商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險分析.doc

商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險分析作者:胡偉紅 目 錄摘 要 1關(guān)鍵詞1Abstract1Key words1一、個人住房貸款的含義、特點1（一）個人住房貸款的含義11個人住房委托貸款12個人住房自營貸款23個人住房組合貸款2（二）個人住房貸款的特點21貸款金額大、期限長22貸款對象特殊且用途專一2二、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況2 1、個人住房抵押貸款余額2 2、 我國商業(yè)銀行個人房貸不良貸款率3三、商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險分析3 （一） 借款人風(fēng)險3 1.借款人還款來源風(fēng)險3 2.借款人道德風(fēng)險4 （二）抵押物風(fēng)險4 1抵押物處置風(fēng)險4 2抵押物價格風(fēng)險4 （三）流動性風(fēng)險4 1來源的期限短，貸出去的期限長4 2我國商業(yè)銀行個人住房貸款不易變現(xiàn)4 （四）市場和政策風(fēng)險41市場風(fēng)險 52政策風(fēng)險5（五）開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險51經(jīng)營管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險52“假個貸”風(fēng)險5 (六) 貸款人風(fēng)險51.政策取向風(fēng)險52. 貸款人操作風(fēng)險6（七）利率風(fēng)險6 1. 利率變動的現(xiàn)金流風(fēng)險6 2.利率變動的信用風(fēng)險6四、 控制個人住房貸款風(fēng)險的對策6 1、監(jiān)管部門的對策6 2、 銀行機構(gòu)的對策6 3. 完善住房預(yù)售風(fēng)險分擔(dān)機制7參考文獻7 商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的風(fēng)險分析重慶工商大學(xué)派斯學(xué)院經(jīng)濟學(xué)院 胡偉紅摘 要： 隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長，已成為我國居民購買住房的主要融資模式，也是我國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)中重要的項目。近幾年來，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已逐漸成為各商業(yè)銀行的核心業(yè)務(wù)之一，其規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重呈現(xiàn)上升趨勢。然而近年來銀行實際運作情況表明: 個人住房貸款業(yè)務(wù)的安全性不容樂觀，貸款風(fēng)險正在日益增加，逐步進入風(fēng)險暴露期。如何控制個人住房貸款風(fēng)險，確保信貸資金安全，維護金融體系穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，是擺在商業(yè)銀 行面前的永恒課題.關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險分析 Abstract: With the rapid development of Chinas real estate market, the rapid growth of commercial bank individual housing loan business, has become the main financing mode of our countrys residents to purchase housing Type, is also an important project in our country commercial bank loan business.In recent years, the personal housing mortgage loan business has gradually become one of the core business of commercial Banks, Its size in the present a tendency of increasing the proportion of bank assets.However in recent years the bank the actual operation shows that the security of the personal housing loan business is not optimistic, the loan risks are increasing, gradually into the risk exposure period.How to control the personal housing loan