歷年《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》考試試題.doc

歷年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題2002年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題一單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）1房地產(chǎn)開發(fā)商進行開發(fā)項目融資結結構安排時，通常要投入占項目總投資（ ）的自有資金或股本金。A、15%B、20% C、30%D、40%2開發(fā)商以某一價格出售“物業(yè)+健身房會員資格+保齡球館會員資格+游泳池會員資格”時，該價格比這四項各自價格之和低了許多，開發(fā)商采用的是（）。A、產(chǎn)品線定價B、選擇品定價 C、補充品定價D、產(chǎn)品束定價3某綜合樓總建筑面積為10000，其中可出售的居住建筑面積為7000，可出租的商業(yè)建筑面積為1500，剩余建筑面積為附屬設備等用房，該綜合樓的有效面積系數(shù)為（）。A、80% B、90%C、85%D、95%4某開發(fā)項目的規(guī)劃建設用地面積為5000，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中1-4層為建筑面積相等的裙房，5-17層標準層），則標準層每層建筑面積為（ ）。A、882B、1765C、1667D、15385某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權，2000年6月1日完成規(guī)劃設計，2000年10月1日獲開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。A、1999年8月1日至2002年4月1日B、2000年10月1日至2002年4月1日C、1999年8月1日至2002年10月1日D、2000年10月1日至2002年10月1日6動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標，動態(tài)投資回收期 與設定的目標收益率 之間的關系是（）。A、 越大， 越大B、 越小， 越大 C、 越大， 越小D、 與 無關7某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A、9.00% B、8.05%C、30.00% D、7.52%8a.規(guī)劃設計條件通知書、b.建設用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見通知書和d.建設工程規(guī)劃許可證。它們在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序為（ ）。A、abcdB、acdbC、cadbD、cbad9某公司以120萬元購買了150的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費為5萬元，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等稅費支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為（ ）。A、7.5%B、10.8% C、12.5%D、15.0%10一般情況下，會計折舊年限、房屋自然壽命和房屋經(jīng)濟壽命的關系是（）。A、會計折舊年限自然壽命經(jīng)濟壽命 B、經(jīng)濟壽命會計折舊年限自然壽命C、經(jīng)濟壽命會計折舊年限自然壽命 D、會計折舊年限經(jīng)濟壽命自然壽命11橫道圖法和網(wǎng)絡圖法在工程管理中常常作為（ ）的方法。A、質量控制 B、進度控制C、合同管理 D、成本控制12某住宅小區(qū)規(guī)劃建設用地面積為40公頃，容積率為1.40，建筑密度為35%，小區(qū)內(nèi)的道路、廣場用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率約為（）。A、40% B、45%C、47%D、50%13計量估價合同是以（）和單價表為計算報價依據(jù)的合同。A、總工程量 B、實測工程量C、工程量清單 D、最終工程量14房地產(chǎn)投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為（ ）。A、超額利潤B、投資回報 C、內(nèi)部收益 D、風險補償金15某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資，其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)是（ ）。A、0.57 B、0.74C、0.80D、1.0416某房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務凈現(xiàn)值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A、社會平均收益率B、通貨膨脹率C、國民經(jīng)濟增長率D、項目基準收益率17某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（）。A、23.8%B、20.23%C、19.70%D、18.96%18當計息周期短于1年時，實際利率與名義利率的關系是（）。A、名義利率大于實際利率B、實際利率大于名義利率C、名義利率等于實際利率D、實際利率小于名義利率19按照租客的意愿及時調整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。A、相互影響性B、適應性 C、不一致性D、保值性與增值性20一般來說，標準方差越小，投資風險（）。