán)益700萬元，流動負債100萬元，長期負債200萬元，長期投資350萬元，被評估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是()萬元。A.900B.1 050C.1 350D.80027、假定社會平均資產(chǎn)收益率為9%，無風(fēng)險報酬率為3%，被評估企業(yè)所在行業(yè)平均風(fēng)險與社會平均風(fēng)險的比率為0.5，企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險系數(shù)是0.7，則用于企業(yè)權(quán)益價值評估的折現(xiàn)率應(yīng)選擇()。A.4.2%B.7.5%C.3%D.5.1%28、某企業(yè)融資總額為1 200萬元，其中長期負債占30%，借款利率為6%，權(quán)益資本占70%，無風(fēng)險收益率為4%，社會平均收益率為12%，經(jīng)估測，該企業(yè)所在行業(yè)的系數(shù)為1.5，企業(yè)所得稅率為33%，用加權(quán)平均資本成本模型計算的折現(xiàn)率指標為()。A.10.2%B.16%C.12.41%D.13%29、企業(yè)合并對價分攤是指符合企業(yè)準則的()的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認資產(chǎn)、負債及或有負債之間進行分配。A.同一控制B.非同一控制C.非控制D.重大影響30、目前最具影響力的國際性評估專業(yè)準則是()。A.國際評估準則委員會制定的國際評估準則B.美國評估促進會制定的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則C.歐洲評估師聯(lián)合會制定的歐洲評估準則D.英國皇家特許測量師學(xué)會制定的評估與估價指南二、多項選擇題(每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分) 1、資產(chǎn)評估的特點包括()。A.市場性B.公正性C.獨立性D.專業(yè)性E.咨詢性2、資產(chǎn)評估中，實體性貶值的估算可采用()進行。A.修復(fù)費用法B.觀察法C.功能價值類比法D.使用年限法E.重置核算法3、影響房地產(chǎn)價格的一般因素包括()。A.經(jīng)濟發(fā)展因素B.人口因素C.教育科研水平和治安因素D.城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素E.商服繁華因素4、在礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估領(lǐng)域，高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括()。A.約當投資貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法B.地質(zhì)要素評序法C.聯(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法D.地勘加和法E.粗估法5、無形資產(chǎn)成本特性主要是()。A.不完整性B.弱對應(yīng)性C.虛擬性D.累積性E.效益性6、非上市普通股評估的基本類型有()。A.固定紅利型B.到期一次還本付息型C.逐期分紅，到期還本型D.分段型E.紅利增長型7、流動資產(chǎn)的實體性貶值可能會出現(xiàn)在()。A.在用低值易耗品B.呆滯、積壓物資C.應(yīng)收賬款D.在產(chǎn)品E.產(chǎn)成品8、運用收益法評估企業(yè)價值的核心問題是()。A.收益期限的確定B.要對企業(yè)的收益予以界定C.要對企業(yè)的收益進行合理的預(yù)測D.在對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率E.收益主體的確定9、資產(chǎn)評估報告的作用體現(xiàn)在()。A.對委托評估的資產(chǎn)提供價值意見B.是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方、產(chǎn)權(quán)持有方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)C.對資產(chǎn)評估報告進行審核是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段D.是資產(chǎn)評估師收費的依據(jù)E.是建立評估檔案，歸檔資料的重要信息來源10、企業(yè)合并對價分攤評估中的評估對象包括()。A.可辨認資產(chǎn)B.企業(yè)股東部分權(quán)益價值C.負債D.或有負債E.所有者權(quán)益三、綜合題(有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應(yīng)列出公式) 1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進行評估?，F(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：(1)該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強的競爭優(yōu)勢。(2)經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤分別為100萬元，110萬元，120萬元，140萬元，150萬元，從第6年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在150萬元的水平上。(3)該企業(yè)一直沒有負債，用加和法估算的企業(yè)各項可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。(4)經(jīng)調(diào)查，在評估基準日時，社會的平均收益率為9%，無風(fēng)險報酬率為4%，被評估企業(yè)系數(shù)為2，資本化率為12%。要求：(1)說明評估該企業(yè)商譽的主要思路和方法。(2)評估該企業(yè)的商譽價值。2、被評估對象為1998年進口的A成套設(shè)備，并于當年12月31日正式投入使用。評估基準日為2006年1月1日。評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：1.A設(shè)備在運行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并造成停產(chǎn)，至評估基準日已停產(chǎn)一年整，委托方希望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù)使用，要使A設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，必須對程控部分進行全部更換;2.