我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析.doc

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析來源：信托產(chǎn)品 摘要本文結(jié)合投資需求、房地產(chǎn)融資多元化、資本市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)引進(jìn)REITs的動(dòng)因進(jìn)行分析，同時(shí)從政策法規(guī)、實(shí)際操作的視角討論了REITs在我國(guó)實(shí)施的可行性，最后得出REITs在我國(guó)切實(shí)可行的結(jié)論并提出相關(guān)建議。 在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的趨勢(shì)下，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力和雄厚的資金實(shí)力才能夠支持房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨大需求。從2004年起，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍，一些房地產(chǎn)企業(yè)還引入了外資房地產(chǎn)基金和投資商來完成資金的融通。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)以前長(zhǎng)期實(shí)行單一的融資模式，使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式主要為銀行信貸、債券融資、利用外資及上市。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，原有的單一融資結(jié)構(gòu)已不能適應(yīng)房地產(chǎn)商的融資需求，房地產(chǎn)信托隨之發(fā)展。由于我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)信托的法律法規(guī)不健全，且房地產(chǎn)信托的功能較為單一，使得房地產(chǎn)信托基本不具有組合投資功能和期限轉(zhuǎn)換的功能。而房地產(chǎn)信托投資基金的引入恰可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)信托的缺點(diǎn)。 一、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的動(dòng)因 投資者的需求 1.發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金可以滿足我國(guó)民間儲(chǔ)蓄、社會(huì)保險(xiǎn)資金、企業(yè)資本和外國(guó)資本的投資需求。我國(guó)約有12萬億元的居民儲(chǔ)蓄余額、1.1萬億元的保險(xiǎn)資金、1708億元的全國(guó)社?；鹨约按罅科髽I(yè)在發(fā)展過程中的閑置資金等。同時(shí)，國(guó)外大型的房地產(chǎn)投資信托基金以及實(shí)力雄厚的像美林、摩根斯坦利之類的資金實(shí)力雄厚的投資銀行也普遍對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)紛紛看好。上述這些巨額的社會(huì)金融資產(chǎn)存量必然形成巨大的投資需求。 2.從目前我國(guó)的金融體制看，投資者可選的各種投資工具并不是很多。由專業(yè)性的機(jī)構(gòu)發(fā)起并管理的房地產(chǎn)投資信托基金，可以使投資者獲得較高的投資收益，有效規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，為社會(huì)大眾資本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)提供了有利的條件。 3.對(duì)于投資人來說，在投資組合中加入房地產(chǎn)可以達(dá)到獲得穩(wěn)定回報(bào)并降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。REITs具有很強(qiáng)的市場(chǎng)流動(dòng)性并由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)管理，投資組合帶來的分散風(fēng)險(xiǎn)的作用、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)帶來的較高經(jīng)營(yíng)效率、公開市場(chǎng)帶來的高透明度和市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制以及資本市場(chǎng)帶來的強(qiáng)融資能力都使得投資者信心增加，投資需求旺盛。 構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)多元化融資模式的需要 1.我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅增加了一種新的融資渠道，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多元化融資結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。 2.引入房地產(chǎn)投資信托基金有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，使得企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)有所減小，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。 3.房地產(chǎn)投資基金有利于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)有兩萬九千多家房地產(chǎn)商，且絕大多數(shù)屬于規(guī)模小、管理不規(guī)范、專業(yè)人才缺乏的小企業(yè)。房地產(chǎn)投資基金在利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)模式下把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，有助于實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)再生產(chǎn)。 資本市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在需求 房地產(chǎn)投資信托基金的建立對(duì)于我國(guó)投資基金市場(chǎng)的規(guī)范成長(zhǎng)有著積極的作用。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期性決定了其投資回收的長(zhǎng)期性，投資者的收益相對(duì)于證券投資而言時(shí)間更長(zhǎng)更穩(wěn)定，因而發(fā)展REITs有利于增加新的投資基金品種并拓展基金投資者的投資組合空間。REITs在期限、風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行充分有效的組合，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)，增加投資收益，回報(bào)的長(zhǎng)期性也有助于培養(yǎng)投資者的長(zhǎng)期投資和理性投資理念，而投資者的理性投資又必將推動(dòng)我國(guó)投資基金市場(chǎng)的健康規(guī)范發(fā)展。再者，發(fā)展有助于擴(kuò)張投資基金規(guī)模。 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)主體完善的需求 從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來看，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)參與主體的完整性為主要特征的。改革開放以來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)但發(fā)展水平仍然較低，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間比較短，使得專業(yè)的投資商比較缺乏。近年來，中介服務(wù)業(yè)和代理業(yè)形成了較好的發(fā)展勢(shì)頭，投資房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的個(gè)人和投資機(jī)構(gòu)的投資需求也正在增強(qiáng)。因此，引入REITs這種全新的金融工具是為房地產(chǎn)業(yè)輸送金融資源的不錯(cuò)選擇，不僅能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)專業(yè)投資者隊(duì)伍的形成，在很大程度上也能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的完善和成熟。 二、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性分析 政策與相關(guān)法律規(guī)定 在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信托投資基金必須在適合我國(guó)的房地產(chǎn)和金融政策，以及適合我國(guó)國(guó)情的法律環(huán)境條件下才能夠得以充分、有效地運(yùn)行。