risk, ensure the safety of the credit funds to stabilize the financial system, standardize the healthy and stable development of real estate finance business, is the eternal subject in front of the commercial bank.Key words: Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis住房是人們的基本生活保障， 改善住房條件關(guān)系到人們生活質(zhì)量的提高，因此發(fā)展住房金融成為真正啟動消費信貸的關(guān)鍵問題，而商業(yè)銀行個人住房貸款作為住房金融重點支柱部分一直是社會各界關(guān)注的熱點話題。伴隨個人住房貸款的快速增長，房貸不良貸款率也開始有所上升。2013 年2月份以來， 針對房價迅速攀升、炒房現(xiàn)象日益嚴(yán)重的問題以及為了解決普通住房的問題，以“國五條”為代表的房產(chǎn)新政陸續(xù)出臺， 府對房市的調(diào)控力度越來越強，未來中國房地產(chǎn)市場的價格走勢眾說紛紜，由此進一步增加了商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險性和不確定性。1、 個人住房貸款的含義、特點（一）個人住房貸款的含義個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款， 借款人申請住房貸款時必須提供擔(dān)保。目前，個人住房貸款主要有委托貸款、 自營貸款和組合貸款三種類型。1個人住房委托貸款是指住房公積金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款，也稱公積金貸款。住房公積金貸款是政策性個人住房貸款，一方面其利率低；另一方面其主要是為中低收入的公積金繳存職工提供。2個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個人住房貸款。3個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。（二）個人住房貸款的特點個人住房貸款與其他個人貸款相比， 具有以下特點：1貸款金額大、期限長。個人住房貸款金額較大，期限較長，通常為10-20 年，最長可達(dá)30 年；2貸款對象特殊且用途專一。對象是具有完全民事行為能力的自然人，貸款只能用于支付其所購住房；3償還方式特殊。借款人按月歸還貸款本息；4一般以所購房屋或已有房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款抵押。由于上述特點，個人住房貸款呈現(xiàn)出分散性、隱蔽性和滯后性等風(fēng)險特征， 給貸款管理工作造成了一定的困難。二、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的發(fā)展情況我國的個人住房貸款起步于1998 年，但真正發(fā)展還是2000 年之后。對于個人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)， 與企業(yè)貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點，因而把個人住房貸款作為低風(fēng)險貸款。近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展， 個人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升， 不少商業(yè)銀行也將個人住房信貸視為低風(fēng)險的信貸品種， 并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴張的重點。表一 反映了我國自住房貨幣化制度改革后，商業(yè)銀行個人住房抵押貸款的發(fā)展情況， 可以看出我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款無論是在增長總量還是增長速度方面每年均發(fā)展迅速。表一（1）20082009201020112012個人住房抵押貸款余額3610038570420004923052000個人住房抵押貸款增長比例13.55%16.07%23.37%25.07%30.56%數(shù)據(jù)來源：中國年度統(tǒng)計公報（2008-2012）表一2008-2012 年全國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款數(shù)額在這十余年中， 商業(yè)銀行個人住房抵押貸款在推動住房體制改革和提高居民住房消費方面起到了積極作用。但隨著個人住房抵押貸款余額的快速增加，其不良貸款也開始逐年攀升，個人住房貸款的風(fēng)險日益凸顯。表一（2）來源：和訊網(wǎng)表二2006200720082009201020112012我國商業(yè)銀行個人房貸不良貸款率1.86%1.90%1.76%1.81%1.84%1.96%2.05%數(shù)據(jù)來源：中國年度統(tǒng)計公報（2006-2012）從表二：可以看出，商業(yè)銀行個人住房貸款的不良貸款率總體呈上升趨勢，雖然比率并不高，但是因為其基數(shù)大，個人房貸的不良貸款總額還是很大的，其風(fēng)險不容忽視。