A、越小 B、越大C、越難控制D、越難估算21如某筆貸款的月利率為1%，每月計息一次，那么，年名義利率是（）。A、12% B、12.55%C、12.68% D、13.55%22某物業(yè)的月租金收入為10萬元，經(jīng)營費用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當于經(jīng)營費用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為（）。A、2B、1.5 C、3D、123對投資項目或投資方向提出建議，是（ ）階段的主要任務。A、投資機會研究B、初步可行性研究C、詳細可行性研究D、項目的評估和決策24采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用，是（ ）。A、單元估算法B、單位指標估算法C、工程量近似匡算法D、概算指標法25動態(tài)投資回收期是指項目以（）低償全部投資所需的時間。A、凈現(xiàn)金B(yǎng)、凈收益 C、凈現(xiàn)值 D、財務凈現(xiàn)值26在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評價指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是（）分析的目的。A、盈虧平衡 B、敏感性 C、風險D、概率27投資組合是（）的一個有效措施。A、提高投資收益B、提高市場競爭力C、開拓投資領域D、規(guī)避投資風險28建筑工程招標文件中，不包括（）。A、工程標底 B、工程數(shù)量 C、設計圖紙 D、合同條件29張先生以10萬元的預付款購買了一套時價為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時，現(xiàn)房價格漲到了120萬元，那么，張先生預付款的收益率為（ ）。A、10%B、20%C、50%D、200%30目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（ ）。A、60%B、70%C、80%D、90%31某房地產(chǎn)開發(fā)商在其新建項目的開盤儀式上，承諾對前80名購房者給予20%的價格優(yōu)惠，這種價格折扣技巧屬于（）。A、現(xiàn)金折扣 B、數(shù)量折扣 C、折讓 D、季節(jié)折扣32市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A、業(yè)主希望的投資回報率 B、承租人愿意承擔的費用C、承租人的承受能力 D、同類型物業(yè)的市場供求關系33房地產(chǎn)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的單位是（）。A、開發(fā)商B、承包商C、監(jiān)理單位 D、相關的政府部門34在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于（ ）。A、成本加成定價法案B、目標定價法C、認知價值定價法D、領導定價法35某物業(yè)當前的市場售價為5000元/，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應該確定為（ ）元/。A、482.79 B、448.24 C、467.25 D、498.53二多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括（）。A、營業(yè)稅B、教育費附加C、城市維護建設稅D、房產(chǎn)稅E、土地使用費2在下面所示的現(xiàn)金流量圖中，已知A、i和P，求F，采用復利系數(shù)標準表示法表示，正確的是（）。 F=？A0 12 3 45 6 PA、F=5A-PB、F=A(F/A,i,5)-P C、F=A(F/A,i,5)-P(F/P,i,6)D、F=A(F/A,i,5)(F/P,i,1)-P(F/P,i,6) E、F=A(P/A,i,5)-P(F/P,i,6)3按照計價方式的不同，建筑工程施工合同形式分為（）。A、固定價格合同 B、包工包料合同C、獨立承包合同D、成本加酬金合同 E、計量估價合同4項目管理的目標就是尋求項目（ ）的最優(yōu)均衡控制。A、時間B、資源C、質量D、安全E、成本5衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力的主要指標包括（ ）。A、存款周轉率B、利息保障倍數(shù)C、資產(chǎn)負債率D、流動比率E、速動比率6通常把大型零售商業(yè)物業(yè)的輻射區(qū)域分為（）。A、主要區(qū)域B、次要區(qū)域C、規(guī)劃區(qū)域D、衍射區(qū)域E、邊界區(qū)域7在工程建設中，應由承包商承擔并負責保險的風險有（）。A、工程保險B、工人人身保險C、第三方保險D、意外保險E、質量保險8房屋開發(fā)費包括（ ）。A、建安工程費B、“三通一平”費C、拆遷安置補償費D、公共配套設施建設費E、基礎設施建設費9依代理委托方的不同，物業(yè)代理可以分為（ ）。A、聯(lián)合代理B、買方代理C、獨家代理D、賣方代理E、雙重代理10按照用途的不同，物業(yè)可以分為（ ）。A、居住物業(yè)B、商業(yè)物業(yè)C、工業(yè)物業(yè)D、出租物業(yè)E、土地11按貸款的用途，房地產(chǎn)貸款可以劃分為（）。A、購建房貸款B、流動資金貸款C、房地產(chǎn)開發(fā)貸款D、房地產(chǎn)經(jīng)營貸款E、固定資產(chǎn)投資貸款12按照融入資金承擔風險和獲得報酬的方式不同，可以將資金融通劃分為（）。A、直接融資B、間接融資C、權益融資D、債務融資E、安全融資13房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標是使房地產(chǎn)的價值最大化，具體管理模式包括（）。A、物業(yè)管理B、運營管理C、設施管理D、資產(chǎn)管理E、組合投資管理14下列投資形式中屬于房地產(chǎn)間接投資的有（ ）。