房地產(chǎn)抵押價值評估過程中稅費.doc

房地產(chǎn)抵押價值評估過程中應(yīng)計算的有關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費簡介（2008年版）在進(jìn)行以“抵押貸款（含按揭貸款）”為估價目的之房地產(chǎn)抵押價值評估時，通常要在評估報告書中計算當(dāng)?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，抵押物以評估價格進(jìn)行處分時抵押人應(yīng)該繳納的有關(guān)房地產(chǎn)稅費。由于稅費計算具有很強(qiáng)的政策性，不易為一般人員所掌握，為了便于協(xié)會各會員單位在實際評估操作中正確地計算有關(guān)稅費，本文根據(jù)我國、我省及福州市現(xiàn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅費政策法規(guī)，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中賣方應(yīng)繳納的有關(guān)稅費簡要介紹如下： 第一部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中賣方應(yīng)繳納的稅費種類一、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅又稱不動產(chǎn)營業(yè)稅，它以納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營所取得的營業(yè)額為課稅對象，屬于流轉(zhuǎn)稅的范疇，是營業(yè)稅大系統(tǒng)的一個子系統(tǒng)（即營業(yè)稅稅目中的“銷售不動產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目的子目“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”）。（一）納稅人納稅人是指在中華人民共和國境內(nèi)從事轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)、房屋租賃和房地產(chǎn)中介服務(wù)的單位和個人。（二）稅目和稅率1、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：稅率5%2、銷售不動產(chǎn)：稅率5%（三）計稅依據(jù)營業(yè)稅的計稅依據(jù)，又稱營業(yè)額。關(guān)于營業(yè)額的確定，依不同的物業(yè)類型標(biāo)準(zhǔn)各異，具體如下：1、住宅物業(yè)住宅物業(yè)又分為普通住宅和高級住宅。目前，在福州市界定為普通住宅必須同時符合以下三個標(biāo)準(zhǔn)（均含本數(shù)）：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；鼓樓、臺江區(qū)的房屋實際成交價格每平方米8500元以下（含8500元）；其他城區(qū)房屋實際成交價格每平方米7000元以下（含7000元）；2007年1月1日至2007年12月31日通過招拍掛方式取得土地的商品住房項目，房屋實際成交價格每平方米10000元以下（含10000元）。以上只要一項標(biāo)準(zhǔn)不符合，即界定為高級住宅。（1）所有住宅均以產(chǎn)權(quán)來源時間為起點，至出售時如未滿2年的，全額征收營業(yè)稅；（2）以產(chǎn)權(quán)來源時間為起點，至出售時如已滿2年的，普通住宅免征營業(yè)稅；（3）以產(chǎn)權(quán)來源時間為起點，至出售時如已滿2年的高級住宅，如果原產(chǎn)權(quán)取得方式為購買或抵債的，以本次銷售全部收入減去原購買價格或原抵債價格后的余額作為營業(yè)額征收營業(yè)稅；否則，全額征收營業(yè)稅；（4）個人銷售受贈、繼承、離婚變更所得的不動產(chǎn)（含住宅與非住宅），產(chǎn)權(quán)來源時間上溯到上一道產(chǎn)權(quán)取得時間。2、非住宅物業(yè)（1）如果原產(chǎn)權(quán)取得方式為購買或抵債的，以本次銷售全部收入減去原購買價格或原抵債價格后的余額作為營業(yè)額征收營業(yè)稅。（2）除原產(chǎn)權(quán)取得方式為購置或抵債外，以其他方式取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。其他方式主要是指：單位和個人銷售自建（批建）方式取得的不動產(chǎn)；單位將不動產(chǎn)無償贈與他人；等等。（四）營業(yè)稅的計算根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，其計算公式為：應(yīng)納營業(yè)稅稅額=營業(yè)額稅率（5%）二、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅，通常簡稱“城建稅”，是對從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的單位和個人，以其實際繳納的增值稅、消費稅和營業(yè)稅（以下簡稱“三稅”）的稅額為計稅依據(jù)，按納稅人所在地適用的不同稅率計算征收的一種稅。對于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而言，凡繳納營業(yè)稅的單位和個人，均為城建稅的納稅人。城建稅以納稅人應(yīng)繳納的“三稅”稅額為計稅依據(jù)，分別與“三稅”同時繳納。因此，城建稅的征稅范圍是“三稅”征稅范圍的總和。城建稅實行地區(qū)差別比例稅率：1、納稅人所在地在城市（包括省轄市和縣級市）市區(qū)的，稅率為7%。2、納稅人所在地在城和省政府批準(zhǔn)為建制鎮(zhèn)的（含鐵道部門，以及縣團(tuán)級以上的大中型工礦企業(yè)所在地），稅率為5%。3、納稅人所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。應(yīng)納城建稅=實際繳納的“三稅”稅額地區(qū)適用稅率經(jīng)批準(zhǔn)減免“三稅”或免征“三稅”的，其相應(yīng)的城建稅也一并減免或免征。三、教育費附加教育費附加是對繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種附加費。教育費附加的納費人、征費范圍和征費依據(jù)與城建稅相同。教育費附加的征收率為省級3%、市級1%，合計4%。應(yīng)納教育費附加=實際繳納的“三稅”稅額4%四、印花稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的印花稅稅目是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”、“權(quán)利、許可證照（包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證）”三種。