從實(shí)務(wù)案例解析物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)若干問(wèn)題.docx

從實(shí)務(wù)案例解析物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)若干問(wèn)題物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制，指的是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。酬金制的好處在于便于業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、財(cái)務(wù)透明、運(yùn)作規(guī)范，從一定意義上講，可以緩解業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。2003 年 11 月，國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法）。辦法第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！蹦壳埃珖?guó)市場(chǎng)上主流的物業(yè)收費(fèi)方式為包干制。伴隨著物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的日趨完善，北京、上海、廣州、深圳等城市的物業(yè)管理企業(yè)在住宅、非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目上，逐漸由采用包干制轉(zhuǎn)變?yōu)椴捎贸杲鹬?，贏得了業(yè)主的認(rèn)可，也積累了一些成熟的經(jīng)驗(yàn)，但由于“酬金制”收費(fèi)受制于制度層面的缺失和認(rèn)識(shí)層面的不足，在實(shí)際操作中遇到一些問(wèn)題，本律師在此通過(guò)四則案例對(duì)酬金制實(shí)際操作遇到的一些問(wèn)題提出自己的淺見(jiàn)，與各位讀者交流。案例一：車(chē)輛丟失，物業(yè)有責(zé)應(yīng)否用“酬金”埋單本律師曾代理一案件：某小區(qū)車(chē)輛被盜，業(yè)主訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司在安保管理方面存在一定瑕疵，物業(yè)公司被判決承擔(dān)部分車(chē)價(jià)5萬(wàn)元的賠償。該小區(qū)實(shí)際酬金制收費(fèi)，物業(yè)公司認(rèn)為應(yīng)由小區(qū)來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用，而業(yè)委會(huì)認(rèn)為既然物業(yè)公司收取的酬金，就應(yīng)用酬金來(lái)支付。律師分析：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)就是物業(yè)公司能否將支付的賠償金列入小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)，還是由物業(yè)公司收取的酬金來(lái)承擔(dān)。本律師認(rèn)為，首先是物業(yè)管理服務(wù)合同有約定的，從約定。對(duì)于無(wú)合同約定的情況應(yīng)由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)責(zé)任。理由如下：從合同法角度講，按照權(quán)利義務(wù)一致原則，物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)是權(quán)利，而管好小區(qū)，承擔(dān)管理上的風(fēng)險(xiǎn)就是其義務(wù)。其次，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”該條規(guī)定并沒(méi)有區(qū)分包干制收費(fèi)還是酬金制收費(fèi)，換句話講，物業(yè)公司以酬金制收費(fèi)為名主張不承擔(dān)責(zé)任，在物業(yè)管理服務(wù)合同無(wú)明確約定的情況下，是不能得到法院的支持。不管是小區(qū)車(chē)輛的丟失，還是發(fā)生人身?yè)p害事件，如果一旦判令物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，往往是少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)。比如說(shuō)小區(qū)的一部20萬(wàn)元的車(chē)輛丟失，如果沒(méi)有保險(xiǎn)公司承保，物業(yè)公司承擔(dān)次要責(zé)任，一般次要責(zé)任按照司法實(shí)踐的操作是損失的30%，物業(yè)公司也需要對(duì)業(yè)主賠付6萬(wàn)元，相對(duì)于物業(yè)公司管理住宅樓盤(pán)的盈利來(lái)說(shuō)，是一筆不小的成本，所以物業(yè)公司應(yīng)通過(guò)合法、合理的方式規(guī)避這一風(fēng)險(xiǎn)，從目前的操作看，無(wú)非有兩種方法可以選擇：一是購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)。