社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合.doc

社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)組合規(guī)劃布局 在業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首先應(yīng)明確各業(yè)態(tài)的意義和作用差別。 主力店：是各業(yè)態(tài)的龍頭，具有較強(qiáng)的聚客能力和導(dǎo)向作用； 必備性商業(yè)：滿足生活基本需求； 特色性商業(yè)：吸引客流，豐富業(yè)態(tài)。一、社區(qū)商業(yè)的含義 ：“Community”這一概念是有法國社會(huì)學(xué)家卡滕尼斯于己于1882年首先提出，并運(yùn)用于社會(huì)學(xué)領(lǐng)域。1938年費(fèi)孝通先生對(duì)應(yīng)創(chuàng)制了“社區(qū)”，其基本含義是指：一定區(qū)域內(nèi)有特定生活方式并且具有成員歸屬感的人群所組成的相對(duì)獨(dú)立的社會(huì)共同體。從寬泛的意義講，社區(qū)有5個(gè)要素構(gòu)成：地域、人口、區(qū)位、結(jié)構(gòu)和社會(huì)心理。在我國，城市社區(qū)大體相當(dāng)于街道的地理轄區(qū)范圍。 二、社區(qū)商業(yè)一般配置的商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)商業(yè)的功能主要是購物、休閑、餐飲以及綜合服務(wù)，它的作用主要是提供當(dāng)?shù)睾椭苓吶巳喝粘Ｉ钚枰纳唐泛头?wù)，同時(shí)根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，增加現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的門類，發(fā)揮“家的延伸”作用，滿足現(xiàn)代人個(gè)性發(fā)展，創(chuàng)造自由生存空間的需求。 社區(qū)商業(yè)主要配置超市、便利店、專業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、生活服務(wù)等網(wǎng)點(diǎn)；適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)和專賣店；一般不配置百貨店、倉儲(chǔ)商店、集貿(mào)市場(chǎng)等商業(yè)。商業(yè)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)會(huì)由于不同的社區(qū)類型有很大的差異性。 在此介紹一下與我國國情相似的新加坡社區(qū)商業(yè)配置情況。新加坡建屋發(fā)展局將社區(qū)規(guī)劃為三個(gè)層面，配建和設(shè)置了相應(yīng)的商業(yè)（三個(gè)層面的劃分） 一是1000-1200套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里商店（相當(dāng)于上海規(guī)劃的街坊級(jí)）；鄰區(qū)商店以經(jīng)營生活必需品為主，商店組合為：普通日用 品品商店和餐廳。 二是6000-8000套住戶配套建設(shè)一個(gè)鄰里中心（相當(dāng)于上海規(guī)劃的居住小區(qū)級(jí)）；鄰里中心以經(jīng)營中檔商品為主，商店 組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。 三是40000-60000套住戶配套建設(shè)一 個(gè)新鎮(zhèn)中心（相當(dāng)于上海規(guī)劃的居住區(qū)級(jí)或居住地區(qū)級(jí)）。 新鎮(zhèn)中心以經(jīng)營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設(shè)施、銀行、郵政局、超級(jí)市場(chǎng)、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。 新加坡的社區(qū)商業(yè)主要必備12個(gè)基本行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：菜場(chǎng)、銀行、郵政、衛(wèi)生所、洗衣房、理發(fā)店、 快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社區(qū)活動(dòng)中心。推薦13個(gè)行業(yè)、業(yè)態(tài)業(yè)種，例如：服裝店、鞋店、 禮品店、鮮花店、攝影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服務(wù)項(xiàng)目門類齊全、應(yīng)有盡有、配套完善。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該如何定位：目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可謂“如火如荼”，商業(yè)從業(yè)態(tài)上劃分可以分為：Shoppingmall（融吃喝玩樂購物于一體的巨型一站式消費(fèi)中心）、百貨購物中心、特色商業(yè)街（區(qū)）、大型商超、專業(yè)賣場(chǎng)、便利店、各種專業(yè)店、餐飲店、休閑娛樂設(shè)施等。