物業(yè)接管驗收程序.doc

物業(yè)接管驗收程序1.0目的確保接管的物業(yè)符合設(shè)計的使用要求并與物業(yè)管理合同中記載的狀態(tài)相符合。2.0應(yīng)用范圍本程序適用于公司新接管的物業(yè)。3.0參考文件3.1房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)；3.2物業(yè)管理條例；3.3 國家、地方有關(guān)法律法規(guī)。4.0相關(guān)說明物業(yè)接管小組：由項目總經(jīng)理指定的下列部門人員組成：項目工程部、物業(yè)公司負責(zé)人，以及物業(yè)公司各專業(yè)人員。5.0責(zé)任5.1項目總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管小組并委任組長，審批物業(yè)接管計劃。5.2物業(yè)接管小組組長負責(zé)擬定物業(yè)接管計劃并組織執(zhí)行該計劃。5.3物業(yè)接管小組成員（以下簡稱驗收責(zé)任人）負責(zé)物業(yè)的接管驗收。6.0資格或培訓(xùn)執(zhí)行本程序的物業(yè)接管小組成員中工程技術(shù)人員須經(jīng)過相關(guān)專業(yè)的教育或培訓(xùn)。7.0程序或步驟7.1物業(yè)接管計劃的提出7.1.1項目總經(jīng)理在前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的接管日期前，從項目各部門抽調(diào)人員，成立物業(yè)接管小組，并委任小組組長。7.1.2小組組長擬定物業(yè)接管計劃并報項目總經(jīng)理審批，物業(yè)接管計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：7.1.2.1物業(yè)接管驗收項目清單；7.2.2.2小組人員分工；7.2.2.3接管日程安排；7.2.2.4其他（如提前介入在建工程驗收等）。小組組長擬定接管計劃時應(yīng)注意，圖紙資料應(yīng)至少提前于該實物移交七天完成驗收并歸檔。7.1.3項目總經(jīng)理批準(zhǔn)的接管計劃由小組組長組織執(zhí)行。7.2圖紙資料的驗收7.2.1負責(zé)圖紙驗收的責(zé)任人應(yīng)按計劃規(guī)定的時限完成圖紙資料的清點和校對工作，認為缺少有關(guān)資料時，應(yīng)向移交單位索取。7.2.2應(yīng)予驗收的文檔資料一般應(yīng)包括：7.2.2.1全套工程竣工圖紙（含小區(qū)規(guī)劃圖）；7.2.2.2機電設(shè)備使用說明書，隨機資料、工具等；7.2.2.3機電設(shè)備購銷合同（復(fù)印件）；7.2.2.4商品房買賣合同（復(fù)印件）；7.2.2.5電梯使用許可證；7.2.2.6隱蔽工程驗收記錄；7.2.2.7供水、供電的指標(biāo)批文；7.2.2.8供氣系統(tǒng)驗收證明（含指標(biāo)批文）；7.2.2.9消防系統(tǒng)驗收證明；7.2.2.10其他資料。7.2.3驗收責(zé)任人填寫房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共用設(shè)施清單，并與移交單位人員共同核實無誤后，雙方簽字，即完成驗收。7.2.4房屋及共用設(shè)施驗收記錄表和房屋及共用設(shè)施清單由驗收責(zé)任人交接管小組組長審閱后歸檔。7.3物業(yè)現(xiàn)場驗收7.3.1房屋及分戶設(shè)施的驗收7.3.1.1驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對房屋及分戶設(shè)施進行驗收，驗收項目包括但不限于：a)房屋墻、地、門、窗裝修情況；b)有線電視、電話、智能化系統(tǒng)情況；c)水、電、氣設(shè)施，五金、潔具及其他設(shè)施（按設(shè)計及房屋銷售合同規(guī) 定）；d)其他（按房屋使用功能劃分，各功能房屋具有各不同功能設(shè)施）。7.3.1.2驗收要求a) 房屋本體和分戶(層)設(shè)施符合設(shè)計要求和具備使用條件。b) 設(shè)施項目、數(shù)量符合售樓合同、規(guī)劃建設(shè)的規(guī)定。c) 房屋本體和分戶設(shè)施的質(zhì)量和使用功能必須符合房屋接管驗收標(biāo) 準(zhǔn)的 第4.5章的有關(guān)規(guī)定。d) 同開發(fā)商和保修單位簽訂有關(guān)保修協(xié)議，明確保修期限和保修項目。7.3.2公共設(shè)備設(shè)施驗收7.3.2.1驗收責(zé)任人根據(jù)接管計劃的分工對共用設(shè)施進行驗收，驗收項目一般包括但不限于以下內(nèi)容：a)給排水系統(tǒng)；b)電氣系統(tǒng)；c)燃氣系統(tǒng)；d)空調(diào)系統(tǒng)；e)消防系統(tǒng)；f)通訊系統(tǒng)；g)智能化系統(tǒng)；h)電梯系統(tǒng)；i)園林綠化系統(tǒng)；j)公共配套設(shè)施及公共照明系統(tǒng)；k)管理配套系統(tǒng)（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）；l)其他系統(tǒng)。7.3.2.2驗收要求：a) 各項工程通過竣工驗收，物業(yè)滿足入住使用條件；b) 共用設(shè)施完善，符合小區(qū)的規(guī)劃記載；c) 物業(yè)本體及各系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)中第 4.5章的規(guī)定；7.3.3驗收責(zé)任人結(jié)合圖紙資料盡快熟悉物業(yè)現(xiàn)場，按通知時間與項目工程人員、施工單位、工程監(jiān)理單位共同參與驗收。7.3.4驗收責(zé)任人根據(jù)房屋及共用設(shè)施驗收記錄表將存在的問題填寫于交接問題處理單，并與移交單位代表確定整改期限，該單由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責(zé)任人和接管小組組長存底備查。7.3.5驗收責(zé)任人對自己簽發(fā)的交接問題處理單的執(zhí)行情況及時監(jiān)督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收合格后，在備注欄內(nèi)注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續(xù)整改。7.3.6驗收責(zé)任人在自己簽發(fā)的交接問題處理單全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。7.3.7接管小組組長根據(jù)物業(yè)接管驗收項目和驗收責(zé)任人提交的房屋及共用設(shè)施驗收記錄表、交接問題處理單對物業(yè)接管驗收工作進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有遺漏項目時，即時要求驗收責(zé)任人進行驗收。7.4物業(yè)的正式驗收接管7.4.1物業(yè)接管小組組長在圖紙資料，房屋及分戶和公共設(shè)備設(shè)施均完成驗收后，制做房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表和物業(yè)整體移交驗收表，物業(yè)即正式接管。7.4.2物業(yè)整體移交驗收表應(yīng)一式三份，由施工單位、建設(shè)單位和物業(yè)公司三方簽章后各執(zhí)一份。7.4.3 物業(yè)公司同建設(shè)單位和保修單位簽訂三方保修協(xié)議，明確保修期限和保修內(nèi)容： 7.4.3.1建設(shè)單位、物業(yè)公司在質(zhì)保期間對保修單位進行監(jiān)督、考核工作； 7.4.3.2質(zhì)保期滿，根據(jù)建設(shè)單位、物業(yè)公司雙方簽訂的意見確定質(zhì)?？铐椀闹Ц叮?.4.4物業(yè)公司各專業(yè)部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。7.4.5物業(yè)工程部依據(jù)已移交設(shè)備設(shè)施著手編制機電設(shè)備清單。7.5物業(yè)正式驗收接管后，物業(yè)交付給業(yè)主前，建設(shè)單位基于任何考慮對物業(yè)進行改建、增建，接管小組組長均需要求建設(shè)單位事先提供改建、增建設(shè)計資料及委托施工單位的證明、施工計劃等，并在施工完畢時對改建、增建部分按7.27.3的要求進行補充驗收。