一般實(shí)行酬金制收費(fèi)的小區(qū)，業(yè)主素質(zhì)相對(duì)較高，對(duì)小區(qū)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)一般是理解的；二是通過(guò)合同約定，將這部分營(yíng)業(yè)外支出列入小區(qū)管理的成本。物業(yè)公司具體操作的技巧是：如業(yè)委會(huì)不同意購(gòu)公眾責(zé)任險(xiǎn)，物業(yè)公司在與業(yè)委會(huì)充分溝通下確立用成本來(lái)分?jǐn)傔@些風(fēng)險(xiǎn)。案例二：物業(yè)公司所得稅可否由實(shí)際酬金制收費(fèi)的小區(qū)來(lái)分?jǐn)?？本律師服?wù)的一個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)曾遇到這樣一個(gè)問(wèn)題：在一次業(yè)委會(huì)與物業(yè)管理公司就小區(qū)管理的工作例會(huì)上，在就上月物業(yè)管理支出有一筆費(fèi)用-小區(qū)分?jǐn)偭宋飿I(yè)管理公司上交的部分所得稅，業(yè)委會(huì)提出異議，認(rèn)為這筆費(fèi)用不能由小區(qū)來(lái)分?jǐn)?，?yīng)由物業(yè)公司自行承擔(dān)，而物業(yè)公司認(rèn)為，收取的物業(yè)管理費(fèi)都是列入物業(yè)公司的收入的，酬金制只是一種收費(fèi)模式而已，所得稅的計(jì)算也是以該收入，減去物業(yè)公司的管理成本、費(fèi)用后作為計(jì)稅依據(jù)的，所以不應(yīng)用酬金支付這筆費(fèi)用，而應(yīng)當(dāng)作為小區(qū)管理的成本。律師分析：在實(shí)行酬金制的情況下，物業(yè)管理公司的身份、地位、作用與“丫鬟帶鑰匙”相當(dāng)類(lèi)似，所收取的物業(yè)管理費(fèi)屬于代收、代管、代付性質(zhì)。盡管全部費(fèi)用掌握在自己的手里，但除了按照規(guī)定提取的管理酬金外，其余算不上物業(yè)管理公司的收入，物業(yè)管理公司理應(yīng)按照自己的酬金收入承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)的納稅責(zé)任，但從目前的實(shí)際操作看，這只是“理想中的酬金制”，并不是目前實(shí)行物業(yè)費(fèi)酬金制物業(yè)公司的實(shí)際作法。物業(yè)公司實(shí)行的“準(zhǔn)酬金制”，實(shí)際上是將小區(qū)收取的物業(yè)管理費(fèi)、甚至公益性收入全部作為物業(yè)公司的收入。物業(yè)公司之所以這樣做，主要是由于：一物業(yè)公司不情愿只將酬金列為自己的收入，因?yàn)檫@樣物業(yè)公司的至少一下子會(huì)縮小10倍(一般情況下物業(yè)公司至多將小區(qū)收入的10%作為自己的酬金)，對(duì)于一級(jí)物業(yè)公司而言，如果包干制改酬金制，幾千萬(wàn)的收入一下子會(huì)縮水到幾百萬(wàn)；二是稅務(wù)部門(mén)不同意，至少本律師接觸情況是稅務(wù)部門(mén)目前無(wú)法理解按照真正的酬金制進(jìn)行財(cái)務(wù)上的操作，更不要講他們會(huì)同意以酬金作為計(jì)稅的收入。其理論依據(jù)就是會(huì)計(jì)核實(shí)與所得稅核算的準(zhǔn)則的不同，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守所得稅費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法。由于目前的酬金制實(shí)際上是“準(zhǔn)酬金制”。從財(cái)務(wù)上講，收取的所有物業(yè)費(fèi)都是物業(yè)公司的收入，用于小區(qū)的費(fèi)用是物業(yè)公司的支出，節(jié)余也是物業(yè)公司的資產(chǎn)，在財(cái)務(wù)上反映出來(lái)是企業(yè)盈利，但在酬金制下稱(chēng)之為業(yè)主的資產(chǎn)，所以該盈利要交的稅也是應(yīng)由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。當(dāng)然物業(yè)公司酬金部分的結(jié)余亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的所得稅。“理想中的酬金制”變更現(xiàn)實(shí)時(shí)，小區(qū)就無(wú)需再分?jǐn)傁鄳?yīng)的所得稅成本。實(shí)際上，在酬金制的操作中，哪些進(jìn)小區(qū)的管理成本，哪些應(yīng)由收取的酬金來(lái)支付是經(jīng)常會(huì)發(fā)生爭(zhēng)議的，比如說(shuō)物業(yè)公司總部的辦公費(fèi)用、訴訟成本的承擔(dān)等，對(duì)于這些問(wèn)題一是要明確約定，二是要通過(guò)有說(shuō)服力的預(yù)算與業(yè)委會(huì)達(dá)成一致。