所謂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)（包括財產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、商品房買賣合同及二手房買賣契約等轉(zhuǎn)移書據(jù)）。印花稅由立據(jù)人貼花，計稅依據(jù)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額，稅率為0.05%。權(quán)利、許可證照（如產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)證）由領(lǐng)受人按件貼花5元。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。（非住房的按正常納稅）五、土地增值稅土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額按轉(zhuǎn)讓所取得的收入減除扣除項目金額后的余額確定。土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，即1、增值額=扣除項目金額50%土地增值稅稅額=增值額30%2、扣除項目金額50%增值額=扣除項目金額100%土地增值稅稅額=增值額40%-扣除項目金額5%3、扣除項目金額100%增值額扣除項目金額200%土地增值稅稅額=增值額60%-扣除項目金額35%土地增值稅的減免規(guī)定：個人轉(zhuǎn)讓普通住宅，暫免征土地增值稅；繼承方式承受房地產(chǎn)，免征；將房地產(chǎn)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征；投資入股和企業(yè)兼并涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，免征。根據(jù)福州市現(xiàn)行土地增值稅政策，對于個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的具體如下：（1）對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；（2）對個人轉(zhuǎn)讓店面、營業(yè)用房、寫字樓、車庫等其他房地產(chǎn)（即非住宅、非別墅），統(tǒng)一按銷售房地產(chǎn)的全部收入的2%的征收率征收土地增值稅；對于單位出售房地產(chǎn)的，仍按上述四級累進(jìn)稅率計算土地增值稅稅額。六、個人所得稅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中涉及的個人所得稅稅目是“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”，其納稅義務(wù)人為在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得所得的個人?！柏敭a(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”稅目的稅率為20%，其計稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得額。根據(jù)目前福州市轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)個人所得稅政策規(guī)定，個人所得稅征收具體如下：（1）對個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個人所得稅；（2）個人轉(zhuǎn)讓自住未滿2年，屬普通住宅的，按1%征收率征收個人所得稅；屬高級住宅的，按1.5%征收率征收個人所得稅；（3）個人轉(zhuǎn)讓非住宅（如店面、營業(yè)用房、寫字樓、車庫等），按1.5%征收率征收個人所得稅。七、交易手續(xù)費（一）商品房（含在建工程）交易手續(xù)費商品房的交易手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方（開發(fā)商）繳納，其計費標(biāo)準(zhǔn)為：住宅3元/平方米；營業(yè)用房12元/平方米；辦公用房7元/平方米；廠房倉庫4元/平方米；車庫7元/平方米；車位200元/位；其他用房2元/平方米。（二）二手房交易手續(xù)費（買賣雙方各一半，以下為賣方應(yīng)繳納的計費標(biāo)準(zhǔn)）住宅3元/平方米；營業(yè)用房10元/平方米；辦公用房6元/平方米；廠房倉庫3.5元/平方米；車庫7元/平方米；車位150元/位；其他用房2元/平方米。第二部分 幾種常見類型房屋轉(zhuǎn)讓時涉及的賣方稅費組合以下稅費組合僅針對賣方，不包括買方應(yīng)繳納的稅費。一、個人房屋買賣（一）個人出售普通住宅交易手續(xù)費3元/平方米，營業(yè)稅及附加（產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時收取）5.55%，個人所得稅1%（產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時收?。?。（二）個人出售高級住宅和非住宅1、個人出售購置或抵債所得的高級住宅和非住宅營業(yè)稅及附加：（1）產(chǎn)權(quán)取得時間未滿2年的高級住宅按全額5.55%，（2）除此之外為按（售價或評估價-原購價或原抵債作價金額）5.55%；印花稅0.05%（非住宅），土地增值稅（非住宅），個人所得稅1.5%（未滿2年的高級住宅和非住宅），交易手續(xù)費（按不同類型房屋分別計算）。2、個人出售自建（批建）方式承受的高級住宅和非住宅營業(yè)稅及附加：售價或評估價5.55%；印花稅0.05%（非住宅）；土地增值稅（非住宅，按上文情形）：個人所得稅（按上文界定情形）；交易手續(xù)費（按不同類型房屋分別計算）。二、房改房上市營業(yè)稅及附加：產(chǎn)權(quán)取得未滿2年時按全額的5.55%收??；超過2年的，普通住宅免征，高級住宅按差額征收。土地增值稅：免征。印花稅：免征。交易手續(xù)費3元/平方米。三、單位房買賣1、單位出售購置或抵債所得的房地產(chǎn)營業(yè)稅及附加：（售價或評估價-原購價或原抵債作價金額）5.55%；印花稅0.05%，土地增值稅（有增值額時），交易手續(xù)費（按不同類型房屋分別計算）。2、單位出售自建、劃撥等方式承受的房地產(chǎn)營業(yè)稅及附加：售價或評估價5.55%；印花稅0.05%，土地增值稅（有增值額時），交易手續(xù)費（按不同類型房屋分別計算）。四、開發(fā)項目在建工程在建工程抵押評估時，通常會遺漏相關(guān)稅費的計算，對于在建工程進(jìn)入市場應(yīng)計算的稅費如下：營業(yè)稅及附加（全額）5.55%、印花稅0.03%、土地增值稅（住宅按1%預(yù)征、別墅按3%預(yù)征、營業(yè)用房及寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%預(yù)征）、交易手續(xù)費（詳見