安康中心城市規(guī)劃區(qū)2012年房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).doc

安康中心城市規(guī)劃區(qū)2012年房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一、測算的總體思路房屋重置價(jià)格測算的總體思路是：從安康市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀出發(fā)，直接調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃和其他經(jīng)營活動實(shí)際價(jià)格，在前些年制定房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合2012年房地產(chǎn)市場行情，注重市場數(shù)據(jù)的分析，反復(fù)比較，綜合運(yùn)用多種測算方法，形成了以房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)為基礎(chǔ)的房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控體系。二、測算的主要依據(jù)1、國家、地方有關(guān)法律、法規(guī)；2、1996年出臺的城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；3、建筑工程相關(guān)文件；4、陜西省建筑業(yè)稅費(fèi)征收有關(guān)規(guī)定；5、安康市房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)資料；6、典型事例調(diào)查分析。三、測算方法說明房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常的稅費(fèi)。重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的建筑材料、現(xiàn)行的建筑技術(shù)和現(xiàn)時(shí)技術(shù)和現(xiàn)時(shí)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的平均水平建造某種結(jié)構(gòu)等級的同等效用的新建筑物的完全價(jià)值計(jì)算。為便于測算，我們將其分成建筑安裝工程造價(jià)和其他配套稅費(fèi)（小配套）兩大部分。其中建安工程造價(jià)是目前我市建造同類建筑物的正常造價(jià)水平，是用建設(shè)工程最新相關(guān)文件，選取典型工程，編制概預(yù)算確定的。其他配套稅費(fèi)是依據(jù)國家和本省有關(guān)規(guī)定及本地房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況確定的。按結(jié)構(gòu)共分成六大類十二種重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)重置單價(jià)分別為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等2280元/平方米、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)二等1800元/平方米、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三等1100元/平方米、鋼結(jié)構(gòu)1250元/平方米、磚混結(jié)構(gòu)一等1010元/平方米、磚混結(jié)構(gòu)二等890元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)三等760元/平方米、磚木結(jié)構(gòu)一等790元/平方米、磚木結(jié)構(gòu)二等710元/平方米、磚木結(jié)構(gòu)三等650元/平方米，土木結(jié)構(gòu)580元/平方米，簡易結(jié)構(gòu)380元/平方米?；鶞?zhǔn)重置單價(jià)只能代表一段時(shí)期平均的房產(chǎn)價(jià)格水平，而房地產(chǎn)的價(jià)值，由于其影響因素十分復(fù)雜，實(shí)際上是一宗一價(jià)，甚至是一幢一價(jià)，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格要依據(jù)基準(zhǔn)重置單價(jià)及各種因素進(jìn)行修正。為便于各宗房地產(chǎn)的評估，我們根據(jù)調(diào)查測算，設(shè)置了一套房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)、主要因素的修正系數(shù)及修正范圍（詳見附表）。房屋裝修及設(shè)備由于變化較大，無法確定價(jià)格的調(diào)整范圍，可以參照陜西省室內(nèi)裝飾工程預(yù)算定額（2002年版）結(jié)合具體案例綜合測算確定。四、測算成果1、安康中心城市規(guī)劃區(qū)2012年房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)表；2、房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)基本修正系數(shù)表；3、住宅房屋窗向因素修正系數(shù)表；3、房產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表；4、住宅樓層修正系數(shù)表；5、房屋環(huán)境因素修正范圍表；6、房屋分類分等標(biāo)準(zhǔn)對照表；五、成果適用范圍及運(yùn)用方向本標(biāo)準(zhǔn)適用于安康中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)。且主要適用于居住房產(chǎn)和商業(yè)房產(chǎn)及其附屬房產(chǎn)的價(jià)值評估及基準(zhǔn)成本價(jià)核算，對工業(yè)房產(chǎn)和其他特殊用途的房產(chǎn)需要在前述基準(zhǔn)重置價(jià)的基礎(chǔ)上依照相關(guān)資料，具體計(jì)算后確定該房屋重置價(jià)格。