案例三專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收益應(yīng)否分成本律師為顧問(wèn)單位修改一商務(wù)樓物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定某物業(yè)管理公司對(duì)該商務(wù)樓進(jìn)行管理，實(shí)際酬金制收費(fèi)，但在合同簽訂過(guò)程中，業(yè)主方與物業(yè)公司發(fā)生了爭(zhēng)議，業(yè)主方認(rèn)為：既然是酬金制收費(fèi)，物業(yè)公司除了每月的酬金，其它的小區(qū)收入均是全體業(yè)主的，包括小區(qū)的停車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)，物業(yè)公司開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)等等，而物業(yè)公司認(rèn)為，專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)公司提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)所得，也未計(jì)入酬金計(jì)算的基數(shù)，物業(yè)公司有權(quán)獲得專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的收益，無(wú)須與業(yè)委會(huì)或業(yè)主進(jìn)行分成，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。律師分析：對(duì)于這一案例，本律師認(rèn)為應(yīng)先看一下酬金制的定義，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的規(guī)定：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 按照一般的理解，“物業(yè)服務(wù)資金”是指物業(yè)管理公司提供非專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)向每戶業(yè)主每月收取的物業(yè)管理費(fèi)，酬金也是在這一基礎(chǔ)上提取的，而不是建立在包括專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)等所有物業(yè)管理收取的基礎(chǔ)上的，從這個(gè)意義上講，物業(yè)公司提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)另計(jì)酬金或報(bào)酬是講的通的。但值得注意的是，物業(yè)服務(wù)資金并沒(méi)有法律上的定義，所以如果將其理解為包括常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，甚至包括停車(chē)費(fèi)等公益性收入，也并不能講是理論上的錯(cuò)誤，所以才出現(xiàn)上述這一案例。按照目前實(shí)際“酬金制”收費(fèi)的常規(guī)操作，物業(yè)公司在收取酬金的基礎(chǔ)上，小區(qū)的專(zhuān)項(xiàng)收入一般是歸物業(yè)公司所有的，基理論基點(diǎn)就是專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是針對(duì)部分業(yè)主的需求而提供的，相對(duì)于為全體業(yè)主服務(wù)收取酬金有本質(zhì)的不同，也未作為計(jì)算酬金的基數(shù)。但這觀點(diǎn)實(shí)際上經(jīng)不住推敲：除了上文提到的對(duì)“物業(yè)服務(wù)資金”的理解可能會(huì)不同外，物業(yè)公司提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的人力成本一般都是作為小區(qū)的管理成本，由全體業(yè)主分擔(dān)的，所以這部分人的勞動(dòng)收益自然也是全體業(yè)主的。提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的場(chǎng)地一般也是全體業(yè)主的公益部位，提供專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的其它成本也有相當(dāng)部分是業(yè)主承擔(dān)的，比如說(shuō)為業(yè)主自用部位保潔要用公共部位用水、代看兒童要用全體業(yè)主的場(chǎng)地、代訂票的通信成本等物業(yè)公司一般不會(huì)能單獨(dú)列支。所以，為了避免不必要的糾紛，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制情況下，物業(yè)公司在與業(yè)委會(huì)簽訂合同時(shí)，對(duì)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的收益歸屬或者分成應(yīng)約定清楚，應(yīng)作出明確約定。