1995 年日本住房金融案件，1997 年亞洲金融風(fēng)暴，2007 年8 月美國次貸危機，2009 年11月底迪拜金融危機，均與房地產(chǎn)市場泡沫破滅，個人住房貸款大規(guī)模違約相關(guān)。銀監(jiān)會在2010 年6 月15 日發(fā)布的中國銀監(jiān)會2009 年報中指出：2010 年隨著房地產(chǎn)市場不確定性逐步增加， 個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的不審慎行為可能加劇， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險鏈條效應(yīng)或?qū)⒅噩F(xiàn)，信用風(fēng)險隱患可能上升。因此加強個人住房貸款的風(fēng)險評估、完善風(fēng)險管理機制、研究防范對策，是擺在我國商業(yè)銀行面前的重要課題。三、商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險分析個人住房信貸風(fēng)險， 指商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款中隱含損失的可能性， 主要指借款人不能按時償還貸款本息，由此給貸款銀行帶來的損失。由于個人住房貸款自身的特點和市場環(huán)境等內(nèi)、外部因素，其風(fēng)險的發(fā)生有其可能性和必然性。具體而言，商業(yè)銀行個人住房貸款普遍面臨以下風(fēng)險：（1） 借款人風(fēng)險1.借款人還款來源風(fēng)險。在長達(dá)10-30年的借款時間里，借款人不可能對未來較長期限內(nèi)的收入準(zhǔn)確預(yù)期。首先是借款人生病、致殘、意外死亡或發(fā)生婚變、觸犯刑律等變故的發(fā)生，都會對按時足額償還貸款形成不利影響。其次是日益激烈的競爭，借款人很難保有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，借款人經(jīng)濟狀況的惡化必然導(dǎo)致還款能力下降，如借款人因經(jīng)營不善、下崗、失業(yè)或投資、投機失敗等原因造成收入減少，形成還款困難。2.借款人道德風(fēng)險。在購房者和銀行信息不對稱的情況下，銀行對顧客“承諾”的可靠性進行判斷是非常困難的，稍有不慎，損失隨時都會發(fā)生。這種現(xiàn)象多發(fā)生在投機者身上，如通過偽造資料騙取多筆住房貸款，再將房屋出租以租養(yǎng)貸或是牟取轉(zhuǎn)售利潤，一旦不能出租或是房價下跌，借款人無力還款，給銀行帶來風(fēng)險；據(jù)央行二季度貨幣政策報告顯示，截至2013年6月末，人民幣貸款余額為68.1萬億元，同比增長14.2%，增速比3月末和上年末分別回落0.7個和0.8個百分點，比年初增加5.08萬億元，同比多增2217億元。全國商品房成交量有所回落，房價環(huán)比上漲城市個數(shù)連續(xù)3個月減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長穩(wěn)定，但房地產(chǎn)貸款增速連續(xù)13個月回升后小幅回落。截至6月末，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的20.6%，比3月末高0.2個百分點。其中，個人住房貸款余額為8.3萬億元，同比增長20.8%，比3月末高3.9個百分點，增速持續(xù)回升。（二）抵押物風(fēng)險貸款抵押物是商業(yè)銀行第二還款來源， 但商業(yè)銀行常面臨如下抵押物風(fēng)險：1抵押物處置風(fēng)險。當(dāng)?shù)盅何镒儸F(xiàn)渠道窄、成本高，商業(yè)銀行不能順利、足額變現(xiàn)，就會遭受抵押物處置風(fēng)險。我國住房二級市場處于起步階段， 交易法規(guī)不完善，手續(xù)煩瑣，交易費用高，導(dǎo)致銀行的抵押物變現(xiàn)困難。2抵押物價格風(fēng)險。指因房地產(chǎn)市場的變化和房屋自然磨損而導(dǎo)致抵押房屋價格下跌的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于調(diào)整或不景氣時， 價格下跌有可能導(dǎo)致抵押房屋價格不能覆蓋銀行貸款本金和利息。案例：某客戶因自辦公司經(jīng)營需要，以其配偶名下的評估價值545.77萬元的商業(yè)門面為抵押物，向重慶市商業(yè)銀行某支行申請經(jīng)營性貸款300萬元。此筆貸款初審抵押足值，風(fēng)險不大。但該行查詢個人征信系統(tǒng)后發(fā)現(xiàn)，該客戶在其他銀行已有10年期的住房按揭貸款和商業(yè)房貸款各1筆，貸款余額分別為34萬元、839萬元，其配偶在其他銀行也有10年期的住房按揭貸款和商業(yè)房貸款各1筆，貸款余額分別為157萬元、500萬元，家庭累計負(fù)債1530萬元。如果繼續(xù)貸款將會大大加重家庭負(fù)債負(fù)擔(dān)，貸款安全也沒有保證。該行因此拒絕了該筆貸款申請。