本重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用的方向是：1、建立規(guī)范有序房地產(chǎn)市場秩序的依據(jù)建立房屋重置價(jià)格體系，可以為各房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和交易者提供一套明了的房價(jià)參考資料和簡易快捷的評估方法，為我市房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)整提供參考依據(jù)，從而推動本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2、制定土地出讓價(jià)的依據(jù)政府出讓國有土地使用權(quán)時(shí)需要核定合理的地價(jià)，該價(jià)格水平既能保障政府應(yīng)得收益，又要維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。土地出讓價(jià)格評估時(shí)，可依本房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法從房地產(chǎn)預(yù)期總價(jià)中分離出地價(jià)。3、制定有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的依據(jù)根據(jù)國家規(guī)定出讓土地使用權(quán)要收取土地出讓金，房地產(chǎn)交易要收取稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)要收取配套建設(shè)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)的收繳依據(jù)應(yīng)該是地價(jià)，房價(jià)的合理分?jǐn)?，所以在制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參考房屋重置單價(jià)。4、核定房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)國有資產(chǎn)中房地產(chǎn)的估價(jià)，股份制企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)所占股份的評估，也可依本房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)。5、安康中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征收集體土地房屋補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的依據(jù)安康中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)征收集體土地上的房屋，對被征收人實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，需要確定被征收房屋的基準(zhǔn)價(jià)時(shí)，依本房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為據(jù)。本標(biāo)準(zhǔn)由安康市房管局負(fù)責(zé)解釋。表一安康中心城市規(guī)劃區(qū)房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格單位：元/平方米.建筑面積結(jié)構(gòu)類型等級重置價(jià)格（含稅費(fèi)）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一等（15層以上剪力墻及筒體結(jié)構(gòu)）2280二等（15層以下小高層）1800三等（多層全框架）1100鋼結(jié)構(gòu)1250磚混結(jié)構(gòu)一等1010二等890三等760磚木結(jié)構(gòu)一等790二等710三等650土木結(jié)構(gòu)580簡易結(jié)構(gòu)380說明：本標(biāo)準(zhǔn)中房屋重置價(jià)格不包含空調(diào)、電梯、采暖等設(shè)備重置價(jià)格及室外配套費(fèi)用。表二房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)基本修正系數(shù)表價(jià)格單位：元/平方米.建筑面積序號項(xiàng)目類型鋼混結(jié)構(gòu)一等鋼混結(jié)構(gòu)二等鋼混結(jié)構(gòu)三等鋼結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚混結(jié)構(gòu)三等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等土木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)1標(biāo)準(zhǔn)層高3.0m3.0m3.0m4.2m3.0m3.0m3.0m3.0m3.0m3.0m2.8m2.8m2裝修標(biāo)準(zhǔn)普通普通普通普通普通普通普通普通普通普通無無3建安造價(jià)2140168099011509308106807106406105603604配套稅費(fèi)14012011010080808080704020205基準(zhǔn)重置單價(jià)228018001100125010108907607907106505803806層高每增減100MM修正系數(shù)+/-1%+/-1%+/-1%+/-1%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%+/-2%7無給水修正系數(shù)-1%-1%-1%-1%-2%-2%-2%-2%-2%-2%-2%-2%8無排水修正系數(shù)-2%-2%-2%-2%-6%-6%-6%-6%-5%-5%-2%-2%9無電照修正系數(shù)-3%-3%-3%-3%-4%-4%-4%-4%-4%-3%-2%-2%10無抗震設(shè)防修正系數(shù)（3層）-10%-10%-10%-10%-10%表三住宅房屋窗向因素修正系