一、社區(qū)商業(yè)配套總體需求社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是相關(guān)項(xiàng)目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射周邊的社區(qū)外消費(fèi)群體，即非業(yè)主。按照潛在業(yè)主對(duì)不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為3個(gè)層次，1、即：“強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合超市”、“菜市場(chǎng)”、“購物中心”、“銀行”；“ 潛在業(yè)主對(duì)“強(qiáng)需求商業(yè)配套設(shè)施”的需求還是存在一定的差異，對(duì)“綜合超市”的需求占85.3%，對(duì)“菜市場(chǎng)”的需求占66.1%，對(duì)“購物中心”的需求達(dá)到56.9%，對(duì)“銀行”的需求達(dá)到53.7%，都超過50%；附表1-1 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施-強(qiáng)度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅綜合超市85.385.191.3100菜市場(chǎng) 66.166.456.550購物中心 56.957.156.550銀行53.753.669.602、中度需求商業(yè)設(shè)施”，即需求比重在10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“幼兒園”、“24小時(shí)便店”、“書店”、“洗衣店”、“健身中心”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“游泳池”、“娛樂中心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等； 潛在業(yè)主對(duì)“中度需求”的商業(yè)設(shè)施的需求也存在一定差異，公寓需求群體對(duì)“藥房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“書店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等設(shè)施的需求程度明顯高于普通住宅群體；而普通住宅群體對(duì)“診所”(37%)、“餐館” (35%）、“公園” (26.8%) “幼兒園” （20.4%）、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”（19.6%）“、美容美發(fā)店”（12.6%）、“老年活動(dòng)中心”（12.4%）”等商業(yè)設(shè)施的需求強(qiáng)度明顯高于公寓群體。附表1-2 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施-中度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅藥房38.238.34350診所3737.526.150餐館 3535.717.40郵局30.330.630.40公園26.826.826.150健身中心20.620.1348100幼兒園 20.420.41350運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 19.6204.35024小時(shí)便店18.718.717.40書店 16.316217100洗衣店15.314.921750游泳池14.514.321750娛樂中心 13.513.51350美容美發(fā)店 12.612.88.70老年活動(dòng)中心12.412.68.703、“弱需求商業(yè)設(shè)施”， 比重在10%以下主要包括“修理店”、“彩擴(kuò)沖洗店”、“茶館”、“花店”、“寵物店”、“高爾夫球場(chǎng)”。附表1-3 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施總體需求商業(yè)配套設(shè)施-弱度需求總體普通住宅公寓townhouse/別墅修理店8.188.70彩擴(kuò)沖洗店7.87.88.70茶館7.27.44.30花店6.36.38.70寵物店 5.95.7130高爾夫球場(chǎng)3.33.2870二、社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求從目前社區(qū)商業(yè)形態(tài)上看，休閑娛樂的設(shè)施主要包括“茶館”、“咖啡廳”、“健身場(chǎng)所”等，那么不同檔次住宅業(yè)主在社區(qū)休閑娛樂設(shè)施需求上到底存在哪些差異呢？從附表2-1的數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著住宅檔次的上升，潛在業(yè)主對(duì)“健身場(chǎng)所”、“西式快餐廳”、“游泳館”、“球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“咖啡廳”、“茶館”、“酒吧”的需求呈現(xiàn)明顯的上升趨勢(shì)，這也表明這些休閑娛樂設(shè)施和高檔住宅社區(qū)的相關(guān)性明顯高于普通住宅，開發(fā)商在開發(fā)高檔住宅產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)該著重考慮此類配套設(shè)施，但是否配置所有業(yè)態(tài)，規(guī)模多大，還需要考慮各個(gè)項(xiàng)目的具體情況，包括入住業(yè)主的數(shù)量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、年齡等因素。