重慶長壽湖五星級酒店可研報(bào)告

xx 酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2010 年 10 月 可行性研究報(bào)告1 目 錄 第一章 總 論 . 4 一、 項(xiàng)目概況 . 4 二、 項(xiàng)目業(yè)主簡介 . 4 三、 編制依據(jù)及研究范圍 . 4 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 5 五、 主要結(jié)論 . 6 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 . 8 一、 長壽區(qū)概況 . 8 二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 . 9 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 12 第三章 旅游市場分析 . 15 一、 全國旅游市場分析 . 15 二、 重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 . 23 三、 長壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況 . 26 第四章 重慶酒店市場研究 . 29 一、 重慶酒店 業(yè)特征 . 29 二、 五星級酒店市場研究 . 34 三、 酒店物業(yè)定量研究 . 36 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 . 38 一、 項(xiàng)目位置 . 38 二、 項(xiàng)目建設(shè)條件 . 38 第六章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 42 一、 建設(shè)內(nèi)容 . 42 二、 建設(shè)規(guī)模 . 43 第七章 建設(shè)方案 . 44 一、 總體原則 . 44 二、 規(guī)劃目標(biāo) . 44 三、 方案設(shè)想 . 45 四、 主要工程量指標(biāo) . 47 第八章 環(huán)保、節(jié)能、防災(zāi)及安全 . 48 一、 環(huán)保設(shè)計(jì) . 48 二、 節(jié)能 . 49 三、 防災(zāi) . 50 四、 安全 . 51 可行性研究報(bào)告2 第九章 組織機(jī)構(gòu) . 52 一、 公司組織機(jī)構(gòu) . 52 二、 人員培訓(xùn) . 52 第十章 進(jìn)度安排 . 54 一、 項(xiàng)目周期 . 54 二、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 54 第十一章 招投標(biāo)方案 . 55 一、招標(biāo)范圍 . 55 二、招標(biāo)方式 . 55 三、 招標(biāo)組織形式 . 55 四、 招標(biāo)信息發(fā)布 . 55 五、 施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求 . 56 六、 招標(biāo)實(shí)施方案 . 56 七、 招標(biāo)代理工作實(shí)施階段的主要程序要求 . 60 第十二章 投資估算及資金籌措 . 65 一、 投資估算 . 65 二、 資金籌措及使用計(jì)劃 . 66 第十三章 財(cái)務(wù)評價(jià) . 68 一、 評價(jià)范圍、依據(jù)、原則和方法 . 68 二、 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算 . 69 三、 財(cái)務(wù)分析 . 70 四、 償債能力分析 . 72 五、 敏感性分析 . 72 六、 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 . 73 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 74 一、 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 . 74 二、 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)措施 . 74 第十五章 社會評價(jià) . 76 一、 社會影響分析 . 76 二、 互適性分析 . 76 三、 社會風(fēng)險(xiǎn)分析 . 77 四、 社會評價(jià)結(jié)論 . 77 第十六章 結(jié)論與建議 . 78 一、 主要結(jié)論 . 78 二、 建議 . 79 附表一 銷售及運(yùn)營收入估算表 . 80 可行性研究報(bào)告3 附表二 銷售稅金及附加表 . 81 附表三 建設(shè)期總投 資估算表 . 82 附表四 損益表 . 83 附表五 現(xiàn)金流量表（一） . 84 附表六 現(xiàn)金流量表（二 ） . 85 可行性研究報(bào)告4 第一章 總 論 一、 項(xiàng)目概況 （一） 項(xiàng)目名稱： xx酒店項(xiàng)目 （二） 項(xiàng)目業(yè)主： （三） 項(xiàng)目業(yè)主地址： 重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn) （四） 項(xiàng)目建設(shè)地址： 重慶市長壽湖 西岸 （五） 項(xiàng)目法定代表人： （六） 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模： 五星級酒店、會議中心及酒店式公寓，總建筑面積 10萬平方米 （七） 項(xiàng)目總投資 ：人民幣 6億元 （含土地費(fèi)用） （八） 資金籌措：自籌 （九） 建設(shè)年限： 2011年 1月 -2013年 12月（ 36個(gè)月 ） 二、 項(xiàng)目業(yè)主簡介 公司是在區(qū)政府的大力支持和長壽區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的大好前景下成立的，致力于長壽湖 畔高端酒店 的 開發(fā)和經(jīng)營，努力改善景區(qū)現(xiàn)有的 旅游 配套設(shè)施，大力推進(jìn)長壽旅游業(yè)的發(fā)展，為三峽庫區(qū)旅游業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 三、 編制依據(jù)及研究范圍 （一） 編制依據(jù) 可行性研究報(bào)告5 1. 