湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法(2013.1).doc

湖南省實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例辦法第一章 總 則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他物業(yè)相關(guān)人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。第二條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的原則。第三條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。市州、縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?？h級(jí)以上人民政府公安、民政、財(cái)政、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、工商行政管理、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、物價(jià)等有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理相關(guān)的工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理工作。第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門(mén)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠(chéng)信服務(wù)。第二章 前期物業(yè)管理第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和管理等因素。第六條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，并在商品房買(mǎi)賣合同中明示。已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。第七條 原物業(yè)管理區(qū)域分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積和已入住戶數(shù)比例均達(dá)到50以上的業(yè)主同意，由物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)重新劃分登記，并予以公告。第八條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)審查住宅建設(shè)工程項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)配套建筑物、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)。第九條 住宅建設(shè)工程項(xiàng)目交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照項(xiàng)目合同的約定，配置物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)、安全監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備及獨(dú)立的計(jì)量器具，并在物業(yè)承接查驗(yàn)后，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約及物業(yè)查驗(yàn)情況報(bào)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，共用設(shè)施設(shè)備的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，服務(wù)到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，保證服務(wù)質(zhì)量。第十條 新建物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項(xiàng)目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等事項(xiàng)。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)在房屋買(mǎi)賣合同中明示。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變物業(yè)管理用房的用途。第十一條 物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置：(一) 建筑面積按照不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積2的比例配置，最少不低于50平方米；(二) 地面以上具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的獨(dú)立成套裝修房屋；沒(méi)有配置電梯的物業(yè)管理用房，其所在樓層不得高于4層、低于1層。市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)前款規(guī)定的物業(yè)管理用房標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定具體標(biāo)準(zhǔn)。第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位可以附贈(zèng)給業(yè)主；出售或者出租車位、車庫(kù)的，業(yè)主享有優(yōu)先權(quán)。利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地建設(shè)的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得附贈(zèng)、出售或者出租。車位、車庫(kù)出售或者出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂買(mǎi)賣合同或者租賃合同。車位、車庫(kù)滿足業(yè)主需求后剩余出租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。車位、車庫(kù)租賃合同復(fù)印件應(yīng)當(dāng)送交物業(yè)服務(wù)企業(yè)存檔，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)使用人有權(quán)查詢。第十三條 建設(shè)單位在與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂物業(yè)買(mǎi)賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明示物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的配套建筑物、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房、車位和車庫(kù)的所有權(quán)或者使用權(quán)。第十四條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證前，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有承接項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總建筑面積的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)：(一) 投標(biāo)人少于3人；(二) 多層物業(yè)總建筑面積少于3萬(wàn)平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬(wàn)平方米。第十五條 鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。建設(shè)單位組織工程竣工驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。鼓勵(lì)建設(shè)單位為前期物業(yè)管理提供經(jīng)營(yíng)用房或者資金支持。第十六條 分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付使用條件，分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)整體項(xiàng)目交接手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)承接查驗(yàn)的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。第三章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)第十七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法定權(quán)利，履行法定義務(wù)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。第十八條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：(一) 交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%以上；(二) 首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積30以上。業(yè)主總?cè)藬?shù)不足20人的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。占業(yè)主總?cè)藬?shù)10以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面請(qǐng)求之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。第二十條 業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)的代表協(xié)商組建。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。第二十一條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起6個(gè)月內(nèi)召開(kāi)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案進(jìn)行表決。第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列選舉資料報(bào)物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案： (一) 業(yè)主大會(huì)籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；(二) 業(yè)主大會(huì)決議；(三) 管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(四) 業(yè)主委員會(huì)委員名單。業(yè)主委員會(huì)選舉情況備案后7日內(nèi)，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)。前款第(二)、(三)、(四)項(xiàng)之一內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)另行備案。第二十三條 業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)業(yè)主委員會(huì)章程代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)依法履行職責(zé)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，但是不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議、違反管理規(guī)約的業(yè)主，不能作為業(yè)主委員會(huì)委員候選人。業(yè)主委員會(huì)委員的選舉、人數(shù)、構(gòu)成、任職條件、任期等事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止：(一) 任職期限屆滿或者以書(shū)面方式提出辭職的；(二) 因房屋權(quán)屬變更，不再是業(yè)主的；(三) 喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；(四) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好移交工作。第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開(kāi)。有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：(一) 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定或者20以上的業(yè)主提議；(二) 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；(三) 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在30日內(nèi)召開(kāi)；逾期不組織召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，在30日內(nèi)組織召開(kāi)。第二十六條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前，將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程等事項(xiàng)書(shū)面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯著位置公告。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面征求意見(jiàn)的，反饋意見(jiàn)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，并告知業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。第二十七條 業(yè)主大會(huì)對(duì)業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式有約定的，從其約定。未作約定的，按照業(yè)主戶數(shù)計(jì)算，一戶計(jì)算為l票；建設(shè)單位未售出的物業(yè)專有部分，計(jì)算為l票。第二十八條 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，明確委托權(quán)限、期限和內(nèi)容。業(yè)主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日以前，對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)；需要投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，委托業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)定期報(bào)送信用、統(tǒng)計(jì)等相關(guān)資料。縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)、注冊(cè)物業(yè)管理師和項(xiàng)目經(jīng)理人的信用檔案，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)提高服務(wù)水平。第三十一條 業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格和相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)，并按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定提供服務(wù)。第三十二條 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理人制度。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人為項(xiàng)目經(jīng)理人。物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理人制度的具體辦法，由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。 第三十三條 從事物業(yè)管理服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)管理服務(wù)人員，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)人員的培訓(xùn)和履職監(jiān)管。第三十四條 業(yè)主大會(huì)決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的下列內(nèi)容應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)，但是業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定的除外：(一) 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)；(二) 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)費(fèi)用；(三) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)；(四) 合同期限；(五) 違約責(zé)任。第三十五條 物業(yè)服務(wù)主要包括下列事項(xiàng)：(一) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)；(二) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護(hù)；(三) 車輛停放管理；(四) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、安全防范、應(yīng)急救助的協(xié)助和維護(hù)；(五) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告等義務(wù)；(六) 物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)方案的制定及費(fèi)用的賬務(wù)管理；(七) 物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案資料保管；(八) 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院、省和市州人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。制定和修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，應(yīng)當(dāng)廣泛聽(tīng)取社會(huì)公眾的意見(jiàn)。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地的縣市區(qū)或者市州人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在合同期限屆滿3個(gè)月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當(dāng)事人一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月告知對(duì)方當(dāng)事人。第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)交接下列事項(xiàng)：(一) 移交物業(yè)承接驗(yàn)收和運(yùn)行管理、養(yǎng)護(hù)、維修資料；(二) 移交物業(yè)共用部位；(三) 結(jié)清相關(guān)費(fèi)用；(四) 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。第四十一條 建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。有下列事項(xiàng)之一的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，物業(yè)所在地的縣市區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和有關(guān)部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表共同協(xié)商解決： (一) 業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)；(二) 業(yè)主委員會(huì)換屆；(三) 履行物業(yè)服務(wù)合同的重大爭(zhēng)議；(四) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更交接；(五) 其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項(xiàng)?？h級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理主管部門(mén)和社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，依法履行自治管理職責(zé)，配合、協(xié)助有關(guān)部門(mén)、社區(qū)居民委員會(huì)共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的