（三）流動性風(fēng)險個人住房貸款的流動性風(fēng)險表現(xiàn)在兩個方面：1目前，我國商業(yè)銀行發(fā)放的個人住房貸款資金主要來源于居民儲蓄存款，一般不超過五年，大都是短期性的，而住房貸款期限少則三五年，多則十年、二十年，這種“短存長貸”行為，會降低商業(yè)銀行資產(chǎn)流動性，產(chǎn)生流動性風(fēng)險，進而影響銀行償付能力。2我國商業(yè)銀行個人住房貸款不易變現(xiàn)。一是因為個人住房貸款是零售性業(yè)務(wù)，每筆貸款的貸款利率、到期日及貸款期限等都不同，銀行無法實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化管理；二是前文提到的住房二級市場尚不發(fā)達(dá)， 抵押物變現(xiàn)難，影響住房貸款變現(xiàn)性。這樣就可能產(chǎn)生兩方面嚴(yán)重后果： 一是喪失了在金融市場上更有利可圖的投資機會，增加機會成本帶來的損失；二是當(dāng)存款人擠提存款或債權(quán)人要求銀行清償債務(wù)時，出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，進而直接導(dǎo)致銀行的破產(chǎn)和倒閉。（四）市場和政策風(fēng)險1市場風(fēng)險 ?，F(xiàn)階段各銀行機構(gòu)對住房貸款市場的爭奪分外激烈，為鞏固市場占有率保持?jǐn)U張，銀行實際對個人住房貸款時，以降低準(zhǔn)人門檻為代價。 指國民經(jīng)濟在整體發(fā)展過程中存在由繁榮到蕭條的周期性波動，進而影響房地產(chǎn)業(yè)，給貸款銀行帶來損失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟周期有更強的敏感性，經(jīng)濟高漲時，居民收入水平提高，市場對房地產(chǎn)的需求增加， 貸款數(shù)量急劇增加；經(jīng)濟蕭條時，失業(yè)率上升，居民收入下降，房價下跌，商業(yè)銀行勢必會面臨大量的“呆壞賬”損失。2政策風(fēng)險。政府經(jīng)濟政策的調(diào)整引起房地產(chǎn)市場變化進而給商業(yè)銀行帶來損失。當(dāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展脫離個人消費能力，出現(xiàn)泡沫和投資過熱，與宏觀調(diào)控目標(biāo)相違背， 政府就會采取房地產(chǎn)調(diào)整政策， 比如2010年4 月出臺的房產(chǎn)新政國十條。隨著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整和收縮，商業(yè)銀行將面臨政策風(fēng)險，主要表現(xiàn)為之前投資購房者的投資行為在現(xiàn)行的政策下， 變得不再有利可圖甚至還會造成損失，這勢必會加大貸款的違約率，給銀行造成損失。（五）開發(fā)商導(dǎo)致的風(fēng)險1經(jīng)營管理失誤導(dǎo)致的風(fēng)險。一些房地產(chǎn)開發(fā)商由于經(jīng)營管理失誤，出現(xiàn)爛尾樓或樓盤質(zhì)量不合格，造成已售期房不能按時交業(yè)主使用， 致使購房人與開放商，發(fā)生爭執(zhí)或要求解除購房合約， 其往往很難在短時間內(nèi)解決。一旦出現(xiàn)這種情況，使用個人住房貸款業(yè)務(wù)的客戶往往會暫停償還銀行貸款， 從而將客戶與開發(fā)商之間的矛盾轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。2“假個貸”風(fēng)險。開發(fā)商通常在兩種情況下會實行“假個貸”：一是房價迅速提高的時候，開發(fā)商惜售，準(zhǔn)備“捂盤待漲再售”，而此時如果開放商又需要資金，就會以本單位職工或其他關(guān)系人名義，冒充購房人，通過虛假銷售方式套取銀行貸款，等到房價上漲后，賣出房屋再還款，二是房地產(chǎn)市場不景氣的時候，或開發(fā)商資質(zhì)較差，房屋銷售不暢，無法及時回籠資金時，開發(fā)商也會冒充購房人，采取“假個貸”。在實際情況中，第二種情況更普遍，給銀行造成的風(fēng)險和損失也更大。還有一種較常見的“假個貸”方式，不是由開放商策劃，而是施工方。 這通常是因為開發(fā)商欠施工方工程款在樓盤狀況不佳無力還款時，開發(fā)商通常把一些房屋抵押給施工方，已抵押欠款。 而施工方則會通過內(nèi)部人員或關(guān)系人，以虛假的購買方式套取銀行貸款。從“121號文件”后，對30%自有資金比例，使很多中小企業(yè)開發(fā)商明顯感到資金的要求壓力，在此情況下， 部分開發(fā)商借“假按揭”套取銀行信貸資金，彌補其后續(xù)資金不足的問題，而一旦其后期樓盤開發(fā)出現(xiàn)問題或銷售不暢，則形成爛尾樓，銀行無法處置抵押物而蒙受重大損失。在糾紛未解決之前，借款人一般不會履行還款計劃，使銀行貸款本息受損。(6) 貸款人風(fēng)險1.政策取向風(fēng)險。現(xiàn)階段各銀行機構(gòu)對住房貸款市場的爭奪分外激烈，為鞏固市場占有率保持?jǐn)U張，銀行實際對個人住房貸款時，以降低準(zhǔn)人門檻為代價。主要有3 種現(xiàn)象：a. 降低對開發(fā)商的審核，只看貸款增量而不注重開發(fā)商的資質(zhì)、信譽和業(yè)績b.