長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃 ； 2. 重慶市長壽區(qū)城鄉(xiāng)總體規(guī)劃 3. 重慶市長壽區(qū)土地利用規(guī)劃 4. 重慶市長壽湖風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃 5. 重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃（ 2010 2030年） 6. 重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評價(jià)報(bào)告 ； 7. 重慶市長壽區(qū) 2009年度國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ； 8. 重慶市長壽湖西岸片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 ； 9. 項(xiàng)目 業(yè)主 提供的相關(guān)資料； 10.現(xiàn)場調(diào)查資料以及其它有關(guān)文件資料； 11.市政 道路設(shè)計(jì) 文件。 （二） 研究范圍 本研究報(bào)告通過對項(xiàng)目建設(shè)的必要性 、 可行性 、 建設(shè)區(qū)域的資源條件 、 市場等進(jìn)行研究，提出項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)與方案，通過投資估算，對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益進(jìn)行分析和評價(jià)，提出結(jié)論性的意見，以及招投標(biāo)方案和建設(shè)進(jìn)度安排意見。 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注 一 建設(shè)內(nèi)容 可行性研究報(bào)告6 1 五星級酒店 54500 2 會議中心 5500 3 酒店式公寓 38000 4 配套設(shè)施 2000 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 59533.76 萬元 1 土地費(fèi)用 9570 萬元 2 工程費(fèi)用 31450 萬元 3 工程建設(shè)其他費(fèi)用 10229.76 萬元 4 建設(shè)期利息 8284 萬元 三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 9.83% 計(jì)算期 13 年 2 項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 4464.43 萬元 全部投資 3 稅后靜態(tài)投資回收期 8.03 年 全部投資 4 項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： 11.83% 全部投資 5 項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=8%） 8899.38 萬元 全部投資 6 稅前靜態(tài)投資回收期： 7.47 年 全部投資 7 投資利潤率： 21.27% 8 投資利稅率 28.36% 9 年平均利潤 2371 萬元 五、 主要結(jié)論 長壽湖旅游風(fēng)景區(qū)自然景觀優(yōu)美而獨(dú)具特色，旅游資源豐富，極具旅游開發(fā)價(jià)值。長壽區(qū)是聯(lián)系渝東南和渝東北的樞紐，是重慶通往華中和東部沿海地區(qū)的橋頭堡，區(qū)位條件十分優(yōu)越。長壽湖則處于重 可行性研究報(bào)告7 慶市域的幾何中心的位置，在方圓 150 km 范圍內(nèi)，集 中了重慶市大部分人口，旅游開發(fā)直接受到周邊城市的帶動。長壽景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。此外又有三峽國際旅游熱線的輻射拉動， 旅游 市場前景廣闊。 本項(xiàng)目的建設(shè)將極大地完善長壽湖旅游 配套 設(shè)施， 彌補(bǔ)當(dāng)?shù)?高端旅游配套設(shè)施嚴(yán)重 不足 的 現(xiàn)象， 可帶動周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào) 整 ，有利于 政府 招商引資 。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。 本項(xiàng)目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實(shí)，建設(shè)規(guī)模合理。 經(jīng)測算，本項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上都是可行的。 可行性研究報(bào)告8 第二章 項(xiàng)目背景及必要性 一、 長壽區(qū)概況 長壽區(qū)位于重慶腹心，三峽庫區(qū)上游，雄踞長江之濱，是重慶“ 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”中規(guī)劃建設(shè)的百萬人口大城市，幅員面積 1423 平方公里，人口 90 萬，城鎮(zhèn)人口 39 萬。長壽區(qū)轄 14 個(gè)鎮(zhèn)、 4 個(gè)街道辦事處。