附表2-1 潛在購房群體經(jīng)常光顧的休閑娛樂場(chǎng)所經(jīng)常光顧的休閑娛樂場(chǎng)所總體普通住宅公寓townhouse/別墅健身場(chǎng)所40.838.553.863.6西式快餐廳36.134.444.251.5電影院3031.12618.2游泳館29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館25.122.636.551.5咖啡廳22.420.133.745.5茶館18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3迪廳1110.415.412.1歌舞廳/夜總會(huì)7.66.215.418.2三、從潛在業(yè)主購買日常用品的主要場(chǎng)所看社區(qū)超市的定位俗話說開門七件事“柴米油鹽醬醋茶”，描述的是普通居家過日子必須考慮的事情，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的購物習(xí)慣和消費(fèi)場(chǎng)所發(fā)生了比較大的變化，普通老百姓（尤其是家庭主婦）最經(jīng)常去購物的地方一定是超市，隨著社區(qū)規(guī)模的日益擴(kuò)大，超市入駐大型社區(qū)的案例也逐漸增加，但不同品牌超市的定位（或者說主營業(yè)務(wù)）存在比較大的差異，有的以“生鮮產(chǎn)品”為主打，有的以“食品”為主打，有的甚至帶有百貨經(jīng)營的“服裝產(chǎn)品”，而不同項(xiàng)目究竟適合什么品牌的超市，起關(guān)鍵因素的還是社區(qū)入住的消費(fèi)者。從潛在業(yè)主購買“蔬菜水果”的主要場(chǎng)所來看，主要是超市（超過50%），其次是大棚/菜市場(chǎng)，但值得注意的是，有相當(dāng)一部分群體購買蔬菜水果是選擇的不是超市，“早市”占17.9%，約總體的1/6強(qiáng)，另外“大棚/菜市場(chǎng)”也占有相當(dāng)?shù)谋戎?，接?/3。附表3-1 購房群體購買蔬菜水果的主要場(chǎng)所購買蔬菜水果的主要場(chǎng)所總體普通住宅公寓Townhouse/別墅早市17.918.615.19.4菜市場(chǎng)/大棚32.934.322.628.1超市46.644.658.559.4便利店1.71.72.80.0其他1.00.90.93.1從潛在業(yè)主購買“日常用品”的主要場(chǎng)所來看，主要是超市（超過80%），其次是購物中心/大型商場(chǎng)（約占10%），通過對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，潛在業(yè)主通過超市購買“日常用品”的比例要明顯高于該群體通過超市購買“蔬菜水果”和“生鮮食品”的比例，這也是為什么大多數(shù)超市以“日常用品”為主要產(chǎn)品的原因所在。附表3-2 購房群體購買日常用品的主要場(chǎng)所購買日常用品的主要場(chǎng)所總體普通住宅公寓townhouse/別墅大型商場(chǎng)/購物中心10.910.69.425超市80.480.284.071.9便利店7.98.26.63.1雜貨店0.20.20.00集貿(mào)市場(chǎng)0.60.70.00其他0.10.10.00服裝的消費(fèi)，尤其是像“襯衫”、“鞋帽”、“內(nèi)衣”、“中低檔休閑服裝”也慢慢擺上了超市的貨架，那么潛在業(yè)主購買“服裝鞋帽”的主要場(chǎng)所在哪里呢？通過附表6的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，目前潛在業(yè)主購買服裝的主要場(chǎng)所是“大型商場(chǎng)”（接近60%），其次是“服裝專賣店”（占26%），再次是“小商品批發(fā)市場(chǎng)”（約占1/7）。附表3-3 購房群體購買服裝鞋帽的主要場(chǎng)所購買服裝鞋帽的主要場(chǎng)所總體普通住宅公寓townhouse/別墅大型商場(chǎng)58.057.360.065.6小商品批發(fā)市場(chǎng)15.316.49.53.1服裝專賣店26.025.628.631.3裁縫店0.80.71.90.0潛在業(yè)主入住后打算更新的家具/家居、家電產(chǎn)品消費(fèi)者在購房之后，往往需要裝修，添置新的家具和家居產(chǎn)品，這同樣是一個(gè)非常巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)，在大型社區(qū)比較密集的區(qū)域，同樣是家具家居賣場(chǎng)選址所在。從潛在業(yè)主購房后打算添置或者更新的產(chǎn)品來看，家具主要有：“床”（75.8%）、“沙發(fā)”（67.7%）、“衣柜”（55.1%）、“餐桌”（49.6%）、“電視柜”（42%）；打算添置或者更新的家電主要有：“彩電”（74.1%）、“冰箱”（65%）、“油煙機(jī)”（53.1%）、“音響”（52.8%）、“熱水器”（50%）、“洗衣機(jī)”（43.9%）、“電話”（38.2%）。和前面有所差異的是，不同檔次住宅產(chǎn)品需求群體對(duì)家具/家居、家電產(chǎn)品類型的需求差異比較小。附表3-4 潛在購房群體購房后考慮更新的家具家居產(chǎn)品購房后需要更新的家具家居產(chǎn)品總體普通住宅公寓townhouse/別墅床 75.876.673.168.8彩電74.174.669.284.4沙發(fā)67.76