為此，應(yīng)對(duì)于建立REITs有關(guān)的政策和法律法規(guī)進(jìn)行充分的分析。 1.法律可行性。REITs與我國(guó)公司法、證券法規(guī)定一致，以現(xiàn)有的公司法、證券法和證券投資基金法為依據(jù)設(shè)立，在我國(guó)目前的法律制度下，法律障礙較少。我國(guó)2006年1月1日起施行的修改后的公司法的有關(guān)規(guī)定也放寬了我國(guó)房地產(chǎn)公司和信托投資公司改造成REITs上市的條件限制，有利于在法律層面上保障REITs在我國(guó)現(xiàn)階段的推出。另外，信托業(yè)和證券法律制度的逐步完善也為REITs創(chuàng)造了必要條件。我國(guó)于2001年頒布了信托法，使信托在我國(guó)有了更權(quán)威的法律依據(jù)，而2002年頒布的信托投資公司管理辦法和信托投資公司資金信托管理暫行辦法，從更細(xì)致的角度規(guī)范了信托業(yè)和個(gè)別信托。而在證券制度方面，監(jiān)管層一直在致力于創(chuàng)新證券衍生產(chǎn)品和保護(hù)投資者權(quán)益的立法，這無疑為REITs在我國(guó)的發(fā)展創(chuàng)造了制度環(huán)境。 2.政策可行性。2005年9月19日，商務(wù)部、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知。而在2005年11月全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出了四項(xiàng)建議：盡快出臺(tái)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例，開放REITs通道，力促銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款實(shí)行區(qū)別對(duì)待，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)等。其中，“開放國(guó)內(nèi)REITs融資渠道”的建議表明，REITs在我國(guó)的發(fā)展腳步將加快。根據(jù)央行121號(hào)文件規(guī)定，各商業(yè)銀行對(duì)未取得“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得提供任何貸款，從資金方面嚴(yán)格規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資行為。而央行等政府主管部門也已經(jīng)多次表示今后要在政策上鼓勵(lì)發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)?、多元化的房地產(chǎn)融資工具，發(fā)展多層次的資本市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的、直接的融資渠道。這表明了未來我國(guó)房地產(chǎn)金融的總體發(fā)展方向。 實(shí)際操作層面 經(jīng)過改革開放20多年來的發(fā)展，我國(guó)金融市場(chǎng)體系已經(jīng)得到逐步完善，特別是近十年來房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入穩(wěn)步擴(kuò)張發(fā)展階段，證券投資基金市場(chǎng)也已初具規(guī)模。而目前我國(guó)擁有巨大的房地產(chǎn)存量資源，且以每年數(shù)千萬平方米的速度增長(zhǎng)，同時(shí)也吸引眾多的投資者共同參與進(jìn)來。 1.房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展為REITs提供了長(zhǎng)期增值保障。房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)鏈條長(zhǎng)，可以帶動(dòng)原材料、家用電器等耐用消費(fèi)品、住宅裝修業(yè)、服務(wù)業(yè)等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起著重要的作用。此外，發(fā)展房地產(chǎn)金融還可以降低金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，金融業(yè)必定要繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使其支柱產(chǎn)業(yè)的功能得到充分發(fā)揮。另一方面，在經(jīng)過國(guó)家從財(cái)政、金融、供求等多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，購(gòu)房客戶逐漸成熟，形成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的理性認(rèn)知，如房地產(chǎn)短期投資行為逐漸減少，收益型物業(yè)投資增速。對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的迅速發(fā)展，國(guó)家將進(jìn)行積極、正確的引導(dǎo)，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步擴(kuò)張，發(fā)展空間非常巨大，在給REITs提供了長(zhǎng)期的增值保障的同時(shí)，也將給REITs本身帶來長(zhǎng)期而豐厚的投資回報(bào)。 2.REITs發(fā)展所需的投資主體已經(jīng)逐步形成。隨著我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和養(yǎng)老保障制度的改革，我國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。保險(xiǎn)公司、社?；稹⑵髽I(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，已逐漸成為市場(chǎng)上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者，它們都有規(guī)模龐大的投資需求。但是，由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，機(jī)構(gòu)投資者的投資渠道還僅限于股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)，但這些投資方式已不能滿足機(jī)構(gòu)投資者高回報(bào)的投資要求。此外，由于近幾年北京、上海、廣州等國(guó)內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非常快，吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商投資，再加上金融市場(chǎng)對(duì)外資開放，這必然會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體更加多元化。而REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定的特性正好滿足機(jī)構(gòu)投資者的要求，對(duì)廣大中小投資者來說，也提供了一個(gè)很好的投資機(jī)會(huì)。 三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的對(duì)策建議 由以上分析可以得出，房地產(chǎn)投資信托基金是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，能夠成為房地產(chǎn)組合融資的核心，在我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金能夠規(guī)范、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展路徑，同時(shí)也是我國(guó)房地產(chǎn)融資切實(shí)可行的一個(gè)途徑?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。 利用REITs在連接貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)綜合融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金的需求的量和期限結(jié)構(gòu)是全方位的，對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的資金都有很強(qiáng)的需求，而REITs在上述市場(chǎng)具有很強(qiáng)的融資能力，所以我國(guó)可以綜合房地產(chǎn)業(yè)對(duì)貨幣市場(chǎng)、資本市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)資金需求的特點(diǎn)發(fā)展REITs。 發(fā)揮REITs運(yùn)用范圍廣泛、創(chuàng)新性強(qiáng)的特點(diǎn)，降低REITs的融資成本 REITs可以吸納社會(huì)各類資本，同時(shí)REITs在投資組合上可塑性強(qiáng)，與其他金融工具相比，運(yùn)用范圍更廣、創(chuàng)新性更強(qiáng)，從而使REITs收益高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定，最終表現(xiàn)為融資成本低。我國(guó)REITs應(yīng)充分利用成本優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大