在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負荷運轉(zhuǎn);3.除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況;4.經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%的負荷率可繼續(xù)使用10年;5.要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買;6.在評估基準日，與被評估設(shè)備型號完全相同的新設(shè)備的離岸價為1 000萬美元，其中程控部分占設(shè)備價格的10%，但是如果單獨購置程控部分，則其離岸價格要比成套購買時的程控部分的價格高10%，而且賣方不再負責(zé)安裝調(diào)試所需費用;7.在評估基準日，若成套進口全新A設(shè)備，海外運輸保險費為21.43萬美元，海外運輸費為離岸價的5%，關(guān)稅稅率為13%，增值稅稅率為17%，其他進口環(huán)節(jié)費用為到岸價的3%，國內(nèi)運輸費為到岸價的1.5%，配套費用為到岸價的2%，設(shè)備的安裝及調(diào)試費用含在設(shè)備的價格之中;8.在評估基準日時，若單獨購買程控部分，海外運輸保險費為2.93萬美元，海外運輸費為離岸價的4%，關(guān)稅、增值稅及其他進口環(huán)節(jié)的各稅費率及國內(nèi)運輸費費率不變，安裝調(diào)試費用為到岸價的0.5%，不再需要配套費用;9.被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟性貶值;10.引進設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式;11.評估基準日時美元對人民幣的匯率為1：8。假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。3、有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：成交價交易時間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個別因素待估宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交價的單位為：元/平方米，該城市地價指數(shù)如下表：時間199920002001200220032004指數(shù)100107110108113115另據(jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當容積率在 1-1.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時的地價增加5%;超過1.5時，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價比容積率為1時的地價增加3%。該類土地的折現(xiàn)率為8%。表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格，負號表示低于正常交易價格，對于區(qū)域因素，個別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負號表示案例宗地條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題:(1)為什么要進行交易情況修正?(2)上述可比案例，已知有一個是收購鄰近房地產(chǎn)，一個是急于出售，根據(jù)表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是A、B、C、D中的哪一個?(3)根據(jù)所提供條件，評估該宗土地2004年8月1日的價值。(若需計算平均值，為簡化計算，要求用算術(shù)平均值)4、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準日起為40年，當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為5，覆蓋率為60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：1.將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;2.大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為3 000元，所需資金分兩年投人，第一年投入所需資金的60%，第二年投入所需資金的40%，各年投資均勻投入;3.專業(yè)費用為建筑費用的10%;4.預(yù)計大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為2 000元，出租率可達100%，第3至第5層(即寫字樓部分的1至3層)平均每天每平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;5.管理費用為租金的5%，稅金為租金的17.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的0.1%，維修費用為建筑費用的1%，年貸款利率為5%，復(fù)利計息;6.開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的25%;7.房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;8.每年按365天計算：9.本項目不考慮所得稅因素。答案部分 一、單項選擇題(每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1、【正確答案】：C【答案解析】：C是不可確指資產(chǎn)的定義，一般僅指商譽。2、【正確答案】：B【答案解析】：參考教材24頁。3、【正確答案】：D【答案解析】：參考教材42頁。4、【正確答案】：A【答案解析】：分三段計算，第一段：第13年，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計算：P1=200(P/F，10%，1)+210(P/F，10%，2)+220(P/F，10%，3)=2000.9091+2100.8264+2200.7513=520.65(萬元)第二段：第410年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：P2=220(P/A，10%，7)(P/F，10%，3)=2204.86840.7513=804.68(萬元)第三段：將第十年末的預(yù)計變現(xiàn)值280萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到第一年年初：P3=280(P/F，10%，10)=2800.3855=107.94(萬元)評估值=P1+P2+P3=520.65+804.68+107.94=1 433.27(萬元)5、【正確答案】：B【答案解析】：本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)：第一段：13年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材50頁公式2-24：注意：公式中的A是評估基準日以后的第一期的收益100(1+4%)。