A、房地產(chǎn)開發(fā)投資B、購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券C、房地產(chǎn)置業(yè)投資D、購買住房抵押支持證券 E、購買于房地產(chǎn)投資信托基金15某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風險度與（ ）直接相關。A、貸款額B、企業(yè)信用等級C、自有資金數(shù)量D、項目風險等級E、貸款期限三判斷題（共15題，每題1分。用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1不論投資的風險是高還是低，只要同樣投資的期望收益相同，那么無論選擇何種投資途徑都是合理的。（ ）2在總承包條件下，分包商由總承包商自行選擇，開發(fā)商無權干涉。 （）3動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（）4機會成本是資本在某一段時間內(nèi)最高和最安全的投資機會的收益。（）5當項目竣工后，由開發(fā)商和承包商共同簽發(fā)工程竣工證書。 （ ）6資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理大，但比設施管理要小。 （ ）7為了及時總結物業(yè)經(jīng)營的狀況，物業(yè)管理公司需經(jīng)常對物業(yè)的財務狀況進行評估，并將評估結果向業(yè)主委員會報告。（）8對已設定抵押的房屋期權，在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以有條件地進行預售。 （）9在用蒙特卡洛法進行風險分析時，其結果的準確性主要取決于對各變量的變化范圍和變化概率估計的準確性。（）10通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負面影響，沒有正面影響。 （）11資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。（）12稅法中規(guī)定的有關固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，是根據(jù)房地產(chǎn)的壽命周期確定的。（）13在開發(fā)商與承包商之間的各種合同文件的履行過程中，有關工程的洽商、變更等書面文件，優(yōu)先于合同通用條款。（ ）14在招標工程交底及答疑時，開發(fā)商應該向投標人介紹工程概況、明確質量要求、交待工程標底。 （ ）15如果開發(fā)商未按要求提供保險，則開發(fā)商可代其投保，并從支付給承包商的款項中扣回開發(fā)商支付的保險費。 （ ）四計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數(shù)點后兩位。）1某家庭購買一套單價為2800元/m2、面積為120m2的住宅。銀行為其提供了20年的固定利率住房抵押貸款，貸款額度為房價的70%、利率為6%，按月等額償還。另知，從1995年到2001年消費者價格指數(shù)依此為100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作為計算通貨膨脹的依據(jù)，并假定貸款期限內(nèi)的年平均通貨膨脹率等于1995年到2001年間的年平均通貨膨脹率，基年為2001年末。問：（1）該家庭的月還款額為多少？ （2）若考慮通貨膨脹的影響，銀行所獲月還款額的實際價值（相對于基年）是多少？2某投資者擬以一次性付款的方式購買價格為1200萬元的一出租公寓20年的經(jīng)營收益權，用于出租經(jīng)營。第一年投入裝修費300萬元并完成裝修；第二年開始出租，當年的月租金收入為25萬元，經(jīng)營費用占租金收入的1/3；此后一段時期內(nèi)，租金收入和經(jīng)營費用均以每年5%的比例遞增；從第11年起，租金收入和經(jīng)營費用穩(wěn)定在第10年的水平上。若投資者期望的目標收益率為13%，貸款利率為8%，折現(xiàn)率為10%。試列出項目的現(xiàn)金流量表，計算財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目是否可行（假設購樓款發(fā)生在年初，其他收支均發(fā)生在年末）。標準答案一、 1C 2D 3c 4d 5c 6a 7d 8d 9b 10d 11b 12d 13c 14d 15b 16d 17b 18b 19b 20a 21a 22c 23a 24d 25b 26b 27d 28a 29d 30c 31c 32d 33a 34c 35a二、 1abc 2ce 3ade 4abce 5bcde 6abe 7abc 8ade 9bde 10abc 11acd 12cd 13acde 14bde 15abde三、 1t 2f 3t 4t 5f 6f 7t 8t 9t 10f 11t 12f 13f 14f 15f四、 （1）（一）1、住宅總價值：2800120=336000（元）2、貸款額：P=33600070%=235200（元）3、貸款期：n=2012=2404、月利率：I=6%/12=0.5%（二）該家庭月還款額：A=PI/11/（1+I）n=1685.05（元）（三）通貨膨脹計算：Rd=(114.6/100)1/6 1=2.30%（四）由（1+Ra）=(1+Rr)(1+Rd)得：Rr=3.62%（五）銀行所獲月還款額的實際價值： A=PRr/12/11/（1+Rr/12）n=2376.18(元)四、（2）(一)現(xiàn)金流量表年末 0 1 2 t 10 11-20現(xiàn)金流入 300=2512 300(1+5%)t-2 443.24=300(1+5%)8 443.24現(xiàn)金流出 1200 300 100=3001/3 100(1+5%)t-2 147.75=100(1+5%)8 147.75凈現(xiàn)金流量 -1200 -300 200 200(1+5%)t-2 295.49=200(1+5%)8 295.49（二）財務凈現(xiàn)值：FNPV=公式= 1200300/(1+13%)+200/(13%5%)1(1+5%)/(1+13%)9/(1+13%)+295.49/13%11/(1+13%)10/(1+13%)10=76.74（萬元）（三）財務內(nèi)部收益率：當I=14%時，NPV1=28.00（萬元）所以：FIRR=13%76.74(14%13%)/(76.74+28.00)=13.73% （四）判斷是否可行：因為：FNPV=76.74（萬元）0，F(xiàn)IRR=13.73%13%所以該項目可行。