數(shù)表（僅適用于住宅房）朝向南北向單南向單北向單東向東西向單西向調(diào)節(jié)率%100%96%94%94%96%92%表四房產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表地域類型范圍調(diào)節(jié)率一類區(qū)中心城市建成區(qū)內(nèi)的核心商業(yè)區(qū)及主要住宅區(qū)100%二類區(qū)中心城市建成區(qū)內(nèi)的非核心商業(yè)區(qū)及次要住宅區(qū)98%三類區(qū)中心城市建成區(qū)內(nèi)的零星商業(yè)區(qū)及住宅區(qū)96%四類區(qū)中心城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)未建成區(qū)域94%以下表五住宅樓層修正系數(shù)表（僅適用于住宅房）總層數(shù)所在層數(shù)一二三四五六七第一層0%1%1%1%0%-1%-1%第二層-1%2%3%6%4%4%第三層-3%4%8%8%8%第四層-8%4%7%8%第五層-18%1%4%第六層-19%-3%第七層-20%調(diào)整幅度+/-0+/-1%+/-3%+/-8%+/-18%+/-20%+/-24%說明：1、上述修正系數(shù)適用于多層房屋。高層住宅，房屋樓層修正系數(shù)為樓層價(jià)環(huán)比不超過10%。2、頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加5%；不上人面層可作適當(dāng)調(diào)整。3、安置用房的樓層差價(jià)調(diào)節(jié)系數(shù)亦按本表執(zhí)行。4、底層為儲藏室的，住宅部分從第二層起按調(diào)節(jié)系數(shù)計(jì)算。5、設(shè)計(jì)中底層有營業(yè)層的，計(jì)算樓層調(diào)節(jié)率時(shí)包含營業(yè)層。表六房屋使用環(huán)境因素修正范圍表序號項(xiàng)目范圍1使用功能修正系數(shù)-8%至+8%2采光修正系數(shù)-15%至+2%3通風(fēng)修正系數(shù)-8%至+2%4院落大小及環(huán)境配套-17%至+17%5交通便利程度-6%至+2%表七 房屋分類分等標(biāo)準(zhǔn)對照表結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)水電衛(wèi)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)一高層：15層及以上剪力墻、筒體結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板、梁、柱、樓梯，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，砌塊墻。外墻貼塊料面層、內(nèi)墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設(shè)施齊全。二小高層（有電梯）：15層以下框剪或框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板，現(xiàn)澆梁、柱、樓梯，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，砌塊墻或紅磚墻。外墻貼塊料面層、內(nèi)墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設(shè)施齊全。三多層：框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆梁、柱、樓梯、預(yù)制（現(xiàn)澆）樓板，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，砌塊墻或紅磚墻。外墻貼墻磚（外墻漆）、內(nèi)墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設(shè)施齊全。鋼結(jié)構(gòu)低層全鋼（排架）結(jié)構(gòu)：砼基礎(chǔ)、鋼柱，大跨度鋼梁，彩鋼板屋面，檐高大于4米 。外墻為玻璃或砌塊及輕質(zhì)隔墻、內(nèi)墻為裝飾板，樓地面水泥混合砂漿抹面、地面磚，卷閘門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚為石膏板等。水電設(shè)施齊全。結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)水電衛(wèi)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)一多層：現(xiàn)澆鋼筋混凝土圈梁、構(gòu)造柱，現(xiàn)澆鋼筋混凝土平屋面，全部為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板，紅磚墻。外墻貼塊料面層、內(nèi)墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設(shè)施齊全二多層或低層：實(shí)心墻體承重體系，設(shè)有圈梁和構(gòu)造柱，部分為現(xiàn)澆樓板，紅磚墻。外墻漆、內(nèi)墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。水電衛(wèi)設(shè)施齊全三低層：實(shí)心磚承重體系，地圈梁、有（無）構(gòu)造柱，預(yù)制樓板，磚（砌塊）墻。外墻混合砂漿粉刷或清水墻、內(nèi)墻水泥混合砂漿粉刷，樓地面水泥混合砂漿抹面，木門、鋁合金窗或塑鋼窗，頂棚水泥砂漿抹面。有水、電。結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)水電衛(wèi)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)磚木結(jié)構(gòu)一24或24以上磚墻，木屋架、木梁、木柱或磚柱、木樓板、木樓梯、雕梁畫棟、平瓦或琉璃瓦外墻清水墻，內(nèi)墻為紙筋灰刷白，木地板，木門、雕花窗。水電衛(wèi)設(shè)施齊全。二24空斗墻或少量木柱承重，木屋架或少量鋼屋架，木梁、木樓板，水泥地面，平瓦屋面。外墻清水墻，內(nèi)墻為紙筋灰刷白，木地板，底