距重慶主城區(qū) 40 分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟(jì)社會資源向三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。 2009年長壽地區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 176.4億元，增長 16.5%；固定資產(chǎn)投資 228.5 億元，增長 53.7%；社會消費(fèi)品零售總額 47.5 億元，增長 21.1%；地方財(cái)政收入 22.8億元，增長 31.7%，年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 219.3億元，貸款余額 117.1億元，比年初分別增長 35.8%、67.3%。 全區(qū)全年共接待游客 150.8萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 2.2億元，分別增長 11.6%和 12%。長壽在旅游方面將全力打造“濱江長壽谷”、“菩提長壽山”、和“天賜長壽湖”為代表的長壽主題文化城。 長壽作為三峽庫區(qū)的重要區(qū)縣， 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，是重慶作為西部增長極的重要支撐，政策優(yōu)勢、地沿優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將使長壽成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)、獨(dú) 具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。 可行性研究報(bào)告9 二、 項(xiàng)目建設(shè)的背景 （一） 旅游業(yè)將逐漸發(fā)展成為重慶及三峽庫區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) 重慶市自 1997 年直轄以來， 市委市 政府一直把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行著力培育與扶持，積極實(shí)施“政府 主導(dǎo)型”旅游發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大對旅游業(yè)的投入，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴(kuò)大， 被稱為旅游業(yè)三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游飯店及其它配套設(shè)施均有極大的改善 .據(jù) 重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 截止到 2009年， 全市有國際、國內(nèi)旅行社353 家， 星級賓館飯店 266 座，國際旅游收入 5.37 億美元，國內(nèi)旅游收入 666億元 。 長江三峽是我國目前推向 國際市場的最具競爭力的旅游產(chǎn)品之一，三峽工程的建設(shè)又使三峽成為世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌競爭力大大提高。 三峽是國內(nèi)最知名的峽谷風(fēng)光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃預(yù)測， 2010 年到三峽旅游的國內(nèi)旅游者為 350 400 萬人，這個(gè)數(shù)字只相當(dāng)于同年國內(nèi)出游城鎮(zhèn)居民總量的 0.5 0.55，三峽國內(nèi) 旅游前景廣闊。 同時(shí)， 2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國際旅游者的最主要目的地之一，國際旅游者年均增長將保持 10 15，長江三峽旅游國際需求前景廣闊無比。 根據(jù)長江三峽區(qū)域 旅游發(fā)展規(guī)劃 ，長江三峽庫區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：將三峽旅游建設(shè)成以新三峽為品牌，以自然生態(tài)觀光和人文攬勝為基礎(chǔ)，以休閑度假和民俗體驗(yàn)為主體，以科考探險(xiǎn)和體育競技為補(bǔ)充，融生態(tài)化、個(gè)性化和專題化為一體，具有國際影響力、 可行性研究報(bào)告10 競爭力和可持續(xù)發(fā)展的世界級旅游目的地。規(guī)劃期內(nèi)將旅游業(yè)培育成庫區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，到 2010 年，三峽旅游區(qū)接待入境旅游者 195-215 萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游外匯收入 10.5-12億美元；接待國內(nèi)旅游者 1.6-1.8億人次，旅游業(yè)總收入達(dá)到 1000-1200億元人民幣，相當(dāng)于全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的 15%，進(jìn)一步 壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。 （二） 長壽湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機(jī)遇 隨著西部大開發(fā)，三峽大移民，退耕還林、還草政策的全面實(shí)施，三峽生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)為三峽庫區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機(jī)遇。