2003年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理考試試題一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）1、某投資商預測到政府大型公共設施的投資建設計劃，并在附近預先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。A、位置固定性 B、不一致性 C、適應性 D、相互影響性2、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（ ）。A、下降 B、上升 C、不變 D、不能確定3、下列風險中，屬于個別風險的是（ ）。A、購買力風險 B、市場供求風險 C、政策風險 D、比較風險 4、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應繳納兩稅一費的總額為（ ）萬元。A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6 5、某家庭購買一套面積為100M2的商品住宅，單價為5000元/ M2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45 6、某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38 7、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（ ）元。A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65 8、某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.009、甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關系為（ ）。A、甲乙 B、甲乙 C、甲乙 D、無法判斷10、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（ ）。A、土地使用權出讓費 B、土地使用費 C、土地使用權轉讓費 D、毛地價 11、市場的客體通常是指（ ）。A、買家 B、賣買 C、交易對象 D、交易價格 12、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔開發(fā)建設用地規(guī)劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（ ）。A、建筑師 B、結構工程師 C、設備工程師 D、監(jiān)理工程師 13、決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的主要因素是（ ）。A、滿足購買者使用要求 B、購買者支付能力C、物業(yè)預期收益 D、物業(yè)用途14、按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關鍵是房地產(chǎn)使用市場的（ ）。A、存量規(guī)模 B、租金水平 C、開發(fā)成本 D、資本化率15、在房地產(chǎn)市場自然周期的復蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關系是（ ）。A、空置率合理空置率 B、空置率合理空置率C、空置率=合理空置率 D、不能判斷16、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（ ）階段。A、投資機會研究 B、初步可行性研究 C、詳細可行性研究 D、項目的評估和決策17、下列費用中，不屬于土地費用的是（ ）。A、土地使用權出讓金 B、城市建設配套費C、拆遷安置補償費 D、基礎設施建設費18、以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（ ）。A、單元估算法 B、單位指標估算法 C、工程量近似匡算法 D、概算指標估算法19、下列費用中，不屬于企業(yè)財務費用的是（ ）。A、審計費 B、利息 C、外匯匯兌凈損失 D、融資代理費20、財務內(nèi)部收益率是指項目在整個（ ）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。A、計算期 B、動態(tài)投資回收期 C、項目壽命期 D、開發(fā)期21、動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是（ ）。A、動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期B、動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期C、動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期D、動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期22、財務杠桿效應是由于（ ）引起的。