國五條細(xì)則影響會(huì)議紀(jì)要.doc

國五條細(xì)則影響的會(huì)議紀(jì)要事件：國務(wù)院發(fā)布“國五條”細(xì)則，就此國信證券邀請(qǐng)中原集團(tuán)周曜與投資者進(jìn)行了深入的交流，交流的要點(diǎn)有以下：通過對(duì)輿論的監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)此次“國五條”細(xì)則發(fā)布后潛在買房人悲憤、房屋持有者擔(dān)憂、小開發(fā)商謹(jǐn)慎、大開發(fā)商淡定，中介更是害怕。對(duì)投資地產(chǎn)股的影響：首先這次政策的出臺(tái)確實(shí)是更嚴(yán)厲了，但也可以看做是靴子已經(jīng)落地；第二，此次細(xì)則中對(duì)信貸的差別化有所加強(qiáng)，特別是對(duì)房價(jià)上漲的熱點(diǎn)城市，貸款控制更嚴(yán)厲，二套房首付由6成變成7成，貸款利率變?yōu)?.3倍；第三、對(duì)二手房交易征收差額的20%所得稅，對(duì)二手房交易影響較大；其它政策方面就沒有感受到有什么特別之處。過去幾年的樓市調(diào)控顯示，限購越嚴(yán)的地方樓市反彈的幅度也越大，而房價(jià)漲幅比較大的城市限購已經(jīng)很嚴(yán)了，我們雖然認(rèn)為這次政策出臺(tái)，在時(shí)點(diǎn)上是超預(yù)期的，但在股價(jià)表現(xiàn)上，從1月初至2月中旬以來地產(chǎn)股的調(diào)整，即可看出股價(jià)也已經(jīng)有所反映，公募基金在地產(chǎn)股的配置倉位也已大幅下降；此次政策對(duì)二手房征收差額收益的20%來看，對(duì)二手房交易肯定有影響，但我們認(rèn)為并不會(huì)因此而影響到投資者買房，因?yàn)楫吘故找嬷羞€有80%屬于投資者自己，并不會(huì)因?yàn)檎魇?0%的稅而改變房地產(chǎn)的投資屬性，更何況房地產(chǎn)還有消費(fèi)屬性。另外我們值得注意的是在“國五條”細(xì)則出臺(tái)的同一時(shí)間，吉林市住房公積金推出“調(diào)整貸款首付比例”等5項(xiàng)惠民新政策，首付比例由之前的三成下調(diào)到兩成。中原周曜：對(duì)此次“國五條”細(xì)則的出臺(tái)的第一個(gè)感覺是政策對(duì)中介的打擊要遠(yuǎn)大于開發(fā)商，因在短期內(nèi)，銷量肯定會(huì)有一定程度的萎縮，特別是二手房成交量；第二個(gè)是預(yù)計(jì)在3-5月份各地政府將出臺(tái)一系列的政策調(diào)整細(xì)則，另外這次二手房征收差額的20%是不是像以前一樣5年內(nèi)的不用交還是一刀切所有的二手房，如果是一刀切的話可能傷害就比較大；但同時(shí)也要注意的是在剛需比較旺盛的情況下，后續(xù)的打壓政策并不是那么可怕，例如香港在2012年出臺(tái)交易印花稅翻倍時(shí)，當(dāng)時(shí)的二手房交易量萎縮了80%，但經(jīng)過三個(gè)月后現(xiàn)在香港的交易量已經(jīng)恢復(fù)到原來的水平。所以在目前來看可以確定的是：1、市場的氣氛會(huì)冷卻，房價(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)減弱，但也未必會(huì)下跌；2、交易的量短期會(huì)下滑，特別是二手房；3、對(duì)市場的展望，除非市場的流動(dòng)性有特別大的改變，否則我對(duì)對(duì)行情并不是特別悲觀。另外地方政府對(duì)政策的執(zhí)行情況需要關(guān)注，比如一些限貸限價(jià)的情況各地都會(huì)有一些相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施；4、兩會(huì)后房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)是個(gè)什么樣的情況，還需要進(jìn)一步的觀察；總體而已政策細(xì)則的出臺(tái)我們認(rèn)為對(duì)樓市短期兩三個(gè)月內(nèi)會(huì)有一些影響，但總體來看我們對(duì)后市房地產(chǎn)并不那么悲觀。投資者提問環(huán)節(jié)：1、此次政策出臺(tái)的交易稅主要是針對(duì)二手房，但上市公司銷售的都是一手房，是不是影響小一些？另外如果所有行政區(qū)域擴(kuò)大限購的話對(duì)龍頭公司有什么影響？周曜：交易稅主要是針對(duì)的是二手房，但也會(huì)間接影響到一手房，現(xiàn)在看來最最直接的影響是二手房；所有的行政區(qū)域全部限購的難度可能還是比較大的，但一旦實(shí)施對(duì)龍頭公司的影響也是比較大的；舉例：在早期萬科貢獻(xiàn)利潤最大的是在南方省市，包括廣州深圳上海等，大概從2010年開始，萬科貢獻(xiàn)利潤比較大的就是在東北和華北等區(qū)域了，也包括一些中部城市，現(xiàn)在包括萬科武漢也能做到100億左右的銷售規(guī)模，如果其它城市也嚴(yán)格執(zhí)行限購的政策的話，對(duì)龍頭公司肯定會(huì)有一定的影響。