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略，長壽湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，事實(shí)上，從 2001 年起，長壽湖旅游收入已超過了傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 漁業(yè)的收入，已達(dá)到 3000萬元 (漁業(yè)收入約 2000萬元 )，旅游人數(shù)已達(dá)到 19萬人次。 2004年旅游人數(shù)已達(dá)到 35萬人次，旅游收入已達(dá)到 4000萬元。 根據(jù) 重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃 （ 2010-2030）， 依托長壽湖風(fēng)景名勝區(qū)，以旅游服務(wù)為發(fā)展核心，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力把長壽湖鎮(zhèn)建設(shè)成為在重慶具有較大影響的城郊旅游鎮(zhèn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設(shè)和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。 規(guī)劃提出，將通過大力發(fā)展旅游業(yè) 推動城鎮(zhèn)的建設(shè)，以風(fēng)景區(qū)保護(hù)與完善基礎(chǔ)設(shè)施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn) ，突出旅游特色，打造精品景點(diǎn)， 完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動力。以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，推動基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，逐漸形成以旅游服務(wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式。規(guī)劃至 2015年末，（預(yù)測）鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 8萬人，城鎮(zhèn) 可行性研究報(bào)告11 化率 44%，鎮(zhèn)區(qū)人口為 3.5萬人。 到 2030年末，鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 13萬人，城鎮(zhèn)化率為 85%，鎮(zhèn)區(qū)人口為 11萬人。 （三） 長壽湖西岸片區(qū)急需 發(fā)展 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，商務(wù)活動會更加頻繁，帶動商務(wù)、會務(wù)游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光游的外流趨勢將進(jìn)一步加強(qiáng)。長壽湖景區(qū)山清水秀、湖面開闊、景色旖旎，是開展休閑度假、水上娛樂的理想地，長壽湖景區(qū)這些 資源組合背景非常適合開發(fā)度假旅游產(chǎn)品，適于進(jìn)行生態(tài)度假旅游。 目前景區(qū)最便于開發(fā)的的長壽湖西岸 的配套市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)啟動，但 缺乏相應(yīng)的 旅游服務(wù)設(shè) 施，市場的需求將催生西岸片區(qū)的快速發(fā)展。長壽湖景區(qū)準(zhǔn)備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動商業(yè)、金融、會務(wù)、信息等高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。為了達(dá)到上述目標(biāo)，大力改善長壽湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強(qiáng) 旅游配套 設(shè)施的建設(shè)。 長壽湖西岸片區(qū)屬長壽湖鎮(zhèn)轄區(qū)，含東海村、黃坪村、水口村、羅山村、回龍村、響塘村、圍子村、桂花村 8個(gè)村。南北向沿湖長約8公里。南接長壽湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔 337米為低界，西端大致 以海拔 400米等高線附近的可用地為高界。規(guī)劃總用地約為 729.14公頃，其中建設(shè)用地 696.85公頃。規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為 4.9萬人。 可行性研究報(bào)告12 三、 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 （一） 是開發(fā)和利用長壽湖景區(qū)資源，完善 旅游配套設(shè)施 的需要 為積極開發(fā)長壽湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強(qiáng)化長壽區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時(shí)為 改善 長壽湖西岸片區(qū)內(nèi)的 服務(wù)配套 、 生態(tài) 環(huán)境等 條件 ， 長壽區(qū)政府對長壽湖西岸片區(qū)進(jìn)行了整體性規(guī)劃， 依托良好的自然山水景觀資源，并與長壽湖生態(tài)環(huán)境保護(hù)、歷史傳統(tǒng)文化有機(jī)地結(jié)合起來， 將其打造成以 旅游服務(wù)和開發(fā)為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向， 集休閑 度假、游覽觀光、水上運(yùn)動、會議會展于一體的 國際休閑旅游度假區(qū)。 