A、貸款利率與項目全投資收益率不同B、預期售收入與自有資金收入占總收入比例不同C、預售收入資金回籠較快D、自有資金投入時間點的差異23、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A、獲利能力分析 B、盈虧平衡分析 C、市場狀況分析 D、定性風險分析24、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是（）。A、保本點分析 B、敏感性分析 C、現(xiàn)金流量分析 D、統(tǒng)計試驗分析25、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A、概率分析 B、解析法 C、蒙特卡洛法 D、杠桿分析26、對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風險最大的是（ ）。A、固定總價合同，采用按日計價的增價條款B、固定總價合同，采用重大增價條款調整C、固定總價合同，采用延期增價條款D、成本加浮動酬金合同 27、房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（ ）。A、合同協(xié)議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書B、圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預算書C、合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙D、圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書28、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。A、開發(fā)商 B、設計單位 C、承包商 D、監(jiān)理單位29、2002年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為（ ）。A、12% B、13.4% C、80% D、125%30、目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（ ）年。A、10 B、15 C、20 D、3031、當貸款綜合風險度超過（ ）時，為高風險貸款。A、50% B、60% C、80% D、90%32、根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（ ）。A、成本加成定價法 B、目標定價法 C、撇脂定價法 D、認知價值定價法33、當某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質量與市場領導者相比具有競爭優(yōu)勢時，可以采用的定價法是（ ）。A、領導定價法 B、挑戰(zhàn)定價法 C、隨行就市定價法 D、滲透定價法34、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復雜的是（ ）物業(yè)。A、收益性 B、工業(yè)性 C、居住性 D、特殊性35、在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。A、物業(yè)的易接近性 B、物業(yè)的臨街狀況C、物業(yè)的周圍環(huán)境 D、物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分：錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）1、下列關于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。A、房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命B、自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長C、如果房地產(chǎn)維護善良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽合與使用性質無關E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間2、物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（ ）。A、重新裝修費用B、更新改造費用C、建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結構損壞的修復費用D、空置損失費用E、為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失3、關于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營凈收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關系有（ ）。A、經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入B、利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額C、稅后利潤=利潤總額-所得稅D、經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金E、銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅4、房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（ ）。A、投資機會尋找B、市場分析C、投資機會篩選D、財務評價E、規(guī)劃設計5、城市土地開發(fā)和供應計劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。