重慶雙福房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.doc

晉愉大嶺湖 高層產(chǎn)品建議書重慶雙福區(qū)域市場(chǎng)概況一、 雙福區(qū)域市場(chǎng)分析1. 區(qū)域現(xiàn)狀雙福新區(qū)，是重慶規(guī)劃約500平方公里西部新城的重要發(fā)展區(qū)域之一 總體規(guī)劃面積66平方公里，距離重慶主城32公里，15分鐘車程； 未來將建設(shè)成重慶西部重要的汽車、摩托車產(chǎn)業(yè)基地、重慶科技信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、重慶會(huì)議度假中心及高尚住宅區(qū)； 現(xiàn)有居住人口約3萬，目前居住區(qū)集中在園區(qū)西北部，未來居住規(guī)劃將沿津馬路展開，分布于園區(qū)整個(gè)西側(cè)； 目前已入駐金龍精密銅管、廣州恒大地產(chǎn)潤(rùn)通動(dòng)力、隆鑫集團(tuán)、廣州嘉裕地產(chǎn)、重慶交通大學(xué)等100余家知名企業(yè)及院校； “十二五”期間雙福將建成“五個(gè)江津”示范區(qū)，成為江津快速發(fā)展亮點(diǎn)區(qū)；2. 區(qū)域發(fā)展1) 雙福新區(qū)內(nèi)擁有“三橫二縱”交通主干道，區(qū)域內(nèi)部交通通暢三大干道（往主城）： 九江大道：目前雙福新區(qū)至主城的主要干道，位于本案南側(cè) 津馬公路：主城-走馬，為雙福新區(qū)主要干道之一，與成渝高速相接，從本案西側(cè)經(jīng)過 外環(huán)線：主城外圍繞城高速干道，兩大干道（園區(qū)內(nèi)）： 福城大道：橫穿雙福新區(qū)北部，連至九龍園C區(qū) 楓林大道：橫穿雙福新區(qū)中部，連至九龍園C區(qū)2) 外環(huán)高速為主城外圍的重要交通干道，其通車將大大增強(qiáng)雙福與主城之間的通達(dá)性；而未來軌道7號(hào)線的建設(shè)，更將使雙福新區(qū)成為江津最大的受益板塊；雙福新區(qū)交通路網(wǎng)完善，目前區(qū)內(nèi)擁有四條高等級(jí)公路，并規(guī)劃兩條輕軌。道路： 九江大道 重慶外環(huán)高速 成渝高速公路 津馬高速輕軌： 輕軌5號(hào)線，2020年后通車 輕軌7號(hào)線，2015年后通車綜上所述：雙福園區(qū)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，以中小型制造企業(yè)為主帶動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展，交通規(guī)劃縮短主城距離，周邊新區(qū)形成聯(lián)動(dòng)。雙福新區(qū)具備在西部新城融入主城的位置優(yōu)勢(shì)，交通規(guī)劃及建設(shè)將帶來諸多利好，加上良好的政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和人口支撐，以及政府極力發(fā)展，雙福成為城市外擴(kuò)、外環(huán)時(shí)代到來的重要推動(dòng)區(qū)域及先鋒區(qū)域。3. 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)1) 已出讓地塊情況：入市項(xiàng)目名稱項(xiàng)目體量均價(jià)（建面）已售體量剩余體量建筑類別在售恒大金碧天下約200萬方6700元/（高層套內(nèi)）約70萬方約130萬方高層、別墅(別墅很早就賣了,現(xiàn)在價(jià)格沒有可比性)水岸花都50萬方4000元/約7萬方約43萬方高層、商業(yè)福城中央14萬方未售商業(yè)約1.7萬方約12萬方高層、商業(yè)海洲時(shí)代7萬方未售商業(yè)約1.2萬方約5.8萬方高層、商業(yè)隆鑫龍愛湖項(xiàng)目約200萬方無無無高端住宅同天冒水湖項(xiàng)目約130萬方高檔住宅嘉裕商住項(xiàng)目約70萬方中高檔住宅的大型綜合體項(xiàng)目。首創(chuàng)別墅未定高爾夫球場(chǎng)及高端住宅產(chǎn)品佘山別墅未定高爾夫球場(chǎng)及高端住宅產(chǎn)品2) 區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)狀況雙福新區(qū)目前處于房地產(chǎn)起步階段，目前已入住多家知名房企，住宅項(xiàng)目主要沿縉云山脈布局,新區(qū)中心以配套產(chǎn)業(yè)為主輻射全區(qū)。 雙福新區(qū)建區(qū)不久，區(qū)域開發(fā)時(shí)間較短，正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)起步階段，但區(qū)域的良好發(fā)展前景已吸引了諸多開發(fā)商在此拿地進(jìn)行后期儲(chǔ)備。 依托縉云山脈良好的自然資源，目前幾個(gè)主要的開發(fā)高品質(zhì)大盤：恒大金碧天下項(xiàng)目、隆鑫項(xiàng)目、同天項(xiàng)目、首創(chuàng)項(xiàng)目、佘山項(xiàng)目均位于此。 雙福新區(qū)在售項(xiàng)目未來供應(yīng)產(chǎn)品以高層為主，供應(yīng)量約50萬。 潛在項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來1-2年內(nèi)潛在商品房供應(yīng)量約30萬方，高層產(chǎn)品為主，搭少量別墅產(chǎn)品。4. 區(qū)域目標(biāo)客群分析根據(jù)區(qū)域內(nèi)已售項(xiàng)目成交客戶的分析情況客戶年齡25-50歲客戶來源區(qū)域除恒大以主城客戶為主，其它項(xiàng)目以江津、雙福為主，其次是周鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)縣客群?？蛻袈殬I(yè)特征個(gè)體商戶和企業(yè)員工為主力購(gòu)買者，中高層收入人群客戶置業(yè)目的大部分客戶對(duì)自住或投資表示不明確，大多客戶購(gòu)房都作兩手準(zhǔn)備，投資兼自住。5. 區(qū)域項(xiàng)目分析狀況小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：區(qū)域未來1-2年推出項(xiàng)目較多，供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；產(chǎn)品環(huán)境：以高層產(chǎn)品為主；少量小高層、別墅產(chǎn)品；產(chǎn)品面積：兩房以6075平米為主，三房以90-100平米為主；贈(zèng)送面積：以入戶花園產(chǎn)品較多，缺少空中院館類型產(chǎn)品；產(chǎn)品類型