xx酒店 （含會議中心） 是 長壽湖景區(qū) 內(nèi)唯一的五星級度假酒店，是 風(fēng)景區(qū) 旅游 配套設(shè)施的重要組成部分 ，它的建成將改善長壽湖旅游區(qū)內(nèi)高端度假酒店空白的局面， 同時(shí)，將極大的提升風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)休閑、度假、會議、會務(wù)等功能， 帶動整體區(qū)域 旅游經(jīng)濟(jì) 的 發(fā)展。 （二） 是解決庫區(qū)移民及下崗再就業(yè)的需要 旅游業(yè) 是以滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛等各項(xiàng)活動需求的綜合性產(chǎn)業(yè)， 高端酒店的建設(shè)可以極大的促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，通過 迅速 發(fā)展 的 旅游業(yè)可以帶動其 關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供大量間接就業(yè)崗位安置 移民及下崗工人。 旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應(yīng)業(yè)及咨詢、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、政府管理等間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就業(yè)崗位數(shù)，取決于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度，關(guān)聯(lián)作用 可行性研究報(bào)告13 程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。世界旅游組織在全球的調(diào)查顯示，旅游業(yè)直接安置 1 名就業(yè)人員，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可安置 4 5 名間接就業(yè)人員。 根據(jù)長壽湖風(fēng)景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃資料， 到 2015 年，可直接解決從業(yè)人數(shù) 5404人，間接解決從業(yè)人數(shù) 21614人。 （三） 是促進(jìn) 長壽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要 長壽湖景區(qū)常住人口約兩萬余人，其中農(nóng)業(yè)人口 13000多人，城鎮(zhèn)人口約 7000 多人，主要分布于長壽湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。以前，長壽湖景區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近 年來 ，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 隨著景區(qū)外圍道路工程以及市政配套工程的逐步建設(shè) ，解決 了交通和市政條件不足的瓶頸，為景區(qū)大力開發(fā)鋪平了道路，隨著高端酒店的開發(fā)建設(shè)，將進(jìn)一步吸引旅游人群進(jìn)駐景區(qū)內(nèi)部， 提升長壽湖區(qū)域整體價(jià)值， 從而促進(jìn)了招商引資、土地開發(fā) ， 進(jìn)一步改善長壽區(qū)的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快長壽區(qū)城鎮(zhèn)化的進(jìn)展步伐。 （四） 是提升長壽湖景區(qū)窗口形象、增強(qiáng)景區(qū)競爭力的需要 長壽湖旅游資源類型齊全，資源單體數(shù)量較多。景區(qū)內(nèi)自然旅游資源以島嶼、湖泊、山體及野生動植物等見長，可謂山島湖景觀三位一體，優(yōu)美俊 秀；人文旅游資源則以史跡、寺觀、古城址、古建筑、特色物產(chǎn)等取勝。 長壽湖的特色物產(chǎn)豐富，地方氣息濃郁，是鑲嵌在重慶市中心位置上的一顆璀璨明珠。 長壽湖周邊過去幾年的服務(wù)功能 主要集中在賓館、招待所、旅行 可行性研究報(bào)告14 社和家庭旅館等各類 低端 接待服務(wù)設(shè)施上，總體上說，長壽湖景區(qū)的旅游開發(fā)還處于 起步階段。 高端 酒店項(xiàng)目將極大的改善這一狀況 ， 其對整體區(qū)域的帶動性 對提升景區(qū)窗口形象，增強(qiáng)景區(qū)旅游競爭力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 綜上分析，本項(xiàng)目 選擇當(dāng)下的機(jī)遇進(jìn)行 建設(shè)是非常必要的。 可行性研究報(bào)告15 第三章 旅游市場分析 一、 全國旅游市場分析 （一） 國內(nèi) 旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 旅游業(yè)是一個(gè)最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，從發(fā)展趨勢看，旅游業(yè)這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”還將因?yàn)槿蚪?jīng)濟(jì)從金融危機(jī)泥潭中走出及中國旅游市場的需求而日益旺盛， 2009 年的國慶假期因?yàn)楹蛡鹘y(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)疊加，因此長達(dá) 8 天，被稱為“史上最長的黃金周”。據(jù)全國假日旅游部際協(xié)調(diào)會議辦公室統(tǒng)計(jì)：今年“十 一”黃金周中國國內(nèi)旅游人數(shù)預(yù)計(jì)將超過 2 億人次，同比增長 13%;旅游收入超過 1000 億元人民幣，同比增長 25%。 不僅僅是今年的黃金周，近年來中國的旅游業(yè)一直都是持續(xù)快速發(fā)展，下面有這樣幾組數(shù)字可供大家參考： A. 