或者使用復(fù)利現(xiàn)值的方法：P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+112.4864/(1+10%)3=104(P/F,10%,1)+108.16(P/F,10%,2)+112.4864(P/F,10%,3)=1040.9091+108.160.8264+112.48640.7513=268.44(萬元)第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和：P2=100(1+4%)3/10%/(1+10%)3=100(1+4%)3/10%(1+10%)-3=100(1+4%)3/10%(P/F,10%,3)=1124.8640.7513=845.11(萬元)則該企業(yè)的評估價值=P1+P2=268.44+845.11=1113.55(萬元)6、【正確答案】：C【答案解析】：資產(chǎn)利用率=(103607.5)/(103608)100%=93.75%，實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率=9.4年。7、【正確答案】：A【答案解析】：參考教材53頁。8、【正確答案】：C【答案解析】：進口設(shè)備消費稅的計稅基數(shù)就是關(guān)稅完稅價加上關(guān)稅。9、【正確答案】：C【答案解析】：1998年與1992年相比，物價指數(shù)是：116%/102%=113.8%;自1999年開始，同類物價指數(shù)每年比上一年上升4%,連續(xù)增長直到2004年12月31日，持續(xù)了5年，2004年與1998年相比，物價指數(shù)是：113.8%1.046=143.99%。2004年12月31日設(shè)備的復(fù)原重置成本是：12143.99%=17.28(萬元)10、【正確答案】：A【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟貶值=5 000(8 500-7 400)(1-25%)(P/A，10%，2)=715.9(萬元)。11、【正確答案】：C【答案解析】：參考教材54頁，兩者都是以現(xiàn)行價格水平來購建的。12、【正確答案】：C【答案解析】：容積率=建筑總面積/土地總面積;建筑密度=建筑物底層建筑面積/土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充分利用土地,D超過了國家規(guī)定的容積率。13、【正確答案】：D【答案解析】：參考教材199頁。路線價法能對大量土地迅速進行評估，是評估大量土地一種常用的方法。14、【正確答案】：A15、【正確答案】：C【答案解析】：參見教材166頁(L+B)r= Lr1+Br2所以：(800+1 600)7.5%= 800r1+1 60010%，從而有r1=2.5%16、【正確答案】：C17、【正確答案】：A【答案解析】：參考教材223頁。防護林不適合用市場法;成熟齡林木適合剩余法;經(jīng)濟林、竹林、試驗林、母樹林適合收益法;幼齡林適合成本法。18、【正確答案】：D【答案解析】：超額收益=(15-10)(550-450)(1-25%)=375(萬元)該專利的評估值=超額收益(P/A,10%,3)=3752.4869=932.59(萬元)。19、【正確答案】：C【答案解析】：參考教材234頁。20、【正確答案】：C【答案解析】：無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)的有效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收益。21、【正確答案】：A【答案解析】：評估值=5030%(P/A，10%，6)+10(P/F，10%，6)=70.9745(萬元)。22、【正確答案】：A 【答案解析】：股利增長率g=20%15%=3%該普通股票的評估值=8010%(12%-3%)=88.89(萬元)23、【正確答案】：C【答案解析】：其他資產(chǎn)的評估值，要根據(jù)評估目的實現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還存在的且與其他評估對象沒有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價值確定。固定資產(chǎn)改良支出和大修理費已經(jīng)體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的價值中，則按零值處理;D選項，租期已滿尚未攤銷完的房租按零值處理。24、【正確答案】：A【答案解析】：貼現(xiàn)息=(50061/30)90=9(萬元)，應(yīng)收票據(jù)評估值=500-9=491(萬元)25、【正確答案】：B【答案解析】：預(yù)付費用的評估值=120/64=80(萬元)26、【正確答案】：A【答案解析】：投資資本=所有者權(quán)益700+長期負債200元=900(萬元)27、【正確答案】：D【答案解析】：3%+0.70.5(9%-3%)=5.1%28、【正確答案】：C【答案解析】：長期負債成本=6%(1-33%)=4.02%權(quán)益資本成本=4%+1.5(12%-4%)=16%加權(quán)平均資本成本=4.02%30%+16%70%=12.406%題目沒有告訴，解題中出現(xiàn)這種情況默認忽略它。29、【正確答案】：B【答案解析】：參考教材415頁的表述。30、【正確答案】：A二、多項選擇題(每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)1、【正確答案】：ABDE【答案解析】：參考教材第6頁。2、【正確答案】：ABD【答案解析】：另外兩個選項屬于重置成本的估算方法。3、【正確答案】：ABCD【答案解析】：影響房地產(chǎn)價格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個別因素。E選項是區(qū)域因素的內(nèi)容。4、【正確答案】：AD【答案解析】：參見教材226頁。地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險勘察協(xié)議法和粗估法是低勘察精度階段采用的方法。