A、土地管理部門 B、規(guī)劃管理部門C、市場管理部門 D、設計管理部門 E、計劃管理部門6、市場主體通常包括（ ）。A、買家 B、賣家 C、交易對象 D、交易價格 E、交易行為7、開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的（ ）。A、施工方案 B、工期 C、質量目標 D、報價 E、市場售價8、在進行可行性分析中的調查研究時，資源調查一般包括（ ）。A、開發(fā)項目用地現(xiàn)狀 B、市場供給量C、交通運輸條件 D、水文地質 E、氣象 9、前期工程費用主要包括（ ）。A、拆遷安置補償費 B、規(guī)劃費用 C、設計費用D、可行性研究費用 E、“三通一平”費用10、投標價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（）。A、以總報價為準B、以單項報價之和修正總報價C、以單價為準，重新計算總報價D、雙方可以重新商議價格E、該投標報價無效11、金融機構在融出資金時，要遵循（ ）原則。A、流動性 B、安全性 C、償還性 D、盈利性 E、地域性12、金融機構進行項目貸款審查時，要進行（ ）工作。A、客戶評價 B、項目評估 C、擔保方式評價D、貸款綜合評價 E、環(huán)境評價13、企業(yè)確定廣告預算的主要方法包括（ ）。A、量力而行法 B、銷售百分比法C、目標任務法 D、競爭對等法 E、協(xié)商談判法14、下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向定價的有（ ）。A、認知價值定價法 B、價值定價法C、領導定價法 D、挑戰(zhàn)定價法 E、隨行就市定價法15、收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。A、潛在毛租金收入 B、空置損失 C、租金損失D、其他收入 E、經(jīng)營費用三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“”表示正錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）1、房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。（ ） 2、從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風險完全抵消。（ ） 3、開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比（ ）。 4、土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權。（ ） 5、居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（ ） 6、人們在房地產(chǎn)上享有的權利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（ ）7、在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第1象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（ ） 8、房地產(chǎn)市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（ ） 9、“三項預測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ） 10、在評標期間，開發(fā)商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標者調整報價。（ ） 11、對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ） 12、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 13、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應采用奇數(shù)定價策略。（ ） 14、過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導致業(yè)主利益的損失。（ ） 15、物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（ ）。四、計算題1、 某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑面積為60 m2的店鋪，用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎上上浮1.5個百分點,按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。 2、某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/ m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/ m2的價格購買了其中50 m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人簽訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到12%，試計算屆時最低轉售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉售稅費，計算結果精確到元）。