從 2002 年 2007 年過境旅游人數(shù)從 3680 萬人次將增長到5360 萬人次，年均增長 7.8%，高于全球平均增長率 3 個(gè)百分點(diǎn)。 B. 旅游外匯收入從 204 億美元將增長到 370 億美元，年均增長12.6%，高于全球平均增長率的兩個(gè)百分點(diǎn)。 C. 國內(nèi)旅游人數(shù)從 8.8 億人次將增長到 15 億人次，年均增長11.3%。國內(nèi)旅游收入從 3878億元將增長到 6820 億元，年均增長 12%。 D. 旅游總收入從 5566 億元將增長到 1 萬億元，年均增長12.4%， 可行性研究報(bào)告16 E. 中國公民處境旅游目的地的國家和地區(qū)從 20 個(gè)增加到 132 個(gè)，處境旅游人數(shù)從 1660 萬人次將增長到 4000 萬人次，年均增長19.2%。 從數(shù)據(jù)中可以看出：中國已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大處境旅游國，并且據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預(yù)測，到 2015 年中國將成為世界上第一大入鏡旅游接待國和第四大出境旅游客源國。中國已經(jīng)實(shí)現(xiàn) 了從亞洲旅游大國到世界旅游大國的轉(zhuǎn)變，開始邁入建設(shè)世界旅游強(qiáng)國的進(jìn)程，中國旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。 隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，中國人均收入將達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家的水平，到時(shí)候，旅游將會成為中國人生活中的一部分，旅游消費(fèi)需求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動力，中國旅游業(yè)將繼續(xù)保持高速增長。 （二）全國旅游業(yè)發(fā)展走勢 步入新世紀(jì)以后，中國旅游業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的機(jī)遇期。準(zhǔn)確把握旅游業(yè)的發(fā)展走勢，對于制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，策劃制作符合市場需求的旅游產(chǎn)品顯得尤為重要，當(dāng)今中國旅游的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下走勢 ： 1、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會得到全面確立。 旅游業(yè)以其綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高的特點(diǎn)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已被各國的實(shí)踐所證明，旅游業(yè)的乘數(shù)效應(yīng)越來越被各級領(lǐng)導(dǎo)所認(rèn)知，一些國家或地區(qū)把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來拉動第三產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些資源大省、大市、大縣則以“旅游強(qiáng)省”、“旅游興 可行性研究報(bào)告17 市”、“旅游立縣”來確立旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位，來實(shí)現(xiàn)旅游的倍增計(jì)劃?？缛胄率兰o(jì)，中國旅游業(yè)進(jìn)入新的戰(zhàn)略機(jī)遇期，作為旅游資源大國，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢向產(chǎn)品優(yōu)勢再到產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的攀升將成為旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用與地位將會 迅速提高。而目前擔(dān)當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)旅游工作的縣區(qū)長、旅游局長不懂旅游的現(xiàn)象非常普遍。一些旅游企業(yè)特別是旅游景區(qū)從事領(lǐng)導(dǎo)工作的同志也是半路出家的多。 2、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模將會迅速擴(kuò)大。 隨著我國加入 WTO 和改革開放的不斷深入，各級政府對旅游業(yè)的投入越來越大；一些外資、民資及其他社會資金也不斷向旅游業(yè)注入，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和基本設(shè)施建設(shè)的步伐將顯著加快；一些地區(qū)通過建立旅游聯(lián)合體、共同體，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)；信息時(shí)代催生旅游業(yè)發(fā)展新平臺，特別是 WEB2.0 時(shí)代的到來 ,一些大型的網(wǎng)絡(luò)公司依靠雄厚的資金實(shí)力和自己成熟的市場運(yùn)作 模式向傳統(tǒng)公司模式滲透 ,大型的旅游企業(yè)也同樣借助網(wǎng)絡(luò)平臺向高端的商務(wù)平臺滲透 , 給中國旅游企業(yè)帶來更多的機(jī)遇；一些傳統(tǒng)的旅游企業(yè)通過改制或改組，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營實(shí)力，實(shí)行集團(tuán)化、集約化、規(guī)?