2、二手房交易所得稅，原有政策是在滿5年后免交這部分稅收，現(xiàn)在如果改成全部征收的話對(duì)房地產(chǎn)的影響？周曜：剛開始的時(shí)候大部分城市是滿三年即可免個(gè)人所得稅，后來是北京搞了一個(gè)滿5年才能免交所得稅，而全國當(dāng)時(shí)也沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，于是后來一些城市紛紛效仿北京改成滿5年才免交所得稅；這次政策具體的是不是一刀切還是滿5年和未滿5年之分，最后還得等財(cái)政部去細(xì)分之后才有結(jié)果。一刀切的話對(duì)一些城市會(huì)影響極大。3、有沒有什么辦法來規(guī)避交這個(gè)稅？周曜：之前部分城市已經(jīng)有要求交差額的20%所得稅了，當(dāng)時(shí)主要是用一些裝修款啊，其它條件來替代一下，比如原價(jià)300萬的房子，賣500萬，多出的兩百萬用用裝修費(fèi)來代替，這樣就回避了差額部分交所得稅了，各個(gè)地方都有不同的應(yīng)對(duì)措施。4、像深圳這樣的城市，后續(xù)如果再出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，對(duì)二手房的賣家有什么影響？周曜：房產(chǎn)稅的試點(diǎn)不會(huì)是所有商品房整體的實(shí)施，應(yīng)該還是對(duì)增量新房部分去實(shí)施，目前市場上傳的征稅版本應(yīng)該還是比較接近上海目前所實(shí)施的征稅標(biāo)準(zhǔn)的那種版本，暫時(shí)應(yīng)該不會(huì)影響二手房的賣家。5、在06年出臺(tái)的政策中也提到個(gè)人住房也要交稅，現(xiàn)在出臺(tái)的“國五條”細(xì)則和之前的那個(gè)政策對(duì)比，在執(zhí)行上會(huì)有什么不一樣？周曜：肯定會(huì)有一樣，這一次應(yīng)該是更嚴(yán)格了，主要體現(xiàn)在這兩個(gè)方面；1）執(zhí)行條件不一樣，當(dāng)時(shí)的評(píng)估系統(tǒng)沒有完善，大部分地方都采用陰陽合同的形式來規(guī)避，那部分稅基本上收不到，而現(xiàn)在像廣州、深圳等城市目前的評(píng)估系統(tǒng)已經(jīng)基本完善，現(xiàn)在要規(guī)避這部分稅收難度加大；2)以前很多地方政府并不愿意嚴(yán)格按差額的20%來收，而是大概按成交金額的1.52%來收，現(xiàn)在就得看地方政府的政策執(zhí)行的力度了。6、二手房在這個(gè)政策出臺(tái)后執(zhí)行前是否會(huì)有一個(gè)政策的真空期？具體執(zhí)行的日期是按什么標(biāo)準(zhǔn)來定的？周曜：從政策出臺(tái)到政策的執(zhí)行肯定會(huì)有一個(gè)真空期，這期間我們會(huì)加快手上二手房成交單的處理，這期間二手房的交易肯定會(huì)加快。具體執(zhí)行的日期以什么標(biāo)準(zhǔn)來定會(huì)以每個(gè)地方的不同細(xì)則來定，有的城市是以合同簽署時(shí)期來定，有的是以過戶時(shí)間來定，深圳以前出臺(tái)重大政策時(shí)都是以合同簽署時(shí)間來定的，即合同簽署時(shí)間在政策執(zhí)行日期后就要嚴(yán)格執(zhí)行了，而北京是以過戶時(shí)間為定的。7、政策出臺(tái)后有沒有可能會(huì)出現(xiàn)二手房成交休克的現(xiàn)象，而新房成交火爆的情況？周曜：如果二手房若成交休克，新房短期或不受影響，但火爆也很難；香港去年執(zhí)行特別交易稅后，二手房交易量下降很快，但三個(gè)月后交易量就恢復(fù)正常。8、政策的出臺(tái)對(duì)房價(jià)會(huì)有什么影響？周曜：預(yù)計(jì)繼續(xù)漲價(jià)的動(dòng)力會(huì)減小，但也未必會(huì)降價(jià)，但租房的租金可能會(huì)出現(xiàn)上漲。根據(jù)這些年政策出臺(tái)的執(zhí)行情況來看，這種交易環(huán)節(jié)加稅的部分最終都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。這次20%利得稅能否完全轉(zhuǎn)嫁，需看具體房源的供需情況。9、像北京上海這種已經(jīng)限購政策已經(jīng)很嚴(yán)的城市，出臺(tái)這樣的政策有什么影響？周曜：像北京上海這樣的城市，主要的問題應(yīng)該不是限購的問題了，估計(jì)受影響的主要是二手房差額部分交稅的問題了。10、經(jīng)過幾年的調(diào)控，投機(jī)和投資的需求已經(jīng)得到很大的抑制，剛需的比例到底多高？房租上漲會(huì)不會(huì)促使租房的人去買