5、【正確答案】：ABC【答案解析】：參見教材248-249頁。6、【正確答案】：ADE7、【正確答案】：AB8、【正確答案】：BCD【答案解析】：參考教材349-350頁。9、【正確答案】：ABCE【答案解析】：參考教材387-388頁。10、【正確答案】：ACD三、綜合題(有計算的，要求列出算式、計算步驟。需按公式計算的，應(yīng)列出公式)1、【正確答案】：(1)說明評估該企業(yè)商譽的主要思路和方法商譽評估的方法主要有割差法。割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估值之和進行比較確定商譽評估值的方法?；竟绞牵荷套u的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)評估值之和企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計算：通過預(yù)測企業(yè)未來預(yù)期收益并進行折現(xiàn)或資本化獲取。(2)評估該企業(yè)的商譽價值。企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計算折現(xiàn)率=4%+(9%-4%)2=14%，資本化率=12%企業(yè)整體資產(chǎn)評估值=100(P/F,14%,1) +110(P/F,14%,2)+120(P/F,14%,3)+140(P/F,14%,4)+ 150(P/F,14%,5)+(15012%)(P/F,14%,5)=1000.8772 +1100.7695+1200.6750+1400.5921+1500.5194+12500.5194=414.169+649.25=1 063.419(萬元)加和法估算的企業(yè)各項可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。則商譽的價值為=1 063.419-800=263.419(萬元)【答案解析】：提示：本題告訴了資本化率，而且不等于折現(xiàn)率，所以解題的時候在計算無限年限的現(xiàn)值時候需要使用資本化率12%，但是一般出題時都是資本化率等于折現(xiàn)率。2、【正確答案】：1.成套設(shè)備的重置成本：(1)海外運輸費：1 0005%=50(萬美元 )(2)到岸價：1 000+50+21.43=1 071.43(萬美元 )(3)折合人民幣：1 071.438=8 571.44(萬元人民幣)(4)關(guān)稅：8 571.4413%=1 114.29(萬元人民幣)(5)增值稅：(8 571.44+1 114.29)17%=1 646.57(萬元人民幣)(6)其他進口環(huán)節(jié)費用：8 571.443%=257.14(萬元人民幣)(7)國內(nèi)運輸及配套費用：8 571.44(1.5%+2%)=300(萬元人民幣)(8)重置成本：8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44(萬元人民幣)2.程控設(shè)備修復(fù)費用：(1)設(shè)備離岸價格：1 00010%(1+10%)=110(萬美元)(2)海外運輸費：1104%=4.4(萬美元)(3)到岸價：110+4.4+2.93=117.33(萬美元 )(4)折合人民幣：117.338=938.64(萬元人民幣 )(5)關(guān)稅：938.6413%=122.02(萬元人民幣)(6)增值稅：(938.64+122.02)17%=180.31(萬元人民幣)(7)其他進口環(huán)節(jié)費用：938.643%=28.16(萬元人民幣)(8)國內(nèi)運輸及安裝費用：938.64(1.5%+0.5%)=18.77(萬元人民幣)(9)修復(fù)費用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90(萬元人民幣)3.實體性貶值：(1)程控部分貶值額：1 287.90 萬元人民幣(2)其他部分實際使用年限7-1=6(年)(3)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40%(4)其他部分貶值額：(11 889.44-1 287.90)40%=4 240.62(萬元人民幣)(5)貶值額合計：1 287.90+4 240.62=5 528.52(萬元人民幣)4.評估值：11 889.44-5 528.52=6 360.92(萬元人民幣)【答案解析】：第3和4兩步還有以下幾種不同的解法方法一：3.程控部分以外的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60%4.評估值：(11 889.44-1 287.90)60%=6 360.92(萬元人民幣)方法二：3.成新率(1)程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價值的比率：1 287.90/11 889.44100%=10.83%(2)其他部分貶值率：6/(6+1090%)100%=40%(3)成新率：1-10.83%+(11 889.44-1287.90)/11 889.4440%=53.5%4.評估值：11 889.4453.50%=6 360.85(萬元人民幣)方法三：3.(1)程控設(shè)備價值占成套設(shè)備價值的比例：1 287.90/11 889.44100%=10.83%(2)程控設(shè)備以外部分的成新率：(1090%)/(6+1090%)100%=60%(3)計算綜合成新率：10.83%0%+(1-10.83%)60%=53.5%4.評估值：11 889.4453.5%=6 360.85(萬元人民幣)3、【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為完全競爭市場，而是一個不完全競爭市場。在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價格的形成往往具有個別性，因此運用市場法進行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實例進行交易情況修正，將交易中由于個別因素所產(chǎn)生的價格偏差予以剔除，使其成為正常價格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：(1)有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會以低于市價的價格進行交易;(2)交易時有特別的動機，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了擴大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會使交易價格抬高。3買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價格偏高或偏低。(4)其他特殊