；?jīng)營的勢頭將越來越猛等等。傳統(tǒng)的旅游管理人才難以滿足形勢發(fā)展的需要，旅游信息、旅游網(wǎng)絡(luò)營銷的人才需求將會急劇 增加。 3、旅游業(yè)的運(yùn)行質(zhì)量將會顯著提高。 隨著經(jīng)濟(jì)國際化步伐的加快，市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，我國 可行性研究報(bào)告18 旅游業(yè)融入世界各地先進(jìn)的旅游業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)驗(yàn)和法制化的管理手段，經(jīng)營將更加規(guī)范。在科教興國戰(zhàn)略指引下，先進(jìn)的科學(xué)技 術(shù)和高水平人才也將不斷向旅游產(chǎn)業(yè)流入，管理水平不斷提高。在科學(xué)發(fā)展觀的思想指導(dǎo)下，旅游行業(yè)正在堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，集聚各方優(yōu)勢，加快旅游業(yè)的發(fā)展步伐，必將實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)政府、旅游者和旅游經(jīng)營者利益最大化。對培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷、綠色營銷、服務(wù)營銷、文化營銷、關(guān)系營銷以及新型國際化的旅游人才將提出了新的更高的需求。 4、旅游業(yè)的文化載體地位將會得到鞏固。 文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。加強(qiáng)旅游文化建設(shè)是旅游發(fā)展的時(shí)代要求。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀(jì)要放射出光芒，一些現(xiàn)代文化 也要進(jìn)入旅游業(yè)以提高其品味。旅游業(yè)的吃、住、行、游、購、娛六大要素中，無不承載著文化的內(nèi)涵、無不張揚(yáng)著文化的個(gè)性、無不演奏著文化的樂曲。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的鮮明特點(diǎn)要有主題性，具有較高文化素養(yǎng)的旅游人才諸如旅游策劃、景點(diǎn)設(shè)計(jì)、高級導(dǎo)游、外語導(dǎo)游等也將受到歡迎。 5、旅游業(yè)的生活功能將會顯著體現(xiàn)。 旅游是現(xiàn)代生活的一種方式。在我國全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)和社會也將進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展期，人們的可支配收入和余暇時(shí)間將會大幅增加、旅游欲望也會明顯增強(qiáng)，為提高生活質(zhì)量提供了保證，也為旅游業(yè)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在發(fā)達(dá)國家，旅游 是高質(zhì)量的生活體現(xiàn)。二十一世紀(jì)的中國是充滿希望的中國，生產(chǎn)力得到發(fā)展、 可行性研究報(bào)告19 綜合國力得到加強(qiáng)、人民生活水平極大提高，旅游自然成為生活的一項(xiàng)重要內(nèi)容，成為生活質(zhì)量提高的重要標(biāo)志，這是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢，也是中國旅游走向大眾化的必然趨勢。迎合體驗(yàn)業(yè)的發(fā)展要求，個(gè)性化的旅游特色服務(wù)業(yè)人才就業(yè)空間將增大。 6、旅游業(yè)的發(fā)展格局將會顯著變化。 在地域方面，歐美地區(qū)為主體的旅游地域格局將會被打破。到2020 年，無論是從國際旅游者的接待人次還是國際旅游收入，亞太地區(qū)都將超過美洲，成為世界第二大旅游地區(qū)，其中中國的國際旅游將會有長足的發(fā)展。從國內(nèi)旅游的空間結(jié)構(gòu)來看，由于我國旅游業(yè)發(fā)展以城市為中心、以資源豐富地區(qū)為重點(diǎn)，相比之下以沿海地區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，而且離主要客源地國家和地區(qū)的距離較近，國際旅游者的可進(jìn)入性較好，形成了諸如長三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)向其他地區(qū)推進(jìn)，逐漸形成完整的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)格局。 （三）全國旅游地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 1、 國旅游地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展回顧 旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)也是分時(shí)度假的概念。在 20 世紀(jì) 90 年代初，海南首先出現(xiàn)了分時(shí)度假酒店 (產(chǎn)權(quán)酒店 )的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場反應(yīng)。 20 世紀(jì) 90 年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時(shí)度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來。 2001 年 7 月，在海口舉辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會 可行性研究報(bào)告20 暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年 11 月又在杭州召開“中國旅游房地產(chǎn)論壇”。