1、答案：D解析：P8 2、答案：A解析：P17 3、答案：D解析：P194、答案：A解析：1005%（1+7%+3%）5、答案：B解析：（104%12）1-（1+4%12）-1206、答案：B解析：（56%12）1-（1+6%12）-1207、答案：A解析：P=2500（6%12）1-（1+6%12）-144-100000=156186.86A=156186.86(6%12)1-(1+6%12)-608、答案：C解析：A=5012%1-（1+12%）-10=8.85 308.85=3.399、答案：A解析：假設甲抵押貸款X，則乙=3015X=2X，甲現(xiàn)金回報率=(30-15)(100-X)=15(100-X)，乙現(xiàn)金回報率=(50-30)(200-2X)=10(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲乙。10、答案：B 11、答案：C 12、答案：A解析：P3113、答案：C 14、答案：B 15、答案：A解析：P44 16、答案：B解析：P21017、答案：D解析：P217 18、答案：B解析：P21819、答案：A解析：P219 20、答案：A解析：P21921、答案：A解析：P158、P160 22、答案：A 23、答案：B 24、答案：B25、答案：C解析：P199 26、答案：A 27、答案：C 28、答案：A解析：P7829、答案：C解析：(33.630)4.5 30、答案：D解析：P23731、答案：B解析：P257 32、答案：B解析：P8633、答案：B解析：P86 34、答案：A解析：P261 35、答案：A解析：P2801、答案：ABC 2、答案：ABC 3、答案：ABC解析：P132 4、答案：BD解析：P585、答案：AB 6、答案：AB 7、答案：ABCD 8、答案：ACDE解析：P2139、答案：BCDE解析：P217 10、答案：AB 11、答案：ABD 12、答案：ABCD解析：P254 13、答案：ABCD解析：P88 14、答案：CDE解析：P86 15、答案：ABCD解析：P289答案：解析：P11 答案：解析：P21 答案：解析：P159 答案：解析：沒有超過70年，可以。答案：答案：答案：答案：答案：解析：P195答案：答案：解析：P157 答案： 答案： 答案：解析：P262 答案：解析：P288答案：購買商鋪總投資：1800060=1080000元 1分購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：108萬30=324000元 0.5分購買商鋪的貸款額（P）：108000070=756000元 0.5分抵押貸款年還本付息額：i=1.5%5.31%=6.81%，n=10年 1分A=Pi(1+i)n/（1+i）n1 1分=7560006.81（1+6.81）10/（1+6.81%）101 1分=106693.99元 0.5分凈經(jīng)營收入（利用現(xiàn)金回報率）：（凈經(jīng)營收入年還本付息額）/首付款=12 0.5分所以：凈經(jīng)營收入=首付款12年還本付息額=32400012106693.99=145573.99元 0.5分有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入經(jīng)營費用=145573.99毛租金收入25 則：毛租金收入=145573.99/(125%)=194098.65元 0.5分最低月租金單價：=毛租金收入/（可出租面積12個月）=194098.65/（6012）=269.58元/ 1分計8分答案：現(xiàn)金流入現(xiàn)值：租金收入現(xiàn)值：A1（is）1（1+s）n/（1i）n 1分=1501250（12%2%）1（1+2%）10/（112%）10 0.5分=54.6765（萬元） 0.5分轉售收入現(xiàn)值：x（112）10 0.5分現(xiàn)金流出現(xiàn)值：1定金： 5（112%）=5.6萬元 0.5分2.追加首付款：11.5萬元 0.5分3.貸款償還：（1）總房價： 501.1=55萬元 0.5分（2）貸款額（P）： 55（511.5）=38.5萬元 0.5分（3）年還本付息額（A）： A=Pi/1（1+i）-n 0.5分=38.56.5%/1（1+6.5%）10=5.3555萬元 0.5分折現(xiàn)值： P=Ai1（1+i）-n 0.5分=5.3555121（1+12）-10=30.2598 0.5分4.出租成本：Ai1（1+i）-n =3121（1+12）-10=16.9507萬元 1分裝修費用： 6（1+12）-10 =1.9318萬元 0.5分轉售單價：令凈現(xiàn)值為0，即，則有： 2分54.6765x（112）10 5.611.530.259816.95071.9318 = 0 1分x =35.9216萬元 0.5分轉售單價為：35.961250 = 0.7184萬元/平方米 0.5分 計12分（一）2003年參考答案：單選: （1）D （2）A （3）D （4）A （5）A （6）B （7）A （8）C （9）A （10）B （11）C （12）A （13）C （14）B （15）A （16）B （17）B （18）B （19）A （20）A （21）A （22）A （23）B （24）B （25）C （26）A （27）A （28）A （29）C （30）D（31）B （32）B （33）B （34）A （35）A多選: （1）ABC （2）ABC （3）ABCD （4）ABCD （5）AB （6）AB （7）ABCD （8）ACDE （9）BCDE （10）AB （11）ABD （12）ABCD （13）ABCD （14）CDE （15）BCD判斷: （1） （2） （3） （4） （5） （6） （7） （8） （9） （10） （11） （12） （13） （14）（15）計算題: (1)月租金單價為： 269.58元/ (2)最低轉售單價為： 7184元/第四大題的計算過程：第1題：本題分析：在最后一章中，我們有過一個稅前、稅后現(xiàn)金流量的計算過程，本題是利用該過程倒推的。同時因為倒推的過程中還需要其它數(shù)據(jù)，所以給了現(xiàn)金回報率及抵押貸款的相關信息。一般稅后現(xiàn)金流的計算過程：潛在毛租金收入（可出租的面積月租金水平12個月）空置或租金損失其他收入有效毛租金收入 經(jīng)營費用