8.0 相關(guān)文件文件編號文件名稱驗收標(biāo)準(zhǔn)9.0質(zhì)量記錄記錄編號記錄表格物業(yè)整體移交驗收表房屋及共用設(shè)施竣工和接管驗收交接表房屋及共用設(shè)施驗收記錄表房屋及共用設(shè)施清單交接問題處理單10.0修改記錄日期版本修改人修改原因驗 收 標(biāo) 準(zhǔn)一、 樓宇本體驗收標(biāo)準(zhǔn) 1、主體結(jié)構(gòu)：1) 內(nèi)、外墻不得滲水、開裂；2) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。 2、樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 3、內(nèi)墻面： 1) 抹灰面平整，無空鼓、面層涂料均勻，無漏刷；無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；2) 塊料（如瓷磚）面層粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 4、頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無污水痕跡，無污漬。 5、衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面至少2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。 6、木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 7、門、窗：1) 門、窗開啟自如，密封嚴(yán)密無滲漏，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；2) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；3) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；4) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；5) 電子防盜門、可視對講系統(tǒng)圖象清楚、通話清晰、完好、無銹跡；6) 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固；7) 高檔裝飾門裝飾完整。 8、樓梯、扶手：1) 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；2) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 9、木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 10、飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、凸起和缺角，對縫平直。 11、油漆、涂料色澤一致無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 12、漏電保護安全可靠，電器插座安裝平整、牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 13、 有線電視已開通，信號良好。 14、 開關(guān)安裝平整、牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 15、 照明安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 16、 水表（表前安裝截止閥）、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 17、 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 18、 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、無銹跡、無異味、流水通暢，有足夠壓力。 19、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 20、 門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21、 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。22、 暗埋線管及走向有明顯標(biāo)識。23、 開關(guān)、插座、照明、空調(diào)機座等設(shè)施應(yīng)滿足使用要求。 24、 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，狀態(tài)正常。二、 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 1、天臺的天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 2、散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離，坡度適宜、平整。 3、屋面避雷設(shè)施連接牢固，油漆完好。 4、路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 5、綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 6、道路：1）路面平整，無水泥塊，無積水，無起砂、斷裂；收縮縫大小均勻成直線；2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4）交通標(biāo)識線、路牌設(shè)置規(guī)范，清楚完好。 7、室外消防栓：1）消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好，箱內(nèi)清潔干凈；2）消防設(shè)施配件齊全，擺放整齊；3）消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，水壓充足。 8、樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 9、垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，附近配置供水口。 10、保安崗?fù)ぐ惭b完好無損，配件齊全，標(biāo)識清晰。 11、道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損。 12、停車場地面平整，照明充足，交通標(biāo)識清楚，安全設(shè)施齊全，排水設(shè)施良好。 13、單車、摩托車棚安裝牢固，交通標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。 14、明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 15、沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。 16、護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。 17、臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 18、水池、水箱內(nèi)壁光滑平整，衛(wèi)生清潔，無滲漏；水池、水箱檢查井蓋板密封良好，無滲漏、無銹蝕。 19、信報箱安裝牢固，完好完損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔。三、 設(shè)備機房接管驗收 1、電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，符合專業(yè)及運行管理要求，配件齊全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮，機房自然通風(fēng)良好。 2、變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷，消防設(shè)施齊全，具有防止老鼠等小動物出入的防護措施。 3、中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、防潮良好，符合專業(yè)及運行管理要求，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 4、發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，符合專業(yè)及運行管理要求，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好，消防設(shè)施齊全。 5、