旅游房地產(chǎn)和分時(shí)度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 目前國內(nèi)對旅游房地產(chǎn)的解釋還不統(tǒng)一，沒有一個(gè)權(quán)威或者公認(rèn)的概念能解釋清楚什么是旅游 房地產(chǎn)。比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山 /滑雪運(yùn)動度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的講就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。 2、 中國旅游房地產(chǎn)市場的需求分析 改革開放 30 年來，我國經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長強(qiáng)化了居民的旅游支付能力， 2008 年中國人均 GDP 首次突破3000 美元，上海、北京更是分別突破 8500 與 9000 美元。日本共同社指出， 3000 美元作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，隨后更有可能帶來消費(fèi)的活躍。可自由支配收入越高，旅游支付能力，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強(qiáng)。其次，居民可支配時(shí)間增多，除了十一、春節(jié)兩大黃金周外，政府還頒布了職工帶薪年休假條例，假日時(shí)間總量的增加帶動了國內(nèi)旅游市場的增長，對旅游產(chǎn)品的選擇也更加合理與多樣，其中休閑度假旅游成為越來越多消費(fèi)者選擇的旅 可行性研究報(bào)告21 游模式，可以說，經(jīng)過 30 年的積累，一個(gè)休閑為主的旅游時(shí)代正在來臨。 3、 我國旅游房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段 旅游地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù)、 GDP 水平等都有著密切的關(guān)系。時(shí)下，旅游業(yè)發(fā)展勢頭正盛，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅游房地產(chǎn)的開發(fā)提供了契機(jī)。 旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會具備得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以及拉動旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和動力保證。假日經(jīng)濟(jì)帶動高品質(zhì)的居住需求。工作時(shí)間縮短，每年 115 天的假期，尤其是 7 天長假及企業(yè)年假制 度的運(yùn)行，使人們有時(shí)間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時(shí)，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機(jī)。隨著旅游消費(fèi)者消費(fèi)觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，并形成了每年 2.4%的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要 3 5 年的時(shí)間，也就是說旅游房地產(chǎn)的潛在需求潛力巨大。 4、 2010-2015年 中國旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢 旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同 于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出 可行性研究報(bào)告22 售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應(yīng)的升級換代，對旅游的充分挖掘?qū)⒉辉倬窒抻诼糜螛I(yè)本身。 多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護(hù)之間的矛盾，將成為其中突出的問題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認(rèn)，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了契機(jī)，但如何在項(xiàng)目運(yùn)作成功的同時(shí)，保護(hù)好當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源和 人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問題，將成為開發(fā)過程中的一大挑戰(zhàn)。 近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假房產(chǎn)，到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個(gè)概念越來越多地被人們提到，同時(shí)也越來越多地用于各類房地產(chǎn)項(xiàng)目之上。 雖然目前我國還面臨著旅游房地產(chǎn)開發(fā)法律、法規(guī)、制度不健全、專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊的問題，但是展望未來，在我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的