忽視20%的首付、30年的期限是最優(yōu)客戶享受的標(biāo)準(zhǔn)，對不同信用等級的借款人“一視同仁”適用，而且目前還有部分銀行開發(fā)了針對學(xué)生的住房貸款抵押政策，對于還未有獨立收入來源的年輕人放款，無疑加大了未來房貸違約的風(fēng)險 。2. 貸款人操作風(fēng)險。由于工作人員失誤或銀行內(nèi)控制缺陷導(dǎo)致貸款損失發(fā)生的風(fēng)險加大。一是對項目未進行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J前調(diào)查，只分析盈利而不預(yù)見風(fēng)險; 二是貸款投入不能嚴(yán)格遵守貸款成數(shù)、年限、限額的規(guī)定); 三是對借款人收入調(diào)查粗糙隨意，不做真實性認(rèn)定，房貸支出同月收人的比例突破限制; 四是不及時規(guī)范抵押登記，已竣工住宅抵押登記辦理拖沓滯后; 五是貸后檢查不及時，未能及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險或采取有效措施來化解和處置貸款風(fēng)險。3. 貸款人道德風(fēng)險。銀行經(jīng)辦人員由于個人原因或者某種利益驅(qū)使，明知借款人提供的虛假資料而不拒絕，導(dǎo)致借款人相關(guān)資料不真實，誤導(dǎo)貸款審批人，更甚者是內(nèi)外勾結(jié)，故意編造相關(guān)材料，騙取銀行信貸資金。據(jù)相關(guān)報道，在2004年至2005年間，浦發(fā)行發(fā)放的與同一人有關(guān)的住房貸款竟達(dá)91筆，金額估計在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監(jiān)控的問題貸款竟有32筆之多。雖然巨額虛假按揭的發(fā)現(xiàn)緣于銀行的內(nèi)審，但事出總歸有因，這不能不令人對浦發(fā)行的風(fēng)險控制感到擔(dān)憂。（7） 、利率風(fēng)險1. 利率變動的現(xiàn)金流風(fēng)險。是指由于存貸款基準(zhǔn)利率變動對銀行所持有的房貸資產(chǎn)收益水平產(chǎn)生影響, 從而使得房貸資產(chǎn)市場價值和銀行權(quán)益在經(jīng)營過程中遭受損失的可能性。2. 利率變動的信用風(fēng)險。該風(fēng)險包括兩種情形, 其一是利率上升導(dǎo)致貸款成本增加, 超出房貸借款人可承受能力, 最終導(dǎo)致借款人被動違約行為，其二是預(yù)期利率上升或下降促發(fā)借款人提前還款的理性違約行為, 以及利率上升導(dǎo)致未償還的貸款本息超過其所對應(yīng)的抵押房產(chǎn)價值時借款人中止還款的理性違約行為。如國家進行宏觀調(diào)控提高利率或降低利率，都對房貸收益產(chǎn)生很大的影響。4、 控制個人住房貸款風(fēng)險的對策1、監(jiān)管部門的對策首先，監(jiān)管部門要充分評價風(fēng)險，針對本地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整體房貸質(zhì)量進行充分研究，制定出適合發(fā)展和控制風(fēng)險的監(jiān)管對策，對高風(fēng)險機構(gòu)予以風(fēng)險提示，對不良貸款責(zé)任人予以追究。其次，加強操作風(fēng)險的檢查。督促銀行業(yè)機構(gòu)自身加強內(nèi)控制度建設(shè)。根據(jù)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引、個人住房貸款管理辦法評價各銀行機構(gòu)相關(guān)細(xì)則的嚴(yán)謹(jǐn)性、科學(xué)性、有效性并檢查落實情況，針對已經(jīng)或可能發(fā)生的問題，提出建議或措施，從制度上規(guī)避風(fēng)險隱患。監(jiān)管部門或銀行業(yè)協(xié)會建立零售貸款違約客戶統(tǒng)計查詢系統(tǒng)，登錄不良個人貸款和“一人多貸”的客戶信息，通過提供網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)在銀行業(yè)機構(gòu)間實現(xiàn)共享，并定期通過媒體披露惡意欠款的借款人“黑名單”。而銀行系統(tǒng)近年來一直實施的“金卡”工程，已經(jīng)在長期摸索和實踐的基礎(chǔ)上，有效地積累了眾多的客戶信息，能夠在某種程度上預(yù)防惡意欠款人的違約，并已經(jīng)取得了明顯的工作績效。2、 銀行機構(gòu)的對策首先，需要當(dāng)前時期銀行機構(gòu)認(rèn)真解讀國家宏觀政策，著眼大局，以審慎原則調(diào)整的房貸政策，針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格同價值的偏離程度，采取區(qū)別對待、有收有放的政策，有效規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的震蕩風(fēng)險。其次，積極防范操作風(fēng)險。對項目的進入要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁J前認(rèn)真調(diào)查，調(diào)查中既要分析盈利，也要預(yù)見風(fēng)險，按揭業(yè)務(wù)投入不