從目前的操作看，如果能與業(yè)委會(huì)進(jìn)行充分溝通，專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的收益歸屬歸物業(yè)公司，或大部分收益歸物業(yè)公司，小部分收益歸全體業(yè)主，業(yè)委會(huì)一般還是能接受的。案例四：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班費(fèi)和社保費(fèi)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？本律師一個(gè)顧問(wèn)單位，遇到這么一情況，小區(qū)管理員與物業(yè)管理公司發(fā)生勞動(dòng)糾紛，訴至法院，后法院認(rèn)定物業(yè)公司有違反勞動(dòng)合同法規(guī)定，須要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、加班工資和社保費(fèi)，物業(yè)公司認(rèn)為該管理人員系為小區(qū)服務(wù)的，將這部分支出列入小區(qū)管理的成本，業(yè)主提出異議，他們認(rèn)為小區(qū)是酬金制收費(fèi)，造成承擔(dān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等費(fèi)用系物業(yè)管理管理不善造成，不同意承擔(dān)這部分費(fèi)用。律師分析：物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)這些費(fèi)用，本律師認(rèn)為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)法院判令的上述費(fèi)用的性質(zhì)來(lái)具體判斷。按照勞動(dòng)合同法的規(guī)定，物業(yè)管理公司支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金有些情況是物業(yè)公司在人力資源管理上的過(guò)錯(cuò)造成的，比如說(shuō)物業(yè)公司無(wú)故終止與員工的合同、不提供勞動(dòng)保護(hù)條件致員工提出解除合同的，有些是基于法律的規(guī)定引起的，比如說(shuō)合同到期未簽的。對(duì)于第一種需要支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的，是由于物業(yè)管理公司的管理方面的過(guò)錯(cuò)造成，應(yīng)由物業(yè)公司收取的酬金中支付，對(duì)于第二種情況，由應(yīng)列入物業(yè)管理的成本。物業(yè)管理公司自己管理不善造成要向業(yè)主支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，從其根源上講，是物業(yè)公司“節(jié)省”小區(qū)人力資源管理成本的體現(xiàn)，如果物業(yè)公司嚴(yán)格按照勞動(dòng)合同法來(lái)用工，物業(yè)管理成本會(huì)大幅增大，物業(yè)公司或多或少都會(huì)通過(guò)某種方式規(guī)避勞動(dòng)合同法的一些規(guī)定，減少企業(yè)用工成本，同時(shí)，在酬金制收費(fèi)下也是減少業(yè)主的成本。所以，即使是物業(yè)用工的過(guò)錯(cuò)造成經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，物業(yè)公司也可以從這一角度，就是否應(yīng)管理成本中支付來(lái)與業(yè)委會(huì)進(jìn)行溝通。對(duì)于加班費(fèi)用，屬于本應(yīng)支付員工的報(bào)酬，本應(yīng)列入物業(yè)管理成本，自然不能由物業(yè)用酬金來(lái)支付。對(duì)于綜合保險(xiǎn)費(fèi)用，屬于法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制義務(wù)，是屬于小區(qū)管理的人員成本，應(yīng)由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)理所當(dāng)然。最后，包干制與酬金制是物業(yè)管理收費(fèi)的兩種模式，各有其長(zhǎng)，也各有其短。從上述案例分析看，酬金制目前存在的問(wèn)題是由于其不成熟，包括理論研究上的單薄和實(shí)踐中未被認(rèn)可，造成具體操作中遇到一些問(wèn)題。理論上的單薄表現(xiàn)在法律、法規(guī)上對(duì)其沒(méi)有可操作性的規(guī)定，理論研究根本沒(méi)有深入展開(kāi)。本律師舉一例子說(shuō)明，2003 年 11 月，國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，對(duì)酬金制收費(fèi)作出明確規(guī)定，并明確收費(fèi)為全體業(yè)主所有，物業(yè)公司屬于代管性質(zhì)，但國(guó)家發(fā)